기자의 조사에 따르면 일부 상장주택 기업의 높은 레버리지 확장의 권익이 크게 증가하여 순부채율이 하락한 것으로 나타났다. 이러한' 권익' 의 배후에는' 명주 실채' 와 같은 재무수법이 있는 것으로 의심된다. 올해 들어' 주택불불' 최종선을 고수하는 맥락에서 업계의 침체, 전염병 영향 등 여러 가지 요인에 영향을 받아 일부 주택기업의 상환능력과 현금 흐름이 지속적으로 압박을 받고 있다.
채무 규모는 두 자릿수 증가했지만 부채율은 안정을 유지했다.
경제참고보 기자는 일부 상장주택 채무에' 숨겨진 구석' 이 있다는 것을 발견했다. 이들 기업은 주식 자본 증가 등 재정적 수단을 통해 부채율을 일종의' 환상' 으로 보이게 했다.
정융지 20 19 년 재무보고서에 따르면 20 19 년 말 현재 정융지 부채 총액은13810/0.59 억원으로 비교됐다. 그러나 회사의 20 19 년 순부채율은 75.2% 로 20 18 년 74% 에 비해 1.2% 소폭 상승했다. 총 부채와 대출 규모가 계속 증가하는 동안 회사의 순부채율은 안정을 유지했다.
정융금융책임자는 회사의 소주주 권익의' 폭발식' 성장과 불가분의 관계라고 밝혔다. 회사 20 19 재무 보고서에 따르면 정융 부동산 소수 주주권익의 증가는 주로 통합제표에서 상대적으로 지분이 적은 39 개 합영기업과 연합기업이 개발한 부동산에서 비롯됐다. 정융부동산은 지분13 ~ 35% 를 차지하며, 3 개 종목만 지분의 거의 50% 를 차지한다.
업계 관계자들은' 누가 누구를 거래하고 누가 표를 만드는가' 라는 재무방법이 소유주의 권익을 허위로 증가시킬지도 모르지만 실제로는 부채를 숨기고 있다고 보고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 거래명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 거래명언) 순부채율 = (이자부채-화폐자금)/소유주권익에 따라 일부 주택업체들은 분모를 늘려 순부채율을 낮춘다.
코예연구센터가 선정한 50 개 전형적인 상장주택기업 자료에 따르면 20 19 년 말 현재 50 개 전형적인 상장주택기업의 이자부채 총액은 46942 억원으로 전년 대비 16.4%, 86% 의 전형적인 상장주택기업 성장을 기록했다.
상장 주택 기업의 이자부채 총액이' 두 자릿수' 성장을 보였지만 전체 부채율은 안정적이라는 점은 주목할 만하다. 중국지수연구원에 따르면 20 19 년 상하이와 심천 상장주택 평균 자산부채율은 전년 대비 0.2% 포인트 ~ 68.8% 하락한 반면 내지홍콩 상장주택 평균 자산부채율은 전년 대비 0.3% 포인트 ~ 75.5% 상승했다.
코예연구센터에 따르면 2065,438+09 년 상장주택기업의 총 권익이 265,438+0.67% 증가하여 이자채권보다 높았다. 업계 관계자들은 일부 상장주택 기업의 순부채율 하락은 주로 권익 규모가 크게 늘면서 이자부채 증가폭보다 높다고 지적했다. 이 현상은 규제 당국의 경각심을 받을 만하다.
"주택 기업의 권익 상승은 한편으로는 20 19 주택 기업의 지분 융자 상승에서 비롯된다. 한편 주택업체들 간의 협력이나 인수합병이 늘어남에 따라 소수 주주권익의 규모와 비율이 중복 계산되거나 허위로 보고될 수 있어 권익이 허증되고 순부채율이 떨어질 수 있다. " 한 부동산 임원이 말했다.
지속가능채무는 채무 불황을 피하는' 보이지 않는 지렛대' 가 되어 위험을 높인다
올해부터' 주택불불' 은 여전히 부동산 시장 규제의 주요 기조로 남아 있으며, 부동산 융자 환경은 완화되지 않았다. 기자는 금융이 기대치를 늦추는 배경에서 일부 상장주택업체들이' 명주 실채' 를 통해 낮은 부채 수준을 만들어 더 높은 등급, 낮은 융자 금리, 더 원활한 융자 채널을 확보한 혐의를 받고 있다는 사실을 발견했다.
"경제참고보" 기자는 많은 중앙기업 배경의 주택업체들이 영속채무 발행을 크게 늘렸다는 것을 알아차렸다. 자료에 따르면 20 19 년 부동산 업계의 영속채무 발행 규모는 약 470 억원으로 전년 대비 30% 가까이 증가했다. 그 중 앞 15 주택 중 상인 뱀구, 폴리 부동산, 화윤지 영속부채가 각각 6543.8+09 억원, 6543.8+05 억 68 억원, 654.38+000 억으로 크게 증가했다
"영구채무가 채무에 포함되면 상장주택 기업의 20 19 년 순부채율이 크게 상승할 것이다. 그러나 실제로 대부분의 주택업체들은 이를 지분으로 계산하기 때문에 상장주택 기업의 순부채율이 절반 이상 실제로 상승하고 있다. " 코루이 연구센터 사장 린보가 말했다.
영속채무는 기업의 순부채율을 어느 정도 낮추고 재무제표를 최적화했지만 실제로는 주택 기업에 대한 미래 지급 압력을 가한다. " 황우 중국지수연구원 상무부원장은 대량의 채무가 만료됨에 따라 상장주택업체들의 단기 채무 상환 압력이 계속 커질 것으로 보고 있다.
화태증권연구보고서에 따르면 최근 몇 년 동안 표외 융자는 부동산 기업의 중요한 융자 방식 중 하나로 합자융자와' 청주 실채' 융자에 반영됐다. 표외 융자는 주택 기업의 채무를 숨기고, 재무지표를 최적화함으로써 관련 부문을 오도하여 주택 기업의 지급 능력을 과대평가할 것이다.
이거와튼 PMBA 부동산투자융자그룹 과제팀 책임자, 양광성 수석 부사장인 오건빈이' 격동시대 서핑미래' 프로젝트 발표회에서 판매규모는 654 억 38+000 억원 이하, 특히 500 억원 이하의 중소기업은 순부채율이 높고, 일부 기업은 실제로 200% 에 달한다고 밝혔다.
"부동산 업계의 상행단계에서 부채율이 좀 높다는 것은 상관없다. 융자로 업무 발전을 촉진하는 것은 문제가 없다. 그러나 20 18 부터 업계는 꾸준한 발전의' 횡판' 단계에 접어들면서 이익률이 하락세를 보이고 있으며 연간 감소폭은 약 1% 이다. 현재 시장 전체 총금리는 25% 안팎이고, 중소기업 순이익률은 7 ~ 8% 로 일부 중소기업은 더 나쁘다. 주택 불출' 의 규제 기조 아래 중앙은 부동산 규제 정책을 늦추지 않을 것이다. 부동산 시장 규제가 지속적으로 긴박한 상황에서 고부채 주택 기업의 위험은 매우 크다. " 오건빈이 말했다.
융자 환경이 지속적으로 긴축되어 주택 기업의 지급 능력이 큰 시련에 직면해 있다.
기자와의 인터뷰에서 자금 조달 채널이 지속적으로 긴축되고 자금 조달 비용이 지속적으로 증가하는 시장 환경에서 주택업체들이 채무 상환 피크를 맞아 채무 상환 압력이 급상승하면서 자금 사슬이 시험에 직면하고 있는 것으로 나타났다.
주택 기업의 부채 규모가 현저히 빨라졌다. Wind 통계에 따르면 132 개 A 주식 상장 주택 기업 20 19 년 총 부채는 9486 1 1 억 위안, 20/KLOC 에 달한다. 그 중 13 개 기업채무가 2000 억원을 넘어 20 18 개보다 1 집을 늘렸다. 반케 및 녹지지주의 총 부채는 모두 1 조원을 초과하고, 반케 14593.5 조원, 녹지10143./KLOC 홍콩 상장 주택 회사들 중에서도 항대와 벽계원도 조 원이 넘는 채무를 가지고 있다는 점은 주목할 만하다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 홍콩, 홍콩, 홍콩, 홍콩, 홍콩, 홍콩, 홍콩) 항대 중국 부채 총액은 184804 억원, 벽계원 부채는 1688544 억원에 달한다.
부채율로 볼 때 1 1 가계 부채율이 85% 를 넘는다. 이 중 5 곳이 90% 를 넘어 *ST 송강 부채율 94.72%, 윈난성 투자부채율 93.75%, 무역발전부채율 9 1.62%, 경투개발부채율 91입니다.
순부채율 방면에서 최대 36 개 주택 기업의 순부채율이 100% 를 넘어섰다. 이 가운데 *ST 송강은 827%, 운남성투는 732.48%, 경투는 7 10.29%, 범해지주는 277.33%, 타이화그룹은 248.33% 에 달했다.
채무가 대폭 상승하는 동시에 주택 기업의 융자 비용도 증가하고 있다. 20 19 하반기 이후 주택 기업의 평균 융자 비용이 크게 상승했다. 2020 년 융자 규제가 지속적으로 긴축되고 채무상환이 최고조에 이르면서 대부분의 상장주택업체들은 부채를 통제하고 지렛대를 낮추기 시작했다.
항대이사회 의장 쉬자인 (WHO) 는 성과회에서 회사가 향후 3 년 동안 부채 감소에 집중할 것이라고 밝혔다. 이자부채는 매년 평균 6543.8+0500 억원, 2022 년까지 항대부채 총액이 4000 억원 이하로 떨어질 것으로 예상된다. 심증카이사르 경영진도 2020 년의 목표는 부채율을 120% 이하로 낮추는 것이라고 분명히 밝혔다. R&F 부동산 공동 회장인 이사염 회장은 올해 이 회사의 부채율이 65,438+05% 하락할 것이라고 밝혔다.
다양화 융자 채널 수축으로 주택 융자 비용이 전반적인 상승 추세를 보이고 있다. 코루이 연구센터에 따르면 20 19 년 말 50 개 전형적인 상장주택 융자 비용을 보면 60% 의 기업 융자 금리가 상승해 평균 원가가 전년 대비 0.33% 포인트 상승한 7. 13% 로 집계됐다. "2065438+2009 년에는 국내외 융자가 강화돼 융자 비용이 전반적으로 상승했다. 한편, 20 15 부터 20 17 까지 발행된 저가 회사채가 속속 만료되면서 전체 융자 비용이 상승했다. "
이거기업그룹 CEO 정조유는 올해 들어 부동산 융자 규모가 지난해 같은 기간보다 감소해 주택 융자 압력이 계속 커지고 있다고 밝혔다. "은행 및 기타 금융기관의 부동산 대출 한도와 비율은 상한선이 있다. 해외 채무를 대폭 삭감하면 주택 기업의 현금 흐름이 늘어날 것이다. "
올해 4 월 이후 각 대형 주택 기업의 해외 융자는 기본적으로 침체되었다. Ke Holdings Inc 의 통계에 따르면 지난 4 개월 동안 주택채권융자는 50 1 억원으로 전년 대비 10% 하락했고 신규 해외 부채는 0 으로 나타났다. 4 월 해외채권 발행 감소로 6 월 5438+0 ~ 4 월 해외채권 발행 금액이 지난해 같은 기간보다 13% 감소해 최근 10 년 동안 3 번째로 낮았다. 5, 6 월에 회복되었지만 생명력은 이미 상처를 입었다. 이런 맥락에서 국내 지분 융자, 영속부채, 자산증권화 상품은 주택 기업 보충자금의 중요한 원천이 되었다.
정조욱은 올해 3 분기와 4 분기가 해외 부채 상환의 최고봉이기 때문이라고 밝혔다. 국내 지분 융자, 자산증권화, 채권 융자 등 혁신적인 제품의 비중이 더욱 높아질 가능성이 있다.
설상가상으로 하반기 주택업체들은 채무 피크를 맞이할 것이다. "부동산 산업은 부진하다. 위험을 줄이기 위해 주택 기업이 지렛대를 더하려는 의지가 보편적으로 낮아졌다. " 임박은 올해 개발자의 지급 능력과 현금 흐름을 면밀히 주시해 주택업체들의 갑작스러운' 쇼크' 를 피해야 한다고 생각한다.
태화, 2020 년 만기가 된 이자부채에 대해 회사 상환능력에 일정한 유동성 위험이 있다. 최근 유동성이 제한되어 자금 조달 채널이 좁아지면서, 혜예가 두 번 연속 타이화그룹 등급을 인하했다.
무디는 중국 부동산 업계의 전망을 부정적으로 조정했다. 코로나 전염병의 영향이 부동산 수요와 재고 수준에 압력을 가하고 해외 융자 환경은 아직 불투명하기 때문이다. "전염병으로 인한 시장 충격은 투자자들의 피난 정서를 증폭시키고 있어 해외 융자 채널이 좁아지고 일부 유동성과 신용질이 약한 개발업자들이 높은 채무 위험에 직면하고 있다" 고 말했다. 무디 수석 분석가 호사현이 말했다.
월튼 PMBA 전략 및 조직 변화 연구팀 팀장, 주강투자그룹 사장 왕시 회장은 주택기업 규모가 커지고 이윤이 줄고 있다고 고백했다. "주택업체들은 지금 이익을 위해 존재하는 것이 아니라 생명을 지속하기 위해 현금 흐름이 필요하다. 이것은 부동산 산업이 직면 한 어려움입니다. 클릭합니다