20 12 에서 20 13 까지 창사 북진 삼각주 프로젝트가 북진실업의 최우선 순위가 되었으며 성공의 관건이기도 하다.
심지어 창사의 분량이 북진 본부를 통제할 수 없게 되었다는 농담도 있다. 다시 말해 베이징 본부는 창사 지사를 통제할 수 없다.
한편 이 프로젝트를 주도한 북진실업도 그해 베이징 아시안게임 마을 건설의 휘황찬란함에서 퇴색해 베이징 창사 개발 프로젝트로만 연간 매출이 50 억원을 넘지 않는 지방공기업이 됐다.
실적이 휘황찬란할 때 한때 국내 최대 부동산 종합운영업체 중 하나가 됐고, 2006 년 순자산도 업계 상장사 중 2 위를 차지했다. 투자 재산+소매 상업+개발 재산? 우리의 모델은 한때 업계의 벤치마킹이 되었지만 10 년도 안 되어 모든 것이 달라졌다.
집부족
경성의 발원지로서 북진이 이곳에서 판매하는 프로젝트는 매우 적고, 북진로상, 벽해방주, 마순의보 프로젝트, 장하어별장만 남아 있어 회사에 크게 기여하지 않는다.
3 월 2 1 일 홍콩에서 열린 성과회에서 호강천 북진업 회장은 지난해 37 억 5000 만 원의 계약판매액 중 창사 종목은 20 억 3000 만 원, 벽해방주 빌라 2 기는 8 억 5500 만 원, 베이징의 다른 종목 판매는 포함되지 않았다고 밝혔다.
실제로 북진실업 베이징 사업의 판매는 확실히 만족스럽지 못하다. 벽해 방주 2 기 출자는 8 억 5500 만 원이지만 14 채 2 1 채 집은 이미 팔렸고 남은 물건도 많지 않다. 그러나 장하어별장 후기 프로젝트 조정 계획 이후 신제품을 내놓지 않았다.
베이징에서의 주력 프로젝트인 북진로샹은 베이징시 건설위 웹 사이트 3 월 27 일 20 10, 20 1 1 4 장의 현실 판매증을 취득하여 판매하고 있다고 밝혔다.
흥미롭게도, 사전 예매든 현재 현실 판매든 최종 거래평균가격도 1.9-2. 1 만원/평방미터 정도여서 변동이 크지 않습니다. 집값이 나날이 변화하는 베이징에서 이것은 기적이다.
프로젝트 관계자에 따르면 이 프로젝트는 현재 220 여 평을 판매하는 점프층으로 평균 25,000 원/평방미터, 나머지 주택원 70 여 채를 판매하고 있다. 그러나 공사 가격은 줄곧 큰 변동이 없어 이해하지 못한다는 것을 설명한다.
한 측근은 북진로상 가격이 2009 년 이후 오르지 않았다고 지적했다. 두 가지 이유가 있습니다: 첫째, 프로젝트는 우주도시 근처에 있고 북서쪽 6 환에 위치해 있어 교통이 불편합니다. 프로젝트에 가려면 향산을 거쳐야 하고, 붐비는 팔달령 고속이나 북청고속으로만 갈 수 있다. 지금 산을 가로지르는 도로를 건설해야 한다고 하는데, 이 도로의 건설은 이 프로젝트의 전망을 개선할 것이라고 한다. 도로 프로젝트는 승인되었지만 구체적인 구현은 20 16 까지 완료되지 않을 수 있습니다.
둘째, 북진로상에는 작은 호형이 없다. 주력호형 140- 150 평방 미터, 200 평방 미터 이상의 호형. 가격은 2 10000-23000 원/평방미터이지만, 수요자에게는 총 가격이 여전히 높다. 현재 이 프로젝트의 고객은 북부 영풍과학기술원의 직장인으로 직선 거리 5- 10km 입니다.
베이징의 한 기관에 따르면 현재 북진로상의 주거래량은 5 채 안팎으로 비교적 좋다.
주목할 만하게도 북진향산 기슭 부근에서 늦게 문을 연 폴리 서산의 임어는 이미 매진된 지 오래다. 가장 가까운 출처는 무엇입니까? 상봉상수도 이미 1000 여 세트를 팔았고, 이후 두 세트의 평균가격은 30,000 원/평미터 정도로 북진로상보다 훨씬 높다.
베이징 프로젝트의 참담한 경영으로 북진실업은 창사 삼각주 프로젝트에 모든 희망을 걸었다.
호강천 북진실업회장은 이런 데이터 세트를 제시했다:? 판매가능 면적 측면에서 20 12 년 판매가능 면적은 62 만 평방미터이지만, 20 13 년 총 판매가능 면적은 1.06 만 평방미터로 증가하여 44 만 평방미터를 늘리는 것은 주로 장사 프로젝트입니다. -응?
북진창사 프로젝트의 올해 매출은 60 억 ~ 70 억원으로 예상된다. 20 13 년, 북진업 판매 목표는 52 억 7 천만 위안이다. 모 증권사의 연구보고를 인용해 장사 프로젝트 판매가 순조롭다면 20 13 년 북진실업의 부동산 개발 부분은 60 억원 매출을 달성할 것으로 예상된다. -응?
20 10 이 시장에 진출한 이후 북진삼각주 프로젝트 주택구 D2, D3, E5 가 속속 발매되어 총 주택 46 17 채를 판매했으며 현재까지 361을 판매한 것으로 집계됐다.
이에 따라 북진실업은 더 많은 화물이 시장에 진입함에 따라 삼각주 프로젝트가 회사에 더 많은 실적을 가져다 줄 것이라고 믿을 만한 이유가 있지만, 하강천도 자신의 우려를 가지고 있다.
20 13 년 북진업 계획 계약 판매 면적 37 만 평방미터, 주로 창사 프로젝트 판매량이 크다. 하지만 이 계획이 제정되었을 때 존재하지 않았나요? 다섯 편의 신문? 이 정책의 출범과 앞으로 창사판의 세칙은 창사 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것이다. 북진삼각주의 제품 라인은 중소호형을 겨냥한 것이기 때문이다.
업계 관계자들은 장사 전 구매제한은 90 평방 미터 이상의 대호형을 겨냥한 반면 북진실업은 이전에 주로 구매제한 범위 내에 있지 않은 중소호형을 판매한다고 지적했다. 그러나 국가 제 5 조는 모든 제품이 구매제한 팀에 가입하도록 요구하며 북진에 부정적인 영향을 미칠 것이다.
장사 제한 구매가 긴박하면 북진 프로젝트에 20 ~ 30% 의 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나왔다. 이에 따라 북진업 20 13 의 실적은 정책 차원에서 더 많은 불확실성에 직면해 있다.
자본의 애도
북진 20 12 년 57 억 3500 만 원의 영업수입 중 부동산 개발 (부동산 판매) 기여도는 32 억 6 천만 원으로 전년 대비 90.35% 증가했다. 투자재산 (호텔 포함) 사업수입은 20 억 3800 만 원으로 전년 대비 158 1% 증가했다.
그러나 상업용 부동산이 하락하여 2 ~ 3 년 연속 하락하고 있다.
자료에 따르면 20 12 년, 북진공업상업재산 영업수익 3 억 8 천만 원으로 전년 대비 6 17% 하락했다. 시장 경쟁이 심화되면서 신규 사업까지 운영 육성기에 있어 세전 이윤 753 만 2000 원으로 전년 대비 79.66% 감소했다.
하강천이 3 월 2 1 일 실적회에서 강조한 또 다른 내용이기도 하다. 작년에 우리 업무의 성과가 전년도보다 좋지 않았고, 게다가 이미 2, 3 년 동안 하락했습니까? 。
그의 소개에 따르면 북진상업부동산의 현황은 노쇼핑센터의 영업소득과 이윤이 해마다 하락하고 있다는 것이다. 미디어마을의 명문 부동산과 북진 쇼핑센터가 언덕을 오르고 있지만 언덕을 오르는 상황은 좋지 않다.
명문 부동산은 북진업 100% 가 주식을 보유하고 있다. 홍콩의 한 회사와 합작한 것이지만, 운영회사는 상업소매에서 적자이다. 회사는 비록 약간의 임대료 수입이 있지만, 전체적으로 평평하지만, 업무 자체는 여전히 적자이다. 미디어마을 옆에 있는 B5 가게는 재작년 결손 18 만원, 지난해 결손 3600 만원. 20 12 의 매출이 20 1 1 보다 낮고 임대료 수입도 인하됩니다.
-응? 이 상업들은 북경의 상업 상황을 반영할 수 있다. 첫째, 경쟁이 심해지면서 아시안게임 마을과 베이징에서 상업소매업계의 공급자 수가 증가했다. 원래 북방의 장사는 주로 우리 것이기 때문에 우리 쇼핑몰의 이윤이 가장 높을 때는 6 천만 원이었는데, 지금은 3500 만 ~ 4000 만 명에 불과하여, 모금리가 하락할 수 있을까? (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 하강천이 이렇게 해석하다.
업계 관계자는 하강천이 말한 상업재산 손실은 현금 흐름이 아닌 감가 상각 부분에 포함되어야 한다고 말했다. 상업부의 경우, 20 12 년의 임대료 수입은 본부의 모든 운영 비용과 잔액을 포괄할 수 있다.
그러나 다른 한편으로, 북진의 상업 부동산 상황은 정말 변화할 때가 되었다.
하강천은 다음 단계로 전반적인 전략협력이나 재편을 고려해 이런 국면을 반전시켜 상업판의 문제를 해결할 수 있기를 희망하고 있다. 이는 북진의 총량이 매우 작아 총 654.38+0.5 만 평방미터에 달하기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
소식통에 따르면 현재 북진실업은 여러 보험회사를 찾아 합작하고 있으며 자산증권화 프로젝트를 희망하는 것도 일종의 편법 융자라고 한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 이 부동산을 운영하기 위해 전문 상업 회사를 설립할 수 있다.
이런 식으로 융자를 해야 하는데 북진실업도 어쩔 수 없다. 지난해 말 현재 북진실업장부 현금은 26 억원이지만 그중 10 억만 독립적으로 사용할 수 있다. 한편 북진은 1 16 억 부채를 부담하는데, 그 중 단기 채무는 43 억, 장기 채무는 73 억이다.
20 13 년, 북진업 자본성 지출 5 10 만원, 3 개 비용 및 세금 지출 약 5 억원. 이에 따라 북진은 올해 총 현금 유출이 약 98 억원에 달할 것으로 전망했다.
하강천에 따르면 북진실업은 판매 환금과 부동산 담보대출 외에 좋은 상환원이 없는 것 같다. 현재 융자 비용은 기준 금리보다 15 포인트 높은 것으로 알려졌다.
이에 따라 20 13 년, 프로젝트 개발과 회전 속도를 높이는 동시에 북진이 사용할 계획입니까? 본부 융자? 모델의 장점은 화폐자금의 합리적인 배치와 사용을 강화하는 데 초점을 맞추고 있다.
또한 북진은 자금 조달 채널을 넓히고 연금 문화 관광 등 신흥 부동산 업무에 대한 연구와 저비용 확장 모델 탐구를 통해 규모 확장과 지속 가능한 발전 능력을 높이기를 희망하고 있다.
현금 흐름이 긴장되고 발전이 불균형하여 공기업이 있어서는 안 될 것처럼 보이지만 북진실업회사에서 실제로 발생했다.