农业园区可行性报告

农业园区可行性报告范文格式模板第一部分　农业园区</A>项目</A>总论1.</A>项目</A>概况1.1</A>项目</A>名称1.2</A>项目</A>建设单位1.3</A>项目</A>位置（四至范围）1.4</A>项目</A>周边目前现状1.5</A>项目</A>性质及主要特点1.6</A>项目</A>地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况2.</A>可行性研究</A>结论2.1市场分析预测2.2</A>项目</A>地块分析2.3</A>项目</A>规划方案2.4</A>项目</A>工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6</A>项目</A>财务与经济评价2.7</A>项目</A>综合评价结论3.主要技术经济指标表4.</A>项目</A>存在问题与建议第二部分　农业园区</A>项目</A>背景1.</A>项目</A>提出背景1.1</A>项目</A>所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3</A>项目</A>发起人及发起缘由2.</A>项目</A>发展概况2.1已进行的调查研究</A>项目</A>及成果2.2</A>项目</A>地块初勘及初测工作情况2.3</A>项目</A>建议书编制、提出及审批过程2.</A>项目</A>投资的必要性第三部分　农业园区市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分　农业园区</A>项目</A>研究1.地块特征分析1.1</A>项目</A>区位分析1.2</A>项目</A>交通分析1.3</A>项目</A>人流分析1.4</A>项目</A>周边规划2.</A>项目</A>SWOT分析2.1</A>项目</A>优势分析2.2</A>项目</A>劣势分析2.3</A>项目</A>机会分析2.4</A>项目</A>威胁分析3.</A>项目</A>定位方案3.1</A>项目</A>产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分　农业园区投资估算农业园区</A>项目</A>一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公***配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分　农业园区项目</A>开发进度第七部分　农业园区项目</A>资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.</A>项目</A>施工期间的动力、水电等供应5.</A>项目</A>竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分　农业园区项目</A>财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分　农业园区项目</A>风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分　农业园区项目</A>综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议 -------------------根据</A>项目</A>性质，有关章节参考以下详细的范文格式模板：农业园区</A>项目</A></A>可行性报告</A>范文格式范本

第一部分：</A>项目</A>决策背景及摘要一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对</A>项目</A>开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，</A>项目</A>处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、 </A>项目</A>渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素

1、 </A>项目</A>启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心</A>项目</A>）；

2、公司进入重点区域市场、</A>项目</A>合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：农业园区</A>项目</A>概况一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：</A>项目</A>在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及</A>项目</A>开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、农业园区</A>项目</A>周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公***交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、农业园区</A>项目</A>周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他五、农业园区项目</A>大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、农业园区项目</A>规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、产品容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、***同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致</A>项目</A>中断开发、报批报建流程无法完成、</A>项目</A>开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：农业园区项目</A>市场分析一、区域产品市场成长状况 1、区域产品市场简述 ? 形成时间 ? 各档次产品区域内分布状况 ? 购买人群变化 2、区域产品市场各项指标成长状况（近3-5年） ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征 1、各档次产品供应状况 2、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业在区域内分布特征 3、区域内表现最好个案状况附图：</A>项目</A>周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、分析：本案在区域市场内的机会点 6、结论： ? 区域市场在整体市场的地位及发展态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究 1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照</A>项目</A>的经验研究及全市的趋势特征上） 2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位 1、市场定位 2、目标人群特征/来源区域/行业特点 3、产品建议第四部分：农业园区项目</A>规划设计分析一、初步规划设计思路 1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 2、主要产品类型。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。 4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 5、如果是大型、超大型</A>项目</A>，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的</A>可行性分析</A> 1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。第五部分：农业园区</A>项目</A>开发一、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的</A>可行性分析</A>。第六部分：农业园区项目</A>投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，</A>项目</A>总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总计二、税务分析 1、营业税及附加 2、所得税 3、土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，</A>项目</A>本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析 1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、 </A>项目</A>利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2） </A>项目</A>总金额（万元）销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率 3、 </A>项目</A>开发各期的利润体现经济指标 2001年 ··· 20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元) 4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本×90% 预测成本预测成本×110% 预测成本×120% 总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90% 预测售价预测售价×110% 预测售价×120% 营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率（3）容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比

营业额

总投资

毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率四、 </A>项目</A>资金预测 1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、资金回款计划：各期销售回款计划。 3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：农业园区项目</A>管理资源配置五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（</A>项目</A>公司）；主要部门设置。六、人力资源需求：启动</A>项目</A>对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：农业园区项目</A>综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议附件： 1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照WK集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程</A>