첫째, 건설 토지 사용권 취득 방법
(a) 양도: 1, 경매; 계약 인수;
(2) 토지 할당;
(3) 양도: 1, 자산 양도; 2. 지분 이전; 3. 토지 직접 이전
(4) 협력 개발
위에서 언급한 토지 접근 방식 중 (1), (2) 1 급 토지시장 범주, (3), (4) 2 급 토지시장 범주에 속한다.
둘째, 건설 토지 사용권 이전의 법적 위험
(a) 무효 법적 위험
1, 주체는 합법적인 허가 없이 국유지 사용권 양도 계약의 법적 위험에 서명한다.
우리나라 법률 규정에 따르면 국유토지사용권 양도의 합격주체는 시 현급 인민정부 토지관리부문이다.
중화인민공화국 도시부동산관리법 제 14 조 제 2 항은 시와 현 인민정부 토지관리부서가 토지사용자와 서명했다.
최고인민법원은 국유토지사용권 계약 분쟁 사건 적용 법률문제에 대한 해석 제 1 조 이 해석에서 토지사용권 양도계약을 설명하는데, 시, 현 인민정부 토지관리부서가 양수인으로서 일정 기간 동안 국유토지사용권을 양수인에게 양도하는 것을 가리킨다. 양수인이 토지사용권 양도금을 지불하는 합의.
질문: 구 인민정부, 성급 인민정부, 직할시 인민정부 토지관리부, 개발구관리위원회가 토지사용권양도 자격을 가지고 있습니까?
상술한 법률과 사법해석 규정에 따르면 시 현 2 급 인민정부의 토지행정 주관부만이 법정 토지양도권을 누리고 있으며, 법률법규는 성급 인민정부 토지행정 주관부나 구급 인민정부 토지양도권을 부여한 적이 없다. 토지유통권은 본질적으로 배타적인 행정권리이며, 법률의 허가 없이는 행사할 수 없다.
직할시 인민정부의 토지관리부는 여기서 시 인민정부의 범주에 속해야 하며, 토지를 양도할 권리가 있다. 만약 직할시 인민 정부가 성급 인민 정부에 귀속된다면, 하급 인민 정부가 토지를 양도할 권리가 없다면, 반드시 직할시 범위 내에서 대량의 토지를 양도할 수 없게 될 것이다. 이것은' 부동산 관리법' 과' 도시 국유토지사용권 양도와 양도잠행조례' 의 정당한 의의가 아니다.
최고인민법원은 사법해석을 통해 개발구 관리위원회가 토지양도측과 양도측이 체결한 토지양도계약이 무효로 인정되어야 한다고 명시했다. 본 해석이 시행되기 전에 개발구 관리위원회와 양수인이 체결한 토지사용권 양도계약은 기소 전 시 현급 인민정부 토지관리부에서 추인한 것이 유효로 인정될 수 있다. 따라서 개발구가 양도주체로서 체결한 토지양도계약은 원칙적으로 무효이지만 두 가지 조건 (1) 을 충족하면 유효하다고 판단할 수 있다. 개발구 관리위원회와 양수인이 토지 양도 계약을 체결한 시간은 본 해석이 시행되기 전이다. (2) 기소하기 전에 시 현 토지관리부에서 추인했다.
최고인민법원은 성급 인민정부 국토부문과 구 인민정부가 양도측과 양도측이 체결한 토지양도계약의 효력에 대해 명확한 규정이 없지만 개발구가 토지양도계약에 서명하는 태도로부터' 해석' 시행 후 토지양도권이 없는 주체와 양도측이 체결한 건설토지사용권 양도계약은 무효로 인정되어야 한다.
2.2002 년' 입찰경매 간판을 내걸고 국유건설용지 사용권 규정' 을 실시한 후 경영건설지의 법적 위험을 양도하기로 합의했다.
중화인민공화국 도시부동산관리법 제 13 조는 토지사용권이 입찰 경매 합의 세 가지 방식을 채택할 수 있다고 규정하고 있다.
"입찰 경매에 상장하여 국유 건설용지 사용권을 양도하는 규정" 제 4 조는 상업 관광 엔터테인먼트 상품 주택 등 각종 경영용지는 반드시 입찰 경매 상장 상장 방식으로 양도해야 한다고 규정하고 있다. -응? 전항에서 규정한 외 용도의 토지 공급지 계획이 발표된 후, 같은 구획에 두 명 이상의 의향 토지 사용자가 있는 사람도 입찰 경매 또는 간판을 내걸고 양도해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) -응?
지금까지 우리나라 국유토지사용권 양도는 주로 입찰 경매 합의 상장의 네 가지 방법이 있다.
입찰 경매에 간판을 내걸고 국유 건설지 사용권을 양도하는 규정. 각종 경영용지와 경영용지 이외의 토지에는 두 명 이상의 의향 사용자가 있으니 경매로 양도해야 합니다. 이 규정은 반드시 경영토지협정 양도를 제한할 것이다.
2004 년 3 월 국토자원부와 감사부는 공동으로' 입찰경매를 계속하여 경영토지사용권법 집행감찰에 관한 통지' (즉 2004 년 3 월 15 일 국토자원부 영장 제 2004 호) 를 발표했다. 7 1 "), 2004 년 8 월부터 모든 경영용지는 공개 입찰 양도를 요구한다. 즉, 2004 년 8 월 3 1 이전에는 각 성 () 시가 역사적 유류 문제를 이유로 경영국유토지사용권을 양도하기로 합의해서는 안 되며, 이전에 성행했던 합의로 경영토지를 양도하는 관행이 본격적으로 중단됐다는 것이다. 83 1 마감일
질문:' 국유건설지 사용권 입찰 경매 상장양도 규정' 시행 후 경영건설지 계약 양도 계약이 유효합니까?
개인적으로는' 중화인민공화국 도시부동산관리법' 이 법이고,' 국유건설용지 이용권 입찰 경매 상장 규정' 은 부서 규정이라고 생각한다. 법규 내용이 법률 규정과 상충되는 것은 법률 규정을 적용한다. 동시에' 계약법 해석 1' 규정에 따라 법률, 행정법규의 강제성 규정을 위반한 계약은 무효이다. "국유건설지 사용권 입찰 경매 상장 규정" 시행 후, 합의된 경영건설지 양도 계약은 부서 규정이나 국가 정책을 위반하지만, 법률, 행정법규 강제성 규정을 위반한 정도는 아니다. 따라서 이 정책을 위반한다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아니다. 그러나 이 정책 위반은 행정제재를 받을 수 있다. 즉, 계약이 유효하지만 국가정책 위반으로 실질적으로 이행할 수 없고, 계약 쌍방은 각자의 잘못정도에 따라 계약 해지를 신청하고 그에 상응하는 법적 책임을 질 수 있다.
2009 년' 중화인민공화국물권법' 시행 이후 경영지, 같은 토지를 사용할 의향이 두 개 이상인 사람은 공개 입찰 경매 등을 통해 국유지를 강제 양도해야 한다. 앞으로 경매 없이 합의 방식을 통해 체결된 경영건설지 토지 양도 계약은 일률적으로 무효로 간주된다.
위험방지는 국유지 양도 계약을 체결할 때 취득한 토지가 법률 규정에 부합하는지 주의해라. 그렇지 않으면 무효가 될 수 있다. 특히 BT 종목, 정부 부처는 토지교환 사업을 한다.
3. 양도계약에서 토지계획조건이 부족한 법적 위험 및 예방.
계획 조건은 토지 양도의 전제 조건 중 하나이다. 계획 없이는 토지를 양도할 수 없다. 중화인민공화국 도시계획법 제 39 조는 국유토지사용권 양도계약서에 계획조건이 명시되어 있지 않은 경우 국유토지사용권 양도계약이 무효라고 규정하고 있다. 건설기관이 건설용지 계획 허가를 받지 못한 경우 현급 이상 인민정부는 관련 비준 서류를 철회해야 한다. 토지를 점유하는 사람은 제때에 돌려주어야 한다. 당사자에게 손실을 초래한 사람은 마땅히 법에 따라 배상해야 한다. 이 조항은 토지 양도 계약이 계획 조건이 구비되지 않아 무효이며 구제 경로가 없다고 분명히 규정하고 있다. 따라서 양도계약에서 토지를 양도하는 계획 조건이 부족하면 양도계약이 무효가 될 수밖에 없다.
도시 국유 토지 사용권 양도 계획 관리 방법 제 5 조 도시 국유 토지 사용권 양도 전에 통제성 상세 계획을 세워야 한다.
토지를 양도하려면 반드시 도시 계획 행정 주관부에서 제시한 계획 설계 조건과 도면을 갖추어야 한다.
제 6 조 계획 및 설계 조건에는 구획 면적, 토지 특성, 용적률, 건물 밀도, 건물 높이, 주차 공간, 주요 출입구, 녹지율, 공공시설, 공학시설, 건물 경계, 개발 기간 및 기타 요구 사항이 포함되어야 합니다.
위험방지는 토지양도부서와 토지사용권 양도계약을 체결할 때 국유토지사용권 소유자가 상대방의 주체 신분을 확인하는 데 주의해야 한다. 양도주체는 시 현급 인민정부 토지관리부 이외의 어떤 주체로 계약이 무효가 될 수 있다. 위험예방심사는 토지양도계약에서 토지양도에 관한 계획조건에 관한 규정이 있는지 엄격하게 파악해야 하며, 이런 조건이 없는 계약은 신중하게 서명해야 한다.
위험방지 건설용지가 양도된 후, 토지 양도측은 계약의무를 이행하고 양도계약과 법률, 행정법규의 관련 규정을 준수해야 하며, 토지 용도 변경은 시 현급 기획부와 토지관리부의 이중 동의를 얻어야 한다. 그렇지 않으면 계약 해지, 토지 개발이 계속될 수 없는 법적 위험을 초래할 수 있다.
둘째, 양수인이 계약을 위반하고, 계약을 해지하고, 토지를 회수하는 법적 위험을 준다.
1. 양도인과 기획부의 이중 동의 없이 양도인이 토지 용도를 바꾸는 것이다.
토지 용도는 건설용지 사용권 양도 계약의 기본 내용이다. 토지 이용의 일관성을 보장하는 것은 토지 양도측이 이행해야 할 기본 의무이자 토지 양도측이 양도측이 어떻게 토지를 사용하는지를 감독하는 가장 중요한 임무이다. 토지 사용에 대한 심사권은 정부 기획 부서에 속한다.
질문: 토지 양도측이 건설용지 사용권을 취득하고 기획부의 동의를 거쳐 토지 용도를 변경하기로 동의한 후, 기획부의 동의를 거쳐 변경된 토지 용도에 따라 직접 토지를 사용할 수 있습니까?
"도시 부동산 관리법" 제 18 조에 따르면 토지 이용자는 토지 이용권 양도 계약서에 규정된 토지 용도를 변경해야 하며, 반드시 양도인과 시, 현 인민정부 도시계획 행정 주관부의 동의를 거쳐 토지사용권양도 계약변경계약을 체결하거나 토지사용권양도계약을 재체결하고 그에 따라 토지사용권양도금을 조정해야 한다. 최고인민법원은 국유토지사용권 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 해석 제 6 조 양수인이 토지사용권 양도 계약서에 합의된 토지용도를 무단으로 바꿔 계약 해지를 요청한 사람은 지지해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지사용권, 토지사용, 토지사용, 토지사용, 토지사용, 토지사용)
따라서 건설용지 이용권자가 토지사용권을 취득한 후 토지 용도를 변경하는 것은 두 가지 조건, 즉 1 을 동시에 충족시켜야 하며, 기획 행정 주관부의 동의를 얻어야 한다. 2. 동의를 구하고, 보충협의를 체결하거나, 양도계약을 재체결하고, 토지양도금을 조정합니다.
2. 토지양도계약의 약속에 따라 제때에 토지사용권양도금을 전액 납부하지 않은 경우
토지 계획 조건을 변경하십시오.
4. 만약 토지가 제때에 개발되지 못해 유휴 상태가 되면 토지 양도측은 토지를 회수할 수 있다.
위 (1)(2), (3) 계약 종료 후 토지 회수. 법률에 따르면 계약 해지 후 회수된 토지는 양도인에게 반환되어야 하고, 임대계약이 임대금을 돌려주지 않기로 약속하지 않는 한 위약 책임을 져야 한다. 제 4 조는 행정강제 무상 회수로 행정처벌의 성격을 띠고 있다.
도시부동산관리법' 제 16 조는 토지사용자가 임대계약의 약속에 따라 토지사용권양도금을 납부해야 한다고 규정하고 있다. 임대 계약 규정에 따라 임대료를 지불하지 않는 토지 관리 부서는 계약을 해지할 권리가 있으며 위약 배상을 요구할 수 있다.
최고인민법원' 국유토지사용권계약분쟁 사건 적용 법률문제에 대한 해석' 제 6 조 규정에 따르면, 양수인이 토지사용권양도계약에 합의된 토지용도를 무단으로 변경하는 경우, 계약 해지를 요청하는 사람은 지원해야 한다.
제 25 조' 도시부동산관리법' 이 양도방식으로 토지사용권을 취득하여 부동산 개발을 하는 경우 토지사용권 양도계약서에 규정된 토지용도와 착공개발기한에 따라 개발해야 한다. 양도계약이 약속한 날짜를 1 년 넘게 착공하지 않은 경우 토지사용권 양도금 20% 이하의 토지유착료를 징수할 수 있습니다. 2 년 만에 개발을 시작하지 않은 사람은 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있다. 단, 불가항력이나 정부 및 정부 관련 부처의 행동이나 개발을 시작하는 데 필요한 선행 작업으로 개발 시작을 지연시키는 경우는 예외입니다.
위험 예방 및 용도 변경은 양 당사자의 동의가 필요합니다. 제때에 토지 양도금을 지불하고, 자금 회전이 어렵고, 제때에 연기지불을 신청하여, 동의를 구하다. 계획 조건 변경 신청 사재기 제때 개발에 위험이 있으니 국가기관이나 불가항력 등의 이유로 증거 보존에 주의해야 한다.
(3) 양도인의 채무 불이행에 대한 법적 위험
토지 이용자들은 토지양도금을 납부한 뒤 계획조정, 징집철거, 정착이 철저하지 않은 등의 이유로 정부가 제때에 토지를 넘겨줄 수 없는 상황에 부딪히는 경우가 많다. , 또는 납품된 토지는 고압선, 지하망, 주변화학공장 이전 등의 이유로 해결되지 않아' 삼통 일평, 오통일평' 의 경지 조건에 도달하지 못했다. 토지 이용자가 토지를 받으면 반드시 고액의 비용이 발생하거나 토지를 개발할 방법이 없을 것이다. 토지양도측이 양도계약서에 규정된 시간과 조건에 따라 개발건설 조건에 맞는 토지를 납품하지 않으면 당연히 위약이 된다. 토지양도측은 소송을 통해 손실을 회수할 수 있지만 개발업체인 토지양도측은 향후 개발과정에서 토지양도측이' 초과 조정' 하지 않도록 하기 어렵고 전체 개발과정은' 난항을 겪고 있다' 고 장담하기 어렵다. 따라서 실제로 토지 양도측이 양도측의 위약을 기소하는 경우는 드물다.
위험방지는 토지양도측이' 살 수 없다' 는 점을 감안하여 양도측은 토지를 양도하기 전에 실사와 현장 조사를 잘 해야 한다.
셋째, 국유 토지 사용권 양도 계약 분쟁의 법적 성격 (민사 또는 행정? ) 을 참조하십시오
국유토지사용권 양도계약은 민사계약입니까, 행정계약입니까? 해당 분쟁은 민사 또는 행정입니까? 이론과 실천에는 많은 논란이 있다. 어떤 사람들은 민사계약이라고 생각하는데, 생기는 분쟁은 민사분쟁이어야 한다. 행정계약이라고 생각하는 사람들도 있어 이에 따른 분쟁은 행정소송을 통해 해결해야 한다. 개인은 각종 관점이 모두 일리가 있다고 생각하기 때문에 여기에서는 절충점을 가지고 있다. 즉, 국유 토지 양도 계약 분쟁은 단순히 완전한 민사 계약 분쟁이나 완전한 행정 계약 분쟁으로 볼 수 없습니다. 계약 분쟁의 구체적인 내용은 구체적으로 평가해야 한다.
민사: 토지 양도측이 약속대로 토지사용권 양도금을 지급하지 않거나 토지 용도를 바꾸지 않은 것은 위약에 속한다. 토지출인은 쌍방이 체결한 계약에 따라 자발적, 평등, 공평한 입찰 방식을 통해 건설용지 사용권을 취득하고 계약을 해지하고 토지를 회수할 수 있으며, 동시에 양도인은 위약 책임을 요구할 수 있다. 이것은 민사 계약 및 분쟁의 기본 형태와 완전히 일치합니다.
관리: 토지 양수인이 예정대로 진행하지 못하거나 토지 개발을 완료하지 못해 토지가 유휴되고, 토지출인은 법에 따라 무상으로 토지를 회수할 수 있다. 도시국유토지사용권양도 및 양도잠행조례 제 17 조 2 항은 계약서에 규정된 기한과 조건에 따라 토지를 개발하지 않는 경우 시, 현인민정부 토지관리부에서 시정을 명령하고, 줄거리에 따라 경고, 벌금, 무상으로 토지사용권을 회수하도록 명령할 수 있다. 이 조항의 규정에서 볼 수 있듯이 국가는 유휴 토지의 행위에 대해 구체적인 행정처벌 조치를 취하고, 행정상대인의 토지 사용 위법 행위를 처벌한다. 한편,' 유휴 토지 처분 방법' 은 2 년 후 착공된 것으로 시 현 국토자원 주관부에서 비준권을 가진 인민정부를 신고해 국유건설용지 권리자에게' 국유건설용지 이용권 환수 결정서' 를 발급해 국유건설용지 이용권을 무상으로 회수하도록 규정하고 있다.
개인 관점: 국유지 사용권 양도 계약 분쟁은 분쟁의 구체적인 내용에 달려 있으며, 일부 분쟁은 민사소송을 통해 해결해야 한다. 일부 분쟁은 분명히 구체적인 행정행위이므로 행정소송을 통해 해결해야 하며 일률적으로 논해서는 안 된다.
사법부의 태도: 민사 분쟁을 처리하다.
1, 최고인민법원은 국유토지사용권 양도계약분쟁을 민사안건에 포함시키고,' 최고인민법원 국유토지사용권 양도계약분쟁 사건 적용 법률문제에 대한 해석' 에서 국유토지사용권 양도계약분쟁을 민사재판으로 정의했다. ("중화인민공화국민법통칙", "중화인민공화국계약법", "중화인민공화국토지관리법", "중화인민공화국도시부동산관리법" 등. 민사재판 관행과 결합해 국유토지사용권 계약과 관련된 사건의 적용 법률 문제를 심리하고 본 해석을 제정한다. ) 을 참조하십시오
2. 최고법은 국유토지사용권 양도계약분쟁을 민사사건 입건으로 처리한다.