2006 년에 나는 남편과 상의한 후 넓은 집을 사기로 했다. 많은 부동산을 비교한 후 우리는 아이 학교에서 멀지 않은 동네를 선택했다. 판매 광고와 모델 룸을 보고 우리는 모두 만족했고, 그래서 개발자와' 주택 예매 계약' 을 체결하고, 모든 주택 대금을 지불하고, 3 개월 후에 부동산증을 배달하기로 약속했다.

열쇠를 받고 우리는 새 집을 꾸미기 시작했다. 어느 날 이웃이 갑자기 우리 집에 와서 아래층에는 이 건물의 개발업자가 은행에 대출을 받았다는 통지를 붙였다고 해서 우리 집을 저당잡히고 담보등록을 했다. 그러나 주요 책임자가 돈을 가지고 도주했기 때문에 은행은 이미 법원에 재산 경매를 고소했다. 우리 업주들은 즉시 대표를 조직하여 은행과 교섭하여 주택 매매 계약을 제시했다. 은행은 주택 매매 계약이 성립된 후 저당이 설정되었다는 것을 인정하지만, 우리가 부동산증을 받지 못했고, 주택 소유권이 아직 양도되지 않았기 때문에 담보계약은 유효하다고 밝혔다. 물권이 채권보다 우선한다는 원칙에 따라 저당권이 우선하여 주택 구입자에 대항할 수 있다. 이 대답은 우리의 모든 주택 구입자들을 매우 걱정하게 한다.

변호사 셔틀이 대답하다

담 여사, 당신의 문제는 주로 은행의 담보권이 매입자에게 대항할 수 있는지 여부입니다. 나는 구매자가 부동산 증명서를 받지 않아도 은행의 담보권이 구매자의 권리에 대항할 수 없다는 것을 분명히 말할 수 있다. 따라서 은행의 관점은 틀렸다.

이 문제는 실제로 민법에서 물권이 채권보다 우선한다는 원칙을 포함한다. 이것은 주로 물권과 채권이 모두 존재한다는 전제하에 물권이 채권에 대항하여 우선보상권을 얻을 수 있다는 것을 의미한다. 담보권은 일종의 물권으로, 최고인민법원의' 집행에 관한 것' 에 의거한다.

이 사건에서 구매자는 주택 매매 계약을 체결하고 주택 대금을 지불했지만 아직 부동산증을 처리하지 않았다. 이때 구매자는 이미 진정한 주택 소유권을 누리지 않고 채권자에 속한다. 이에 따라 은행은 담보가 일반 채권자와 맞설 수 있다고 판단해 법원 경매주택으로 고소해 우선적으로 보상을 받을 수 있다. 그러나 미등록 주택 구입자가 이미 집값의 전부 또는 대부분을 지불했기 때문에 잘못이 없다. 일반적으로, 그들은 안심하고 주택 소유권을 누릴 수 있기 때문에 동등할 수 없습니까? 일반적인 의미의 채권자. 그리고 주택 구입자가 집을 사는 것은 자신의 주거 수요에서 나온 것이며, 거주권의 구현이며, 거주권은 우선 보호를 받아야 하며, 중대한 사회적 의의를 가지고 있어야 한다. 우리나라 법률은 이에 대해 명확한 규정이 없지만, 최고인민법원' 건설공사 가격 우선보상권에 대한 승인' 에 따르면 건설공사 청부업자의 우선보상권은 담보권 등 채권보다 낫다. 소비자가 전체 또는 대부분의 상품주택 가격을 지불한 후, 청부업자는 이 상품주택 공사 가격에 대한 우선보상권을 매수인에게 대항해서는 안 된다. 따라서 구매자가 분양주택 매입의 전부 또는 대부분을 납품한 후, 그 채권은 담보권 등 채권보다 우선할 수 있다.

요약하자면, 법적 의미에서든 사회적 의미에서든, 당신이 이미 집값의 전부 또는 대부분을 지불했더라도, 당신의 채권은 여전히 은행의 담보권보다 우선하므로 은행의 관점은 근거가 없고 잘못된 것이다.

이 문제의 관건은 고문이 은행의 담보가 매입자의 채권에 대항할 수 있는지 잘 모른다는 것이다.

변호사의 미리 알림과 주의사항

주택 구입자가 상술한 상황에 부딪히면, 더 큰 손실을 초래하지 않도록 먼저 장식을 중지해야 한다. 그런 다음 가능한 한 빨리 은행과 협상합니다. 합의에 이르지 못하면 법원에 소송을 제기하고 자신의 권익을 보호할 수 있다. 법은 최고 인민 법원에 연락한다 "집행에 관하여

중화인민공화국 계약법 제 133 조

중화인민공화국 민법통칙 제 89 조' 최고인민법원 건설공사 가격 우선보상권 문제에 대한 회답' 제 1 조, 제 2 조.