一。先说大的方向（这个不能错，之后的所有动作以此为导向）
1.投资为主，自己不住，希望长期保值，好出手，估值高。
2.1000万左右，东南方向亦庄台湖板块不考虑
3.希望多功能性需求，对5年后地段是否有发展，10年内是否好出手作为衡量。
二。投资分析。
1.考虑未来市场必须把自身喜好定位在第二位，重点考虑那些愿意掏高价买咱们房的人他们喜欢什么。
2.投资就是占据和垄断稀缺资源（小户型刚需未来市场供地就多了去了，不要考虑），未来需求量大的：大户型，多功能，物业好。通俗讲就是别墅（至少120平四居那种，有老人，有二孩），有好学校，物业管理水平高。
3.特殊配套：
1.轨道交通：非第一考虑。大部分倚靠轨道交通占据定价优势的房子，刚需为主，小户型为主。当然轨道交通会带来一定商业优势（人群聚集）但是对于豪宅区，商业优势不是第一选择，反而是学校，能够让富人阶层为了孩子教育的极刚性需求长期在一个地方居住，同时照顾老人。考虑轨道交通的主要为了上班方便，依赖度高的对应客群财富质量低，打工阶层为主，不是食利阶层。打工者财富积累较慢，工资永远跑不过房价，打工阶层工资再高还月供就够一壶，没有更多消费能力。一个家庭的最终改善对大部分人来说基本都是置换，打工变剥削。
2.接上文，说商业。豪宅区比较在意商业，有商业就有工作人群，人群聚集才会有财富，这个地段才有发展价值，房子才会吸引人。商业少的项目转手周期长，如果再没有学校，遇到短暂波动容易贬值（昌平部分楼盘已经颓现）。作为享受豪宅地段优势的剥削阶层，享受到的福利（包括房价增值）和地段增值，本质上就是剥削底层劳动者的第三产业的的剩余劳动时间（非制造产业区，一定要第三产业），地段的人群密集度，劳动者素质，人均产值直接影响房价。当然，豪宅区自身周边需要适当人群密度，附近没有地铁正好，劳动者只需上班时间在附近即可。人口密度大了，会把富人赶跑的，凤凰大厦野鸡楼，北京往年案例很多。
3.公园。增色配套，加成后期转手率。更多的看大的空气环境。海淀昌平门头沟，就是没公园，空气都特好。
三。市场分析。
1绝对没有十全十美的。尤其房屋细节，参照第二条1。
2后期房屋进战二手市场，购房者本身没有更多选择，自我大面积改善需求为核心，地段价值优先，地段配套为王，物业保证不贬值。
3豪宅以后基本就是二手房，现在卖一套少一套，有好学校的豪宅都能挣钱。新房豪宅？密云去不？环京去不？
4土地拿地时间，银行估值——其实没那么重要，因为这里影响的是未来二手首付比例。本来房子就不多，选择余地小，总价还高，弄个低首付容易，但是高额月供对大多数家庭很难。因为大部分都是置换，基本高首付甚至全款买（像您这样的高流水家庭其实非常少）。
5地区发展——比较虚的概念，已经不适用现在市场。发展的基本语境对应落后，以前什么都没有的地方，北京地产初级阶段，分析大基建，大配套，大规划，房价一路涨的时代现在已经尾声。而且很多房子的溢价已经透支了未来三年利好。
6咱们的投资，要看未来5年后市场的自发影响——富人的主动聚集（或是别无选择的豪宅聚集区，因为其他没地了），要的是现成的商业，现成的财富人群，现成的学校。千万别去规划区，人少的产业区，还有骗人的旅游区。
7周边板块富人多的地区，豪宅也集中的地区。穷地白手起家做创一代，挺难的，至少周期很长。
四。楼盘分析
了解到你之前看过房山。房山就别投资了，人均财富能力不行，刚需太多了，难有接盘的。
北边：翡翠公园说到底，这个楼盘的投资价值在于自身别墅稀缺性，性价比高，周边是别墅聚集区，临着中央别墅区，未来客群好。配套的基本属性亮点不差，不拔尖。可以作为关注楼盘
南边：您有海梓府了。
东边：适合您的有，价位超您预算了。
西边：裘马四季自身大户型也比较稀缺，客群可以，商业配套优秀，学校有优势。性价比略低，不过考虑到京西1000万的预算高品质楼盘不多，东侧距离丰台-丽泽-西单-海淀的高收入人群待改善区较近（他们要改善的话本地房子太贵了），这个可以纳入考虑。就投资安全性上讲，现房也靠谱。
西山天璟大户型稀缺，户型比裘马好点（赠送面积），商业优秀，学校优势，性价比目前在门头沟很高。客群也不错。别墅上叠不到1000万毛坯，面积很大。
对比
翡翠公园西山天璟：期房，但是首付周期可商量。西山天璟10%首付可草签。可到明年6月签约。翡翠公园学校相比一般了就。
裘马四季西山天璟：京西高品质项目，商业，客群不分上下，首付周期都可谈，一个是现房可立即出租，一个期房需等待。天璟别墅毛坯。
门头沟北门头沟南：本质上对比景山学校和8中。直接告诉您答案，景山好于8中。商业，二者相似，轨道，南边有优势。但是南部地段客群人多，大部分质量较低（商办居住户，回迁）。部分楼盘高压线会影响二手房价。
结论是：
1如果您追求性价比高，为了5年好卖，自己不想留，翡翠公园因为现在价位优势，下叠未来获利较大。
2希望房子长期留着，5年后看楼市江湖，10年风雨，自己不住，还是有要卖出的冲动，裘马四季是能够考虑的。相比户型小，转手率高。西山天璟高层也可以考虑。
3如果房子希望就不卖了自己留着，西山天璟别墅值得留很久。因为别墅，因为学校。