회사는 토지가 있고, 부동산 개발 경험이 없거나, 풍부한 부동산 개발 경험이 있기 때문에 부동산 개발회사에 개발 건설을 의뢰하고, 대리 건설 모델을 위탁한다.
집을 지은 경험이 없다면, 왜 일반 청부업자를 찾지 않고, 심지어 일반 청부업자의 EPC 모델 (설계 시공 통합) 을 채택하는 것이 어떻겠습니까? (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
그러나 부동산 개발의 전 과정은 설계, 시공 등 공사 건설 일뿐 아니라 프로젝트 전 계획, 신고, 후기 등록, 판매, 운영, 심지어 일반 청부업자의 감독까지 포함한다.
지방 정부는 개발자의 직무를 대신 수행할 경험 있는 개발자를 찾아야 했기 때문에 대행 모델을 위탁하여 탄생했다.
우선, 위탁 대리 건설은 주택 매매가 아니다.
어떤 사람들은 우리 부서가 자금을 모아 기숙사 건물을 짓고 싶다고 말하지만, 토지가 없으면 개발자와 협의하여 개발업자에게 건설을 의뢰한다. 전체적으로 우리 부서에 양도할 때 건설을 위탁하는 건가요?
그것은 주택 매매, 혹은 주택 공동구매가 위탁건설에 속하지 않는 것이다. 위탁건설에는 위탁측이 토지소유자라는 전제조건이 있기 때문이다. 즉 위탁측은 토지를 가져야 한다는 것이다.
둘째, 위탁 건설은 협력 건설이 아니다.
우리 회사 출지, 개발상이 돈을 내고 동네를 짓는데, 집을 짓도록 위탁한 것인가?
그것은 합작으로 집을 짓는 것이다.
대리인을 위탁하는 데는 개발업자의 출자가 필요하지 않으며, 융자를 도울 수도 있지만, 프로젝트 회사의 이름으로 융자하기도 한다.
즉, 고객은 땅뿐만 아니라 돈도 있어야 한다.
위탁 대리 건설 모드에서 대리인이 떠나지 않고 지불하지 않으면 어떻게 될까요?
사람들.
대리점은 개발 경험, 관리 경험, 조직 체계를 활용하여 개발 프로젝트를 관리하는 팀을 구성했습니다.
물론, 사람들은 헛되이 원하지 않을 것이다. 에이전트는 무엇을 할 수 있습니까?
고객이 최소한 네 가지 주요 목표를 달성할 수 있도록 지원:
품질, 공사 기간, 비용, 안전.
만약 당신이 구체적이지 않다고 느낀다면, 이 선전 성풍회사를 보세요. 이 대행 프로젝트의 위탁 관리 목표입니다.
품질 관리 목표: 설계 및 엔지니어링이 수용 규범을 준수하고 합격합니다.
이것은 최종선인 것 같다.
둘째, 공사 기간 목표: 2 년 반 준공 검수.
약속 기간이 길지 않다.
셋째, 비용 목표: 총 투자는 고객이 승인한 프로젝트 추정 비용을 초과할 수 없습니다.
이 사장의 가장 큰 관심사는 예산을 초과하지 않는 것이다.
넷째, 안전목표: 중대한 사상자 없음, 시급 문명공사장 기준.
아무도 감히 이것에 대해 가볍게 여기지 않는다.
간단히 말해서, 시간을 절약하고 품질과 안전을 보장할 수 있다.
고객이 개발 목표를 쉽게 달성할 수 있도록 도와 줄 수 있다면 대리 서비스 요금이 비쌉니까?
성풍회사를 예로 들자면, 프로젝트의 실제 투자비용의 7% 에 불과하며 할부로 지불한다.
예를 들어, 투자 비용이 4 억 위안 (땅값 제외) 인 프로젝트는 3 년 만에 3 천만 원도 채 안 되는 대리인을 고용하면 이 네 가지 목표를 달성할 수 있습니다. 이 비용은 정말 높지 않다.
건설 프로젝트의 특징은 무엇입니까? 건설 프로젝트는 어떻게 분류합니까? 에이전트 건설 모델의' 전생' 을 말할 수 없다.
위탁 대리 건설 모델은 사실' 관가' 출신으로 20 14 에서 태어났다.
대건제는 투자 체제 개혁에 관한 국무원의 결정 (국발 [2004]20 호) 에서 나온 것으로, "비영리 정부 투자 프로젝트에 대한 대건제 추진을 가속화한다" 고 규정하고 있다.
"에이전트 건설 시스템" 의 지속적인 시도와 함께 "평범한 사람들의 집으로 날아 갔다."
따라서 위탁 건설 프로젝트는 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
하나는 정부 투자 프로젝트이고, 하나는 비정부 투자 프로젝트이다.
한 성은 "끄기", 한 성은 "민" 입니다.
전자가 정부 프로젝트이기 때문에 당연히 감시가 더 엄격하다.
후자는 비정부 투자 프로젝트로서 일종의 시장 행위이다. 결국, "자신의 땅은 자신의 주인이다."
비정부 투자 건설 프로젝트는 정부 투자 건설 프로젝트에 비해 네 가지 특징, 즉' 네 가지 차이' 를 가지고 있습니다.
1, 자격 요건: 자격 대 불합격.
정부 프로젝트는 일반적으로 자질 요구 사항을 규정하고, 심지어 대행 단위 이름 라이브러리를 설립하기도 한다. 비정부 프로젝트에는 자격 요건이 없습니다.
그러나 강제적인 법률이 없더라도 개발 자질을 확보하기 위해 위탁측은 관련 개발 자질을 갖춘 개발자와 풍부한 대행 경험을 갖춘 브랜드 개발자를 선택하는 것이 좋다.
입찰 여부: 입찰해야 하는지 아니면 입찰할 수 있는지 여부.
정부 프로젝트는 당연히 입찰을 통해 대건측을 선택해야 하고, 정부가 투자한 프로젝트가 아니라 입찰할 필요가 없다.
그러나 사법실천에서' 대건설' 이' 입찰법' 에 정의된' 공사 건설과 관련된 공사/서비스' 에 속하는지는 여전히 불확실성이 있다.
가장 안전한 방법은 프로젝트 소재지의 주관 부서에 문의하고 프로젝트의 성격과 규모를 결합하여 입찰이 필요한지 여부를 판단하는 것이다.
예를 들어 광둥 () 고원 () 의 한 사건은 사람을 가볍게 여기지 못하게 한다.
대리인 강남사가 의뢰인 장원회사를 기소한 사건이다.
기소의 목적도 간단하다. 중개비 지불을 요구하는 것이다.
그러나 양측은 건설관리계약을 위탁하는 것이 유효한지 여부라는 근본적인 문제에 대해 의견이 분분하다.
건설방강남사는 건설관리계약에 관련된 프로젝트 의뢰는 국유자산이 아니라 국가가 출자한 프로젝트라고 보고 있다. 그것들은 위탁 계약이지 건설 계약의 범주에 속하지 않는다. 입찰은 필요 없고 계약은 당연히 유효하다.
그러나 법원은 위탁측이 개발한 관련 사업이 주택프로젝트임에도 불구하고 공공지원 건설을 포함해 공익과 공공안전과 관련된 건설 프로젝트에 속하므로 반드시 입찰을 해야 한다고 보고 있다.
계약서에 입찰이 없어 법률의 강제성 규정을 위반했기 때문에 건설관리계약을 위탁하는 것은 무효다.
3. 계약 방식: 대리 계약 대 대리 계약.
정부 프로젝트는 일반적으로 대리인과 프로젝트 이해 관계자가 서명한다.
비정부 투자 프로젝트의 경우 대리인은 프로젝트 이해 관계자와 서명하거나 소유자, 대리인, 프로젝트 이해 관계자와 3 자 계약을 체결하거나 소유자, 프로젝트 이해 관계자와 직접 계약을 체결할 수 있습니다.
4. 자금 지불: 전용 계좌 대 전용 계좌/대리 지불.
정부 프로젝트는 일반적으로 특별 자금 계좌 설립을 요구하며 재정집중 지불을 실시한다.
비정부 투자 프로젝트의 소유주는 건설 기관과 협의하여 건설 자금 지불 방식을 결정할 수 있으며, 건설 자금은 소유주가 지불하거나 대행 기관이 지불할 수 있다.