저자: 광동 상전 로펌 후해량 조귀입니다

주택개혁 이후 줄곧 다모클레스의 검이 부동산 시장 상공에 걸려 있는데, 그것이 바로 토지사용권의 사용 연한이다. 대부분의 주택 구입자들은' 토지사용권' 과' 주택소유권' 이 중국 법률상 두 가지 다른 개념이라는 것을 깨닫지 못하고 집을 사면 영원히 살 수 있다고 생각하고 상속을 통해 대대로 즐길 수 있다고 생각한다. 사실은 우리나라의 법률에서 부동산과 부동산은 독립적이며, 주택 구매자가 누리는 재산권은 단지 집의 소유권과 일정 기간의 토지사용권일 뿐이다. 주택 토지 사용 기한이 만료된 후에는 반드시 갱신해야 계속 사용할 수 있다. 토지법',' 물권법' 등 관련 법률에 따르면 주택지 사용 연한은 70 년, 상업재산 사용 연한은 40 년, 공업과 종합재산 사용 연한은 50 년이다. 실제로 주택 구입자가 받은 집의 사용 연한은 이 기준에 미치지 못했다.

실제로 만난 사례에서 혜주 민가의 수명이' 축소' 된 데에는 몇 가지 이유가 있다.

1, 개발자들은 토지 사용 연한을 "소비" 했다.

법률에 따르면 주택지 사용권은 국가가 토지를 개발자에게 양도하는 순간부터 계산한다. 개발업자가 개발에서 판매까지의 주기는 일반적으로 1 ~ 3 년이며, 주택재산권의' 실제 수명' 은 개발업자가 주택을 개발하는 시간이 늘어나면서 단축된다. 잘 팔리지 않는 미채와 빈집도 있고, 특히 썩은 미루 개조 사업도 있는데, 그 유효 주택토지사용권은 70 년도 채 안 되어 주택구입자들은 눈에 띄는' 주택재산권 축소' 에 직면할 수밖에 없다. 게다가, 현지 부동산 시장은 역사적 요인의 영향을 많이 받는다. 1990 년대에 혜주에서 부동산 개발 열풍이 일어났다. 많은 기관과 개인이 미친 듯이 땅을 투기하여 대량의 토지를 사재기했다. 시장과 경제의 발전 속도가 제한되어 있기 때문에, 현지 부동산 시장은 2006 년에야 눈에 띄게 번영했고, 이 몇 년 동안 1990 년대 초 대월된 토지를 대량으로 개발하기 시작하면서 토지 수명이 50 년밖에 되지 않은 프로젝트가 더 많아졌다.

2. 개발상이 보고한 토지 사용 성질로 인해 토지 사용 연한이 다르다.

국가 규정에 따르면 상업용지 사용 연한은 40 년, 주거용지 사용 연한은 70 년이다. 실생활에서 많은 주택 프로젝트는 모두 상업 및 주거 겸용이다. 개발자가 상업 프로젝트의 이름으로 준비하거나 원래 신청한 주거지를 상업용지로 바꾸면 당연히 70 년이 될 수 없다. 주택 구입자들은 국가가 주택이 70 년이라고 명확하게 규정하고 있다고 생각하는데, 왜 내 것이 40 년밖에 되지 않는가? 모순이 생기다.

토지 사용 연한이 줄어들면서 주택구매자와 개발상이 부공당에 대한 사례가 흔하지 않다. 예를 들면 절강성 조소 저장만다주택유한공사, 광저우 조소 반유구 녹정아원, 혜주 지역 토지 사용연수 등이 있다. 개발업자를 찾는 것에 불만을 품은 주택 구입자들도 흔히 신문을 본다. 그러나 공평하게 말하자면, 단순히 개발자에게 책임을 떠넘기는 것은 불공평하다. 많은 경우 개발업자들은 은행 자금 부족, 유동성 부족, 관련 문서 부족 등에 시달리고 있으며, 전체 개발 판매 주기는 단일 그룹이나 개인이 통제할 수 있는 것이 아닙니다. 관련 토지사용권이 만료된 후 납부해야 하는지 국가입법기관도 회피적인 태도를 취해 개발자들이 이런 소송에 설상가상이다.

필자는 관련 사례를 통해 토지사용권 연한과 관련된 법률과 구체적인 전략을 간략하게 설명하고 더 많은 관심을 끌 수 있기를 희망하며, * * * 도 이런 문제를 처리해야 한다.

사례 1 상품주택지 연한이 다르다. 주택 구입자는 토지 사용 규정을 잘 알아야 한다.

사례: 2004 년 9 월, 타이저우 사람 조모씨는 저장만다주택유한공사와 분양주택 매매 계약을 체결하여 타이주시 초강구 하얏트 빌딩 02 호에 위치한 분양주택 한 채를 구입해 총 가격이 80 여만원이다. 계약 제 1 조' 프로젝트 건설 근거' 는 국유지 사용권 방식이' 양도', 계약 번호는 태개토합 (2006 54 38+0)35 호,' 국유지 사용권 양도 계약' 은 토지 사용 연한을 상업지 40 년, 주거지 70 년, 사무지 50 년으로 정했다 계약 제 3 조는 토지 용도가' 상업지' 라고 명시하고 있다. 2007 년 4 월 조씨는 토지증과 부동산증을 취급할 때 토지사용시간이 40 년으로 등록된 것을 발견했다. 사용수명이' 축소' 된 지 30 년이 지났는데, 조는' 속았다' 고 느꼈다. 조씨는 개발자와의 여러 차례의 협상이 무산된 후 법원에 기소해 완다사에 추가 수령한 30 년 토지양도금 3790 17 원을 환불해 달라고 요청했다.

주택 구입자들은 주택 구입 계약서에' 프로젝트 건설 근거' 가' 토지 사용연수 70 년' 이라고 표기되어 있지만, 부동산증 등 증명서를 취급할 때 실제 사용연수가 40 년, 개발상 사기, 30 년 토지 양도금을 환불해야 한다는 사실을 발견했다.

개발업자들은 양측이 체결한 상품주택 매매 계약을 중국이 토지 사용 방식을' 양도' 로 하고, 토지 사용 연한을 상업지 40 년, 주택지 70 년, 사무지 50 년으로 확정했다. 계약 제 1 조는 건설공사 기초에 대한 소개여야 하며, 개발자가 주택 구입자에게 만든 상업주택 국유지 사용 연한이 70 년이라는 약속 조항이 아니다.

변호사 관점: 광둥 상전 로펌 조북, 후해량 변호사는 계약 제 1 조의 제목이' 프로젝트 건설 근거' 라고 생각하는데, 일반적으로 개발자가 구매자에게 토지의 계획 용도와 사용 연한을 설명하는 것으로 이해되며 명확하게 밝히지 않았다. 구체적인 의미는 "계획 용도는 상업, 주택, 사무용지로 나뉜다. 용도가 다르고, 사용 연한이 다르다. 그 중 최대 사용 연한은 70 년이고, 총 사용 연한은 70 년이다" 는 것이다. 관련 규정에 따르면 상업지의 사용 연한은 40 년이다. 개발자가 이미 계약 제 3 조에' 상업지' 로 명확하게 표기된 경우 계약 1 조만으로는 개발자가 주택 구입자에게 70 년의 사용 연한을 약속했음을 확인할 수 없다. 구매자는 법원의 주장에 대한 지지를 얻기가 어렵다.

법원 최종심 결과: 2 심 법원은 한편으로는 개발자가 계약 중 원고 조에게 이 주택의 토지 사용 연한을 70 년으로 약속하지 않았으며 계약 제 1 조의 제목은' 프로젝트 건설 근거' 로 개발자에게 해당 구획의 계획 용도와 사용 연한을 설명하는 것으로 이해해야 한다고 판단했다. 반면에, 원고로서, 우리는 또한 상업적 용도의 토지사용권의 최대 기한이 40 년을 초과할 수 없다는 것을 알아야 한다. 이에 따라 원고는 개발상이 위약하면 원고가 구입한 상품주택에 대해 70 년 토지사용권증을 처리할 수 없고, 개발상이 추가로 받은 30 년 토지양도금을 돌려주길 원한다고 주장했다. 소송 요청은 법적 근거가 부족하여 지원할 수 없습니다. 판결: 원심을 유지하고 기소를 기각하다.

사례 2: 토지사용권 연한이 줄고 개발자가 손해를 배상한다.

사례: 1999 1 1. 10 월, 유와 모 개발업자는 주택 구입 계약을 체결하고, 대강구 팔일로 모 빌딩의 두 점포를 매입했다. 본 계약의 제 1 조는 토지 사용 연한이 1999 년 5 월 17 일부터 2069 년 5 월 17 일까지라고 규정하고 있다. 2005 년 6 월 5438+065438+ 10 월, 유씨가 매입한 집의 토지사용증을 수령한 결과, 매입한 집의 토지사용종료일은 65438 년 5 월 +2039 년 7 월로 계약보다 30 년 적었다. 협상이 실패하면 쌍방은 시 중재위원회에 중재 신청을 제출해야 한다. 개발업자는 유에게 주택 대금 후금 24,000 여 원을 지불하고, 유씨는 개발업자에게 39,000 여 원을 배상할 것을 요구했다.

주택 구입자들은 유상이 집을 판매할 때 상가 토지사용권을 70 년으로 제한해' 판매점' 으로 제한하며 주택 가치를 높이고 주택 구입자를 속였다고 보고 있다. 계약은 개발자에 의해 제공되며, 개발자는 상업지의 최대 사용 연한 40 년의 의무적 요구 사항을 잘 알고 있어야 하며, 소비자들에게 이 요구 사항을 알도록 요구해서는 안 된다. 상품주택 매매 계약을 체결할 때 개발상이 사용 연한을 70 년으로 약속했기 때문에 소비자들은 믿을 만한 이유가 있다. 이에 따라 개발업자들은 주택 구입 계약에 뚜렷한 잘못이 있다.

개발업자들은 70 년의 토지 사용 연한이 유씨의 단일 점포가 아니라 전체 부동산 부지를 겨냥한 것으로 보고 있다. 따라서 계약 중 70 년의 묘사는 정확하고 사기는 없다.

변호사 평론: 광둥 () 상전 () 로펌 조북 () 호해량 변호사는 업주가 사후에 취득한 토지사용권증에 기재된 토지사용기간이 계약약속보다 짧다면 개발자의 행위가 위약이 되어 그에 상응하는 위약 책임을 져야 한다고 생각한다. 개발자의 관행은 구매자의 알 권리와 계약권을 침해하며 소비자는 계약법과 소비자 권익보호법에 따라 자신의 권익을 보호할 수 있다. 그러나 토지 사용 연한 가격 환산 기준은 아직 발표되지 않았다. 관련 법규가 없는 상태에서 구매자가 가장 적합한 방법은 상세한 계약을 체결하는 것이다.

시 중재위 심리 결과: 시 중재위는 유가 체결한 계약에서 "토지 계획 용도는 상업이고 토지 사용 연한은 1999 년 5 월 17 일부터 2069 년 5 월 17 일까지다" 고 판단했다. 유 () 의 점포는 법에 따라 40 년의 토지사용권을 가질 수 있을 뿐, 70 년의 토지사용권을 기대하는 것도 현실적이지 않다. 그러므로 유가 주장하는 경제적 손실은 사실과 법적 근거가 부족하여 중재정은 채택하지 않는다. 하지만 개발자들은 계약 무효를 제공하는 계약을 통해 주택 구입자들이 비현실적인 기대를 갖게 되면서 개발자의 주택 구매 의향을 빚었다. (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 희망명언) (윌리엄 셰익스피어, 오페라, 희망명언) 개발자의 잘못은 주택 구입자에게 일정한 경제적 손실을 초래했기 때문에 개발업자는 유 5,000 원을 배상해야 한다.

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