줄을 서서 홍콩에 가는 소형 주택 기업 IPO 뒤의 산업 생태 변화.

이들 판매 규모가 100 억 안팎인 소규모 주택업체들의 내재적 동력은 자금 조달 채널을 넓히고 생존을 위해 자금 체인을 유지하는 데 있다. 또한 IPO 성공 후 기업이 채권 등 융자 수단을 계속 사용하여 유동성을 유지하는 데 큰 도움이 된다. 상장 후, 그들은 국제 등급을 올리고 해외 채권을 발행할 수 있다.

5 월 22 일, 13 회 전국인민대회 3 차 회의가 정식으로 개막되었다. 올해 정부 업무 보고서는 집이 살기 위한 것이지 해고를 위한 것이 아니라는 것을 재차 강조했다.

부동산 규제 기조는 변하지 않는다. 주거불출' 의 큰 환경에서 국내 융자 채널이 좁아지고 융자 비용이 상승하면서 소규모 주택 기업이 직면한 자금 문제가 확대됐다. 홍콩에 가는 IPO 는 이 주택업체들이 선호하는 융자 방식 중 하나가 되었다.

불완전한 통계에 따르면 20 18 년 이후 총 13 개 성공적인 상장업체 중 20 18 년 및 20 19 지금까지 이미 1 1 주택업체가 HKEx 에 뉘른베르크, 아오산지주, 혜금지주를 포함한 주식서를 제출했다. 또 8 개 부동산업체 산하의 부동산 회사가 홍콩 증권 거래소 IPO 를 기다리고 있다.

최근 몇 년 동안, 작은 주택 기업의 부채율이 계속 상승하면서, 돈이 부족한 땅의 추세가 갈수록 두드러지고 있다. 한 업계 관계자는 소기업의 생존 상황이 소기업의 융자 비용이 갈수록 높아지고, 업종의 전체 이윤이 하락하는 현상, 규모화되지 않은 발전은 사실상 생존하기 어렵다는 것을 반영한다고 지적했다. 지난 한 해 동안 많은 작은 주택 회사들이 처음으로 서류를 제출하지 못했다. 부채가 높고 단기 부채 상환 압력이 크기 때문이다. 이들 판매 규모가 100 억 안팎인 소규모 주택업체들의 내재적 동력은 자금 조달 채널을 넓히고 생존을 위해 자금 체인을 유지하는 데 있다. 또한 IPO 성공 후 기업이 채권 등 융자 수단을 계속 사용하여 유동성을 유지하는 데 큰 도움이 된다. 상장 후, 그들은 국제 등급을 올리고 해외 채권을 발행할 수 있다.

최근 토지시장의 토지 이용 열풍으로 볼 때, 동책상담연구원 수석분석가 장웅, 상하이 중원시장 분석가 육문희 등의 관점에서 볼 때, 작은 주택 업체들의 토지 보유 열정이 크게 높아져 큰 주택 기업들의 토지 이용 열정이 둔화되고 있다. 이런 맥락에서, 작은 주택 기업의 자금 압력은 더욱 확대되기 쉽다.

또한 일부 주택업체들은 2 1 세기 경제보도기자에게 하반기 주택업체들이 예매증을 받는 수가 증가하여 시장 공급량이 증가할 것이라고 밝혔다. 반대로, 시장 압력을 풀 수 있는 효과적인 방법은 없다. 이렇게 되면 올해 주택 기업의 재고 압력이 자연스럽게 상승할 것이다.

스프린트 IPO 가 압력을 방출하기를 바랍니다

업계가 2020 년에 접어들면서 시장은 전염병으로 변화하고 있으며, 작은 주택 기업의 생존 공간이 압착되어 상장이 막 시작되었다.

2020 년 5 월 말 현재 HKEx 가 IPO 를 기다리는 부동산 회사는 약 65,438+065,438+0 개로, 해렌부르크, 아오산지주, 만창국제, 삼운지주, 항룡부동산, 왕조부동산, 붕윤지주주, 혜금지주를 포함한다.

여기에는 삼운그룹, 해렌부르크, 오산지주, 만창국제, 항룡부동산 등이 포함됩니다. 처음으로 공모서를 제출했을 때 거절당했고, 지금은 두 번째를 시작한다.

장웅은 홍콩 상장에는 최근 3 년간 기업의 수익성과 부채율 등 몇 가지 중요한 핵심 지표가 있으며, 주영 업무의 수익성은 최소 수익성 요구 사항을 충족해야 한다고 지적했다. 핵심 지표가 요구 사항을 충족하지 못하면 재신고를 반환할 수 있으며 기업은 재신고할 때 토지와 부채를 최적화해야 한다.

주식증서가 공개한 정보를 보면 이들 소규모 주택업체들은 부채가 높고, 토지비축이 짧고, 단기 자금 압력이 크다는 특징이 있다.

안후이가 시작한 삼운그룹을 예로 들다. 회사는 "20 19 년 매출 규모가 300 억, 5 년 목표가 1000 억에 달한다" 고 선언하고 20 19 년 말 사장왕을 초빙했다. 하지만 한 제 3 자 플랫폼 통계에 따르면 삼우는 20 19 년 매출이 20 18 년 10 억보다 다소 감소했다.

주주서에 따르면 최근 3 년간 삼운부채는 20 16 년 2 억 2900 만원에서 20 19 년 6 월 말 142 억원까지 크게 증가했다. 또한 3 년간의 지속적인 영업 현금 흐름은 음수이며, 자금 조달 비용은 수년 동안 10% 이상의 고위직에 있었습니다. 관계자에 따르면 신탁대출은 삼차 융자에서 높은 비중을 차지하고 있다.

아오산 지주와 같은 첫 공개 공모서 중 부채율이 800% 를 넘었다. 첫 번째 IPO 가 실패한 홍콩 드래곤 부동산에도 같은 높은 부채 문제가 있다: 20 17, 20 18, 20 19 년, 2020 년 3 월 3/KLOC-0 대출 총액은 각각 3 18 만원, 8 억 5600 만원, 28 억 5300 만원, 565438+76 만원으로 3 년여간 대출 총액이 16 배 이상 증가했다.

현장 부동산 융자 금리가 20 17 년 6.59% 에서 20 19 년 8.37% 로 상승한 것으로 드러났다. 올해 3 월 말 현재 이 분야는 1 년 이내에 만기가 되는 이자부채 총 42 억 8700 만 원을 다루고 있으며, 미상환신탁과 관련된 비표준융자 잔액은 거의 24 억 위안으로 같은 기간 대출 총액의 18.5% 를 차지하며 연금리는 최소한 10% 를 차지한다.

위에서 언급한 2 차 IPO 를 기다리는 소기업 자산 부채율은 업계 평균 자산 부채율보다 훨씬 높다. 단기 유동성 위험을 해결하기 위해 규모가 작은 것도 항주가 잘 보이지 않는 주요 원인이 되었다. 홍콩 용지산과 삼운그룹의 토지비축량은 모두 500 만 평방미터 미만이며, 미래 판매가능 자원이 부족하다. 특히 3 여 개, 토양 매장량의 90% 가 안후이에 집중되어 있으며, 3 ~ 4 선 도시가 많다. 이거연구원 자료에 따르면 64 개 3 ~ 4 선 도시 재고가 성장주기에 진입하고 있다. 지금까지 3 ~ 4 선 도시 재고 순환비 상승 1.6%, 전년 대비 1. 1% 상승했다. 창고가 무거운 3 ~ 4 선 도시 주택 기업에게는 규모를 확대하고 수익성을 높이기가 어렵다. 최근 몇 년 동안 부동산 규제 정책의 지속적인 영향으로 3 ~ 4 선 도시 집값이 기본적으로 침체되어 단기간에 오산지주가 모금리를 올리기가 어려울 수 있다.

앞서 언급한 업계 인사들은 과거 주택업체들이 돈을 찾기 위해 상장하고, 더 싼 돈을 찾아 빚을 갚고, 새것을 빌리고, 비싼 돈을 바꾼다면, 작은 주택업체들이 상장한 후 유동성을 늘리는 것이 가장 중요하다고 분석했다.

"영업 현금 흐름이 음수이기 때문에 금융 요구 사항을 충족하고 운영을 지원하며 회사를 확대하기에 충분한 추가 융자가 필요할 수 있습니다. 충분한 영업 현금 흐름을 창출하지 못하거나 영업 융자를 위한 충분한 외부 자금을 확보할 수 없는 경우 회사의 유동성 및 재무 상황이 큰 악영향을 받을 수 있습니다. " 이 말은 그 중 한 작은 주택 기업의 상장 주식서에 공개되었다. 이는 소기업의 유동성 위기가 확대되고 있음을 보여준다.

올해 전염병의 영향으로 대부분의 주택업체들은 1 분기 매출 환불이 좋지 않아 많은 업계 인사들이 기자들에게 올해 재고 증가와 판매 목표가 달성되지 못할까 봐 우려하고 있다. 최근 한 차례의 나지가 연내 실적을 보충하기 위해서라면, 소기업들이 이번 강탈지로 창고를 보충하는 것은 더욱 위험할 것이다.

화학 제거율이 낮고 재고가 높다.

한이지고의 한 연구에 따르면 2020 년 전염병 이후 국내 융자 환경은 한계개선 추세가 있어 신용등급이 높은 주택업체들이 기회를 잡기 쉽다고 한다. 이런 융자 맥락에서, 작은 주택업체들이 상장을 서두르는 것도 이해하기 어렵지 않다. 상장해야만 등급을 올려서 융자 확장을 할 수 있다.

한이지고는 국내 주택기업 신용등급을 빗어 국내 신용평가기관이 보편적으로 주택기업에 대한 등급이 높다는 것을 발견했다. 43 개 주택 중 77% 신용등급은 AAA, 19% 신용등급은 AA+, 1 신용등급만 AA 와 BB 입니다. 국내 각 주택 기업의 신용등급으로 볼 때, 머리 주택 기업이든 비교적 작은 주택 기업이든 AAA 의 국내 최고 신용등급을 받을 수 있는데, 이는 국내 평가기관이 주택 기업을 평가할 때' 규모만' 이 아니며, 규모가 우세하지 않은 주택 기업이 재무 상태와 견실한 투자 전략을 개선함으로써 평가기관의 승인을 받을 수 있다는 것을 보여준다.

하지만 AAA 신용등급이 각 계단에 분포되어 있는 것을 보면, TOP 10 과 TOP 1 1-TOP30 주택기업 중 주체신용등급이 AAA 인 주택 비중이 90% 에 육박한다. 한편 AA+, AA, BB 등 신용등급이 낮은 주택업체들은 이 계단에 많이 분포해 대형 주택업체들이 일반적으로 등급기관의 승인을 받고 있음을 보여준다.

대규모로 하려면, 끊임없이 땅을 가져가고, 땅을 많이 가져가야 한다.

최근 삼운그룹과 항룡부동산이 모두 현지 경매 현장에 나타났다. 삼운이 두 번째로 제출한 주식서에 따르면 2020 년 65438+ 10 월 말 삼운지주는 36 개 종목, 총 토지보유액 396 만 43m2, 안휘, 장쑤, 산둥 비중은 각각 89%, 4.7%, 5.5 로 나타났다 안후이의 토지보유액이 소폭 인하된 것은 회사가 지난번 주주서를 제출한 이후 또 한 차례 토지보유를 진행했다는 것을 보여준다.

오산은 전형적인 토양 저장량이 적고 분포가 고르지 않은 주택 기업이다. 아오 산 토양 매장량의 60% 가 우한 지역에 집중되어 있습니다. 3 월 3 월 3 1, 2065438 까지 회사는 호북, 안후이, 쓰촨, 충칭, 절강에 25 개 프로젝트를 보유하고 있으며, 토지 비축량은 총 건축 면적 340 만 평방미터를 차지할 것으로 예상된다. 여기에는 총 면적이 약 200 만 평방미터에 달하는 개발 부동산을 계획하고, 총 면적을 약/KLOC 로 계획하고 있다.

이 파동이 홍콩에 상장된 소형 주택 기업 중에서 영지그룹은 그 중의 선두주자이다. 2020 년 2 월 현재 영지그룹은 13 만 평방미터가 넘는 영지보유고를 보유하고 있지만 영지그룹의 높은 융자 비용과 채무도 긴급 상장의 중요한 원인이 되고 있다. 20 17 년 ~ 20 19 년, 속지 융자 실제 금리는 해마다 6.4%, 8.8%, 9.9% 로 상승했다. 유동성 비율은 각각 1.3 배, 1.3 배, 1.2 배로 하락세를 보였다. 순자산 대 부채 비율은 각각 0.6 배,1..1배, 1.4 배입니다.

실제로 소기업뿐 아니라 대부분의 주택업체들은 올 상반기 실적이 저조했다. 한 20 대 주택 관계자는 기자에게 시장 공급량을 늘리고 시장 점유율을 확보하고 판매 범위를 확대하기 위해 주택업체들은 연말까지 신제품을 출시할 수 있도록 이 노드에서 땅을 가져와야 한다고 말했다. 하지만 탈 화학화는 매우 중요합니다. 탈화가 잘 되지 않으면 올해 재고가 다시 늘어나 주택 기업에 자금 압박을 주고 향후 1 ~ 2 년 동안 실적이 걱정스럽다.

육문희는 최근 주택기업의 토지 경매 조류에서 항대, 벽계원 등 선두 주택업체들이 땅을 잡는 속도가 현저히 둔화되고, 중소기업들은 적극적으로 땅을 잡는다고 지적했다. 낡은 개조 사업이 속속 출시되었다. 예를 들어 5 월에는 라이언 부동산이 최근 654.38+0 억 6660 만 원으로 상하이 청포구 두 채의 택지를 차지했다. 반케 및 중건연합체가 보산나지에 있는데, 이 두 토지 양도와 관련된 구획은 모두 라이언과 반케 이전에 참여한 낡은 개보수 프로젝트이다.

이거연구원 지쿠센터 연구이사인 엄약진은 도시 재고 수치로도 단기적 압력이 커진다는 점을 객관적으로 보여준다. 한편, 주택 판매 시장의 냉각은 재고 제거 속도에 영향을 미쳤다. 한편 각지의 예매 통제가 줄어 부동산 공급 규모가 눈에 띄게 늘었다. 따라서 실제 상황으로 볼 때, 이로 인해 각 도시의 재고가 상승할 수 있다. 도시 분류의 경우 일선 도시와 2 선 도시의 재고가 모두 상승하고 있는 것은 주의가 필요한 위험이다. 1, 2 선 도시에 재고가 있는 주택기업에게는 자발적으로 재고를 갈 수 있다면 주택 기업의 실적을 높이고 재고 위험을 줄이는 데도 도움이 된다.

정저우 시장을 예로 들자면, 전염병의 영향으로 정저우 시장 거래량이 하락하여 상품주택 소화주기가 눈에 띄게 연장되고, 전기재고 잔고가 쌓여 있다. 전염병 기간 동안 정주의 새 집은 공급이 적다. 하지만 최근 1 ~ 2 년 간 시장을 돌이켜보면 2065438+2009 년 8 월부터 정주는 기본적으로 공급이 수요를 초과하는 상태를 보여 재고가 많아 신규 주택 시장은 주로 소화전 재고 상태에 있다. 소화주기가 2 1 개월 이상 높은 수준으로 올라갔다. 지난 5 월 한 차례의 토찰에 따르면 외지 주택업체들이 정주에서 주택지를 가져가는 것에 대한 관심이 사라지고 있다. 양도한 4 개 구획 중 항대라는 외지 주택 기업만이 상업 구획을 하나 가져갔다.