2020年7月15日，與方在某房地產經紀公司的居間下就買受人名下的壹套房產達成簽約意向，於當日向方支付定金5萬元。簽訂房屋買賣合同當天支付了首付款50萬元。隨後，要求方與中介公司辦理房屋買賣合同的網簽備案手續。在辦理網簽備案手續時，發現該房屋因方與第三人高的民間借貸糾紛被法院查封。陳某忍不住咨詢律師以尋求解決辦法。

分析

查封房屋是指人民法院或者其他司法機關通過登記機關限制房屋所有權，禁止被執行人轉讓或者變更房屋所有權的行為。實踐中，房屋買賣合同中的涉案房屋因其他債務糾紛被法院查封的案例很多。根據房屋買賣合同簽訂與房屋查封之間的時間順序，可分為“簽約前查封”和“簽約後查封”兩種情形。本案中與方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應當按照約定履行義務。

圖片來自|包圖。com

在我國，不動產物權登記是物權變動的生效要件，查封房屋實質上影響了買受人無法實際取得房屋所有權。根據《中華人民共和國民法典》第五百八十條規定:出賣人不履行房屋過戶義務或者交付的房屋條件與過戶義務不符合約定的，房屋被查封後，買受人可以請求出賣人繼續履行。但是，如果因法律上或事實上的不能等特殊情況而不能實現合同目的，則可以解除合同，而不影響違約責任。

根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十五條和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十八條、第二十九條的規定，買受人作為第三人，可以對查封登記在被執行人/房地產開發企業名下的房屋提出異議，請求查封法院解封財產，但需滿足以下條件:

本案中，與方簽訂《房屋買賣合同》時，涉案房屋已被查封，依據上述規定不能排除執行。

無憂提示

1.在簽訂房屋買賣合同之前，買方應對賣方和房屋所有權進行背景調查（例如，要求賣方通過李哲辦公app當場展示擬交易房地產的在線查詢信息，該信息可顯示目前的查封和抵押信息）。我們不建議買方在密封狀態下購買房屋。如果前期有定金合同（合同定金），買受人可以要求出賣人雙倍返還定金。如果有中介機構，買方也可以向中介公司索賠，因為中介公司沒有盡到謹慎核實的義務。

2.如果買受人在簽訂房屋買賣合同前疏忽未發現房屋已被查封，在簽訂合同後發現涉案房屋已被查封，我們建議買受人查明查封原因、債務金額、執行情況等內容，綜合考慮是繼續履行合同還是立即解除合同並及時止損。對於決定購買被查封房屋的買受人，建議在解封前仔細確定購房款的支付金額和支付方式，如使用資金進行托管或資金監管等。

出於傳遞專業信息之目的，以上言論僅代表無心財富保護與傳承中心觀點，不構成針對性法律意見。它們是本中心的原創文章，如需轉載，需獲得授權。（所有插圖均在趵突島上購買。com)

無心財富守護傳承中心由浙江何儀冠達律師事務所四位資深合夥人成立，整合婚姻家庭事務、遺囑繼承、股權信托、保險和稅法等領域優勢，打造“專業合夥人團隊+專業金融機構私人顧問”的創新服務模式，致力於為海內外高凈值、超高凈值客戶提供壹站式系統化、專業化的財富守護傳承服務。