CICC 에 따르면 9 월에는 하반기 신용채무 만기의 최고점을 맞아 월 만기가 8600 억원을 넘어 하반기가 가장 높았으며, 그 중 저등급채권과 비국유채권의 월별 만기총액도 하반기 최고였다.
주택 불출' 정책 지도하에 많은 기관들은 주택기업이 대규모 순융자를 실현하는 것이 점점 더 어려워지고, 업계 신용위험이 상승할 수 있으며, 일부 주택업체들은 더 큰 유동성 압력에 직면할 수 있다고 보고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
부동산 부채 "완강한" 성장
자료에 따르면 7 월과 8 월 신용채무의 전체 공급은 각각 8226543 억 8000 만원과 9305 억원으로 상반기 고위급으로 돌아선 것으로 나타났다. 상환 요인을 고려한 후 순융자는 각각 6543.8+0969 억원과 2966 억원으로 5 월과 6 월 연속 2 개월 연속 순융자 부족 1000 억원을 역전시켰다. 반면 올해 5 월의 융자 규모와 순융자 규모는 각각 5566 억원과 3865 억 438 억원에 불과했고, 6 월의 두 수치도 각각 5774 억원과 967 억원에 불과했다.
분석가들은 8 월 신용부채 공급이 가속화되는 것은 수익률이 하락한 후 부채 비용의 우세가 두드러졌기 때문이며, 발행인은 9 월에 반기보를 보충해야 한다고 보고 있다.
7, 8 월에는 부동산 업계 채권 융자 규모가 계속 증가했다. 7 월 부동산 채권 발행 부수는 532 억원으로 6 월 1.8 배, 순융자 규모는 -44 억원으로 6 월보다 98 억원 증가했다. 지난 8 월 부동산 채권 발행량이 30% 이상 증가하여 709 억원에 달했고, 순융자 규모도 단숨에 78 억원으로 4 개월 만에 최고치를 기록했다.
CICC 보고서에 따르면 성투채를 제거하면 7 월 부동산채권 순융자가 이미 정정돼 8 월에는 6543.8+05 억원 이상으로 더 늘었다. 보고서는 최근 두 달 동안 부동산 채권 공급이 더욱 증가한 것으로 보고 있는데, 한편으로는 사전 비준문을 받은 발행인이 발행 창구를' 선점했다' 는 한편, 다른 자금 조달 채널을 강화한 후 채권의 대체작용과도 관련이 있다고 보고 있다.
그러나 8 월 중국 부동산의 달러 채권 공급이 크게 감소한 것은 주목할 만하다. 이달 중국 부동산이 발행한 달러 채권 금액은 6543.8+0 억 8800 만 달러로 지난달 65 억 4 천만 달러로 나타났다. 8 월 해외 부동산 채무 공급 위축은 계절적 발행 부진으로 인한 것일 수 있다는 분석도 있지만, 주택 기업의 해외 융자 긴축, 융자 비용 상승의 영향도 있다.
자금 조달 채널 강화
20 19 이후 부동산 정책이 밀집되어 출범했다. 지난 4 월' 주택불볶음' 기조는 규제조임 추세가 뚜렷하고 주택기업 융자 채널이 모두 긴박하다는 것을 재차 강조했다.
5 월, 감독층은 신탁, 금융리스, AMC (자산관리회사) 등을 통해 자금이 불법적으로 부동산 시장에 유입되는 것을 막기 위해 서류를 발간하고, 은행이 부동산 프로젝트에 대해 더욱 엄격한 심사를 실시하도록 요구하며, 부동산 기업 프런트엔드에서 토지 융자를 축소하여 자금 횡령을 방지한다. 한편 토지시장이 폭등하면서 집값이 오르고 규제층이' 왕디' 융자를 신속히 조여 급진 주택채권과 ABS 발행이 중단됐다. 7 월, 감독층은 부동산 신탁업무가 너무 빨리 발전하는 신탁회사에 대해 약속했다. 같은 달, 국가발전개혁위는 부동산 기업의 해외 채무를 규범화하고, 부동산 기업이 해외 채권을 발행하도록 요구하며 이듬해 만기가 된 중장기 해외 채무를 교체하는 데만 사용할 수 있도록 했다. 7 월 30 일 열린 중공중앙정치국 회의는 다시 한 번' 집을 볶지 마라' 를 강조하며' 부동산을 경제를 자극하는 단기적인 수단으로 삼지 말라' 고 제안했다.
통계에 따르면 5 월 이후 부동산 개발자금의 누적 전년 대비 증가율이 계속 하락하면서 4 월 8.9% 에서 7 월 7% 로 하락해 이 같은 일련의 정책이 부동산 융자에 미치는 영향이 이미 드러난 것으로 나타났다.
올해 상반기 주택업체와 부동산신탁의 달러 채무가 상당한 신규 부동산 융자에 기여했지만 7 월 이후 둘 다 눈에 띄게 하락했다.
돌이켜보면 부동산 기업이 직면한 융자 압력이 누적되고 있어 업계 신용 위험이 상승할 수 있다. 한편, 주택 융자 채널은 전면적으로 좁혀졌다. 한편, 주택업체들은 하반기 채무의 최고봉에 대응해야 한다.
부채 상환의 절정이 자금 조달을 만났을 때
CICC 에 따르면 9 월에는 하반기 신용채무 만기의 절정기를 맞이하고, 전월 만기환매총액은 8600 억원을 넘어설 것으로 집계됐다. 기관 통계에 따르면 산업분류에 따라 도시투자 부분을 제외하면 9 월 부동산 신용부채 만기량과 환매기간 규모는 각각 386 억원과 433 억원으로 하반기 월간최고점, 만기환매총 규모는 820 억원으로 집계됐다. 이 가운데 비국유부동산채권 만기와 재판매 규모는 각각 303 억원과 279 억원으로 9 월 부동산채권 만기와 재판매총액의 78% 와 64% 를 차지했다. 이 유통업체의 성숙과 재판매 압력은 더욱 주목할 만하다.
TF 증권고정수익연구보고서에 따르면' 주택불출' 정책 지도하에 주택기업 융자가 전면 긴축 추세에 직면해 있다. 통제 방식을 보면 주택 기업의 각종 융자 채널에 대해' 잔액 통제' 를 많이 채택한다. 대부분의 주택업체들은' 새롭고 낡은 것' 을 빌릴 수 있지만, 대규모 순융자회를 실현하는 것은 갈수록 어려워지고 있다. 증액 자금이 없고, 심지어 약간 수축하는 것은 일부 주택업체들이 더 큰 유동성 압력에 직면하게 된다는 것을 의미한다.
교통은행 금융연구센터 선임 연구원인 샤단은 올해 3, 4 분기가 부동산 기업의 지급 최고봉이라고 밝혔다. 만기 부채 규모, 선불금, 회수 규모를 모두 고려하면 실제 규모가 더 클 수 있다. 하지만 올 상반기 중대형 주택업체들은 부동산 채권 감독 한계 완화 단계에서 대규모로 빚을 냈다. 지난 4 개월 동안 국내외 채권은 전년 대비 크게 늘었고, 새롭고 오래된 채권으로 올해 만기가 되는 채권 규모를 덮을 수 있다. 장기적으로 2020 년 하반기부터 202 1 까지 주택 기업의 만기 채무가 더 클 수 있으며 후속 지급 부담은 무시할 수 없다.
이거연구원 지쿠센터 연구이사 엄약진은 중국증권보 기자에게 최근 부동산 채권 집중이 만료되는 압력이 확실히 크다고 말했다. 가까운 장래에 주택업체들은 더 많은 가격 교환, 가격 인하 판촉으로 자발적으로 재고를 가서 더 나은 자금을 회수할 것으로 예상된다.
Zhang Dawei Zhongyuan 부동산 수석 분석가는 부동산 신탁 및 해외 채무 감독에서 주로 완전한 일시 중지가 아닌 규범이라고 언급했다. 중소기업과 부채율이 높은 주택기업에게는 앞으로 융자를 기대하기는 어렵지만 대기업에 미치는 영향은 상대적으로 제한적이다.
국태군안 연구에 따르면 부동산 판매, 융자 등 현금 유입과 유입 압력이 커지면서 주택업체들이 자발적으로 토지를 축소하기 시작했다고 한다. 이에 따라 부동산채권 신용이차가 계속 확대될 것으로 판단하고, 단시간 내 등급간 이차분화는 없애기 어렵다.