그러나 일부 주택업체들은 급진적인 확장을 따라잡지 못했다. 그들은 보수적으로 운영하고, 한 분야를 깊이 경작한다. 또는 품질을 고수하고, 프로젝트를 연마하는 데 더 많은 시간을 투자하지만, 확장의 기회를 놓치게 된다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 품질명언)
소호재경은 동, 남, 서, 북, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중, 중
지역 주택 기업들은 비슷한 문제에 직면해 있다. 현지 시장은 외지 주택 기업에 의해 분할되어 대외 확장이 어렵다는 것이다. 지금 정책이 긴축되어 있는데, 그들은 어디로 갈 것인가?
이 글은' 공격이냐, 고수이냐, 2 선 주택 기업의 생존의 길' 시리즈 보도의 두 번째다.
장쑤 중남건설그룹 유한공사 (이하 중남건설) 홈페이지를 클릭하면 두 숫자가 잇따라 눈에 띈다.' 28' 과' 3 1'. 두 수치는 한 기업이 무에서 유유무로 성장한 이야기를 담고 있으며, 현재 1466 억원의 매출로 주택기업 1 위 18 위에 올랐다.
1988 년 2 월 23 일 진금석은 5000 원을 데리고 해문장악에서 출발해 28 명의 팀을 이끌고 산둥 동영에서 창업했다. 1997 부터 1998 까지 중남건설이 부동산 분야에 진입하여 CBD； 를 개발하다. 20 15 이후 부동산 부문의 매출이 3 배로 증가하여 225 억에서 1466 억으로 증가했다. 중남 건설의 빠른 발전은 외부의 관심을 불러일으켰다.
그러나 이런 풍경 뒤에는 매출과 함께 중남그룹의 대외보증액이 있다.
8 월 5 일 중남건설공고는 회사의 업무발전 요구를 충족시키기 위해 만녕 중남성 부동산개발유한공사 등 65,438+065,438+0 개 주주총회 심의를 받지 않은 자회사에 약 25 억 6600 만원의 보증을 제공할 계획이라고 밝혔다.
1 1 자회사 중 5 개 신규 설립회사를 제외한 나머지 6 개는 모두 적자이고 2 개는 빚을 갚지 않는다. 보름 전만 해도 중남건설의 또 다른 공고에 따르면 회사는 임유 김열 발전유한공사 등 8 개 자회사에 보증액 43 억원을 늘릴 방침이다
소호 재경불완전통계에 따르면 중남건설은 올 상반기 50 건에 가까운 대외보증공고를 발표했고, 수량은 20 18 년 가까이 나왔다. 최근 발표에 따르면 누적 담보액은 600 억원을 넘어 같은 규모의 주택업체에 비해 높은 수준에 있다.
중남 건설 가속화로 인한 후유증을 완화하는 데는 시간이 더 걸린다.
중남 건설은 2009 년 껍데기를 빌려 상장했고, 20 16 은 본부를 상하이로 옮긴 뒤 고속 차선에 올랐다.
20 18, 중남 건설이 밝은 순간을 맞았다. 연례 보고서에 따르면 20 1 1444000 평방 미터, 회사 계약 판매 면적 146 1000 만원, 전년 대비 각각 32% 증가 코루이 자료에 따르면 중남 건설 20 18 년 계약 매출이 상장주택 기업 중 18 위를 차지했다.
또한 20 18 년 동안 회사는 영업수익 401..1억원을 달성해 전년 대비 3 1% 증가했다. 상장회사 주주에 속하는 순이익은 전년 대비 265,438+09% 에서 265,438+090 만원으로 크게 증가했다.
대부분의 부동산 기업들과 마찬가지로, 규모를 확대하기 위해 중남건설은 프로젝트 자회사를 설립하고 상업도시에서 부동산 개발을 진행했다. 자회사의 규모가 작고 유동성이 부족하기 때문에 많은 자회사는 모회사가 자금 조달 보증을 제공하여 프로젝트의 정상적인 발전을 보장해야 한다.
최근 반년 동안 중남 건설의 대외 보증 동작이 더욱 빈번해졌다.
최근 발표에서 중남 건설 및 지주자회사의 실제 대외보증액은 약 609 억 7 천만 원으로 최근 감사주주 권익의 350.43% 를 차지했다. 회사 및 지주자회사가 통합 보고서 외 기관에 담보를 제공하는 금액은 약 96,543 만 8500 원으로, 회사의 최근 감사주주 지분의 52.79% 를 차지한다.
중남 건설 담보의 자회사에 대한 통계를 보면 중남 건설 담보의 자회사 부채율은 대부분 80% 이상이며 많은 자회사가 적자 상태에 있는 것으로 나타났다.
중남 건설 이전에 담보했던 365, 438+0 자회사를 예로 들어보겠습니다. 소호 재경 불완전 통계에 따르면 이들 계열사의 자산 부채율은 대부분 80% 를 넘고, 8 개 자회사는 빚을 갚지 못하는 것으로 나타났다. 같은 기간 10 자회사가 관련 수익 데이터를 공개하지 않은 것 외에도 16 개 자회사의 순이익은 음수이고 13 개 자회사의 최근 매출액은 0 이다.
담보자회사가 있는 지역을 보면 선진국 주변의 서너 선 도시의 절반이 있다. 제청 태창 메이저우 등지와 같은 일부 회사는 창업회사이다.
재경 평론가 엄약진은 모회사가 3, 4 급 자회사에 대한 보증 빈도를 가속화하는 것은 가까운 시일 내에 더 많은 토지를 확보했기 때문이라고 주장했다. 한편, 서너 선 도시 판매가 예냉되어 자회사는 유동성이 빠듯하다.
중남 이 2 년 동안의 건설을 돌이켜 보면, 일찌감치 서너 선 도시를 배치할 전조였다.
또한 20 16 부터 본사가 상해로 이전하고 중남 건설이 나지 방면에서 속도를 높이기 시작했다.
연보에 따르면 20 17 년 중남지역 신착사업 98 개, 강저장, 산둥, 선전, 닝보, 정주 등 29 개 도시로 건설면적 654.38+04 만 평방미터를 계획하고 있다.
20 18 에 진입한 후 중남 건설은 인수 프로젝트와 중소기업의 속도를 높였다. 연보에 따르면 중남 건설 20 1 1 연간 신규 착공 프로젝트 1 1 개, 총 계획 건축 면적 1595 평방 미터
연말까지 회사는 건설사업 303 개, 건설개발사업 계획면적은 총 2807 만 평방미터이다. 미착공사 총계획 건축 면적은1.51.80m2 입니다.
중남건설은 1 분기 신문에서 10-3 월 신규 프로젝트 19, 12, 총 건축 면적 193 만 평방미터를 계획하고 있다고 밝혔다. 새로 착공 프로젝트에서 창강 삼각주, 주강 삼각주, 내지의 핵심 도시 계획 건축 면적이 85% 를 넘는다. 그중 항주 강건구에는 여러 채의 주택지가 있어 할증 42.8% 가 찍혔다. 이 택지 분양 면적은 6 만 5800 평방미터, 건축면적 15 1400 평방미터로 알려졌다.
4-6 월 동안 중남 건설은 줄곧 3 선 도시보다 뒤떨어져 있다. 새로운 프로젝트는 대부분 진강, 회안, 남통, 사오싱, 제양 등 중소 도시에 위치하고 있다.
연구보고에 따르면 지난 6 ~ 6 월 중남 건설사 신나지 27 개 부동산 사업, 납지 총가격이 269 1.5 억원에 달하며 전년 대비 약 65.438+0 1.84% 상승했다.
토지 분포로 볼 때 최근 몇 년 동안 중남지역 건설에서 선점한 토굴은 대부분 삼사선 도시에 위치해 있다.
20 18 연보에 따르면 향후 완성할 수 있는 4325 만 평방미터 프로젝트 자원 중 1, 2 선 도시 면적은 약 39%, 3, 4 선 도시 면적은 약 6 1% 를 차지한다.
이는 앞으로 몇 년 동안 중남 건설에는 서너 선 도시의 상품이 대량으로 판매될 것이라는 뜻이다. 정책 규제와 3, 4 선 도시 부동산 냉각을 배경으로 자회사 판매가 차단되면 중남' 탈화' 건설 압력 집중이 회사 채무 수준에 영향을 미칠 수 있다.
중남 건설의 채무 상황으로 볼 때 이런 우려가 이치에 맞지 않는 것은 아니다.
20 18 말 중남건설장부현금은 204 17 억원, 1 년 이내에 만기가 되는 단기 대출과 비유동 부채는 각각 10687 억원, 73 억 2700 만원이다. 중남건설은 연보에서 "회사 현금은 1 년 이내에 상환될 모든 이자부채를 현저히 능가한다" 고 밝혔다.
장부 현금은 단기 부채를 덮을 수 있고, 중남 건설은 채무 상환 압력이 없는 것 같다. 그러나 중남 건설 20417 억 현금의 약 30% 를 세면 중남 건설이 눈에 띈다.
2065438+2008 년 말 중남 건설에 사용된 제한화폐자금은 7 106 만원이었다. 판매 제한 자금을 공제한 후 회사는 현금으로 133 1 100 만원을 사용할 수 있다.
중남 건설도 부채 비율을 낮추는 데 관심이 있다. 발표된 1 분기 재무보에 따르면 중남건설 총 부채율은 20 18 말 9 1.69% 에서 20 19 분기 말 91으로 떨어졌다
20 19 년 1 분기 말 회사 이자부채 총액은 약 582 억 6 천만 원, 1 년 이내에 만기가 되는 단기 대출과 비유동 부채는 약13 억 2 천만 원이다. 같은 기간 회사의 장부 현금 총액은 약 244 억 2000 만 원으로 한정량은 발표되지 않았다.
융자 방면에서 불완전한 통계에 따르면 중남건설은 6 월 65438 년부터 올해 5 월까지 융자액이 244 억 6300 만 위안에 달하며, 방기업 중 높은 수준에 속한다. 6-7 월 중남건설은 또 채권 39 억 3000 만원을 발행해 10.875% 의 중고금리로 달러 어음을 세 번 발행해 총 5 억 달러를 발행했다. 중남 건설 달러 어음 금리가 높은 것은 대외담보액이 너무 큰 것과 관련이 있다는 분석이 나왔다.
20 16 ~ 20 18 3 년 동안 중남 건설지 매출은 각각 502 억원, 963 억원, 1466.6 억원, 연간 성장률은 각각/KLOC-
천억대를 넘은 후 중남 건설은 자신에게 목표를 세웠다. 3 ~ 5 년 안에 제 1 계단으로 돌진했다. 실적 목표의 자극으로 중남 건설의 역류 조치는 나무랄 데 없다.
상반기에 새로 취득한 27 개 프로젝트 중 12 프로젝트만 중남 건설 전액 소유, 나머지 15 프로젝트만 협력 개발 형태라는 점에 유의해야 한다. 협력 모드에서 중남 건설은 낮은 투입, 넓은 배치의 높은 데이터를 실현하면서 동시에 위험을 분담했다.
중남건설이 발표한 20 19 상반기 판매 자료에 따르면 회사의 누적 계약 판매액은 8 1 190 만원으로 전년 대비 24% 증가했다. 누적 판매 면적은 약 646 만 평방미터로 전년 대비 24% 증가했다.
한편으로는 판매량이 늘어난 다크호스 주택 기업이고, 반면 중남 건설은 순이익이 낮아 외부의 의혹을 받고 있다.
20 16 과 20 17 년, 중남 건설 부동산 사업 수입은 각각 269 억 83 억원과 224. 13 억원, 총 이자율은 각각1이다 하지만 귀모 순이익은 3 억 3900 만원과 6 억 0300 만원에 불과했고, 비수익 공제 후 3 억 6700 만원과 654 억 38+0.654.38+0 억원밖에 남지 않았다.
중남 건설은 제 1 제대를 향해 계속 공격하는 과정에서 순이익을 올리고 전략고지에 두는 등 전후 두 차례 발표된 지분 인센티브 방안에서 볼 수 있다.
5 월 말 중남건설은 인센티브 대상에 약 654 억 38+0 억 3800 만 건의 옵션을 부여하여 총 지분의 3.73% 를 차지할 계획이라고 발표했다. 지난해 8 월 중남건설은 총 지분의 6.27% 를 차지하는 인센티브 대상 49 명에게 265,438+06 만 주 스톡옵션을 수여하는 공고를 발표했다.
중남 건설은 두 지분 인센티브 계획의 행권 지표를' 순이익' 으로 설정했다.
회사 20 18 년 8 월 발표에 따르면 20 18 년 지분 인센티브 프로그램은 20 18, 20 19 로 3 년 동안 운영됩니다.
올해 5 월 말 발표된 계획 실적 평가는 이전 발표에 따라 202 1 의 순이익 증가율이 20 17 보다 1408% 에 이를 것을 요구했다.
중남건설 20 17 년 순이익이 6 억 3 천만 원이면 중남건설 202 1 연간 순이익은 84 억원에 도달해야 정해진 목표를 달성할 수 있다. (문/황해)