계약법은 불가항력으로 계약 목적을 달성할 수 없기 때문에 당사자가 계약 해지를 협상할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나, 현재의 상업 대출 계약은 불가항력으로 인해 어떻게 계약을 해지할 수 있는지에 대한 조항이 부족하다. 5 월 19, 각 상업은행 책임자는 상업은행으로서 감면은 불가능하지만 고객에게 유예 조치를 제공한다고 밝혔다. 장영 농업은행 부행장은 많은 주택이 위태로워져 사용할 수 없게 되면서 농업은행의 개인 주택 담보대출이 더 큰 위험에 처해 있다고 말했다. 불완전한 통계에 따르면 지진으로 인한 개인 주택 융자 손실은 6543.8+0 억 5 천만 위안이다. 주민 중국은행 부행장은 국제관례에 따라 개인 주택 융자 문제를 점진적으로 처리할 것이라고 밝혔다. 이 단계에서는 벌금도 받지 않고 개인 서류도 움직이지 않을 수 밖에 없었지만, 그도 "우리는 인도적인 방식으로 이 문제를 처리할 것" 이라고 말했다. 장부용 중국공상은행 부행장은 개인대출업무에 대해 공업은행이 유예 기간 제공, 대출기한 연장, 상환기한 연장, 위약고객 벌금 인하, 위약고객 위약기록 미등록 등의 조치를 취해 재해 지역 사용자의 부담을 덜어줄 것이라고 밝혔다. 광둥 () 의 한 로펌 주임 변호사는 "일반적으로 지진 후 집이 무너지고 주택 융자금이 계속 갚는다" 고 밝혔다. "중요한 문제는 주인이 죽었는지 여부다. 만약 한 사람이 죽으면 유산도 없고 갚을 필요도 없다. 유산이 있다면, 먼저 대출금을 상환하는 데 쓰일 것이다. 사람이 살아남는다면 지진으로 인한 집 붕괴는 방위비 상환을 위한 이유가 될 수 없다. "
우리나라 개인 주택 담보대출의 위약률은 얼마입니까?
첫째, 중국의 개인 주택 담보 대출 개발 현황
최근 몇 년 동안, 개인 주택 담보 대출은 이미 우리나라 상업은행의 발전세가 강한' 소매업' 이 되었으며, 신용마케팅 업무를 확대하고 신용자산 구조를 최적화하는 주요 수단으로 여겨졌으며, 개인 주택은행의 중점 대출 투입이다. 표 안의 개인 주택 담보대출 잔액은 전국 소비신용 잔액의 74% 이상을 차지하며, 2004 년과 2005 년에는 약 80% 에 달했다. 2005 년 개인 주택 담보 대출 잔액은 654.38+0 조 8400 억 원으로 2000 년의 5.45 배에 달했다. 654.38+0.98 의 43. 1 개인 주택 담보 대출 잔액보다 654.38+0.07% 증가했으며, 개인 주택 담보 대출은 증가율과 총량을 막론하고 매년 빠르게 성장하고 있다.
개인 주택 담보 대출 (단위: 억 위안)
19981999200020012002200320042005
전국 소비자 신용 잔액 47210974066915736200632150.
개인 주택 담보대출 잔액은 88258117821585318400 입니다.
개인 주택 담보대출 비중 90.25% 70.19% 79.74.40% 74.87% 79.
개인 주택 담보대출 증가율은 80.75% 338.57% 65.77% 47.52% 42.67% 34.55%16.07% 였다.
출처: 통계 게시판 (2000-2005)
상업은행이 개인 주택 담보대출을 앞다퉈 것은 최근 몇 년간 중국 부동산 시장의 번영과 국가의 신용정책 때문이다. 개인 주택 담보대출은 양질의 자산으로, 불량대출률이 매우 낮아 도매대출 위험보다 훨씬 적다. 사실, 개인 주택 담보대출의 불량대출률이 낮고, 위험이 상대적으로 작다는 것은 필연적인 것이 아니다. 경제 환경 등의 요인과 밀접한 관련이 있다. 80 년대와 1995 일본 주택 금융 사건은 모두 개인 주택 담보 대출 위험과 관련이 있다. 우리나라의 개인 주택 담보 대출 잔액이 급속히 증가하면서 개인 주택 담보 대출의 불량률도 상승하기 시작했다. 2002 년 4 대 국유상업은행 개인주택담보대출의 평균 불량률은 약 1%[ 1] 로 2004 년 말까지 개인주택담보대출 불량률이 약 1.5% 에 달했다. 중국 개인 주택 담보대출이 발달한 지역 상하이에서는 두 가지 유형의 평균 불량률이 0. 1% 정도밖에 되지 않았지만, 2006 년 9 월 말에는 평균 불량률이 0.86% 로 올라 2 년여 동안 7 배 이상 증가했다.
우리 나라 시장경제는 발전 초기에 법제가 부족하고, 개인신용체계가 건전하지 않고, 상업은행 위험관리 수준이 낮고, 개인주택담보대출 위험이 크며, 실제 대출위약률이 높다. 특정 조건 (예: 대출의 급속한 성장) 에서는 위험 분석을 위한 불량 대출률 지표가 매우 뒤처져 실제 위험 상황을 가린다. 부동산 시장은 주기성이 있어 개인 주택 담보대출 한도가 작다. 일단 부동산 시장에 조정이나 충격이 생기면 주택 융자 업무는 상환해야 한다. 따라서 개인 주택 담보 대출의 위험 예방을 강화하고 위험 관리 메커니즘을 개선하는 것이 개인 주택 담보 대출의 건강한 발전을 위한 유일한 길이다.
둘째, 상업 은행의 개인 주택 담보 대출 위험 분석
우리나라의 현재 경제 체제 환경에서 개인 주택 담보대출의 위험이 존재할 가능성이 있는데, 이는 담보대출 자체의 특성과 시장 환경과 관련이 있다. 중국 사업과 관련하여 몇 가지 위험이 있습니다.
1. 신용 위험
신용위험은 개인 주택 담보대출 위험 중 가장 기본적이고 직접적인 위험이다. 일반적으로 다음과 같은 형식이 있습니다.
한쪽이 부득이하게 위약을 위반하다. 강제위약은 대출자의 수동적인 행위다. 대출자가 부동산을 구매한 후 실제 지급능력이 떨어지거나 돌발사건이 발생해 규정에 따라 상업은행에 본이자를 상환할 수 없다는 뜻이다. 중국의 치열한 시장 경쟁, 심각한 고용 조건, 교육 및 의료비의 급격한 증가는 대출자의 지급 능력을 낮추거나 악화시켜 대출자가 대출금 원금을 계속 상환할 수 없게 한다.
두 번째는 이성적인 위약이다. 이성적 위약은 대출자의 주동적인 행위이며, 대출자가 주관적으로 지속적인 상환을 포기하면 더 큰 수익을 가져올 수 있다고 생각하는 것을 말한다. 집값이 급락하거나 금리가 크게 상승할 때 계속 상환하는 비용이 상환을 포기하는 수익보다 크면 대출자는 이성적으로 위약할 수 있다. 주동적인 위약은 대출계약이 체결된 후 처음 2 년 동안 발생할 가능성이 가장 높다. 이때 위약의 기회 비용이 상대적으로 낮기 때문에 손실은 계약금, 거래비용, 부분 대출 원금 [2] 에 불과하다.
셋째, 조기 상환. 조기 상환은 차용인이 자발적으로 위약한 것으로, 차용자가 계약서에 규정된 기한과 한도에 따라 일부 또는 전체 대출금을 미리 상환하지 않았다는 뜻이다. 시장 금리가 계약금리보다 낮을 때 미리 대출금을 상환할 수 있다. 조기 상환은 상업은행이 원계약금리로 인한 이자 수입을 잃게 하고, 반면 상업은행은 적절한 투자경로를 찾아 대출금을 상환하는 손실을 감수해야 한다 [3].
넷째, 악의적인 사기. 악의적 대출 사기는 일반적으로' 가짜 담보' 라고 불리는데, 일종의 사기 행위이다. 주요 특징은 실제 대출자가 개인 주택 담보대출 자금을 부동산 개발에 유용하거나 자본시장에 진입하는 등 위험도가 높은 투자에 사용함으로써 상업은행 신용위험이 급격히 높아지는 것이다. 2007 년 6 월 5438+ 10 월 말 은감회는' 은행업 금융기관과 증권사 업무 왕래와 관련된 위험에 대한 추가 예방 통지' 를 발부했고 주택담보대출은 시장검사에서 횡령의 초점이 되었다.
2. 모기지 위험
대출 담보물은 상업은행의 두 번째 상환원이지만, 상업은행은 종종 다음과 같은 담보위험에 직면한다.
첫 번째는 모기지 처분의 위험입니다. 담보물이 좁고 비용이 많이 들기 때문에 상업은행이 원활하고 충분하며 합법적으로 현금화할 수 없을 경우 담보물 처분의 위험이 따른다. 우리나라 주택 2 급 시장은 초기 단계에 처해 있으며, 거래법규가 완벽하지 않고, 절차가 번거롭고, 거래비용이 높아 은행이 담보를 실현하기 어렵다.
두 번째는 담보물의 가격 위험이다. 담보가격 위험에는 담보가격 시장 위험과 담보가격 인위적 위험이 포함됩니다. 전자는 부동산 시장의 변화와 주택의 자연손실로 담보대출 가격이 하락할 위험을 말한다. 부동산 시장이 조정기나 불황기에 있을 때, 가격 하락으로 인해 주택담보 집값이 은행의 본이자를 덮을 수 없게 될 수 있다. 후자는 담보기간 담보인의 주택 손상, 평가자의 소홀함 또는 고의로 담보물을 과대평가함으로써 발생하는 위험이다.
3. 이자율 위험
금리 위험은 금융시장의 금리 변동으로 예금이차가 좁아지고, 심지어 대출이율이 예금이율보다 낮아 은행 수입이 부족한 위험을 말한다. 일반적으로 상업은행이 직면한 금리 위험은' 오배' 위험, 담보대출의 장기성과 예금금리가 대출금리 조정의 비동기성이다. 예를 들어, 개인 주택 담보 대출은 고정 금리이며, 예금 금리가 인상되면 은행의 자본 비용이 상승합니다. 개인 주택 담보대출에 변동금리가 나타나 변동할 때 은행의 자금원가가 변하지 않으면 은행의 이자차도 좁혀진다. (존 F. 케네디, 주택담보대출, 주택담보대출, 주택담보대출, 주택담보대출, 주택담보대출, 주택담보대출) 둘째, 금리 위험으로 인한 조기 상환의 신용 위험.
4. 유동성 위험
유동성 위험은 상업은행이 보유한 주택 대출 채권이 제때에 충분히 실현될 수 없는 이자 손실을 말한다. 유동성 위험은 상업은행의 경영 특성과 개인 주택 담보대출의 특징으로 인해 발생한다. 상업은행의 자금은 주로 기업예금, 주민저축예금 등 단기 자금에서 나온다. 개인 주택 담보대출 기간이 길고 회수가 느리며 자금의 출처와 운용이 시간적으로 크게 일치하지 않아' 단기 장기 대출' 문제가 있다. 중국의 개인 주택 담보 대출의 유동성은 상대적으로 열악합니다. 첫째, 개인 주택 담보대출이 소매업이기 때문에 각 대출의 대출 이자율, 만기일, 대출 비율, 대출 기간이 다르기 때문에 상업은행은 규범화된 관리를 실현할 수 없다. 둘째, 신용시장의 정보 비대칭으로 투자자들이 대출당 위약 위험 비용을 일일이 산정할 수 없게 되면서 투자자들은 뒷걸음질 쳤다. 셋째는 주택 등 소비재 2 급 시장이 아직 형성되지 않아 담보물 실현이 주택 담보대출의 실현에 영향을 미치기 어렵다는 것이다.
5. 법률 시스템 위험
법률 제도의 위험은 법률 제도가 건전하지 않고, 부정직과 위약에 대한 처벌 수단이 구체적이지 않고, 집행력이 강하지 않아 상업은행이 손해를 입게 하는 것을 말한다. 좋은 사회와 법률 환경은 개인 주택 담보대출 발전의 기본 조건이다. 예를 들어 미국은 1968 에서' 통일소비신용법전' 과' 소비신용보증' 을 반포했고, 1974 에서 새로운' 통일소비신용법전' 을 반포했다. 우리나라에는 전문 소비자 신용 법규가 없다. 상업은행법',' 대출통칙',' 보증법',' 어음법',' 계약법' 등 법률법규는 모두 신용생성을 위해 제정된 것으로 개인 주택 담보대출의 특성과 맞지 않는다.
6. 시장 정책 위험
시장 정책 위험은 두 가지 측면을 포함한다. 하나는 국민경제가 전체 발전 과정에서 번영에서 불황에 이르는 주기적인 변동으로 부동산 업계의 시장 위험에 영향을 미친다는 것이다. 부동산 업계는 다른 업종보다 경제 주기에 더 민감하다. 경기 때 주민 소득 수준이 높아지고, 부동산 시장 수요가 증가하고, 대출 수가 급격히 팽창하고, 경기가 불황일 때 실업률이 상승하고, 주민 수입이 급격히 하락하고, 집값이 떨어졌다. 상업은행은 반드시 대량의' 부실 채권' 손실에 직면해야 한다. 둘째, 정부 경제정책의 조정은 부동산 시장의 변화를 일으켜 상업은행에 손실을 가져왔다. 중국의 전체 경제는 전환기에 처해 있고, 시장 메커니즘은 완벽하지 못하며, 정부의 포지셔닝은 분명하지 않다. 주택 소비는 주민의 대종 소비로 투자 승수가 크고 부동산업이 경제 성장에 강한 자극작용을 하여 정부가 경제를 규제하고 소비를 자극하며 경제 성장을 촉진하는 중요한 업종이 되었다. (윌리엄 셰익스피어, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 부동산 시장의 발전이 개인 소비능력에서 벗어나 거품과 과열이 일어나 거시규제 목표를 위반할 때 정부는 부동산 규제 정책을 채택한다. 부동산 업계의 조정과 수축에 따라 상업은행도 정책 위험에 직면할 것이다.
7. 위험 관리
관리위험은 상업은행이 개인 주택 담보대출 관리에 문제가 생겨 생긴 신용위험이다. 대출 정책, 관리 프로세스, 조직 구조, 기술 기반 등을 보면 우리 상업은행의 개인 주택 담보대출 관리는 기본적으로 낮은 수준에 있다. 예를 들어, 상업 은행은 개인 주택 담보 대출에서 사업 확장을 강조하고 비즈니스 관리를 무시하려는 충동을 가지고 있으며, 위험 비용에 관계없이 시장 점유율을 선점합니다. 개인 주택 담보 대출 업무는 임의로 운영되며, 아직 합리적인 평가 기준과 업무 프로세스를 형성하지 못했다. 개인 주택 담보 대출에 익숙한 전문가의 부족, 관리 경험 및 인력 교육은 업무의 빠른 발전을 따라가지 못한다. 개인 징신은 기본적으로 폐쇄되고, 은행 간 소통이 부족하며, 개인 징신 자원을 이용할 수 없고, 통일된 정보베이스와 개인 신용평가체계가 부족하다. 이러한 관리 요인들은 모두 개인 주택 담보 대출의 위험을 증가시켰다.
8. 운영 위험
위반은 은행 자산 위험 형성의 가장 중요한 원인 중 하나이며, 운영 기관이 시스템 관리에서 대출 요구 사항을 완화하여 발생하는 비즈니스 위험이기도 합니다. 주요 성과: 첫째, 사업 중심의 인센티브에 따라 경영기관은 업무를 중시하고, 심지어는 규정을 위반하고, 승인 또는 변장하지 않고 대출 기준과 보증 조건을 낮추고, 개인 주택 담보대출 명의로 개인 주식과 같은 고위험 업무를 위반한다. 둘째, 일부 직원의 업무 소질이나 사상적 소질이 낮고, 업무가 무책임하고, 조작 규정을 위반하며, 어떤 사람들은 대출자와 결탁하여 제도 제약을 피한다.
셋째, 상업 은행 개인 주택 담보 대출 위험 예방
상업은행 개인 주택 담보대출의 8 대 위험에 대해 상업은행은 다음과 같은 조치를 취하여 화해하고 예방할 수 있다.
1. 내부 등급 시스템 및 내부 등급 모델을 개발하고 설정합니다.
현재 우리나라 상업은행의 신용관리는 주로 단일 대출자의 위험에 초점을 맞추고 있다. 바젤 신자본협정의 위험관리 정신에 따르면 현대상업은행의 신용위험관리에는 단일 대출자에 대한 위험관리뿐 아니라 위험자본의 최적 구성과 신용자산조합의 구성을 위험관리 모델로 삼아야 한다. 은행이 직면한 전반적인 위험을 측정, 모니터링 및 능동적으로 관리해야 한다. 따라서 상업은행이 전체 신용업무를 위한 내부 등급체계를 개발하고 확립하도록 요구하고, 내부 등급법을 채택하고, 통계 모델을 통해 개인 주택담보대출의 위약확률 (PD), 위약손실률 (LGD), 위험노출 (EAD) 및 기간 (M) 을 계산하여 개인 주택담보대출의 위험상황을 전면적으로 정확하게 파악할 것을 요구한다. 이를 바탕으로 차용인의 개인 데이터와 역사적 신용 정보를 충분히 고려하고, 과학적 지급 능력과 신용 평가 모델을 구축하고, 점차 단일 차용자 신용 평가 시스템을 개선하고, 차용자 시장을 세분화하여 업무 발전의 중요한 근거로 삼는다.
2. 은행 내 신용 관리 메커니즘을 보완하여 관리 및 운영 위험을 예방합니다.
상업은행은 엄격하고 상세하며 운영가능한 규칙과 절차를 제정하여 점차 신용관리 수준을 높여야 한다.
첫째, 개인 주택 담보 대출의 내부 등급 모델에 대한 데이터를 바탕으로 대출 위험 자본 구성 및 신용 조합 방안을 마련하여 비즈니스 발전 방향, 비율, 발전 리듬 및 프로세스를 결정하고 대출 정책 관리 실수로 인한 손실을 방지합니다.
두 번째는 대출 프로세스의 전 과정 관리를 강화하고, 대출 전 조사, 대출 중 승인, 대출 후 검사 등에서 관련 위험 지점을 분석하고, 관리 책임을 이행하고, 운영 프로세스를 규범화하는 것이다. 비즈니스 직원들이 의식적으로 각종 규칙과 제도를 준수하고 비즈니스 발전을 중시하고 위험 관리를 무시하는 방향 메커니즘을 해결할 수 있도록 하는 합리적인 인센티브를 설정합니다. 손실 책임 추궁제도를 강화하고 자산의 실제 손실 상황에 따라 상응하는 책임을 추궁하다.
셋째, 조직 아키텍처에서는 상주 승인자와 위험 통제자 제도를 점진적으로 추진하고 대출 승인과 위험 감독 분리를 실현하며 대출 승인과 위험 통제의 독립성을 보장할 수 있습니다. 전문 심사 및 승인 센터를 설립하고 집중적 인 관리를 실시하며 점차적으로 우수한 전문 심사 위원 및 리스크 관리 인력을 양성하고 관리 전문화 수준을 향상시킵니다.
넷째, 차용자 정보 수집 및 분석을 강화한다. 수집되는 정보의 양이 많을수록 정보의 품질이 높아질 수 있고, 정보 분석 결과가 더 정확해질 수 있으며, 신용 위험 평가를 보다 잘 통제할 수 있는 객관적인 근거를 제공합니다 [4].
3. 개인 주택 담보 대출 위험 경보 시스템을 구축하여 시장과 정책 위험을 방지하다.
부동산 산업은 거시경제와 매우 관련이 있으며, 반대로 거시경제에 강력한 역할을 한다. 위험 경보 시스템 구축의 주요 목적은 시장 체계성과 정책적 위험을 방지하고, 거시경제지표, 산업경제지표, 국가관련 정책을 분석하는 경보 모델을 구축하고, 부동산 시장과 전체 사회경제환경을 예측하고, 조속히 대응해 손실을 피하는 것이다. 조기 경보 시스템을 수립하고 개선하는 것은 거대한 프로젝트이다. 첫째, 위험 경보 데이터베이스를 구축하고, 모든 방면의 데이터를 수집하고, 데이터 수집 및 정리를 지속적으로 개선하고, 모델 개발을 위한 견고한 기반을 마련하는 것입니다. 둘째, 적절한 위험 경보 모델을 개발하여 우리나라의 실제 상황에 따라 합리적인 경보 간격, 경계선, 지표 가중치, 확률 밀도 함수 등의 매개변수를 설정합니다. 셋째, 신속한 대응 및 사전 통제 메커니즘을 구축하여 위험 경보 시스템에 표시된 잠재적 위험을 적시에 처리하고 해결하는 것입니다.
4. 개인 주택 담보대출의 금리 리스크 관리와 유동성 관리를 강화한다.
우리나라의 금리 시장화 개혁이 계속 추진됨에 따라 금리 위험은 점차 드러날 것이다. 상업은행은 개인 주택 담보대출의 금리 위험을 방지하기 위해 다음과 같은 조치를 취할 수 있다.
첫째, 금리를 조절할 수 있는 담보대출을 개발하는데, 그 금리는 시장 금리의 끊임없는 변화에 따라 정기적으로 조정된다. 이자율 조정 기간은 1 개월, 1 분기, 반기 또는 1 년이 될 수 있습니다. 우리나라의 현재 변동 금리와 달리, 이런 주기적인 금리 조정은 상업은행의 예금 대출 시한 일치를 개선하고 상업은행이 부담하는 금리 상승 위험을 대출자에게 이전하는 데 도움이 되며, 대출자가 부담하는 금리 하락 위험도 상업은행으로 이전할 수 있다.
둘째, 고정 금리 모기지 론을 개발하십시오. 고정금리 담보대출이란 담보대출 계약서에 규정된 상환기한 내에 대출금리가 고정된 담보대출을 말한다. 고정금리 담보대출 모드에서 상업은행은 대부분의 금리 위험을 감당했다. 상업 은행이 고정 금리 채권 발행, 금리 교환 등과 같은 대출과 일치하는 고정 금리 자금을 얻을 수 있다면 해당 금리 불일치 및 유동성 위험을 피할 수 있습니다.
셋째, 헤지, 중국의 금융 선물 시장이 점차 개방되고 있다. 상업 은행은 금융 파생 도구를 이용하여 이자율 위험 관리를 헤지하고 시장 거래를 통해 이자율 변동으로 인한 자산과 부채의 가치 변동을 상쇄할 수 있다. 예를 들어, 장기 이자율 계약, 이자율 선물 및 거래소 옵션은 단기 이자율 위험 관리에 사용할 수 있으며, 은행간 옵션 (상한 옵션, 하한 옵션 및 이중 기간 권리), 스왑 및 스왑 옵션은 장기 이자율 위험 관리에 사용할 수 있습니다.
넷째, 개인 주택 담보대출 거래 2 급 시장을 대대적으로 발전시켜 상업은행이 개인 주택 담보대출을 매각해 채권을 형성하고 대출자금이나 유동성이 높은 단기 채권을 교환하여 유동성을 높일 수 있다.
5. 개인 주택 담보 대출의 위험 이전 메커니즘을 개발하다.
첫째, 모기지 보험 메커니즘을 수립하고 개선합니다. 개인 주택 담보대출 보험의 목적은 세 가지 위험을 피하거나 분산시키는 것이다. 하나는 주택 파손 위험, 두 번째는 대출의 신용 위험, 세 번째는 대출자의 개인 위험이다. 현재, 우리나라 개인 주택 담보대출 보험 기관의 수준과 종류가 비교적 단일하여, 은행 신용위험과 보험기관이 담보하는 신용위험과 개인위험은 합리적으로 나눌 수 없다. 개인 주택 담보대출 보험 메커니즘을 수립하고 개선하는 것이 시급하다. 보험 분야에서는 소비신용대출과 관련된 재산보험, 실업보험, 인신보험, 이행보증보험을 개발할 수 있으며, 보험기관 측면에서는 중저소득 대출자, 고소득 대출자, 중고소득 대출자에 대한 정책적 보험 메커니즘의 담보대출 보험을 마련할 수 있다.
둘째, 개인 주택 담보 대출 증권화를 추진한다. 개인 주택 담보대출' 단기 예금대출' 의 갈등으로 상업은행은 유동성 위험, 금리 위험, 신용위험 등 많은 위험에 직면해 있다. 개인 주택 담보대출 증권화는 상업은행의' 단기 장기 대출' 갈등을 근본적으로 해결할 수 있다 [5]. 우리나라는 2005 년 6 월 5438+2 월에 상업은행 자산증권화의 시범작업을 시작했다. 자산증권화 시범 사업이 보편화되고 자산증권화 업무 유형이 풍부해짐에 따라 개인주택담보대출증권화는 적시에 도입되어 상업은행이 개인주택담보대출에 부담할 위험을 줄이는 데 효과적이다.
개인 주택 담보 대출의 법적 시스템 환경을 개선하십시오.
개인 주택 담보대출은 사회경제의 모든 측면을 포괄하며 상업은행이 직면한 위험을 효과적으로 낮추려면 좋은 법률환경과 입법지원이 필요하다. 우리나라는 가능한 한 빨리' 소비신용대출법' 을 제정해 소비신용활동에서 관련 주체의 책임을 명확히 하고 신용위험을 합리적으로 분산시켜야 한다. 개인 파산 제도를 수립하여 개인 주택 담보대출의 각 관련 부분에 대한 법적 근거를 마련하고, 입법을 통해 개인 신용제도를 집행하여 선진국의 개인 신용관리 경험을 충분히 참고할 수 있게 하다. 예를 들어, 소비자 신용에 관한 미국의 법률은 공정신용보고법, 성실신용법, 성실대출법, 공정신용결제법, 신용카드 발행법, 평등신용기회법, 공정채권법입니다. 동시에, 법 집행 환경을 개선하고, 소액채권을 설립하고, 은행 담보자산을 신속히 심리하고, 번잡한 절차와 고리를 줄이고, 형평성과 투명성을 높이고, 담보물 처분 비용을 낮추고, 처분 효율을 높인다.
3. 주택담보대출 위약률이 총 불량률 중 얼마나 됩니까?
개인 소비 신용대출에서 개인 주택 담보대출은 중요한 위치를 차지한다. 최근 몇 년 동안 개인 주택 담보대출은 이미 우리나라 상업은행의 발전세가 강한' 소매업' 이 되어 신용마케팅 업무를 확대하고 신용자산 구조를 최적화하는 주요 수단으로 여겨졌다. 개인 주택 담보대출은 자연히 상업은행의 중점 대출 투항이 되었다. 표 1, 2000-2005 년 개인 주택 담보 대출 잔액은 전국 소비자 신용 잔액의 74% 이상을 차지했으며, 2004 년과 2005 년에는 약 80% 에 달했다. 2005 년 개인 주택 담보 대출 잔액은 654.38+0.84 조 원으로 2000 년의 5.45 배, 2008 년은 654.38+0.98 의 43. 1.9 배였다. 2004 년 개인 주택 담보 대출 잔액에 비해 654.38 0.07% 증가했으며, 개인 주택 담보 대출은 증가율과 총량을 막론하고 매년 발전하고 있다.
표 1 1998-2005 년 전국 개인 주택 담보 대출 (단위: 억 원)
19981999200020012002200320042005
전국 소비자 신용 잔액 472109742356901066915736200632150.
개인 주택 담보 대출 잔액은 426770337755988258117821585318400 입니다.
개인 주택 담보대출 비중은 90.25% 70.19% 79.74% 80.09% 77.40% 74.87% 79.02% 83.37% 였다.
개인 주택 담보대출 증가율은 80.75% 338.57% 65.77% 47.52% 42.67% 34.55%16.07% 였다.
출처: 통계 게시판 (2000-2005)
상업은행이 앞다퉈 개인 주택 담보대출을 개발하는 데에는 크게 두 가지 이유가 있다. 하나는 최근 몇 년간 우리나라 부동산 시장의 번영과 국가신용정책의 지원이다. 둘째, 상업은행은 일반적으로 개인 주택 담보대출이 양질의 자산으로 여겨지는데, 불량대출률이 매우 낮아 도매대출 위험보다 훨씬 적다. 사실, 개인 주택 담보대출의 불량대출률이 낮고 위험도가 상대적으로 낮은 것은 필연적인 것이 아니라 경제 환경 등의 요인과 밀접한 관련이 있다. 1980 년대 미국 주택담보대출회사의 파문, 1995 일본 주택금융안은 모두 개인 주택담보대출 위험과 관련이 있다. 우리나라의 개인 주택 담보 대출 잔액이 급속히 증가하면서 개인 주택 담보 대출의 불량률도 상승하기 시작했다. 2002 년 4 대 국유상업은행 개인주택담보대출의 평균 불량률은 약 1%[ 1] 로 2004 년 말까지 개인주택담보대출 불량률이 약 1.5% 에 달했다. 전국 개인주택담보대출이 상대적으로 발달한 지역 상하이에서는 2004 년 상업은행 개인주택담보대출의 평균 불량률이 0. 1% 정도밖에 되지 않아 2006 년 9 월 말까지 평균 불량률이 0.86% 로 올라 2 년여 동안 7 배 이상 증가했다.
우리 나라 시장경제는 발전 초기에 법제가 부족하고, 개인신용체계가 건전하지 않고, 상업은행 위험관리 수준이 낮고, 개인주택담보대출 위험이 크며, 실제 대출위약률이 높다. 특정 조건 (예: 대출의 급속한 성장) 에서는 위험 분석을 위한 불량 대출률 지표가 매우 뒤처져 실제 위험 상황을 가린다. 부동산 시장은 주기적이고 개인 주택 담보 대출 기간이 길어 대출당 금액이 적다. 일단 부동산 시장에 조정이나 충격이 생기면 대출 위약 등 위험이 발생할 수 있으며, 우리나라 개인 주택 담보대출 업무는 아직 진정한 시련에 부딪히지 않았다. 따라서 개인 주택 담보 대출의 위험 예방을 강화하고 위험 관리 메커니즘을 개선하는 것은 개인 주택 담보 대출의 양성 발전을 위한 유일한 길이다.
넷째, 모기지 부동산 10 스트로크?
부동산을 담보하는 10 가지 기교는 다음과 같다.
1. 일반적으로 모든 대출 업무 중 부동산 담보대출이 가장 많은 자금을 빌릴 수 있어 대출자의 자금 수요를 최대한 충족시킬 수 있다.
2. 모든 대출 업무에서 부동산 담보 대출은 대출자의 수요를 최대한 충족시킬 수 있을 뿐만 아니라 더 많은 자금을 대출할 수 있을 뿐만 아니라 대출 기간이 충분히 길다. 새 집은 30 년 동안 대출할 수 있고, 중고 주택은 최장 20 년 동안 대출할 수 있다. 그래서 차용인의 상환 압력을 더 잘 완화할 수 있다.
3. 주택담보대출에 비해 주택담보대출의 금리가 상대적으로 낮고, 연금리는 통용적인 주장과 계산방법으로 대출이자가 적어 대출자의 대출비용을 최소화할 수 있다.
4. 신용 정보 측면에서 부동산 담보 대출의 신용 정보, 개인 업무 등은 차용인의 개인 자질에 대한 심사가 다른 대출 업무보다 비교적 느슨하며, 주택 관련 문제에 초점을 맞추고 있다. 집원 자체의 문제는 크지 않지만 합격률은 여전히 매우 높다. 하지만 은행의 저금리 상품을 받으려면 대출자에 대한 징표와 자질 요구가 여전히 엄격하다.
부동산 담보 대출의 대출 주기는 여전히 매우 빠르며, 보통 반개월에서 두 달 사이이다. 만약 네가 금융 중개인에게 도움을 구한다면, 너는 더 빨리 대출을 할 수 있다.
6, 부동산 담보 대출 제한
1, 연령 제한, 만 18 세, 완전한 민사 행위 능력;
2. 부동산 평가의 차이로 부동산 담보 대출을 신청할 때 평가 보고서를 제공해야 하지만 은행도 담보할 부동산 가치를 재평가하도록 평가 기관을 지정하기도 한다. 만약 둘 사이의 출입이 비교적 크다면, 은행이 당신이 사기 혐의가 있다고 생각하여 대출을 거부할 가능성이 높다.
3. 개인 신용에 대한 제한 (예: 직업소득 불안정, 신용불량, 무지급 능력 등). 많은 사람들이 고액 대출을 받고 싶지만, 그에 상응하는 수입이 있어야 한다.
7, 부동산 담보 대출 신청 자료
1, 부동산 증명서, 주택 구매 계약, 송장 원본
신분증, 가계부 원본;
결혼 증명서;
배우자 신분증 원본/부동산 소유자 신분증 원본.
8. 부동산 담보 대출 금액
일반적으로 주택마다 담보대출 한도가 다르다. 일반적으로 상품주택 담보는 70%, 상가 오피스텔 담보는 60%, 공업공장 담보는 50% 에 달할 수 있다. 예를 들어, Chenghua District Xiaoli 는 1 만 위안의 평가 값을 가진 부동산을 보유하고 있으며, Liao Li Chan 은 최대 70 만 위안의 모기지 대출을 받고 있으며, 특정 대출 한도는 차용인의 업무, 소득 및 신용 정보 및 기타 요소와 관련이 있으므로 대출 한도에 대해 궁금한 점이 있으면 Rongcheng Yixin 고객 서비스 핫라인에 직접 전화하여 주택 평가에 대한 무료 상담을 수행 할 수 있습니다.
9. 부동산 담보 대출 금리
부동산 담보대출 금리가 중앙은행 대출 기준금리에 변동하고, 기준금리는 다음과 같다.
1, 1 년 이내 대출, 연간 이자율은 4.35% 입니다.
2. 연간 이자율이 4.75% 인 1 년에서 5 년 (포함) 의 대출
3. 5 년 이상 대출, 연 이율은 4.90% 입니다.
10, 부동산 담보대출은 어디서 처리합니까?
1. 대출자가 좋은 직업과 수입을 가지고 있고 좋은 징표가 있다면 국유은행을 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다. 대출 문턱이 높지만 대출 금리를 효과적으로 낮출 수 있는 것은 대출 원금이 높고 대출 기간이 긴 주택 담보대출에 매우 유리한 요소다.
2. 차용인의 직업, 소득 또는 신용정보가 보통인 경우 비국유은행 선택을 고려해 대출 문턱이 낮아질 수 있다. 금리가 상대적으로 인상될 수 있지만 한계가 있다. 그리고 많은 은행들이 대출을 유치하기 위해 금리에 큰 양보를 했다.