완다그룹은 각각 경영, 부동산, 문화, 투자의 네 가지 주요 업무를 가지고 있다. 잘 알려진 완다 상업부동산은 상업관리와 부동산의 두 가지 주요 업무를 망라한 회사이다.
왜 "한 번" 이라고 합니까? 이것은 그의 발전 과정으로부터 설명해야 한다.
2002 년 9 월 16 일 대련 완다 부동산유한공사와 대련 방의부동산유한공사는 각각 50% 를 보유하고 대련 풍환 부동산 개발유한회사를 설립했다. 2007 년 완다그룹 27 개 본토 회사를 인수하여 대련 완다 상업토지유한회사로 이름을 바꿔 완다 산하의 유일한 부동산 개발 플랫폼이 되었다. 2009 년 주식회사로 변경 20 18, 18 10 월 29 일 완다 상업부동산이 텐센트, 쑤닝, JD.COM, 이전의 부동산 업무는 해체되어 새로 설립된 완다 부동산 그룹 유한회사가 관리한다.
완다 상업용 부동산에 대한 기본 정보를 알고 나면, 완다의 경자산 모델이라는 공유 주제를 다시 한 번 살펴보겠습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
그 전에 우리는 가벼운 자산이 무엇인지 잘 알고 있어야 한다. 그리고 국내 다른 주택업체들도 경자산 전환을 모색하고 있습니까?
완다를 예로 들자면, 경자산 모델은 완다 광장을 건설하는 것이고, 자금은 모두 투자자가 부담한다. 완다는 프로젝트 초반의 부지 선정, 설계 및 시공, 쇼핑몰 내 유치 및 운영 관리를 담당하고 있다. 완달도 자신의 브랜드를 주입해 쇼핑몰 운영 과정에서 자신의 정보 관리 시스템을 사용하게 된다. 요컨대, 다른 사람을 제외하고 돈은 모두 만다 한 사람이 책임진다. 완다 광장이 본격적으로 운영에 투입되면 생기는 임대료 수입은 완다와 투자자가 일정한 비율로 나눌 것이다.
자산 지향 모델은 완다의 도시 복합 제품입니다. 완다 광장 건설 자금은 완다 자신이 제공하고 주변에 오피스텔, 상가, 주택을 짓는다. 완다가 대외적으로 이 부동산을 매각하여 생긴 현금 흐름이 완다 광장에 재투자하여' 양세를 팔다' 는 운영 모델을 형성하였다.
중국 부동산업으로 볼 때 부동산 개발과 상업운영의 분리는 업종 개편의 시작이자 업종이 전문화, 성숙화로 나아가는 유일한 길이다.
많은 벤치마킹업체들은 반케, 녹색성, 폴리, 용호지 등과 같은 경자산의 전략적 변화를 제안했다. 완다는 경자산 변화의 최전선을 걷고 있는' 삼좋은 학생' 이라고 할 수 있다. 완다는 일찍이 20 15 부터 경자산 모델을 공식 선보였다. 당시 광대안석, 가실기금, 쓰촨 신탁, 속돈회사와 손잡고 20 만달광장을 건설해 완다의 길이 경중을 향하고 있음을 상징했다. 20 17 경자산 전략의 완전한 구현 20 18 경중 자산 분리, 부동산 및 상업관리그룹 각 직분. 앞서 언급했듯이, 바로 이 해에 완다가 상업 부동산 회사의 분할을 완성했다.
완다의 부동산 개발과 상업 운영이 분리됨에 따라 완다의 조직 구조 조정이 점차 시행되고 있다.
첫째, 새로 설립 된 완다 부동산은 부동산 개발과 부동산 서비스를 포괄하는 분할 부동산 개발 업무를 담당하고 있으며, 그 중 부동산 개발은 상업 프로젝트와 주택 프로젝트의 두 가지 주요 부문으로 나뉜다. 둘째, 경영그룹 업무선 개선, 프로젝트 관리 센터, 상인 센터, 마케팅 기획 센터, 운영센터 4 대 업무센터, 동북, 화북, 서북, 화동, 화중, 화남, 서남, 화남 9 대 지역 9 대 운영센터 건설, 각 지역에 해당 운영관리회사 설립 프로젝트 관리 센터에 지방도시회사를 설치하다.
조직 구조 조정 외에도 완다는 인사 임명에도 공을 들였다.
20 19, 완다가 텐센트, 쑤닝, JD.COM, 융창한 지 1 년이 넘었다. 이 시점에서 텐센트와 쑤닝 들은 완다 상업 관리에 더 많이 개입하기 시작했다. 텐센트의 이조휘와 Suning.cn 의 장용은 완다 상업관리의 새 이사가 되었다. 이 두 전략적 파트너의 개입을 통해 완다 상업관리층의 이사로는 정본계, 제걸, 곡덕군, 왕지빈, 이조휘, 장용 회장, 독립이사 진한문, 설운규, 유지붕 회장이 있다.
2020 년 들어 완다 상업관리층은 4 차례의 고위층' 교체' 를 겪었다. 정본계 전 회장이 사임했고, 완다 상업관리이사, 지걸 부사장이 회장 겸 사장을 승계했다. 이어 완다 상업관리 부사장 양비건, 고위 사장 보좌관 겸 기획센터 사장 황자주, 사장 보좌관 겸 상인 센터 사장 왕서가 연이어 이직했다. 원완다그룹 사장 보좌관 겸 완다 상업부동산회사 사장 양한, 화계운영센터 사장 진홍타오, 완다 상업관리 수석 사장 보좌관 장배우가 승계했다. 지난 2 월, 완다 상업관리 부사장인 심가영이 이직하여 완다 상업관리그룹 수석 사장 겸 화북운영센터 사장 손아시아가 인수했습니다. 지난 4 월 2 1 일, 전 완다그룹 수석 부사장, 인적자원관리센터 사장 쇼광리가 제걸을 이어받아 완다 상업관리집행사장으로 전근했다.
완다의 경자산변화의 길과 완다의 조직재구조화 수술을 이해한 후 완다의 경량과 중자산 모델이 어떻게 작동하는지 다시 한 번 살펴봅시다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
우리는 이전에도 간단히 소개한 적이 있다. 구체적으로,' 임대 양세 판매' 의 자산 지향 모델, 즉 완다가 자신의 자금과 자금을 모아 토지를 매입하고 자체 도시 종합체를 개발하고 건설한다는 것이다. 완다 광장은 상업 부분으로서 임대만 하고 팔지 않고 소유권은 여전히 만다의 손에 있다. 취득한 임대료 소득과 자산 프리미엄의 일부는 은행의 대출 이자를 상환하는 데 사용되고, 다른 부분은 자기가 소유한다. 완다 광장의 임대와 자산은 담보로 잡을 수 있다. 대출 금액 투자 토지 구입, 부동산 평가절상으로 인한 자산 프리미엄도 민간 융자, 전체 판매 또는 별도 상장에 사용할 수 있습니다. 주변의 보조실 오피스텔 상가 대외판매, 얻은 판매수입은 은행 대출금 상환에 쓰인다.
완다의 경자산 모델을 보세요. 완다는 은행, 증권, 기금 등 투자기관과 합작하여 완다광장을 개발하는 자금은 투자기관이 부담한다. 완다는 광장의 디자인, 건설, 상인, 운영을 담당하고, 동시에 완다의 브랜드, 관리, 기술, 자원을 수출한다. 완공 후 완다 광장의 소유권과 부가가치수익은 투자기관이 소유하고, 임대료수익은 두 부분으로 나뉘어 대부분 투자기관이 소유하고, 완다는 매년 30% 정도를 받는다.
가벼운 자산 전환 이후 완다 상업 관리 효과가 현저하다. 20 18 년 말 현재 완다광장' 경자산' 프로젝트 23 개, 20 19 년 개업한 43 개 완다광장 프로젝트 중 29 개, 2020 년 개업할 예정인 50 개 완다광장 프로젝트 중 37 개, 건설중 37 개 지금까지 완다 상관은 이미 324 개의 완다 광장을 개업했다.
20 19 년, 완다 경영은 434 억 8 천만 위안, 임대료 수입은 384 억 8 천만 위안으로 전년 대비 17.8% 증가했다. 이 가운데 경자산 임대료 수입은 전년 대비 43.9%, 완다 광장 임차율은 99.9%, 임대료 징수율은 65,438+000% 로 증가했다.
앞서 우리는 완다의 경자산 전환에 대해 이야기했고, 또한 어느 정도 성과를 거두었다. 그렇다면 완다가 왜 변화해야 할까요? 이전의 자산 지향 모델은 돈을 벌지 않았습니까?
전체 업종에 있어서 부동산의' 황금시대' 는 이미 지나갔고, 부동산 평가절상의 아름다운 전망은 더 이상 존재하지 않는다. 또한 자산 중심 모델은 이미 현재의 정책 환경과 시장 상황에 적응하기 어렵고, 모든 것을 도맡아 하는 조잡한 운영 모델에 의존하는 것은 더욱 수익성이 떨어지기 때문에 경자산 모델이 생겨났다.
완다 자신만으로는 업계의 각종 압력 외에도 상장융자도 큰 산과 같아서 항상 만다에 눌려 있다. 자금 조달 채널을 넓히기 위해 2009 년 말 완다는 A 주 상장의 길을 열었지만 20 10 년 심각한 부동산 규제를 만나' 국가 11 조',' 신국 4 조' 등 일련의 부동산 규제 정책을 잇따라 내놓았고, 전 방위적으로 수요와 공급을 강화하고 계약금 비율, 대출 등을 포함한다. 이후 몇 년 동안 상대적으로 느슨한 부동산 정책이 속속 도입되었지만 여전히 정책 긴축 주기에 있어 부동산 기업의 지분 융자를 사실상 중단했다. 경자산 전환 후' 부동산' 판에 포함시켜 정책 위험을 회피할 수 없다. 4 년 후 완다는 상장 규칙에 따라 사전 공개 자료를 제출하지 못해 상장을 중단한 뒤 홍콩에 상장했지만 상장 첫날 발행 가격이 하락했다. 이후 주가가 계속 하락한 것도 외자가 완다의 중자산 모델을 잘 보지 못했기 때문이다. 홍콩에 상장 18 개월 후 완다가 홍콩에서 퇴장하여 A 주로 돌아왔다.
그러나 20 15 신청 접수 이후 오늘까지 성공적으로 출시되지 않았다. 최근 자료에 따르면 올해 3 월 6 일 완다가 심사를 중단한 뒤 심사를 재개하거나 종료할 것으로 보인다. 지켜봅시다.
저자: qianqi 컨설팅 팀
편집, 조판, 교정: 쇼 키안
편집자: 진용
출처: 프론트 플래그 관리 의견