개발자의 관점에서 볼 때, 썩은 미루의 형성에는 일반적으로 두 가지 이유가 있다. 1. 개발상이 자발적으로 썩은 미루: 정책, 시장시세 등으로 분양주택 가격이 계속 하락하고 개발상이 건물을 짓는 목적은 이윤을 위한 것이다. 개발업자들은 건설을 계속하면 돈을 잃을 뿐, 건설할수록 부동산 개발 건설을 자발적으로 중단하여 썩은 미루를 형성할 수 있다는 것을 알게 되었다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 건설명언)
또 다른 경우는 개발자가 수동적인 경우입니다. 이 상황은 일반적으로 시장 상황과 정책 원인을 포함하지 않습니다. 순전히 개발자 자금 체인이 끊어지고 부동산 건설 프로젝트에 후속 건설 자금이 부족하기 때문입니다. 또는 개발업자들은 다른 채무 분쟁, 불법 건설 등을 포함한다. 이들 중 어느 것도 개발자의 의지가 아니라 썩은 미루를 형성했다.
북경 서예 변호사는 업주의 마음 속에 건물이 아직 건설되지 않았는데, 당신이 우리에게 건설한 집을 줄 수 있습니까? 만약 집이 없다면, 개발상 잉여 자금과 자산이 우리 주택 대금을 보상할 수 있습니까?
모든 부동산 프로젝트에는 복잡한 채무 관계가 있다. 개발업자들은 업주의 집뿐만 아니라 은행 대출과 공사비도 빚졌고, 거액의 고리대금 등 대출도 빚졌다. 일단 부동산이 썩으면, 각 측은 자신의 나이프와 포크를 휘두르며 접시에 있는 빌딩과 개발상 장부의 기타 자산을 자르고 있다. 약세, 소식이 뒤처진 소유주에 비해 은행, 건축업자 등 채권자들은 종종 흉미루의 조짐이 있을 때 개발자가 팔지 않은 부동산 등 자산을 나누어 손실을 줄이기 시작한다. 업주가 부동산의 썩은 꼬리를 발견하고 권력을 잡으려 할 때, 접시는 이미 난장판이 되어 남은 밥만 남았다. 더욱이, 일부 업주들은 인터넷 서명도 하기 전에 이미 주택 대금을 낸 집도 다른 채권자들이 가져갔다.
법률 및 관련 사법해석에 따르면 업주가 우선보상권을 누리고 있다고 규정하고 있지만, 이는 해당 부동산을 겨냥한 것으로 개발자의 다른 자산은 포함되지 않는다. 그리고 주요 문제는 업주가 직접 자료를 얻기가 어렵다는 것이다. 단일 업주는 약하고 힘이 없고, 업주의 의견이 다르고, 행동이 비효율적이다. 개발자의' 유산' 을 강탈하는 것은 종종 만족스러운 효과를 얻기가 어렵다는 점은 나중에 자세히 설명하겠습니다.
소유주가 관심을 갖는 또 다른 문제는 부동산이 썩은 후 은행의 담보대출 상환을 중단할 수 있느냐는 것이다.
법적으로 볼 때, 업주와 개발상이 체결한 주택 매매 계약과 업주와 은행이 체결한 대출 계약은 두 개의 독립된 계약이며 교집합이 없다. 업주의 집에서 무슨 일이 발생했든, 무너지든 썩은 꼬리든, 업주와 은행의 채무 관계는 영향을 받지 않는다. 더 심각한 방향으로 업주는 집이 완공되지 않았다는 이유로 은행 대출금 상환을 거부하고, 은행은 업주의 다른 재산으로 대출금을 상환할 권리가 있다. 개인 신용 기록에도 영향을 미치기 때문에 업주의 권익을 보호하는 과정에서 업주가 은행 대출 상환을 중단하는 것을 권장하지 않는다.
부동산의 썩은 꼬리, 업주가 즉시 체크아웃을 기소해야 합니까?
베이징 서예 변호사는 업주가 자신의 부동산이 썩은 꼬리를 발견한 후 체크아웃이 권익에 가장 적합한 선택인지 여부는 상황에 따라 결정된다고 생각한다.
1. 개발자 계좌에 자금이 있거나 주택 대금을 지불하는 다른 방법이 있을 경우, 소유주는 법원에 소송을 제기하고 체크아웃을 요청한 다음 개발자로부터 돈을 가져가거나 법원에 강제 집행을 신청하면 소유주의 권익이 크게 충족될 수 있다. 그러나 우리의 이전 사례로 볼 때, 썩은 미루 개발상이 주택 대금을 환불할 수 있는 경우는 극히 드물다.
2. 만약 개발상이 잠시 업주 주택대금을 환불할 수 없다면, 업주들은 여전히 법원에 체크아웃을 요구하며 승소한 것이다. 그러나 승소 후, 집행할 수 없는 공백 판결문이 있다. 미완성 재산은 모든 방면의 채무를 포함하고, 업주가 강제 집행을 신청하는 것이 아니라, 법원이 업주에게 한 조각을 그어 해결할 수 있기 때문이다. 아니면 개발업자가 업주에게 빚진 돈이 얼마인지를 체납한 것이다. 반환 방법에 관해서는, 개발자는 빈 주머니를 두드려 아무것도 할 수 없다고 말했고, 주인은 다시 출발점으로 돌아갔다. 업주가 알아야 할 점은 주택 반환 소송이 승소되면 업주와 개발상 간의 주택 매매 계약이 존재하지 않고 매매 쌍방의 원래 관계가 일반 채무 관계로 바뀌어 우선보상권을 더 이상 누리지 않는다는 점이다. 소유주, 은행, 금융기관을 채권자와 같은 위치에 두고 개발자에게 빚을 독촉하는 것이 어느 쪽이 더 나은지 생각해 보십시오. 따라서 업주가 썩은 꼬리 부동산을 만났을 때 체크아웃을 기소하는 것이 반드시 최고의 권익 수단이 되는 것은 아니다.
부동산의 썩은 꼬리, 업주가 무엇을 할 수 있습니까? 어떻게 하죠?
베이징 서예 변호사는 소유주가 썩은 미루를 사서 어떻게 자신의 권익을 보호할 수 있을까? 우리가 앞서 말한 것 외에, 개발상은 그가 아직 상환능력이 있는 상황에서 가능한 한 빨리 체크아웃을 기소하여 그가 납부한 방값을 받아야 한다. 개발자가 소유주의 주택 대금을 환불할 자금이 없거나 부동산 개발회사가 아예 도로를 달리고 건물이 비어 있는 경우, 우리는 업주들이 연합하여 전문 변호사를 초빙하여 집단소송을 제기할 것을 건의합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
첫째, 소유자 조직의 필요성은 무엇입니까?
썩은 미루의 채무 관계에서 우리는 일반적으로 채권자가 소유주, 은행, 시공사, 기타 채권자 (민간 대출, 고리대금 등) 등 사방이 있다고 생각한다. ), 그리고 실제 사건 운영에서 변호사는 종종 네 면이 훨씬 넘는 것을 발견한다. 그 이유는 업주가 통일된 조직이 아니기 때문이다. 수백 호 업주의 썩은 미루에 수십 개의 소리가 있는 것은 매우 흔하다. 일부 업주들은 복직을 기다리자고 주장하고, 상방 주장, 개발업체 봉쇄 주장, 기소 등을 주장하기도 한다. 업주의 권력은 사실 매우 분산되어 있다. 조직된 업주들은 같은 목소리로 말하고, 같은 방향으로 노력하며, 산둥 한 법관의 말을 차용했다. "이 수백 부의 고소장이 쌓여 있어서, 누구도 업주들의 호소를 간과할 수 없다."
업주가 자발적으로 조직한 단점은 무엇입니까?
많은 썩은 미루의 업주들은 권권할 때 QQ 군이나 위챗 군을 만들어 업주를 끌어들인다. 결국' 사람이 많으면 힘이 크다' 는 이치는 잘 알려져 있다. 그러나, 유지권 방안을 토론할 때, 왕왕 일치하지 않는다. 개발자나 다른 이익 기관의 간첩이 분화를 일으켜 풍향을 바꾸면 업주들은 곧 분열되어 와해되어 실력이 더욱 약화될 것이다.
반복적으로 와해된 후, 자신의 권익을 지키기 위해 힘쓰는 일부 업주들이 모여, 초보적으로 조직의 초기 형태를 갖추어 관련 평화 유지 활동을 전개할 수 있게 되었다. 이때 좋은 점은 차주가 행동에 전념할 수 있다는 것이다. 우리가 접촉한 경우, 대부분의 업주들이 취한 조치는 표어와 호소가 새겨진 옷을 입고 동네, 판매처, 심지어 정부-정부 부처 밖에서 현수막을 당기거나 함께 방문하는 것이었다. 이번 평화 유지 활동은 효과가 있습니까? 대답은 효과적이지 성과가 있는 것이 아니다.
왜 효과가 있지만 성과가 없는가? 썩은 미루에 대해 정부는 단기간에 효과적인 해결책이 없지만, 업주들이 계속 이렇게 문을 막아 나쁜 사회적 영향을 형성하게 할 수는 없기 때문이다. 이렇게 하면 먼저 업주를 안정시키고, 많은 공약을 주고, 업주에게 돌아가라고 권하고, 먼저 미루는 수밖에 없다. 만약 해결할 수 없다면, 우리는 아예 파산하여 개발자를 청산하고, 근본적으로 문제를 해결할 수는 없다. 근본적인 문제는 무엇입니까? 복직이나 돈을 갚는 것은 업주의 근본적인 호소이지 현수막을 당기거나 조직 상방하면 해결될 수 있는 것이 아니다.
베이징의 서예 변호사는 업주 단체에도 많은 문제가 있다고 생각한다. 우리의 과거 대리 사례의 경험 총결산으로 볼 때, 주로 세 가지 방면의 부족이 있다.
첫째, 조직 능력이 떨어진다. 우리가 말하는 업주 조직은 한 사람이 다른 사람을 이끌고 복종하는 피라미드 구조가 아니라 파트너 제도와 비슷하며, 모두가 모든 것을 상의한다. 한 가지 동작은 종종 가장 많은 시간을 들여 논쟁하고 의견 일치를 맺는다. 모두가 동의할 때, 다시 조치를 취하는 것은 이미 최적의 시기를 놓쳤을지도 모른다. 개발자의 자산은 이미 다른 채권자에 의해 분할되었다.
다음은 비용과 장소입니다. 썩은 미루 위권 과정은 길고 힘들었다. 업주들이 함께 밥을 먹고 차를 한 잔 마시면 해결될 수 있는 것이 아니다. 어렸을 때 한 번에 먹고 마시면 수천 위안이었다. 솔직히 말해서, 자료 인쇄, 변호사 채용, 소송 비용은 모두 업주가 부담할 수 있는 것이 아니다. 처음에는 개별 업주가 자비로 모두의 유지권 비용을 부담할 수도 있다. 일단 시간이 지속되면, 그들은 어찌할 바를 모를 것이다. 업주들은 자발적으로 자금을 모아 위권을 챙기고, 자금의 사용과 규제, 심지어 누구의 계좌에 자금을 넣어도 다른 업주들은 100% 신뢰하고 안심할 수 없다.
장소 문제는 중요하지 않은 것처럼 보이지만, 업주들이 진정으로 조직되면, 활동하지 않는 장소의 곤경을 겪게 된다. 수십 백 명의 집주인이 어디서 회의를 합니까? 모 업주의 집에서 붐비는지 여부는 큰 문제이다. 호텔에서 회의를 하는데 어느 호텔이 누구에게 돈을 지불하느냐가 또 다른 문제다. 따라서 업주들은 종종 부동산이나 개발업자의 회의실에서 회의를 열어 자신의 눈앞에서 다른 사람과 싸우는 방법에 대해 토론하는 경우가 많다. (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 자기관리명언) 아니면 아예 동네 공터에 둘러앉아 토론하기도 한다. 만일 비가 오면 눈이 오면 회의는 처음으로 열리지 않을 것이다. 우리 집에 가서 좀 피하자.
세 번째 부족은 상당수의 차주들이 히치하이킹을 하는 심리를 가지고 있다는 것이다. 나는 회의에 참석하여 모든 사람을 주시하고 있다. 이렇게 해도 업주의 기세를 높일 수 있지만, 돈을 내고 힘을 낼 때, 이 사람들은 왕왕 피하지 못하고, 평화 유지가 어려울 때 방관하며, 저항에 부딪히면 흩어진다. 군심을 어지럽히는 것은 말할 것도 없고, 쉽게 매수되고, 업주의 행동 계획을 누설하면 평화 유지권 실패를 초래할 수 있다. 따라서 히치하이킹과 성공을 즐기는 행위에 반대해야 한다.
베이징 서예 변호사 소개: 직업변호사의 역할은 무엇입니까?
썩은 꼬리 건물의 권리 보호의 열쇠는 무엇입니까? 개발자의 부동산 등 자산이 분할되기 전에 서둘러 소유주의 몫을 받는 것이다. 위에서 우리는 업주가 자발적으로 조직한 많은 단점에 대해 이야기했는데, 그중 가장 중요한 점은 조직능력이 떨어지고 행동이 느리다는 것이다. 대부분의 업주들은 썩은 미루의 권익을 보호하는 전문 경험과 업주를 조직할 능력이 부족하다. 결국 평생 두 번 썩은 미루를 만날 확률은 여전히 매우 작다. 전문 부동산 변호사는 사건 처리 경험이 풍부하기 때문에 가장 빠른 업주를 조직하여 위권 절차에 들어갈 수 있다. 한편 개발자와의 협상, 개발자의 자산과 정부, 은행, 건설자와의 조율, 법원에 소송 제기, 사후 판결 집행은 전문 변호사뿐 아니라 전문 변호사 팀도 필요하다.
이쇼닝, 베이징 서예 로펌 주임 변호사는 10 여 년 동안 부동산 소송의 최전방에서 활약해 왔다. 전국 10 여 건의 난미루 소유주 집단소송을 대리하는 전형적인 사례는 절강 모 난미루 56 명의 업주를 위해 주택 자금을 성공적으로 회수하는 것이다. 2 년 동안 다방면으로 협상을 조율하여 허베이의 한 난미루 동네를 재편성하여 현지 정부에 의해 업주 대리 변호사가 복공을 조율하는 전형적인 사례라고 불렸다.
Li xiaoning 변호사는이 그룹 소송을 대표했습니다.
1. 싼야 125 소재산권 권리 보호 사건;
2. 무석금각 상업광장, 수십 가구의 철거, 분방 분쟁;
절강 56 썩은 꼬리 건물 권리 보호 사례;
4. 상하이 벽돌교 무역도시 109 가구 분쟁사건