분석가 | 라파엘 게

편집 | 백인

출품: 기관 투자자 리뷰 | IIR 연구소

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오늘날 물류 부동산 개발업자와 물류 산업 투자에 대해서는 프로스를 언급할 수 없지만, 많은 독자들은 오늘날 우리가 말하는 프로스가 물류 부동산의 원조, 물류 부동산 개념의 지지자가 아니라는 것을 알지 못할 수도 있습니다. 세계 최초의 물류 부동산 사업자인 미국 프로스 그룹은 아시아 사업과 팀의 지속인 글로벌 물류 부동산 (GLP) 입니다. 현재 세계 최초의 물류 부동산 사업자입니다.

1980 년대 미국 Progolis (기존 Prologis, 현재 Ambow 회사) 는 물류 부동산 (물류 부동산은 물류 부동산 개발업자가 고객의 요구에 따라 적합한 장소를 선택하고, 전문 물류 시설을 구축하고, 고객에게 전대하고, 관련 부동산 관리 서비스를 제공하는 물류 활동) 이라는 개념을 제시하며 먼저 실천했다. 현재 미국 Progolis 는 세계 최대의 물류 부동산 개발상이 되었다. Progolis 공식 홈페이지에 따르면 2020 년 말 현재 미국 내 Progolis 사업은 4 대륙의 19 개국을 포괄하고 있으며, 관리총자산은 145 억 달러, 연간 화물총거래액은 2 조 2 조 달러로 상당했다.

싱가포르 프로스그룹 (GLP) 은 미국 프로스그룹의 아시아 사업으로 2008 년 싱가포르 정부투자회사 (GIC) 에 의해 654 억 38+0 억 3 천만 달러로 인수돼 2065.438+00 과 654.38+00 에 싱가포르 증권거래소에 상장됐다.

7 년 뒤인 20 17 년 7 월 4 일 1 16 억 달러가 중국 컨소시엄에 인수됐다. 컨소시엄 상황: 후박 투자지분 2 1.3%, 반케 그룹 지분 2 1.4%, 고우편 자본지분 2650. 2065438+2008 년 10 월 22 일, 65438+2008, 플로스는 싱가포르 증권거래소에서 탈퇴를 공식 발표했고 민영화 과정이 본격적으로 완료되었다.

2003 년 미국 프로스가 중국 시장에 진출한 이래 GLP 프로스는 국내 물류 분야의 핵심 지위를 차지하고 있다. 물류 부동산과 물류업계가 중국에서 발전한 것은 풍부한 국제 경험을 가진 회사와 팀의 수출과 실천과 불가분의 관계에 있으며, 물론 몇 년 전 중국 컨소시엄이 프로스 민영화에 대한 선견지명 덕분이다. IIR 이 사례는 주로 오늘날의 형통 GLP 그룹을 중심으로 사례 분석을 진행하며 물류 분야에 대한 투자에 초점을 맞추고 있습니다.

강제 매춘에서 무림 제패에 이르기까지: GLP 물류 부동산 번영의 제패사

20 18 1 플로스의 민영화가 완료돼 중국 물류 거물이 처음으로 세계 무대에 오르는 것을 대표한다.

2009 년 플로스는 중국 자산과 일부 일본 부동산 펀드를 모두 팔아 GLP 를 구성했고, 20 17 년, 중국 컨소시엄은 1 16 억으로 플로스, 20/KLOC-를 인수했다.

물류 부동산의 글로벌 네트워크 및 규모;

2020 년 말 현재, Prosper GLP 글로벌 사업은 4 대륙 65,438+07 개국을 포괄하고 있으며, 자산 관리 규모는 65,438+000 억 달러를 넘어 63 개의 부동산과 사모 펀드를 보유하고 있습니다.

2020 년 GLP 부의 신규 서명 및 갱신 총면적은 2270 만 평방미터에 달하여 전년 대비 57% 증가했다. 같은 기간 신규 착공 사업의 총면적이 560 만 평방미터에 달하며 총 투자 53 억 달러를 포함해 전년 대비 75% 증가했다.

프로스 GLP 물류 부동산 운영 모드;

JD.COM 만위, 옥페 등 국경을 넘나드는 국내 물류지산상들의 자산 지향 모델과는 달리 GLP 성대는 물류 부동산 펀드 모델을 통해 자산 지향, 고회전 운영을 실현하며 장기 부동산 보유 과정에서의 자금 점유 문제를 효과적으로 해결하고 자체 확장을 가속화한다.

중국의 번영 GLP (물류 부동산);

프로스 중국은 프로스그룹이 중국에서 현대창고 개발, 운영 및 물류 관련 업무를 전개하는 플랫폼이다. 이와 함께 민간 부동산 기금, 자산증권화, 전략적 협력 및 투자도 사업한다.

경제 발전과 주민 소비 수준이 높아짐에 따라 우리나라의 물류에 대한 수요가 갈수록 커지고 있다. 전자상거래는 택배와 창고 수요가 급속히 상승하고 물류 개발업자들도 확장을 가속화하고 있다. 20 18 연말까지 전국 상용 일반 창고 면적 106 억 평방미터, 물류단지 수가 1638 개에 달했다 (중국 산업 정보망 데이터에 따르면).

Prosper GLP 는 인수 협력을 통해 중국에서 빠르게 성장하고 있으며 중국 최대의 현대 물류 및 산업 인프라의 공급자와 서비스업체가 되어 현대 창고 분야에서 절대적인 선두를 달리고 있습니다.

플로스 중국은 202 1 년 10 월 20 일 발표된 202 1 공모설명서에 따르면 2020 년 9 월 30 일까지 중국에 물류창고 면적이 약 4042 만 평방미터에 달하는 건물 창고 면적을 보유하고 있다. 플로스 중국 창고 물류 단지는 이미 중국의 43 개 주요 도시와 물류 허브 시장을 포괄하고 있으며, 창고 물류 단지 397 개, 총 건축 면적은 약 42 억 8800 만 평방미터, 중국 자산은 300 억 달러가 넘는다.

플로스 중국은 5438 년 6 월부터 2020 년 9 월까지 총 영업수익 9 억 2300 만 달러를 달성했다. 창고 임대 및 자금 관리 수익 (주로 창고 임대 수익, 창고 고객에게 관련 금융 서비스를 제공하는 수익 및 관리비 등). ) 총 영업소득의 94.02% 를 차지하며, 이 중 창고 임대료 및 관련 수익은 총 영업소득의 73.69% 를 차지한다.

플로스 중국 (물류 부동산) 의 주요 고객:

플로스 중국의 고객은 대부분 중대형 고객이며, 주요 고객업계는 대부분 제 3 자 물류업, 전자상거래 소매업, 제조업, 의약업이다.

Prosglp 펀드 맵

물류 부동산 기금:

현대 창고 개발, 운영 및 물류 관련 업무 외에도 프로스 중국은 풍부한 투자 관리 경험을 가지고 있습니다. 국내외에서 중국에 전문적으로 투자하는 물류 부동산 펀드 여러 마리를 모집해 운영했다. 이들 펀드의 자산 관리 규모는 이미 6543.8+030 억 위안을 넘어섰으며, 팀은 주로 경험 많은 물류 업계 전문가와 프로스 원로로 구성되어 있다.

지분 투자 (펀드 투자+직접 투자):

중국에 물류 부동산에 투자하는 것 외에도 프로스 중국은 대량의 지분 투자를 진행했다. 플로스는 LP 펀드로 2 억원을 출자해 중국 국유기업 혼합소유제 개혁기금 (65438+2020 년 2 월) 을 지원하고 5000 만원을 출자해 원고성자본 홍정이 창립한 고성자본 LP 가 됐다.

최근 몇 년 동안 플로스 GLP 가 물류 생태계에 배치됨에 따라 플로스 중국의 투자 목표도 초기 물류 운송을 주업으로 하여 물류 인프라 업무를 개선하는 관련 분야로 점차 확대되었다. 예를 들면 빅데이터와 금융기술, 인공지능 등 인공지능은 자동운전과 무인운전에 집중할 것이며 물류 시스템과 협력할 것이다.

숨겨진 산악 도시:

프로스 산하 사모지분 투자 플랫폼인 은산자본은 20 18 에 설립되어 물류 생태 분야 투자에 주력하고 있다. 중기협자료에 따르면 은산자본에는 2 개의 서류기금 (그 중 1 미리 청산됨) 이 있고 관리 규모는 10 억원에 육박한다.

프로스 산하의 투자 플랫폼인 은산자본은 프로스 물류 인프라 업무와 상호 보완적인 분야에 투자하여 프로스 물류 생태계 건설을 더욱 돕고 있다. 2020 년 말까지 은산자본의 투자 규모는 이미 60 억원을 넘어 50 여개 회사를 투자해 물류운송업 (50% 이상) 을 많이 했고, 일부 프로젝트는 프로스의 초기 투자 점유율을 가져갔다.

프로스 jianfa 주식 투자 기금:

2020 년 9 월, 프로스 GLP 와 샤먼 건발그룹은 프로스 건발주식투자기금 (프로스, 건발그룹, 샤먼공기업 전략발전기금, 자유무역구, 샹안구 공동출자) 를 설립하여 샤먼군 집투자관리유한회사를 설립하여 운영관리를 담당했다. 펀드 목표 규모는 7.5 ~ 6.5438+00 억원으로 1 차 50 억원 모집을 완료했다. 마찬가지로 플로스의 신분과 원칙을 이어가는 모펀드의 팀원들은 모두 시장 채용으로 모펀드의 풍부한 투자 경험을 가진 전문가이다.

20265438 년 2 월 10 까지 플로스 건발 지분투자기금은 이미 6 억원이 넘는 투자펀드를 투자했으며, 투자기금 5 마리, 중정자본, 군련자본, 진일투자, 후베이 케이휘기금, 성원창조투자를 포함한다.

5438 년 6 월 +2020 년 10 월, 프로스 건발 지분 투자 펀드가 첫 직투인 진곤행을 진행했다. 같은 기간 투자에 참여한 다른 기관들은 운봉기금, 중국 공기업 구조조정기금, 텐센트 투자, 경위중국, 군련자본, 동창엽위, 건발 신흥투자, 중정자본, 성원창조투자 등이다. 플로스 건발모기금의 직접투자 부분을 볼 수 있습니다.

물류 투자 파트너: Pross 및 zhongding 자본

모두 알다시피, 중정자본은 물류에 집중하는 기관이다. Prosper GLP 의 책임자인 메지명은 중도자본의 창립 파트너이자 투자위원회 의장이기도 하다. 중정자본은 설립 이래 오랫동안 물류분야를 깊이 경작해 왔으며, Prosper GLP 와 여러 차례 상호 작용을 하였으며, 투자 표지에도 적지 않은 교차가 있었다.

라벨

물류 분야 (물류 부동산 포함) 는 대부분 자산 지향적이며 자금 구동이 강하다. 프로스의 물류 부동산 개발+운영+펀드 관리 모델은 해외 유전자를 갖춘 현재 완전히 현지화된 산업자본 대표로 더욱 견고한 철삼각형을 형성하고 있다.

국내 소비 업그레이드와 전자 상거래 업계의 급부상으로 물류업은 새로운 경쟁기에 접어들면서 기회와 도전이 공존하고 있다. 자금 관리 업무는 플로스 재무 지렛대 효과, 새로운 수익원, 더 빠른 자금 수익을 줄 뿐만 아니라 물류 인프라 건설자 중 하나인 각종 무형자원을 끌어들여 대형 인터넷 플랫폼, 보험자금, 부동산 개발업자 등과 같은 강력한' 위챗 모멘트' 를 부여한다.

투자판 내부+외부 자금연계 모드에서 LP 와 직투가 병행하는 데다 심도 있는 파트너까지 더해져 플로스는 의심할 여지 없이 중국 선기를 선점하고 중국 물류 인프라를 구축하고 심도 있는 재원 산업의 본보기가 됐다.