2023 년 막 도착하자 부동산 거래량은 이미 매우 뜨거웠지만, 그럼에도 불구하고 부동산의 재고는 여전히 매우 크지만, 4 선 도시에서는 소비 수요가 여전히 4 선 도시의 부동산 시장을 만족시킬 수 없다. 현재 4 선 도시의 부동산 가격은 이미 암울한 시기에 처해 있지만, 앞으로 1 년 4 선 도시의 부동산 가격 추세는 어떻게 될 것인가?
2023 년 4 호선 도시 집값 동향 중 하나;
현재 우리나라의 중고 주택 거래 영업세의 연한은 이미 변경되어, 원래의 5 년에서 현재의 2 년으로 바뀌었다. 정책이 발표됐지만 4 선 도시의 세금은 주택 구입자들에게 여전히 무겁다. 현재 재고에 갈 수 있도록 소비자의 기본 구매 비용을 낮추기 위해 내년 부동산세와 영업세가 떨어질 수 있기를 바랍니다.
2023 년 4 호선 도시 집값 동향 2 위;
지난 몇 년간의 성과로 볼 때, 4 선 도시의 유입 인구가 현저히 줄어드는 반면, 4 선 도시에는 많은 빈자리가 있는데, 이는 높은 재고 압력에 직면해 있는 압력이다. 따라서 4 선 도시의 경우, 추가 가격 인하는 개발자가 2023 년에 가야 할 유일한 길이다. 그리고 도시 건설의 관점에서 볼 때, 4 선 도시의 부동산 재고 압력을 해결하면 매우 중요한 문제를 해결할 수 있다. 그러나 재고 압력을 해결하려면 농촌 인구 과정의 주택 구입부터 시작해야 한다. 사람들이 도시에서 집을 살 수 있도록 2023 년 4 선 도시 집값이 계속 하락할 것이다.
2023 년 집값 추세 예측: 집값은 떨어지지 않을 것이다! 3 ~ 4 선 도시가 개선될 수 있다
첫째, 2023 년 집값이 떨어지지 않아 새집 판매가 다시 시장 기대치를 넘어설 전망이다.
행정조치의 개입에도 불구하고 2023 년 4 분기와 2023 년 1 분기 신규 주택 판매 평균은 평평해질 것으로 보인다. 하지만 CICC 증권연구에 따르면 3 대 추진 요인의 영향으로 2023 년 상반기 집값은 안정을 유지하고 하반기에는 상승세로 돌아설 것으로 전망된다. 그리고 하반기에 신방 판매량이 증가할 것으로 예상되며 다시 한 번 시장 기대치를 넘어설 것으로 예상된다.
집값 상승을 주도하는 세 가지 주요 요인은 다음과 같습니다.
1, 개발자의 자금이 풍부하다. 2023 년에는 5 조 5000 억 위안의 외부 자금이 부동산 시장에 유입될 것으로 예상된다. 5 조 5000 억 원의 외부 자금 중 올해 은행 재테크 상품의 자금이 크게 늘어나 연간 4 조 (70% 이상) 를 기여해 개발자의 중요한 외부 자금원이 될 것으로 예상되며, 개발자에게 토지 수거 등의 활동에 충분한 자금을 제공할 것으로 예상된다.
또한 CICC 증권연구에 따르면 2023 년 토지양도금 총액은 약 4 조 원으로 개발상이 손에 쥐고 있는 돈이 충분할 것으로 전망된다.
높은 토지 가격은 개발자의 가격 인상 의지를 자극합니다. 2023 년 말 광저우 선전 등의 도시에서 고가지를 양도했다. 이익률을 보호하기 위해 2023 년 비싼 토지비용과 뚜렷한 프리미엄은 개발업자의 가격 인상 의지를 자극할 것이다. -응? 3. 단기간에 일선 도시와 핵심 2 선 도시의 공급 격차를 근본적으로 해결하기 어렵다. 일선 2 선 도시 공급 부족 국면이 어느 정도 개선되었지만 철저히 해결하기는 어려워 집값 상승 압력은 여전하다.
둘째, 도시 수급관계가 개선되었지만 근본적인 반전은 일어나지 않았다.
중앙인' 인성시책' 의 틀과 결합해 CICC 연구는 2023 년부터 2025 년까지 전국 277 개 지방급 도시의 공급과 수요를 분석했다. 보고서는 2023 년 도시 차원의 수급관계가 단기간에 어느 정도 개선될 것으로 보고 있지만 완전히 역전되지는 않을 것으로 분석했다. 즉, 2023 년 말 정책이 긴축된 핫스팟 도시에서는 도시 공급 격차가 계속될 것이며, 3, 4 선 도시 공급 과잉의 문제는 근본적으로 해결하기 어렵다는 것이다. 특히 서북과 동북지역. 이에 따라 규제정책이 약화되면서 1, 2 선 도시는 2023 년 하반기에 3, 4 선 도시를 반추할 전망이다.
셋째로, 주택 융자 차액 축소는 부동산 시장에 실질적인 영향을 미치지 않을 것이다.
CICC 연구에 따르면 2023 년 신규 주택 대출 총액은 5 조 5000 억 원 (전년 대비 15%) 에 이를 것으로 전망된다.
이에 따라 전국 신주택 매출은 9 조 4000 억 원 (전년 대비 4% 증가) 에 이를 것으로 예상되며 현재 시장 전망보다 낫다.
5 조 5000 억 신규 주택 대출과 9 조 4000 억 신규 주택 판매 예측 시장 상황을 바탕으로 2023 년 전국 신규 대출 (순) 이13 조 8000 억, 2023 년 (예상) 이12./Kloc 라고 가정합니다
또한 CICC 는 낙관적이고 비관적인 시나리오를 시뮬레이션했습니다.
낙관적 시나리오: 신규 주택 대출 총액 7 조 3000 억, 신규 주택 판매12 조 6000 억. 신설 주택 대출 (순) 은 전국 신설 대출 (순) 의 40% 를 차지하며 비율은 2023 년과 동등하다.
비관적인 시나리오: 신규 주택 대출 총액 4. 1 조, 신규 주택 매출 7. 1 조. 신규 주택 대출 (순) 은 전국 신규 대출 (순) 의 18% 를 차지하며 비율은 20 10 (정책 긴축 기간) 과 동등하다. 따라서 주택 융자 차액이 좁아지는 것은 부동산 시장에 실질적인 영향을 미치지 않을 것이다.
넷째, 단기간에 중대한 정책 조정은 없을 것이다.
CICC 의 연구에 따르면 단기간에 정책 규제 조치가 더 업그레이드될 가능성은 낮다. 2023 년 정책 규제의 목적은' 일선 통제, 2 선 안정' 이다. 기존 조치가 예상한 효과가 없을 때만 진일보한 정책을 내놓을 것이며, 현재로서는 가능성이 크지 않다.
현재 전반적으로 4 선 도시가 직면한 주요 문제는 재고 압력이 큰 문제이며, 이로 인해 4 선 도시의 토지 공급이 감소했다. 그래서 이런 상황에서, 좀 더 실력 있는 기업들은 일선 도시의 발전에 대해 더 낙관적일 것이다. 이에 따라 4 선 도시 주택지 거래량이 계속 저조할 것으로 예상되기 때문에 거시적인 관점에서 보면 2023 년 4 선 도시 집값은 여전히 낮을 것으로 보인다.