根據目前新建房屋的交易習慣，在買家看中壹套房後，開發商和買家都會簽署壹份購房意向書（有些被稱為認購書），這表明雙方已經達成了初步的房屋買賣意向。購房意向書的內容壹般包括房屋的位置、面積和價格，但壹般不涉及房屋的交付時間、違約責任和其他房屋的具體條件。實踐中，除上述內容外，《購房意向書》壹般還包括定金內容。正是購房意向書中的定金條款使得沒有法律效力的意向書成為購房過程中的矛盾焦點。以下為方便讀者閱讀，上述購房意向書統稱為“認購書”。正確處理認購書中的定金糾紛，首先應了解認購書的性質以及認購書中約定的定金所擔保的內容。從認購書的背景和內容來看，認購書並非購房合同，無定金條款的認購書只是買賣雙方交易意向的表達，買賣雙方之間不存在權利義務關系。但是，對於已經達成房屋交易初步意向的買賣雙方而言，為了確保雙方能夠進壹步聯系房屋買賣，即買方保證開發商在簽訂正式購房合同之前不會將房屋出售給他人，而開發商保證買方可以再次聯系房屋購買，這顯然無法實現上述目標。正是為了實現上述目標，達成購房意向的雙方約定，購房人應向開發商支付壹定的定金，以確保開發商不會在約定期限內將房屋出售給他人，同時確保購房人在約定期限內與開發商進壹步協商購房事宜。當買方支付定金時，認購書的性質從意向書變為協議，買方和開發商之間存在權利和義務。開發商的義務是不在約定期限內將房屋出售給他人，買方的義務是在約定期限內進壹步聯系開發商購買房屋。否則，購房者將失去定金，而開發商將雙倍返還定金。從以上分析可以看出，認購書是買賣雙方為進壹步聯系購房合同而簽訂的協議，定金保障了雙方合同的進壹步協商。了解認購的性質和定金擔保的內容將為處理此類糾紛提供依據。1.因開發商原因導致雙方未能在認購書約定的時間內簽訂商品房買賣合同的，如開發商將約定的房屋出賣給第三人的，買受人可以要求開發商雙倍返還定金；2.如因買受人原因導致雙方未能在認購書約定的時間內簽訂商品房買賣合同，如買受人放棄購買約定的房屋，買受人將損失定金；三、在認購書約定的時間內，買受人與開發商不能就《商品房買賣合同》的具體條款達成壹致意見的，買受人可以要求開發商退還已支付的定金；4.如果開發商出售不具備銷售資格的房屋，即開發商未取得預售許可證或出售不具備使用資格的現有房屋，購房者可以要求開發商退還定金並要求開發商支付相應的利息損失。如發生存款糾紛，雙方可協商解決。協商不成的，可根據認購時約定的仲裁機構申請仲裁或向法院提起訴訟。