첫째, 법적 관계 분석

(a) 임대 모드

전통적인 모드에서 중개 회사는 집주인과 추가 전세 조항이 있는 주택 임대 계약을 체결한 후 세입자에게 주택을 전매한다. 이 경우 집주인과 중개 회사는 임대 계약 관계를 형성하고, 중개 회사와 세입자 간의 전세 행위도 임대 계약 관계를 구성한다.

(b) 주체-대리인 모드

새로운 모드에서 중개 회사는 집주인과 위탁/호스팅 계약 및 위탁서를 체결하고 임차인과 임대 계약을 체결합니다. 세입자와 중개사가 체결한 위탁서에는 "중개회사는 고객 (집주인) 을 대리하여 임대 및 임대 후의 모든 일을 처리하는데, 여기에는 계약 체결, 임대료 징수, 주택 문 교체, 부동산 관리사가 단수 신청 등을 포함하되 이에 국한되지 않는다" 고 명확하게 명시되어 있다.

이런 모드에서 집주인과 위탁 중개 회사 사이에 본질적으로 위탁 대리 계약 관계가 형성되어 집주인과 세입자 사이에 직접 위탁 대리인을 적용하는 법적 결과는 의뢰인 (집주인) 이 부담한다.

(3) 집주인과 중개사가 위탁대리관계를 맺고 있는지 임대관계를 맺고 있는지 판단하는 것은 계약의 이름뿐만 아니라 계약의 내용도 보아야 한다는 점에 유의해야 한다. 실질적으로 형성된 법률관계는 약속된 조항에 따라 분석된다. 주택 임대를 위탁 대리 계약이라고 하거나 주택 임대 계약을 위탁 대리 계약이라고 하는 것은 흔한 일이다.

둘째, 논쟁의 초점

(1) 중개 회사가 달리고 있는데 집주인이 세입자에게 퇴출을 요구할 권리가 있습니까?

집주인이 세입자를 요구할 수 있는지 판단하는 관건은 중개사와 집주인이' 임대 관계' 또는' 위탁 대리인 관계' 를 구성하는지 여부다.

1. 임대 관계-집주인은 세입자에게 퇴거를 요구할 권리가 있다.

중개 회사와 집주인 사이에 임대 관계가 있는 경우, 중개인이 세입자에게 집세를 빚졌을 때 집주인은 중개 회사와 중개 회사 주택 임대 계약의 위약 조항에 따라 쌍방의 주택 임대 계약을 해지할 권리가 있다. 중개사와 집주인의 주택 임대 계약이 종료된 후 임차인인 중개회사는 이미 주택 전세권을 상실했고 임차인과 중개회사 간의 임대 관계 기초는 존재하지 않았다. 따라서 집주인은 세입자에게 집을 비워 달라고 요구할 권리가 있으며, 세입자가 계속 점유하면 주택 점유료가 발생합니다. 그러나 세입자가 집주인에게 다시 임대료를 지불하고자 한다면 계속 살 수 있다.

세입자가 집을 세낼 수 없어 손해를 입히면 자신과 중개사 간의 주택 임대 계약에 따라 소송 등을 통해 중개회사에 배상을 주장할 수 있다.

법적 근거:

최고인민법원' 도시주택임대계약분쟁 사건의 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 18 조: 주택임대계약이 무효이거나 이행기간이 만료되거나 종료되고, 임대인이 퇴출 의무가 있는 전세자에게 연체점유료를 지급하도록 요청한 경우 인민법원은 지원해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)

2. 위탁 대리인 관계-집주인은 세입자에게 퇴거를 요구할 권리가 없다.

중개사와 집주인 사이에 위탁 대리 관계가 있을 경우 임차인이 대리 권한을 가진 중개회사에 임대료를 지불한 후 집주인에게 지불 의무를 이행한 것으로 간주될 수 있으며, 중개사와 세입자가 체결한 주택 임대 계약은 의뢰인, 집주인, 세입자를 직접 구속한다. 이때 집주인은 중개 회사가 임대를 받고 달리기를 해서는 안 되며, 자신이 임대료를 받지 않았다는 이유로 세입자에게 따로 임대료를 지불하라고 요구하거나, 자신이 주택에 대한 절대 소유권을 가지고 있다는 이유로 세입자에게 퇴출을 요구해서는 안 된다. 집주인이 입은 손실은 중개 회사에 단독으로 청구해야 한다.

법적 근거:

민법통칙' 제 162 조: 대리인이 대리 권한 내에서 대리인의 이름으로 시행된 민사법행위가 피대리인에게 효력을 발휘한다.

계약법' 제 402 조: 수탁자는 의뢰인의 권한 범위 내에서 자신의 이름으로 제 3 자와 체결한 계약을, 제 3 자는 계약을 체결할 때 수탁자와 의뢰인 사이의 대리관계를 알고 있으며, 이 계약은 의뢰인과 제 3 자를 직접 구속한다. 단, 그 계약이 수탁자와 제 3 인만을 구속한다는 확실한 증거가 있다.

(2) 집주인은 단수 정전, 문 잠금 교체 등의 수단을 통해 세입자를 강제로 이주시켰다. 세입자는 어떻게 권리를 보호해야 합니까?

위탁 대행 모드에서 중개 회사가 달리기는 했지만 세입자는 여전히 임대주택을 계속 소유할 권리가 있으며 집주인은 세입자를 강제로 집을 나가도록 강요해서는 안 된다.

세입자는 집주인과 협의하여 집주인에게 법적 관계를 설명할 수 있다. 합의가 이루어지지 않을 경우 집주인은 단수 정전, 문 잠금 교체 등의 조치를 취할 때 먼저 집 안의 재물에 대해 사진을 찍고 증거하거나 직접 경찰에 신고해 경찰과 주민위원회에 도움을 청해야 한다.

만약 정말 제대로 살 수 없다면, 위에서 설명한 바와 같이 집주인이 이미 중개회사에 임대료를 대행할 수 있는 권한을 부여했기 때문에, 임대료를 중개회사에 넘겨주는 것은 업주에게 넘겨주는 것과 같으며, 법원에 계약 해지를 주장하는 방식을 통해 집주인에게 남은 임대료를 반환하도록 요구할 수 있다.

셋째, 변호사는

(1) 중개 회사가 달리는 것을 발견했을 때 집주인과 세입자는 서로 협조하여 공안기관에 신고하고 관련 증거 자료를 제공해야 한다. 만약 중개 회사가 이미 형사범죄를 구성했다면, 형사사건이 심의된 후 추징된 돈은 환불될 것이다.

(2) 중개 회사가 달리기를 한 후 집주인과 세입자는 체결된 계약에 따라 쌍방의 법적 관계를 명확히 할 수 있다. 쌍방은 적극적으로 협상하고, 합리적인 손실비율을 협상하고, 새로운 임대 계약을 체결할 수 있다.

(3) 임대 관계 모드에서 집주인이 고집을 부리며 세입자를 쫓아내면 집주인에게 세입자가 이사할 것을 요구하기 전에 먼저 임차인에게 서면 통지를 보내 중개 회사가 대신 임대료를 지불할 의향이 있는지 물어볼 것을 건의한다. 만약 그가 원하지 않는다면, 그에게 적당한 시간을 주어 이사할 수 있고, 그에게 중개 회사에 손실을 요구해야 한다고 알릴 수 있다.

(4) 임차인은 가능한 집주인 본인과 직접 임대 계약을 체결해야 한다. 계약서에 서명하기 전에 임대주택의 재산권증과 부동산증에 있는 집주인의 신분증을 살펴보고 집주인 집에 담보가 있는지 물어봐야 한다. 향후 분쟁을 위해 한 부를 보관하고 보관을 용이하게 하는 자료를 제공한다.

(5) 세입자가 중개 회사와 계약을 체결하기로 선택한 경우, 계약서에 서명하기 전에 중개 회사의 설립 시간, 경영 상황, 소송 상황을 조회해야 한다. 계약을 체결할 때 중개회사에 집주인이 집을 임대할 수 있는 위탁서와 주택 등록 정보를 제시하여 보관해 달라고 요구하고 집주인과 확인해 달라고 요청했다. 중개 회사와 계약을 체결하여 1 년 임대료를 한 번에 지불하지 않도록 노력하십시오. 월별 또는 분기별로 지불하는 것이 가장 좋습니다.

(6) 임차인은 집세를 낼 때 가능한 한 집주인이나 중개사의 실명제 은행 계좌로 돈을 이체하고 회사 직원에게 전달하지 말고 현금 결제를 피해야 한다. 중개업자에게 제때에 수령 증명서를 발급해 달라고 요구하다.