사회주의 시장경제가 발전하고 부동산 시장화가 개선되면서 경제활동에 부동산 가치평가가 요구되는 경우가 많아지고 있다. 엄청난 시장 수요로 인해 수많은 부동산 감정 기관이 생겨났고 동시에 점점 더 많은 인재가 부동산 감정 산업에 전념하고 있어 부동산 감정인 팀이 날로 성장하고 있어 정말 기쁩니다. . 그러나 부동산 감정인 업무에는 항상 위험이 존재하며, 최근에는 부동산 감정인이 그에 상응하는 책임을 맡는 사건이 업계에서 실제로 발생했습니다. 따라서 부동산 감정평가사가 위험을 감수하는 것을 예방하는 것이 점점 더 중요해지고 있습니다. 실무위험을 예방하려면 개별 부동산 감정인, 감정평가사, 업계 협회, 정부 당국의 노력이 필요합니다. 특히, 개인 감정인은 위험에 대한 인식을 강화하고 전문적 자질과 전문 기술을 향상시키며 법률을 배우고 이해하고 실천해야 합니다. , 우리는 자기 보호의식을 가져야 합니다. 이 글은 주로 부동산 감정인의 개인적인 관점에서 부동산 감정인 업무의 위험과 예방에 대한 몇 가지 견해를 제시하고 업계 동료와의 논의를 모색합니다.

(1) 부동산 감정인의 실무위험 내포분석

부동산 평가 과정에는 프로젝트 착수 → 평가 준비 → 현장 점검 → 평가 보고서 작성 등이 포함되는 것으로 알고 있습니다. → 검토 및 승인 → 전달 보고서 → 파일. 업무절차는 부동산 감정사가 각자의 전문적인 활동을 통해 부동산 감정서를 작성하여 의뢰인에게 전달하고 수수료를 징수하면 감정업무가 완료됩니다. 그러나 평가자는 처음부터 위험에 노출되어 있습니다. 부동산 감정평가는 부동산 감정사가 발행하는 감정보고서는 법적 효력을 가지며 많은 경제활동의 기초로 활용되는 매우 전문적인 업무입니다. 따라서 국가에서는 관련 법률과 규정을 많이 제정하여 부동산 감정인이 자신이 발행한 부동산 감정 보고서의 진위 여부에 대한 책임을 져야 함을 명확히 하고 이에 상응하는 책임을 규정했습니다. 저자는 부동산 감정인의 실무위험이 내포하는 의미는 감정평가서를 발행한 후 감정보고서 내용의 진정성 이탈로 인해 해당 경제활동에 발생한 손실에 대해 부동산 감정인이 부담하는 책임으로 이해될 수 있다고 생각한다. 평가 보고서.

(2) 부동산 감정인 업무에 따른 위험 유형

기존 법률 및 규정의 관점에서 부동산 감정인이 겪을 수 있는 위험 실무상 다음과 같은 유형이 있습니다.

1. 민사 보상 위험

"부동산 감정사 자격 제도에 관한 임시 규정" 제26조(Jianfang [1995] 제147조)에서는 “부동산 평가의 오류로 인해 당사자에게 경제적 손실이 발생한 경우에는 사용자가 배상책임을 져야 하며, 사용자는 부동산 감정사에게 손해배상을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다. 「부동산평가사의 등록 및 관리에 관한 대책」(건설부훈령 제100호) 제25조에서는 “부동산가격평가 과정에서 부동산가격평가기관이 배상책임을 진다”고 규정하고 있다. 법률 위반, 규율 위반 또는 심각한 실수로 인해 당사자에게 발생한 경제적 손실에 대해 부동산 가격 평가 기관은 서명된 부동산 감정인으로부터 보상을 받을 권리가 있습니다."

위 문서에는 감정인이 손실을 입은 당사자에게 재정적으로 보상해야 한다고 명시되어 있을 뿐이며 감정인의 전문 자격에는 영향을 미치지 않습니다.

2. 행정처벌 위험

「부동산 감정사 자격제도에 관한 경과규정」 제28조 제5항에서는 “의뢰인과 공모하거나 고의로 허위청구를 한 경우" 감정신고 및 업무과오로 인한 심각한 손실", "등기기관은 당사자에 대한 경고, 불법소득을 몰수, 업무집행정지, 부동산감정인의 "개업자격증" 취소 및 " 부동산감정사등록증'을 작성하여 과태료를 부과할 수 있습니다. "부동산 감정인 등록 및 관리 방법" 제30조 1항에서는 "당사자에게 직접적인 경제적 손실을 입힌 경우" "위법 소득 3만 위안 이하의 벌금을 3회 부과한다. 불법소득이 없는 경우 3배 3만 위안 이하의 벌금이 부과될 수 있다. "1만 위안 미만의 벌금".

이는 관할 부서에서 직접 발급하는 비교적 무거운 처벌이며 심각한 경우에는 '개업 자격 증명서'와 '부동산 감정사 등록 증명서'가 취소될 수 있으며 이는 감정인의 자격에 영향을 미칩니다. 경력 미래.

3. 형사처벌의 위험성

우리나라 '형법'에는 부동산 감정인의 행위와 관련된 범죄 2가지를 규정하고 있는데, 바로 '중개기관 직원이 허위 증명서를 제공한 죄'이다. ", "허위 증명서류 제공죄", "중개기관 종사자가 발급한 증명서류에 중대한 허위사실을 기재하는 것은 범죄에 해당한다."

'형법' 제229조 제1항과 제2항은 "자산평가, 자본검증, 검증, 회계, 감사, 법률서비스 등을 담당하는 중개기관의 직원이 고의로 허위 증명을 제공하는 행위"라고 규정하고 있다. 전항의 자가 타인의 재물을 요구하거나 불법적으로 수수하여 전항의 죄를 범한 경우, 5년 이상 유기징역에 처한다. 10년 이상 벌금형에 처해진다." ——'중개기관 직원 허위 인증서류 제공죄'에 대한 설명이다.

'형법' 제229조 3항은 "전항 각 호의 자가 무책임하고, 발급받은 증명서가 현저히 부정확하여 중대한 피해를 야기한 경우에는 형에 처한다"고 규정하고 있다. 3년 이하의 유기징역' 또는 형사구류와 벌금을 병과하거나 단독으로 부과' - '중개기관 직원이 발행한 인증서류를 중대하게 허위로 기재한 죄'에 대한 설명이다.

전자는 고의범죄이고 후자는 과실범죄이다.

동시에 인민법원의 관련 사법해석에서도 위 두 가지 범죄에 대한 신고기준을 명확하게 규정하고 있다. “중개기관 직원이 허위 증명서류를 제공한 죄”에 대한 신고기준은 더 많은 직접적인 경제적 손실을 초래하는 것이다. '중개기관 직원이 허위 증명서류를 제공한 죄' '중대하게 인증서류를 허위로 기재한 죄'의 기소기준은 100만위안 이상의 직접적인 경제적 손실을 초래하는 것이다. 형사처벌을 받게 되면 개인의 자유가 박탈될 뿐만 아니라 감정인의 장래 경력에도 큰 영향을 미치게 됩니다.

(3) 부동산 감정인의 실무위험 특성

위의 위험 유형 분석을 통해 부동산 감정인의 실무위험은 다음과 같은 특징을 가지고 있음을 알 수 있다.

　1. 일정 기간 내에 가능합니다

이러한 위험은 당사자가 실제로 경제적 손실을 입을 경우에만 발생하며, 그 손실은 오해의 소지가 있는 평가 보고서로 인해 발생합니다. 예를 들어, 은행 대출 평가에서 평가 보고서의 '높은 등급'으로 인해 은행은 더 많은 대출을 연장했으며 차용인은 일정 기간이 지나면 대출금을 반환하지 못해 은행은 자금 손실을 입었습니다. 이번에는 평가자가 책임을 져야 하며 위험이 발생합니다. 그러나 차용인이 대출계약에 따라 대출금을 상환하고 그 이행이 정상이라면 은행은 책임을 지지 않으며, 문제가 있는 평가가 모두 위험을 초래하는 것은 아닙니다. 이는 일정 기간 내에 존재할 수 있는 위험입니다.

2. 책임은 궁극적으로 개인에게 있음

위의 위험 유형 분석을 통해 민사, 행정, ​​형사 등 최종 책임은 항상 있음을 알 수 있습니다. 책임은 감정인에게 있습니다. 책임 방법에는 경제적 손실 회복, 전문 자격 취소, 형사 처벌 등이 포함되며 이는 감정인의 미래 경력에 영향을 미칩니다. 따라서 감정인은 직업적 위험의 궁극적인 부담자입니다.

3. 맡은 책임과 받는 보상이 극도로 비대칭적이다

민사배상의 경우 부동산 규모가 커서 보상액이 100% 수준이다. 일반적으로 수만, 수십만 또는 심지어 수백만 달러에 달하며 행정 처벌 및 형사 처벌은 감정인의 전문 자격과 개인 자유를 박탈합니다. 이는 감정평가사가 감정에 대해 급여를 받는 것과 비교하면 엄청난 차이입니다.

(4) 부동산 감정인의 실무 위험 예방 조치

1. 법률 연구 강화 및 법률 인식 제고

본질적으로 부동산 감정인의 실무 위험은 다음과 같습니다. 위험이란 법적 책임을 지는 것을 의미합니다. 금전적 보상, 행정적 처벌, 형사적 처벌 등을 받는 것은 모두 해당 법률 및 규정에 따라 이루어지기 때문입니다. 많은 부동산 감정평가사들은 비즈니스 지식에 몰두하여 평가기준, 평가기법, 평가변수 등에 대해 잘 알고 있으나 법적 지식에 대한 지식이 부족하여 옳고 그름, 옳고 그름, 합법과 불법의 경계를 파악하기가 어렵습니다. , 범죄와 비범죄. 감정인으로서 민법, 경제법, 계약법 등 관련 민사법적 지식은 물론, 형법, 형사소송법 등 형법상식도 배워야 합니다. 법적 지식을 배우고 법적 책임과 법 위반으로 인한 결과의 심각성을 이해함으로써 마음속에 옳고 그름 사이에 선을 긋을 수 있습니다. 이는 평가자가 실무위험을 예방하기 위한 기본적인 조치입니다.

2. 직업윤리를 엄격히 준수하고 자제력을 강화한다

'공정성, 공평성, 개방성'은 부동산 감정인의 기본 직업윤리 기준이며, 대다수 감정인은 이를 준수할 수 있습니다. 그러나 편애, 사업 경쟁, 행정 개입, 사익 추구 등 여러 가지 이유로 인해 위에서 언급한 직업 윤리를 위반하고 감정 보고서 내용의 전부 또는 일부를 부정확하게 만드는 일부 감정인이 항상 존재합니다. , 관련 당사자의 이익에 해를 끼치는 행위. 동시에 그는 자신을 위한 '시한폭탄'도 설치했고, 언젠가는 책임을 지게 될 수도 있다. 하지만 감정인은 "강을 따라 자주 산책"을 하면서도 "신발이 젖지 않도록 노력"해야 한다. 여기에 정도가 있으니 직접 파악해 보세요. 부동산 감정사 웹사이트를 즐겨찾기에 추가

3. 평가 결과의 합리성 보장

고객이 평가 보고서를 받은 후 가장 먼저 관심을 두는 것은 평가 결과입니다. , 평가결과는 당사자들의 경제활동에 결정적인 영향을 미치기 때문에 매우 중요하기 때문입니다. 평가 결과가 합리적이라면 감정인은 법적 책임을 질 가능성이 없으며 실무상 위험도 없습니다. 따라서 평가결과의 합리성을 제고하는 것은 실무리스크를 예방하기 위한 핵심 방안이다.

평가 결과의 합리성을 어떻게 확보할 수 있나요? 표준화된 운영, 조직 내 3단계 내부 감사, 사례 및 매개변수의 정확한 선택 등 다양한 방법이 있습니다. 시장을 정확하게 파악하고, 시장정보를 바탕으로 평가하는 것이 가장 기본입니다. 시장 경제 상황에서 대부분의 평가는 시장 가격을 제공해야 합니다. 평가 보고서에 사용되는 사례는 시장의 실제 사례여야 하며 허공에서 조작할 수 없어야 합니다. 다양한 매개변수의 결정은 시장 상황을 기반으로 해야 하며 평가 결과는 시장과 유사해야 합니다. 조건이 너무 많이 벗어날 수 없습니다. 이를 위해 감정평가사는 시장정보를 수집, 정리하고 이를 감정평가 실무에 적용하기 위한 노력이 필요합니다. 어떤 의미에서 각 평가 보고서의 실제 검토자는 해당 부서의 최고 평가자나 총괄 관리자가 아니라 시장입니다. 평가 결과는 시장의 테스트를 견뎌야 하며 이는 위험을 예방하기 위한 실질적인 조치입니다.

4. 평가업무위탁계약의 질을 높이고, 양 당사자의 책임과 의무에 대해 명확히 합의한다.

일부 위험은 위탁하는 당사자와 당사자의 책임이 불분명하여 발생한다. 감정인.

예를 들어 부동산 평가기준 제4조 제0항 제2호에서는 "평가 목적은 위탁자가 제시하여야 한다"고 규정하고 있으며, 이를 위탁계약서에 명시하고 위탁자의 승인을 받아야 합니다. 다양한 평가 목적에 따른 평가 결과는 상당히 다르기 때문입니다. 예를 들어 동일 주택의 경우 양도 목적으로 얻은 감정 결과에는 주택의 장식 가치가 포함될 수 있지만, 담보 목적으로 얻은 가격에는 감정 결과가 포함되지 않습니다. 결과는 담보 가치뿐입니다. 양도용 감정서를 주택담보대출에 활용하면 그 가치가 과대평가될 수 있다. 위탁계약서에 약정이 없거나 약정이 불명확한 경우, 평가보고서의 실제 목적이 보고서에 명시된 목적과 일치하지 않는 경우, 평가자는 “고의적”이라고 “합리적으로 의심”받을 가능성이 높습니다. 명확하게 설명할 수 없습니다." 허위 평가 보고서를 제공합니다. 이러한 위험을 예방하는 효과적인 방법은 평가업무위탁계약의 질을 높이고, 쌍방의 책임과 의무를 명확히 규정하는 것입니다. 감정업무위탁계약은 감정평가의 기초 중 하나로서, 위탁자와 감정인의 권리와 의무 및 그에 따른 책임을 명확히 규정하고 있습니다. 위탁 계약.

5. 평가 보고서의 "가정 및 제한"의 합리적인 사용

실제로 평가 보고서의 "가정 및 제한"은 결정하기 어려운 특정 사항을 만듭니다. 필요한 가정은 평가 결과가 적용될 수 있는 조건을 제한하는 동시에 평가자를 보호하는 역할을 합니다. 그러나 "가정 및 제한"은 남용될 수 없으며 합법적이고 규정을 준수해야 한다는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어 거리에 면한 특정 1층 부동산의 법적 사용은 주거용이지만 실제 사용은 상점입니다(법적 증명서가 없음). 주거용 시장 가격은 5,000위안/제곱미터이며, 고객은 은행으로부터 더 많은 대출을 받기 위해 감정인에게 접근하여 감정 보고서를 요청하고 해당 부동산을 10,000위안/제곱미터로 평가해 달라고 요청했습니다. 상업용 매장 사용. 이때 감정인은 규정 및 법적 원칙에 따라 주거용 부동산의 가격을 평가해야 하며, 해당 부동산이 용도로 사용된다고 가정하고 고객의 요구에 응하여 평가 보고서를 발행해서는 안 됩니다. "가정 및 제한 사항"의 상업 상점. 그렇게 하면 법적 원칙에 위배되며 쉽게 위험이 발생할 수 있습니다. 평가자는 가정과 자격의 오용을 피해야 합니다.

6. 동료간 소통과 협력 강화

감정평가사마다 감정평가 전문성이 다릅니다. 주택 감정을 잘하는 사람도 있고, 상업용 부동산 감정을 잘하는 사람도 있습니다. 토지 감정을 잘한다. 평가기관도 마찬가지다. 동료 간의 상호 협력을 통해 서로의 장점을 배우고 정보를 교환할 수 있으며, 어렵거나 비교적 새로운 평가 사업에 대해 공동으로 논의하고 연구할 수 있으며, 고품질의 평가 보고서를 작성하는 동시에 위험도 공유할 수 있습니다. . 예를 들어, 이 도시의 주거 단지 설계 계획 변경으로 인해 공동체 소유자는 자신의 주택 가치가 영향을 받았다고 믿고 일부 주택의 가치가 변경되어 다음과 같은 분쟁이 발생했습니다. 개발자. 개발자는 가치 영향을 평가하기 위해 평가 기관에 맡깁니다. 이것은 비교적 새로운 평가 프로젝트입니다. 본 감정평가는 다른 4개 기관과 함께 진행되었으며, 감정평가 과정에서 여러 감정평가사들이 각자의 역량을 최대한 발휘하여 긴밀히 협력하여 정해진 기간 내에 감정평가를 훌륭하게 완료하였습니다. 성공적으로 해결되었습니다.

결론

위는 부동산 감정인의 관점에서 실무위험과 예방법에 대한 저자의 견해이다. 그러나 실무리스크 예방은 완전한 리스크 예방체계를 구축하고 평가자가 실습할 수 있는 안전한 환경을 조성하기 위해 개별 감정인, 평가기관, 업계 협회, 정부 당국의 공동 노력이 필요한 체계적인 프로젝트입니다. 이 글이 출발점이 되어 더 많은 동료들이 부동산 감정사 실무의 위험과 예방에 관심을 갖고 연구하도록 유도할 수 있기를 바랍니다.