"도시 부동산 관리법" 제 37 조는 "법에 따라 등록하지 않고 소유권 증명서를 받는 부동산은 양도할 수 없다" 고 규정하고 있다. 그러면 이런 상황에서 주택 매매 쌍방이 체결한 매매 계약이 유효합니까? 판매자가 부동산증을 취득하지 않은 것을 계약 무효의 근거로 삼을 수 있습니까?

이 문제에 대해 우리나라' 물권법' 제 15 조는 "당사자 간에 체결된 부동산권의 설립, 변경, 양도 및 소멸에 관한 계약은 법에 달리 규정되어 있거나 계약서에 달리 합의된 경우를 제외하고는 계약이 성립될 때 효력이 발생한다" 고 규정하고 있다. 재산권 등록을 하지 않으면 계약 효력에 영향을 주지 않는다. " 물권법' 관련 규정에 따르면 법에 따라 권리증서 등록을 하는 것은 물권 변동의 권리요소일 뿐 매매의 발효요건이 아니다. 재산권을 취득하지 않은 상태에서 쌍방이 주택 매매 계약을 체결하는 것은 채권 행위이지 물권 행위가 아니다. 계약 성립 조건에 부합되는 한, 유효로 인정되어야 한다. 즉, 쌍방이 계약을 체결한 후, 집의 재산권은 양도가 불가능하기 때문에 변하지 않았고, 쌍방 이외의 제 3 자에 대항할 수도 없었다. 그러나 양측 간에 채권은 이미 성립되어 양측 모두 관련 규정의 구속을 받는다. 산권증, 양도 지원 등 후속 행위를 처리하는 것은 당사자가 이행해야 할 의무이다. 만약 상술한 목적을 달성할 수 없다면, 구매자는 법에 따라 위약자에게 계속해서 계약을 이행하거나 위약책임을 지거나, 구매금을 반환하여 손실을 배상할 것을 요구할 수 있다.

부동산증이 없는 주택 매매 계약은 법적 효력이 있지만, 부동산증이 없는 주택 매매 행위는 많은 위험을 수반하며, 매매 쌍방은 반드시 엄격한 계약 조항을 제정하여 분쟁 발생 가능성을 최소화해야 한다는 것을 알 수 있다.

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