섹션 I: 도시 관리 주체의 기본 개념과 지위
첫째, 도시 관리 주체의 기본 개념
도시관리주체란 "도시관리의 특정 과정에서 도시객체에 대한 투자, 관리 또는 경영에 참여하는 정부, 기업, 조직, 개인 또는 기타 기관" 을 말한다.
둘째, 도시 관리 주체 개념의 기본 특성
1. 이 프로세스에 참여
기업, 단체, 개인 또는 기타 기관에 관계없이 도시 관리에 참여하는 한 도시 관리의 주체입니다.
2. 주체다양화
상업 주체의 신분은 다중이다. 법인이나 자연인, 정부기관, 기업그룹, 투자자, 경영자 또는 관리자일 수 있다.
3. 지위의 차이
시 비즈니스 개체의 핵심 비즈니스 개체와 하위 비즈니스 개체가 비즈니스 기능에서 서로 다른 위치에 있습니다. 예를 들어, 핵심 경영 주체가 토지계획, 토지건설 심사 중 권력지위는 산하 경영 주체가 소유하지 않는다. 핵심 경영 주체가 도시경영 과정에서 주도적이고 주도적인 지위는 산하 경영 주체가 가지고 있지 않은 것이다.
셋째, 도시 관리에서 도시 관리 주체의 관계와 지위
도시 경영은 일종의 경제 행위일 뿐만 아니라 구체적인 사회 행위이기도 하다. 행동과 다른 행동은 사회적 속성상 본질적인 차이가 없다. 왜냐하면 그것들은 모두 행동의 주체, 객체, 과정으로 구성되어 있기 때문이다. 행동주체는 일정한 규칙과 정해진 절차에 따라 행동의 특정 객체를 조작하고 조작하여 그에 상응하는 목적을 달성한다. 이 행동체계에서 행동주체는 주도적이고, 주동적이며, 행동대상은 행동적이고, 수동적이며, 행동과정은 절차, 법칙이다.
섹션 ii 도시 관리 주체의 유형
앞서 도시경영의 기본 개념에 대한 분석에서 국가법규에 명확한 규정이 있는 것 외에 도시경영주체가 도시기반시설 또는 기타 도시경영 대상에 투자하고 운영할 수 있도록 허용했다고 지적했다. (서망경, 왕, 도시관리를 심화시키는 대책과 건의) 따라서 도시관리주체가 집권형에서 다양화로 발전하도록 적극 추진해야 하며, 정부가 모든 국면을 도맡아 도시 현대화 건설을 가속화해야 한다. 도시 경영 주체의 사회적 지위와 자본 속성에서 출발하여 현재 도시 경영 주체는 주로 다음과 같은 유형이 있다.
첫째, 국유 자본 운영 주체
1. 국유 자본 경영 주체의 기능 구성
도시를 운영하려면 경영주체를 육성하고 정부를 대표해 경제실체를 투자자로 세우고 시장경제를 활용해 도시건설에 융자와 투자를 하고 도시건설투자개발회사를 도시자본운영의 투자주체로 세우고 도시건설국유자본 운영을 담당하고 국유자본투자주체의 기능을 행사해야 한다. 성투회사는' 회사법' 에 따라 설립된 국유독자회사이다. 그 주요 기능은 정부가 도시 국유자산을 관리, 투자 및 융자하여 도시 건설을 위한 서비스를 의뢰하는 것이다. (중국 부동산망' 경영도시') 또한 정부는 경영 주체의 역할을 충분히 발휘하는 과정에서 제도 혁신을 통해 그 역할의 이중성을 통일함으로써 시장 행동과 비시장 행위의 유기적 결합을 실현해야 한다. 주요: 첫째, 도시건설투자회사 등을 설립하여 경영행위를 실현하는 것이다. 두 번째는 기능 전환을 통해 계획, 공공 관리 및 서비스 기능을 더 잘 수행할 수 있도록 하는 것입니다. 셋째, 현재 시장 메커니즘이 아직 완벽하지 않기 때문에 정부 행동의 중점은 도시 자원 배분의 시장화 정도를 높이는 데 초점을 맞춰야 한다. (Zou 의 "도시 건설은 기능적 포지셔닝을 강조해야한다")
국유 자본 기반 운영 주체 설립
한 도시를 운영하려면 우선 핵심 도시 경영 주체를 세워야 한다. 핵심 경영 주체의 지도가 없으면 도시 경영은 하늘을 먹는 것만큼 불가능하기 때문이다. 따라서 시 정부는 즉시 전문 기업법인, 즉 도시자산경영회사를 설립하고, 주로 도시를 운영하며, 경영가치가 있는 국유자산에 집중해야 한다. 시 정부는 도시 자산경영회사가 통일적으로 운영되고, 도시자산경영수익을 도시기반시설에 집중시켜 도시건설과 관리의 상호 작용을 확대할 수 있도록 권한을 부여했다. (주, 구강시 관리는 다섯 가지 변화를 달성해야 한다.) 예를 들어, Xi' an 하이테크 산업 개발구 관리위원회와 그 하이테크 그룹처럼 정부 행동과 기업 행동의 유리한 요소를 동시에 고려할 수 있을 뿐 아니라 정부 행동과 기업 행동의 불리한 요소를 피할 수 있다. 운영 관리 기관은 일반적으로 도시 관리 기관의 작풍이 정파적인 업무 백본, 공기업의 기업 관리 경험이 있는 관리 인재, 고교와 과학연구 기관의 경영 도시 관련 전문 기술 인재로 구성되어 있다. 정부는 조정 및 서비스 기능을 강화합니다. 이런 팀만이 도시를 잘 관리할 수 있다.
국유 자본 도시 주체의 장점과 특징.
A. 정기업 분리 달성: 도시 투자회사가 건설국에서 분리되면 시장 매커니즘을 도입하고 철저한 입찰을 실시하여 1 >: 1 효과를 낼 수 있다. (중국 부동산 네트워크 "도시 운영")
B. 자금 병목 현상을 극복하다.
C. 시장 메커니즘의 도입.
D. 정부를 대신하여 계획, 조정, 관리 및 감독 기능을 수행합니다.
E. 재산권과 수익은 국가가 소유한다.
토지, 인프라 및 기타 도시 자원 요소의 운영 및 개발에 참여합니다.
G. 국유자본형 경영 주체의 지도자는 이중적이고 관리자이자 집행자이다.
4. 국유 자본 운영 주체의 유형
A. 국유독자기업: 도시건설투자개발회사, 종방그룹, 선전 경제특구개발그룹, Xi 고과그룹 등.
B. 국유지주기업: 중관촌 건설그룹, 선전 전건그룹, Xi 시안서방그룹.
C. 국유 합작 법인: 심천의 남유 그룹과 같은.
둘째, 비 국유 자본 위주의 경영 실체.
1, 향진 기업 부동산 개발회사 등 집단 소유제 경영단체.
2. 영지건의 부동산회사와 유영호와 같은 사유제 기업단체.
셋째, 외상 투자 도시의 운영 주체
주로 화신 국제그룹 등 해외에서 온 부동산 회사를 가리킨다.
또한 도시 경영 주체의 사회적 지위와 기능에 따라 핵심 도시 경영 주체와 종속 도시 경영 주체로 나눌 수 있는데, 이는 다음 절에서 설명합니다.
섹션 iii 핵심 도시 비즈니스 주체의 기본 개념과 현황
첫째, 핵심 기업 주체의 기본 개념
핵심 경영 주체는 우리나라 경제변화기와 도시화 초기의 특수한 역사적 배경 하에서 시 정부나 정부 주관부의 승인을 받은 관련 부처가 의뢰하여 도시에 대한 구체적인 발전 전략과 정책을 제정하고, 다른 산하도시 경영주체와 함께 도시 자연자원과 인적자원을 공동으로 운영하고 개발하는 기업법인 또는 기타 조직을 말한다.
둘째, 핵심 운영 단위의 특성
1. 이원성
두 개의 브랜드 세트, 정부 기관과 기업 조직이 있습니다. 그 지도자는 관원이자 기업가이다. 심판, 골키퍼, 선수들의 결합이다.
2. 이점
도시 관리 과정에서, 그것은 긍정적인 지도 위치에 있다.
3. 국가 소유
표면적으로 볼 때 그들의 경영 행위는 기업 행위이지만, 그들은 종종 국가의 토지나 기타 도시 자원을 담보로 삼아 은행 대출을 개발 경영의 시작 자금으로 받는다. 투자 주체는 본질적으로 정부이기 때문에 수익은 반드시 국가가 소유해야 한다.
셋째, 핵심 운영 단위의 유형
두 가지 유형의 핵심 상업 실체, 즉 정부와 공인 핵심 도시 상업 실체가 있습니다.
1, 도시 정부는 도시 건설과 관리에서 주도적인 역할을 하며, 도시 관리의 주체이자 도시 관리의 핵심이다. 그들은 도시 관리 과정에서 조직, 지도, 지도, 규범, 감독, 시범을 발휘하여 도시 관리의 선두 주자이다. 그들의 주도적 역할은 주로 정부가 도시 계획, 건설 및 관리에 대한 전적인 책임을 지고 있다는 것을 보여준다.
2. 허가성관의 핵심 주체는 정부가 승인한 각종 개발구 관리위원회와 그 산하 건설그룹 또는 도시건설부문 산하의 주택 건설개발회사, 부동산 종합개발회사를 말한다. 예를 들어, Xi 하이테크 개발구의 고과그룹과 선전의 남유그룹이 있습니다. 인가된 핵심 경영주체는 정부 기능, 국유재산권, 토지경영을 일체화한 입체도시경영주체 (GCM) ('정치적 시각의 부동산 계획',' Xi 석간지' 2003 년 5 월 2 1) 이다.
넷째, 핵심 도시 관리의 주체-도시 관리에서 정부의 기능
도시 정부는 도시 관리의 지도자이자 주최자이다. 도시 관리에서 그들의 역할을 어떻게 포지셔닝하고 발휘할 것인가는 도시 관리가 과학적으로 효과적으로 진행될 수 있는지에 관한 것이다.
시청은 도시의 수뇌이며, 도시 관리의 선두주자로, 도시를 관리하고 건설하며 도시 발전을 촉진하는 행정 기능을 맡고 있다. 따라서 도시 관리에서 도시 정부의 기능을 합리적으로 정의하고 명확히 해야 적극적이고 효율적으로 책임을 수행하고, 도시 관리 전략의 시행을 효과적으로 안내, 표준화 및 촉진할 수 있다.
우리는 도시 관리에서 도시 정부의 주요 기능이 다음과 같은 측면에 위치해야 한다고 생각합니다.
1. 환경 만들기
도시 환경은 도시 관리의 중요한 지지이며, 그 종합 품질은 도시 관리의 깊이, 폭, 효과를 결정한다. 따라서 도시 정부의 최우선 과제는 좋은 발전 환경을 조성하고 도시의 전반적인 가치를 높이는 것이다.
계획을 세우다
도시 경영은 도시 발전의 중요한 전략으로서 거대한 시스템 공사이다. 그에 대한 대략적인 이해 외에도 과학적이고 합리적인 실시 방안이 있어야 질서 정연하게 실시할 수 있다. 따라서 도시 관리를 잘 하려면 계획이 전제이며, 정부 부서는 이 일을 할 수 있는 전문 역량을 조직해야 한다.
3. 조직 구현
도시 관리에서 정부의 가장 중요한 기능은 리더십이다. 도시 경영 활동을 조직하고, 각종 정책 조치를 이용하여 도시 경영 전략을 지도하고 시작하며, 국내외 투자자들을 도시 건설과 발전에 끌어들이기 위해 노력한다.
4. 규제 준수
도시경영은 시장화의 운영 방식이며, 도시정부가 도시기능과 이미지를 개선하기 위해 시장화적으로 도시자원을 할당하는 방식이며, 이익의 재분배와 관련해 이익별 불공정 현상을 초래할 수 있다. 공정하고 개방적이며 공정한 도시 관리 환경을 조성하고 시장 질서를 규제하고 규제하는 방법은 이미 도시 정부의 중요한 기능이 되었다.
브랜드를 만들다
도시의 브랜드는 한 도시의 물질문명과 정신문명의 종합 구현으로, 도시의 특색과 우세의 집중적인 표현이다. 성공적인 브랜드 건설은 도시의 경쟁력과 흡인력을 높이는 데 중요한 의의가 있다. 따라서 도시 경영에서 정부의 또 다른 중요한 임무는 포장, 홍보 및 판매, 도시 브랜드 구축, 도시 이미지 구축 방법입니다.
다섯째, 핵심 도시 관리의 주체-정부가 도시 관리에서 주의해야 할 사항.
1. 선진적인 경영 이념을 세우다
도시 관리 업무에서, 도시 정부는 먼저 관념의식 문제를 해결해야 한다. 선진 이념의 지도 하에서만 도시 경영의 풍부한 내포를 정확하게 이해하고 과학적으로 파악하고, 도시 경영 전략을 올바르게 조직하고 실시할 수 있다.
1) 주관관념은 도시의 경영자이자 발전 선두주자로서, 시 정부는 도시 관리에서 계획, 지도, 지휘 및 조정의 주도권에 있어야 한다. 운영 메커니즘면에서 도시 관리는 시장 경제 수단의 사용을 강조하지만, 도시 관리와 조직의 관점에서 정부의 주도적 역할은 의심의 여지가 없다. 따라서 도시 정부는 주체 의식을 가지고 법적 규범, 경제적 수단, 정책 지렛대를 적극적으로 활용해 효율적이고 질서 있게 도시 관리를 조직해야 한다.
2) 관리 이념시장 경제 여건 하에서 정부의 관리 방식과 행정 모델은 시장 규칙의 요구에 맞게 근본적으로 바뀌어야 한다. 특히 도시 관리 차원에서 정부는 성공적인 기업의 경영 이념과 관리 모델을 행정으로 접목해 행정비용을 절감하고, 행정실수를 줄이며, 행정업무의 효율성과 효과를 높이고, 도시관리를 효과적으로 진행하도록 주의해야 한다.
3) 시스템관은 도시관리의 관점에서 볼 때 한 도시의 모든 자원 (유형적이고 무형적인 자원) 은 모두 관리 내용이며 물질문명과 정신문명 건설은 중요한 구성 요소이다. 도시 정부, 기업사업 단위, 사회조직, 전체 시민들이 모두 참여자이기 때문에 방대한 시스템 공사다. 따라서 도시 정부는 도시 경영을 조직하는 과정에서 글로벌 관념과 시스템 관념을 세우고, 종합적으로 고려하고, 전면적으로 계획하여 도시 경영 전략의 효과적인 시행과 시스템 효과를 보장해야 한다.
4) 특색이념 도시경영은 시장경제조건 하에서 많은 도시들이 탐구하고 있는 도시발전방식이다. 도시 경영의 개념과 내포는 기본적으로 같지만, 각 지역과 도시의 자연, 사회, 역사적 조건은 다르다. 따라서 경영도시전략의 시행에서 자신의 특색과 우세를 정확히 파악해 경제사회 발전 현황에 따라 진입점을 선택해 본 지역의 실제 상황에 맞는 방식으로 운영해야 하며, 현지 실태를 고려하지 않고 맹목적으로 답습해서는 안 된다.
2. 비즈니스 지향 정부 구축
도시 관리의 주체로서 정부는 시장 경제의 요구에 이념적으로 적응해야 할 뿐만 아니라 기관 설치, 행정 기능 행사, 행정 제품 및 서비스 제공 등에 경영 이념을 도입해야 한다. 효율성뿐만 아니라 효과도 말해야 한다. 이런 의미에서 현대정부는 관리형일 뿐만 아니라 운영형이어야 한다. 건설운영형 정부를 도시경영전략의 중요한 부분으로 삼아야 정부행동과 도시경영전략 시행의 조화를 이룰 수 있다. 비즈니스 정부 건설에는 다음과 같은 측면이 포함되어야합니다.
1) 기관 설정은 경제적이어야 한다. 현재 중국은 시장경제의 요구에 부응하기 위해 행정체제 개혁을 진행하고 있다. 도시 경영 차원에서 행정체제 개혁이 필요한 문제도 있다. 정부 기능 부서의 설정이 과학적이고 합리적인지 여부는 도시 관리의 효과를 직접적으로 결정한다. 첫째, 정부는 정책, 기능 교차, 조정 불량, 권력 집중 불가 등의 문제를 막기 위해 도시 관리를 총괄할 종합 부문이 있어야 한다. 둘째, 정부 기능을 통합하고 비슷한 기능을 한 부서에 집중하면 중앙 집중식 파견에 도움이 될 뿐만 아니라, 행정부의 감소로 행정지출과 행정비용을 줄일 수 있다. 또한 정부의 일부 비행정 기능을 시장화, 사회화하고, 시장에 의해 규제되어야 하는 기능을 시장에 돌려주고, 중개기관이 해야 할 일을 중개기관에 넘겨주고, 정부가 기능의 전문화, 특수화 때문에 효율적으로 기능을 발휘할 수 있도록 하는 것이다.
2) 행정고리는 빠르고 원활해야 하며, 두 가지 측면에서 이해할 수 있다. 한편으로는 정부 결정의 효과적인 집행이며, 결정의 유효성을 보장한다. 다른 한편으로는 수속을 간소화하는 문제, 어떻게 빠르고 효율적으로 서비스를 제공할 수 있는가입니다. 이 두 가지 문제를 해결하는 관건은 중간 부분을 줄이고 행정 비준을 간소화하는 것이다. 행정 심사 제도 개혁은 행정 체제 개혁의 핵심이다. 정부의 행정 비준 사항을 줄여야 정부 기관을 간소화하고 정부 기능의 변화를 이룰 수 있다. 도시 관리의 관점에서 볼 때, 관리이기 때문에 효율성과 이익을 추구해야 하며, 정부의 효율성과 이익의 중요한 측면 중 하나는 절차의 단순화, 일의 신속성, 시간의 단축이다. 공무원들의 서비스 수준이 제한적이기 때문에, 가장 근본적인 것은 승인 과정을 간소화하고 정부의 제한적인 행동을 줄이는 것이다.
3) 제품과 서비스는 품질과 효율성이 있어야 한다. 시장경제 조건 하에서 정부의 주요 기능은 두 가지 측면을 포함한다. 하나는 공공재를 제공하는 것이고, 다른 하나는 공공 서비스를 제공하는 것이다. 제도적 요인을 고려하지 않고 제품 품질과 서비스 수준은 주로 정부 기관의 효율성과 정부 직원의 전문적인 자질과 직업도덕이다. 기관 효능 건설을 강화하는 주요 조치는 다음과 같다. 첫째, 기관 직원의 전반적인 자질을 높이는 것이다. 시장경제 조건 하에서, 도시 정부는 인적자원의 과학 개발과 효과적인 이용을 매우 중시해야 한다. 정부 부처는 각종 조치를 취해 우수한 인재를 정부에 끌어들이고 정부 기관의 인재 관리 수준을 지속적으로 높여야 한다. 그래야만 도시 관리 활동이 높은 수준에서 진행될 수 있다. 두 번째는 건전한 규칙과 제도를 수립하는 것이다. 제도에 의지하여 행정 행위를 장려하고 억제하고, 일의 양성 발전을 보장하며, 인위적인 요인으로 인한 악영향을 없애고, 행정 업무가 규범화되고 제도화된 궤도에 오르게 한다.
4) 행정행위는 시정부의 결정에 유리해야 하고, 행정행위의 결정은 이익문제를 포함한다. 이익의 좋고 나쁨은 정부 정적의 최종 구현이자 근본적으로 한 도시의 발전을 촉진하는 요인이다. 따라서, 도시 정부는 행정 혜택을 충분히 고려해야 하며, 경제적 이익뿐만 아니라 사회적, 환경적 이익도 고려해야 한다. 단기 효과뿐만 아니라 장기 효과도 고려해야 한다. 종합균형 후의 순잉여가치가 가장 커야 효과를 극대화할 수 있다. 행정 행위의 최상의 이익을 보장하기 위해서는 먼저 조직 목표를 과학적으로 결정해야 한다. 맹목적으로 비교하지 말고, 실용적이어야 하며, 일정한 창작 공간이 있어야 한다. 디지털 목표와 품질 목표가 모두 있어야 하며, 맹목적으로 숫자를 추구하는 데 따른 낮은 수준의 성장을 피해야 한다. 동시에, 우리는 베끼는 것이 아니라, 선진적인 경험과 관행을 배우고, 이 지역의 실제 상황과 결합하여 좋은 효과를 낼 수 있는 효과적인 조치를 취해야 한다.
이러한 일을 잘 하기 위해서는, 도시 정부는 의사결정 전에 대량의 비교 연구를 해야 하며, 외뇌 참여 계획을 도입하고, 모든 사회력을 동원하며, 의사 결정의 최적화와 조치의 효과를 보장하여 도시 관리와 사회 발전에 중요한 역할을 해야 한다. (유문건, 마영정,' 현대도시 연구')
여섯째, 핵심 운영 단위의 진화
핵심 도시의 경영 주체는 중국의 개혁개방과 중국 부동산업의 점진적인 형성과 함께 탄생했다. 따라서, 우리가 도시 관리의 핵심 주체에 대해 이야기할 때, 우리는 중국 부동산업이 경험한 기복을 되돌아보고, 중국 부동산업이 어떻게 이 성숙한 역사적시기에' 건설자-개발자-핵심 도시 관리 주체' 의 세 가지 도약을 이루게 되었는지를 요약해야 한다.
1. 건축업과 분리-건축업자
1980, 덩샤오핑은' 건축업과 주택' 에서' 건축업은 국민경제의 버팀목 산업' 이라고 말했다. 당시 건설업은 사실상 부동산업과 건설업의 합계를 가리킨다. 당시 국내에는 아직' 부동산업' 이라는 개념이 도입되지 않았기 때문에 부동산업과 주택업을 통칭하여' 건축업' 이라고 불렀고, 부동산업과 건설업도 GNP 에서 함께 계산했다.
같은 해 전국 주택 건설 및 부동산 관리 회의는 각지에 부동산 관리국을 설립하고 각종 형태의 부동산 개발 회사를 잇달아 설립할 것을 제안했다. 부동산 업계가 회복되기 시작했고, 신속하게 상업화와 시장화 운영으로 접어들었다. 국민경제산업분류국가기준과 규범' 은 1984 에서 부동산업을 독립산업으로 분류했다.
65438 ~ 0987 당의 13 대 보고서는 부동산 시장이 사회주의 시장 체계의 중요한 구성 요소라고 지적했다. 이에 따라 부동산업은 이미 건설업에서 벗겨져 빠르게 대발전 단계에 들어섰다. 이에 따라 이 단계에서 중국 건설공사 총국을 포함한 각 성시 건설국도 정부 기업에서 건설그룹과 건설공사 본사로 점차 전환되고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사, 건설공사) 상업 주체도 처음으로 관상에서 건축업자로 바뀌었다. 부동산 업계는 방금 일부 시장의 냄새를 풍겼고, 개발자라고 완전히 불릴 수 없는 소수의 기업들이 반계획 반시장 환경에서 땅을 짓고 집을 짓는다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산명언) (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산명언) 주택 구입자들은 모두 집단이었고, 당시 경제 부족 상태에 있었고, 주택 판매는 완전한 판매자 시장이었다. 이때 개발업자들은 전혀 생각이 없었지만 부동산을 상업화로 이끌었다. 1 세대 개발자의 주요 행동은 집을 짓는 것이고, 본질적으로 건축업자이다. (오문강' 4 세대 개발상이' 신지운동' 매력을 보여줬다) 이에 따라 현 단계의 업계는 여전히 제 2 산업인 건설업에 머물러 있다. 부동산 산업은 건설업계의 파생물로서 아직 초기 단계에 있을 뿐, 부동산 업계의 내포 요구 사항을 충족시키지 못하고 있다.
부동산 산업화의 형성-개발자
1990 년대 초, 개혁개방의 요구로 토지 개발의 열점 도시들이 생겨났고, 신중국 역사상 처음으로 토지유상 양도를 실시했다. 당시 시장화 수준이 높지 않았기 때문에, 토지 자체에는 엄청난 이윤이 함축되어 있었다. 일부 기업들은 정부의 토지 양도를 승인한 뒤 토지 양도를 시작했다. 이에 따라 토지 투기가 개발자의 주요 행위가 되면서 1990 년대 초 부동산 거품이 발생했고, 개발자들은 이미 두려움 없는 상업 쾌거로 부동산 업계를 시장에 완전히 밀어 넣었다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지 투기명언) 오문강' 4 세대 개발상이' 신지운동' 매력을 보여줬다
이에 따라 건설부 산하의 중방그룹, 각 성시 건설청, 건설위 산하의 주택 건설개발회사, 지방 각급 건설부문 산하의 주택 건설개발회사를 포함해 모두 분류 과목에 속한다. 그들은 모두 진정한' 개발상' 에 속한다. 정향주택, 토지 개발 건설, 일부 부동산 운영에도 관여하고 있지만, 본질적으로는 개발자일 뿐, 실제 경영자와는 아직 거리가 멀기 때문이다. 이때 부동산 업계는 기본적으로 부동산 업계의 하드웨어 요구 사항을 충족시켰다.
시장 시대의 출현? "허가" 를 낳은 도시 핵심 상업 단체
1990 년대 중반 이후 화남판의 탄생과 함께 전국 각지에서 대형 부동산 시장이 출현했고, 특히 하이테크 산업 개발구의 급속한 성장은 토지계획, 건축설계, 보조기반시설 승인, 대규모 부동산 개발, 자금 조달 등에 대해 더 높은 요구를 했다. 이는 일반 개발자가 따라잡을 수 없는 것이다. 따라서 남유그룹, 중관촌 건설그룹, Xi 안고코 그룹과 같은 입체화된 도시경영주체는 대량의 토지비축, 상응하는 토지계획, 건축설계, 보조계획의 정부 비준권을 가지고 있으며, 동시에 정부신용에 의지하여 대형 부동산 개발을 위한 담보대출을 받을 수 있다. 정부권력, 국유재산권, 토지경영을 일체화 (정치적 관점에서 부동산) 이런 관상 삼위일체는 바로 우리 앞에서 분류한' 허가' 핵심 상업 주체이다. 이러한 핵심 경영 주체들의 지도 아래 다른 도시 경영 주체들의 열렬한 참여로 전국 각지에서 대규모의 첨단 산업 개발구가 빠르게 탄생하게 된 것이다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
일곱째, 핵심 운영 주체와 "도시 운영자"
이전에 도시 경영 개념에 대한 논의에서 우리는 한 도시에 토지, 인프라, 문화, 기술, 에너지 등 많은 자원 요소가 있다고 말한 적이 있다. 도시의 통신업과 같이, 그 운영주체는 통신사업자이고, 전력업계의 주체는 전력사업자이다. 이런 상황에서, 일부 학자들은 반드시 묻는다: 도시경영자는 어떤 개념인가? 그의 조작 대상은 무엇입니까? 한 도시의 모든 자원입니까? 그렇지 않다면 토지운영자나 인프라 사업자, 문화사업자, 기술사업자라고 불러야 합니다. 그래서 문제는 바로 여기에 있다. 이것이 바로 현재 많은 학자들이 제기한' 도시 운영상' 의 개념이다.
도시 관리는 행동 체계로서 세 가지 요소를 포함해야 한다는 것은 잘 알려져 있습니다. 첫 번째는 행동의 주체적 요소, 두 번째는 행동의 객체 요소, 세 번째는 행동의 과정이다. "도시 운영자" 라는 개념이 매우 부정확하기 때문입니다.
첫째,' 도시경영자' 의 유형, 지위, 특징을 지적하지 않았다.
둘째, 도시 관리의 구체적인 대상을 지적하지 않았다.
셋째,' 도시경영자' 와 다른 도시경영주체의 기능분업과 관계를 명확히 하지 않았다.
넷째,' 도시 운영자' 의 단계적 사명은 반영되지 않았다. 도시 경영은 도시 발전의 초급 단계와 체제변화의 특수한 역사적 단계의 산물이다. 도시가 중, 성숙 단계로 발전한 후, 도시 경영의 중점은 성숙한 시장경제의 산업이나 도시 문화, 브랜드, 심지어 도시 관리나 서비스로 전향될 것이다. 도시경영자의 단계적 사명 특징은' 도시경영자' 라는 개념에는 반영되지 않으며 성숙한 시장경제에서도 도시관리라고 부를 필요가 없다.
다섯째, 도시는 작은 사회이기 때문에 토지와 인프라, 문화, 기술, 에너지는 도시 자원 요소의 일부일 뿐, 한 도시 자원 요소의 모든 것을 대표할 수는 없다. 그래서 우리가 도시 자원 요소 중 부동산만 운영한다고 해서' 도시 운영상' 이라고 부를 수는 없다. 편파적이고 대중의 총애를 받는 느낌을 주기 쉽기 때문이다.
요약하자면, 우리는 도시 운영자라는 개념이 매우 비과학적이어서 자기 주장을 정당화하기 어렵다고 생각한다.
섹션 iv 종속 도시 상업 주체의 기본 개념과 지위
첫째, 도시 운영 주체의 기본 개념에 속한다.
산하도시관리주체란 우리나라 체제변화와 도시발전 초기의 특정 시기, 그리고 국가법률, 규정 또는 정책조정의 경우 도시관리주체를 핵심으로 토지, 인프라, 기술, 문화, 에너지 등 도시자원요소 개발과 관리에 참여하는 법인, 자연인 또는 기타 기관을 말한다.
둘째, 종속 도시 상업 단체의 특성
1. 부속지
산하 도시 사업자는 국가 법규나 정책의 조정과 핵심 도시 운영자의 지도 아래 도시 자원 요소의 관리와 개발을 수행하는 것은 수동적이고, 인도되고, 지위는 종속적이다. 이들은 순수한 기업법인이나 자연인으로 정부 기능도 없고 넓은 토지나 인프라 등 도시 자원 요소도 갖고 있지 않다.
2. 민영화
투자주체가 기업법인이나 자연인이기 때문에 수익은 기업이나 개인에게 속해야 한다.
3. 복수형
산하도시의 경영 주체 구성은 비교적 복잡하며, 외상독자기업, 사기업, 중외합자기업, 집단소유제 기업, 개인 또는 기타 조직이 있다.
4. 단계
종속 도시 관리 주체의 종속적 지위는 도시 관리 단계에서 유래한 것으로 우리나라의 특정 전환기와 도시 관리의 초급 단계의 시대적 산물이다. 중국 도시가 성숙 단계로 발전함에 따라 각 주체의 지위는 같은 플랫폼에 있을 것이며, 당연히 핵심과 종속의 구분은 없을 것이다.
섹션 v 다양한 유형의 도시 관리 주체 간의 관계
우선, 도시 경영 초기에는 정부의 힘으로 서막을 열고, 원래 도시의 각 기능부에 흩어져 있던 제한된 국유자산을 모아 통일적으로 배치하고, 도시 자원의 제한된 장점을 충분히 발휘할 필요가 있다.
둘째, 과도기 단계에 있기 때문에 정부 기능과 공공부문의 조정은 정부 자체로만 이뤄질 수 있으며, 기타 비국유자본 위주의 경영 주체는 이 역사적 사명을 완수할 수 없거나 완수할 수 없다.
다시 한 번, 이런 관상이 결합된 도시 핵심 경영 주체만이 도시 개발 건설과 도시 관리와 맞물려 시장 육성을 한 후에야 시장의 구체적인 상황에 따라 보다 구체적인' 통일계획, 합리적인 배치, 종합개발' 전략 계획, 정책 법규를 제정하고, 다른 경영 주체의 적극적인 참여, 규범 운영을 지도하고 감독하며, 도시 발전의 규범이 질서 정연함을 보장할 수 있다.
마지막으로, 도시 관리의 핵심 주체가 직접 구체적인 시장 개발 및 관리를 주도하고 이윤을 얻는 경우에만 산하의 도시 관리 주체가 도시 관리의 공공부문이 막대한 경제적 이익을 포함하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 더 많은 경영 주체가 도시 관리 및 개발에 참여하도록 유도하고 독려한다. Xian 하이테크 그룹의 새로운 서쪽 산업 개발 회사가 이끄는1.80,000 평방 미터의 Weizi 목가적 인 도시 대규모 종합 공동체, 5 평방 킬로미터의 장안 과학 기술 산업 단지에서 볼 때, 이 핵심 운영 주체 만이 시장을 운영 할 수 있으며, "도시 건설 운동" 을 수행하고 도시 관리의 핵심 책임을 맡을 수 있습니다. 중국 도시 관리, 제 1 부, 제 3 장, 도시 관리의 주제