MBS 는 최초의 자산 유동화 제품입니다. 그것은 1960 년대에 미국에서 처음으로 생산되었다. 그것은 주로 미국 전문 주택은행과 저축기관이 담보대출을 이용하여 발행하는 자산증권화 상품이다. 그 기본 구조는 담보대출에서 일정한 조건을 충족하는 대출을 모아 담보대출 풀을 형성하고, 대출풀에서 정기적으로 발생하는 이자현금 흐름을 이용하여 증권을 발행하고, 정부기관이나 정부 배경을 가진 금융기관이 담보를 제공하는 것이다. 이에 따라 미국의 MBS 는 사실상 증권화 상품으로 공공 재정 정책 색채가 짙다.
담보수집으로 인한 원금과 이자가 MBS 투자자에게 고스란히 이체돼 MBS 를 과수증권이라고도 한다. 미국에는 네 가지 주요 담보증권이 있다: 국가담보협회 (GNMA) 가 담보하는 담보증권; 연방 모기지 회사 (FHLMC) 참여 편지; 연방 국가담보대출협회 (FNMA) 의 담보대출지원채권 개인 담보채권.
주택 담보대출 증권화는 국제적으로 표외, 표내, 준표 외 등 세 가지 모델이 있다.
미국모드라고도 하는 표외 모드는 은행과 같은 원래 소유자가 특수 목적 전달자 (SPV) 에 자산을 "판매" 하고, SPV 가 자산을 구매한 후 자산 풀을 다시 구축하고, 자산 풀의 지원을 받아 증권을 발행하는 것입니다. 테이블 내 모드 (유럽식 모드라고도 함) 는 원래 소유자가 SPV 에 자산을 판매할 필요 없이 대차대조표에 남겨놓고 개시자가 직접 증권을 발행하는 것을 의미합니다. 오스트레일리아 모드라고도 하는 준표 외 모델은 원래 소유자가 전액 출자 또는 지주자회사를 SPV 로 설정한 다음 자산을 SPV 에 "판매" 하는 것입니다. 자회사는 모회사의 자산뿐 아니라 다른 자산도 구매할 수 있다. 자산을 매입한 후 자회사는 자산 풀을 형성하여 증권을 발행한다.