법적 링크
중화인민공화국 물권법
제 20 조
향후 물권의 실현을 보장하기 위해 당사자는 약속에 따라 등록 기관에 예고등록을 신청할 수 있다. 예고등록 후 예고등록을 하지 않은 권리자가 부동산 처분에 동의한 것은 물권 효력이 발생하지 않는다.
예고등록 후 채권이 소멸되거나 부동산 등록을 할 수 있는 날로부터 3 개월 이내에 등록을 신청하지 않은 경우 예고등록은 무효다.
중국 everbright 은행 유한 회사 상하이 qingpu 지점
동사 (verb 의 약자) 상해동과 주택유한공사와 진사치 담보계약분쟁안
최고인민법원 공보 제 9 호, 20 14
▲ 심판 요약
1. 개발업자는 은행자금을 얻기 위해 자연인과 결탁하여 허위 예매주택 매매 계약을 체결하고, 자연인의 이름으로 은행과 상품주택 담보대출 계약을 체결하고 은행대출을 받는다. 상품주택 매매 계약이 법에 따라 무효로 확인되면 개발자와 자연인은 은행 대출에 대한 연대 책임을 진다.
둘째, 분양주택 담보대출에서 은행과 대출자 (매입자) 가 분양주택을 등록했지만, 사전 등록은 은행이 현실담보권을 얻을 수 있도록 하는 것이 아니라, 주택이 완공되어 대출자에게 배달된 후 은행이 주택에 담보권을 설정하는 일종의 사전 전속 보전이다. 주택이 완공된 후 재산권이 차용인의 이름으로 등록되지 않은 사람은 담보등록을 할 수 없고, 은행은 분양주택에 담보권을 행사할 수 없다.
○논란의 초점: 항소인 중국 광대은행이 관련 부동산에 대해 담보권을 행사할 수 있을까?
상해시 제 2 중급인민법원은 분쟁재산에 담보권을 설정하는 예고등록이 담보권 설립등록과는 다른 법적 성격과 법적 효력을 가지고 있다고 심리했다.
중화인민공화국 물권법 등 관련 법률 규정에 따르면 예고등록 후 예고등록 권리인의 동의 없이 부동산을 처분하는 것은 물권 효력이 발생하지 않는다. 예고등록 후 채권이 소멸되거나 부동산 등록을 할 수 있는 날로부터 3 개월 이내에 등록을 신청하지 않은 경우 예고등록은 무효다. 담보예고등록은 진짜 담보가 아니라 앞으로 담보권 변경을 주장할 수 있는 권리로 배타적 효력이 있다는 얘기다.
따라서 항소인 광대은행은 주택 담보 사전 등록 권리자로서 주택 담보 등록 전에 저당 등록 조건이 도달하거나 기한이 만료될 때 담보주택의 등록권을 누리며 다른 사람의 담보주택 처분에 독점적으로 대항할 수 있지만 담보주택에 대한 물권 담보권을 누리지 않는다. (윌리엄 셰익스피어, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권) 1 심 판결이 잘못되면 바로잡아야 한다.
상해 포동발전은행 주식유한공사 무석지점 소왕 등 대출계약 분쟁안.
담보예고로만 등록된 부동산은 우선보상권이 없다.
인민법원 사건 선정 4 집 20 13
○
심판점
담보예고등록은 임시등록행위로 행정부의 규제행위도 아니고 직접적인 지배력을 가진 담보등록도 아니다. 그 설립의 목적은 주택 건설 등 여러 가지 이유로 채권 설립과 부동산 이전 등록 사이의 간격이 길다는 것이다. 부동산 거래의 각 방면의 이익을 균형잡히고 거래의 안전을 지키기 위해 법률은 담보예고등록을 제 3 인의 물권에 대항하는 효력을 부여하지만, 부동산물권이 아직 설립되지 않았기 때문에 법정저당권이 없다.
심판의 이유
무석시 남장구 인민법원은 포발은행 무석지점이 왕 주정발과 체결한' 개인주택대출 (종합) 계약' 이 합법적으로 유효하다고 보고 있다. 계약 이행 기간 동안 왕은 기한 내에 대출금 원금을 전액 상환하지 못하여 위약을 구성하였다. 포발은행 무석지점에는' 개인주택대출 (종합계약)' 에 따라 대출이 조기 만기를 선언하고 왕필에게 즉시 대출 원금과 관련 비용을 청산할 것을 요구할 권리가 있다. 개인주택대출 (종합계약) 은 포발은행 무석분행으로 채권을 회수하여 발생한 소송비, 변호사 비용을 포함한 모든 비용은 왕필협회가 부담하기로 합의했다. 현 포발은행 무석지점에서는 채권의 실제 지불을 실현하는 변호사 대리비가 25449 원으로 약속대로 지원된다고 주장했다.
왕과 주정발 학과 부부, 상술한 채무는 부부와 같은 채무로 여겨야 하며, 동등한 상환 책임을 져야 한다. 계약 쌍방은 담보부동산의 예고등록 절차만 처리했고, 지금까지 정식 담보등록 수속을 밟지 않았으며, 포발은행 무석지점도 주택 소유권증을 취득하지 못했다. 포발은행 무석지점에서는 담보재산 할인이나 경매, 매각대금이 우선보상받을 것을 주장하고, 법적 근거가 없어 본원은 지지하지 않습니다.
상품주택 매매 대출 협력협정에 따르면 화로사와 푸발은행 무석지점은 합법적이고 효과적인 보증계약 관계를 형성했다. "상품주택 매매대출협력협정" 은 "보증기간 포발은행 무석지점부터 대출자와 대출계약을 체결한 날부터 화로사가 주택 구입자를 위해 주택소유권증과 토지사용증을 처리하고 주택담보등록을 완료하고, 다른 주택소유권증 등 주택소유권서 서류를 포발은행 무석지점보관일에 넘긴다" 고 약속했다. 이에 따라 본 사건과 관련된 대출은 화로사가 할부로 제공했고, 담보부동산은 지금까지 정식 담보등록 수속을 밟지 않았다. 화로회사는 약속대로 담보범위 내에서 대출자의 채무에 대해 연대 책임을 져야 한다. 화로사가 담보책임을 지고 나면 채무자에게 추징할 권리가 있다.
당일과 예휘 등 민간 대출 분쟁 집행안.
-정식 등록조건이 충족될 경우 담보예고등록과 법원이 등록을 미리 압수하는 사법처리.
인민 사법 사건 제 4 호, 20 14
▲ 심판의 요지
담보예고등록절차는 물권이 아니라 우선보상된 채권을 등록하기 때문에 은행은 담보예고등록만 할 때 우선보상권을 누리지 못한다. 담보예고등록을 하는 권리자는 경매점에서 산권증을 취득한 후 등록부에 정식 담보등록을 신청해야 하며, 등록부는 권리자의 신청에 따라 상응하는 전환등록을 해야 한다. 등록부에서 정식 담보등록으로 자발적으로 변경하는 것이 아니다. 그러나 공정성과 효익가치를 고려해 법원은 담보예고등록 후 이 예매한 상품주택에 대해 사전 압류 조치를 취했다. 부동산이 정식 등록 조건을 갖추면, 이전 담보예고등록을 정식 담보등록으로 전환하고 법원이 처분한 후 먼저 보상해야 한다.
집행 번호: (20 12) 숭집행두태그 265 호 회신: (20 13) 서집행타자 000 1 호
법적 사건의 사실
신청자: 당이.
집행인: 엽휘, 왕서강, 장쑤 무석희곡 강남외식오락유한공사 (이하 희곡 강남회사).
20 1 1 년 1 월 2 1 일, 장쑤 성 무석시 숭안구 인민법원은 예휘가 무석길품주택유한공사에서 구매한 무석시 마산미량원/KLL 을 압수했다고 판결했다. 무석시 주택재산권감리처 (이하 재산권감리처) 는 송송 영수증에 "태호미량원 12-282 는 재산권 등록을 하지 않고 담보가 있다" 고 표기했다.
20 12 년 2 월 6 일 숭안구 인민법원은 숭민초자 제 1 호 민사 판결을 내렸다. 9 18 및 주문: 1. 엽휘는 당일소에서 빌린 원금 350 만원을 돌려주고 위약금 1 10 만원을 지불했다. 둘째, 왕수강과 서강남사는 예휘의 상술한 채무에 대해 연대 책임을 진다. 왕수강과 Xi 강남사는 담보책임을 맡은 후 엽휘에게 클레임을 제기할 권리가 있다. 피집행인이 법률문서에 의해 확정된 지불 의무를 자각적으로 이행하지 않았기 때문에 신청인은 숭안구 인민법원에 강제 집행을 신청했다. 집행 중 숭안구 인민법원은 이 같은 주택에 대해 평가 경매를 진행했는데, 평가가는 268 만 8900 원이다. 두 차례의 경매를 거쳐 아무도 경매에 등록하지 않았기 때문에 세 번째 경매를 진행할 계획이다.
또 20 10 년 6 월 30 일 예휘와 무석시 길품주택유한공사가 상품주택 매매계약을 체결하고 무석시 마산 12 매량원 282 채-1-3 층 주택 한 채를 매입한 것으로 밝혀졌다. 같은 해 7 월 9 일 예휘는 광발은행 무석지점에게 주택담보대출 654.38+0.54 만원을 신청했고, 대출기한은 25 년, 아직 654.38+0 만 4 천여원을 빚지고 있다. 같은 해 7 월 29 일 무석시 부동산관리국은 석실 사전 등록자 WX10160019 호' 주택예고등록증명서' 를 발표했다. 예고등록 업무 유형은 분양주택 담보예고등록이고, 예고등록 권리는 광발은행 무석지점이며, 예고등록 의무는 예휘입니다. 20 13 년 6 월 9 일 예휘는 산권증을 취득했고, 부동산감독처는 예매주택 담보사전 등록을 정식 담보등록으로 변경했습니다.
실행
신청인이 본안 집행을 신청한 후, 집행 사건 담당자는 이 집이 산권증 및 예매 상품주택 담보사전 등록을 처리하지 않고 평가 경매 조치를 취하지 않은 후 무석중원 (20 12) 석상특자 제 0002 호 비준에 따라 평가 경매 조치를 취했다.
본 사건이 경매 평가 조치를 취한 후, 광발은행 무석지점은 6 월 13 일 숭안구 인민법원에 이 부동산 경매 소득 가격이 담보예고등록이든 정식 담보등록이든 은행이 우선보상권을 가지고 법원에 확인을 요청했다. 같은 해 6 월 20 일, 당 사장은 숭안구 인민법원에 부동산 감독관이 처리한 담보등록 철회를 신청했다. 6 월 25 일 숭안구 인민법원은 법원압류 전 기간에 정식 담보등록 수속을 하는 것은 무단 처분법원의 재산 압류 행위에 속한다는 내용의 편지를 받은 후 10 일 이내에 이러한 행위를 시정할 것을 요구하며, 그렇지 않으면 그에 상응하는 배상 책임을 져야 한다고 통지했다. 7 월 1 일, 부동산감독처는 충안구 인민법원에 법률법규가 예고등록의 효력과 범위에 대해 명확한 규정이 있으며, 예매자는 예매 상품주택에 담보권을 설정할 권리가 있다고 답했다.
현재 우리나라가 시행하고 있는 상품주택 예매제도에 따르면 무석시 상품주택 예매인은 주택담보대출 방식으로 상품주택 거래량의 60 ~ 70% 를 차지한다. 2007 년' 물권법' 시행 이후 부동산 감독처는 매년 수만 건의 담보예고등록을 처리해야 한다. 부동산 감독관이 법원의 사전 압수를 받는 것도 집행인 (구매자) 이 대출로 집의 미래 소유권을 취득했기 때문이다. 대출이 없으면 집행인은 집을 얻을 수 없고 법원의 사전 압수에 협조할 수 없다. 본안주택의 초기 등록 이후 예매자는 20 13 년 6 월 분양주택 예고등록을 주택 이전등록으로 변경했고, 첨부된 예매주택 담보예고등록도 정식 담보등록으로 바뀌었고, 법원은 사전 압수를 정식 압수로 했다. 저당 전전 저당 등록은 새로운 권리를 창설하지 않고 법원 압수의 효력에 영향을 주지 않기 때문에 법원이 압수한 재산을 처분할 권리가 없다.
사건 집행과 이의 심사 과정에서 숭안구 인민법원 재판위원회는 두 가지 의견을 형성했다.
첫 번째 의견은 생산감독소의 행위가 법원이 압류한 재물을 무단으로 처분하는 행위라는 것이다. 그 이유는 다음과 같습니다: 무석중원 (20 12) 의 비준에 따르면 담보예고에 등록된 부동산은 우선보상권이 없고,
두 번째 의견은 생산감독소의 행위가 법원이 압수한 재산을 무단처분하는 행위에 속하지 않는다는 것이다. 그 이유는 예휘가 분양주택 예고등록을 주택양도등록으로 변경하고,' 주택등록방법' 제 68 조 규정에 따라 분양주택 예고등록도 정식 담보등록으로 변경돼 새로운 권리를 설정하지 않고 법원 압류의 효력에 영향을 주지 않으며, 재산감독처는 법원이 압수한 재산을 무단으로 처분하지 않았기 때문이다.
20 13 년 9 월 5 일 숭안구 인민법원은 본 사건의 두 가지 의견에 대해 무석시 중급인민법원에 지시를 요청하고 무석시 중급인민법원은 입건하여 접수했다. 무석시 중급인민법원 합의정은 2065438 년 10 월 28 일 (20 13) 제 000 1 호 변론장을 만들어 숭안구 인민법원의 두 번째 의견에 동의했다. 압류 전에 법원은 이미 그 재산에 앞으로 담보권이 있을 것이라고 예견할 수 있었다. 주택관리처는 담보예고등록을 정식 담보등록으로 변경하고, 새로운 권리나 권리 부담을 설정하지 않으며, 무단처분법원이 재산을 압류하는 행위에 속하지 않는다. 숭안구 인민법원의 첫 번째 의견은 예고등록제도와 사전압수제도의 취지에 맞지 않아 상품주택 예매제도의 발전뿐만 아니라 법원의 향후 사전압수에도 불리하다.