1. 장세는 일반적으로 아파트의 장기 임대를 가리키며 부동산 시장의 신흥업이다. 업주의 집은 임대, 인테리어 개조, 가구 가전제품을 갖추고 있어 단칸방으로 필요한 사람에게 임대한다.
국내 장세 아파트는 주로 집중과 분산으로 나뉜다. 중앙 집중식 운영은 주로 전통적인 상업용 부동산 운영 모델을 기반으로 자체 소유 토지 개발 또는 건물 전체 임대 개조를 통해 운영됩니다. 분산화는 주로 임대 중개 업무에서 뻗어나온 것으로, 집주인 집의 통합에 의지하여 인테리어 관리를 하는데, 두 집주인과 비슷하다.
9 월 7 일, 주건부는' 주택임대조례 (의견원고 요청)' 에 대한 의견을 구하는 통지를 공식 발표했다. 그 중 23 조는 주택 임대 기업이 은폐, 사기, 협박 등의 수단으로 임차인에게 주택 임대 대출을 사용하도록 요구해서는 안 된다고 규정하고 있다. , 임대 혜택이라는 이름으로 임차인이 주택 임대 대출을 사용하도록 유도해서는 안 되며, 주택 임대 계약서에 주택 임대 대출의 관련 내용을 포함해서는 안 된다.
2. 장거리 운영 모드
첫째, 개발 및 운영, 아파트 소유주 (주로 주택 기업) 는 예금실이나 신규 임대실의 운영을 담당하는 전문 운영팀을 설립하고, 임차인에게 리스 및 부가가치 서비스를 제공하고, 자산 부가가치와 임대료를 받습니다.
둘째, 자산 관리, 주택 기업은 임대 및 임대 관리를 위해 운영 서비스 제공 업체에 아파트를 위임하고, 주택 유지 보수 비용 및 장식 비용을 부담하며, 자산 부가 가치 및 임대 수익을 누리고 있습니다. 운영자는 아파트 운영을 책임지고, 일정 관리 비용을 지출하며, 임차인에게 임대 및 부가 가치 서비스를 제공하고, 관리비와 임차인의 부가 가치 서비스료를 받습니다.
셋째, 운영 서비스, 자산 소유자로부터 아파트를 계약하고, 주택 인테리어를 규범화하고, 임대 기간의 운영 유지 관리를 담당하고 있습니다. 주택 소유자에게 고정 임대료를 지불하고 임대료 차액과 봉사료를 받는다. 자산 소유자는 자산 부가 가치 및 고정 임대 소득을 누립니다.
넷째, 대행 운영. 주택 기업은 토지 소유자/사용자의 의뢰를 받아 토지 계획, 건설 및 운영 서비스를 제공하고, 소유자에게 고정 임대료를 지불하고, 임차인 임대료와 봉사료를 받고, 임대료 차액과 봉사료를 받는다. 토지 소유자는 부동산 기업의 건설 비용을 지불하고 자산 부가가치와 고정 임대료 수입을 누려야 한다. 주택 기업이 대행 운영의 역할을 맡다.
3. 장거리 주택 개발 현황
중국의 부동산 시장이 비약적으로 발전하다. 높은 집값은 경제 비약을 실현하는 동시에 많은 문제를 야기했다. 연초부터 국가는 줄곧 임대 시장을 강력하게 지지해 왔다. 2 월 2 일 베이징시 주건위, 시시장감관국, 시재정국, 시당망신처, 베이징은보감국이 공동으로' 본 시 주택임대기업 경영활동 규제에 관한 통지' 를 발표하고, 처음으로 단불을 금지하고, 임대대출의 수신자를 엄격히 통제하며, 임차인이 신청한 임대대출 자금을 주택임대업체에 할당해서는 안 된다. 새로운 규칙은 3 월 1 일에 정식으로 시행된다.
8 월 장거리 아파트 폭발은 P2P 폭발보다 더 강력할 것이다. 나는 우리 집 전 부사장인 후경휘를 사랑합니다. 장세 아파트에 대한 발언이 임대 시장에서 폭풍을 일으켰습니다. 집세를 올리는 사람에 대한 논의가 갈수록 치열해졌을 때, 항주에 있는 딩가 사이버 테크놀로지 유한회사라는 장세 아파트 회사가 파산을 선언한 것을 아무도 눈치채지 못했다. 이 파산 사건은 경뢰처럼 금융+장세 아파트 모델에 대한 경각심을 불러일으켰다. 65438+2 월, 장세 아파트 광산 폭발 사건이 광범위한 관심을 불러일으켰다. AG 일부 장세 아파트는 체납되고, 자금사슬이 끊어지고, 돈을 가지고 달리며, 많은 업주와 세입자가 피해자가 되어 업주가 임대료를 잃고 찾을 곳이 없게 되고, 세입자는 임대료를 지불한 후 어쩔 수 없이 이사를 하게 된다.
현재 임대료 대출, 토지 가격 인상, 인테리어 오염 등의 문제도 있다.
둘째, 주택 임대의 미래 동향
건설부 자료에 따르면 중국 임대인구는 이미 2 억을 넘어섰으며, 특히 인구가 집중된 1, 2 선 도시로 유입된 것으로 나타났다. 2025 년 주택 임대 시장 규모는 2 조 9000 억 원, 2030 년에는 4 조 6000 억 원을 넘어설 것으로 예상된다.
중국 임차인 인구가 늘면서 주택임대 시장은 무명에서 정책 배당에 이르는 송풍업계에 이르기까지 자본 총아가 되어 제단에 떨어졌다. 한편으로는 상장 광란이고, 한편으로는 뇌우가 빈번하다. 그러나 수년간의 발전 끝에 주택 임대의 시장화, 전문화, 제도화 수준이 높아지면서 대도시 임대 문제를 완화하는 중요한 시장력이 되었다는 것은 확실하다.
초급 단계의 업종으로서, 카드 개편은 줄곧 발전의 주요 선율이다. 업계 초기에 규모론을 바탕으로 사용자 체험을 무시하고 시장감독이 부족한 1.0 시대에 비해 주택 임대가 새로운 2.0 시대로 접어들고 있으며, 주로 다음과 같은 신호로 나타나고 있다.
1, 제품 연마 심화, 대규모 커뮤니티가 눈에 띄었다.
도시 청년 임대 체험을 향상시키는 것을 사명으로 하는 장임대 아파트의 발전은 공간 실용성의 향상이든 주거 기능의 보완이든, 시종 제품과 서비스의 깊은 경작과 불가분의 관계에 있다.
몇 년간의 탐구 끝에 모든 제품은 여러 차례 업그레이드 반복을 거쳐 잘 지낼 수 있는 것에서 잘 지낼 수 있는 것으로 바뀌었다. 예를 들어, 안신그룹은 직원 숙박업계에서 7 년간의 운영 경험을 바탕으로 지난 3 월 제품을 버전 5.0 으로 업그레이드하여 보안, 아름다움, 사용 편의성, 내구성 및 개인 정보 보호에 중점을 두었습니다.
그러나 자유의 친구 홈 6.0 은 자유의 친구 홈 제품의 새로운 지능형 업그레이드입니다. 자유객은 실내 조명 원격 제어, 스마트 커튼 스위치, 스마트 신선한 공기 시동, 스마트 에어컨 온도 조절 등 다양한 작업을 쉽게 수행할 수 있다. 휴대폰 앱을 통해 스마트한 수단으로 아름다운 임대 체험을 최적화하다.
이 두 곳뿐만 아니라 아파트 업무가 발전하면서 제품 업그레이드는 거의 각 브랜드의 일반적인 운영이다. 이 단계의 제품 업그레이드는 과거보다 더 인간적이고 지능적인 응용을 증가시켰다. 그것의 목적은 두 가지일 뿐이다: 더 높은 효율성, 더 나은 생활 체험.
특정 인파를 둘러싼 세분화 제품 시장의 확장은 모든 브랜드가 반드시 해야 할 일이다. 화이트칼라 아파트 독점에서 블루칼라 아파트, 인재 아파트, 호텔형 아파트, 대형 임대 커뮤니티 등 세분화 시장에 이르기까지 주택 임대 공급측의 제품 구조가 크게 달라졌다.
맥점 연구원에 따르면 현재 감시하고 있는 인재 아파트 12, 블루칼라 아파트 2 1 이 나타났다. 또 정책 지원을 받고 지역 경제 고도화를 돕는 대형 임대주택 커뮤니티도 이노우에 안내된다.
크리리의 불완전한 통계에 따르면 약 50 개의 대형 전세 커뮤니티가 개업할 것이다. 이것은 주택 임대 산업이 새로운 발전 단계에 진입하는 중요한 신호가 될 수 있다.
2. 업종 인수합병이 끊이지 않아 아파트 장세가 과두정치 다툼을 벌였다.
최근 몇 년간 장세 아파트 업계를 돌이켜 보면 M&A 는 키워드다.
5 월 국내 블루칼라 아파트 안신그룹이 콤마 아파트를 전략적으로 인수했다. 합병 후 안심그룹 침대 수는 6 만 장에서 65438+ 만 장으로 증가했고, 업무 배치도 9 개 도시에서 17 개 도시로 증가했다.
1 1 월, 북한 청년 부티크 아파트 인수를 자유자재로 발표했습니다. 합병이 완료되면 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 난징 등 7 개 도시에서 53 개의 중앙 아파트 프로젝트를 운영한다. 이 움직임은 핵심 도시의 중앙 집중식 아파트 규모를 크게 늘렸다.
65438+2 월, 세련행은 5 억 3000 만원으로 세련행 홍프를 국자 배경을 가진 주해대횡금에게 양도했고, 큐브 아파트는 앞으로 세련행 홍포의 운영관리를 인수할 예정이다.
지난 2 월 중국 최대 장세 아파트인 SaaS 플랫폼 버섯 임대가 도산돼 유 2 가 인수했다. 앞으로 이원제는 아파트 시장에 서비스될 것이다.
업계 초기 중소 게이머와는 달리 현재 M&A 는 헤드 플레이어의 1 단계 대형 플레이어 인수로 전환되어 공급망으로 확산되고 있습니다. 58 안거객부동산연구원 수석분석가인 장보 (WHO) 는 기자와의 인터뷰에서 장세아파트의 1 단계가 끝났고 과두독점의 2 단계는 계속될 것이라고 밝혔다.
자본의 한겨울, 뇌우가 빈번하고, 시장이 격동하며, 전염병으로 인한 입주율이 떨어지면서 장세 아파트는 어려움을 겪고, 업계 우승열퇴는 계속 심화되어 업계의 집중도 향상을 더욱 가속화하고 있다.
한편, 일련의 인수합병도 주택 임대업계의 강력한 자원 속성을 다시 한 번 입증했다. 운영, 자원 통합, 강력한 자금 지원이 있는 기업만이 더 멀리 갈 수 있다.
근본적으로, 아파트 플레이어에게 최종 문제와 목표는 확장과 경마가 아니라 규모화 수익을 실현할 수 있는지 여부다. 이 문제는 아직 그라운드 선수들의 생각이 남아 있다.
3. 주택 임대 정책의 기울기가 심해지면서 장거리 주택이 밝은 순간을 맞이하고 있다.
오랫동안 우리나라 상품 주택 매매와 임대 불균형으로 인구가 순 유입량이 많은 베이징 상하이 등 일선 도시 임대 시장에는 심각한 공급과 수요 배합이 있었다. 전체 수량이 부족하고 주거공간이 적당하다는 것은 모순된 것으로 공급측에서 더 많은 R4, 집중지, 주택상품을 공급하는 것이 문제 해결의 최우선 순위가 되고 있다.
19 대 이래, 임대 판매 결합+지방정책은 개발상들이 자존지를 다투도록 추진해 왔으며, 주택지 분양을위한 많은 조건으로는 15% 자존면적이 임대 (R4 토지) 에 사용된다. 오늘날 상해의 각 대형 주택 업체들은 이미 누적 주택 면적이 200 만 평방미터 정도에 이르렀다. (윌리엄 셰익스피어, 자영업, 자영업, 자영업, 자영업, 자영업, 자영업) 점점 더 많은 대형 임대 커뮤니티가 신규 시민의 주택 문제 해결을 사명으로 임대를 위해 주택 임대 시장의 새로운 성장을 이끌고 있다.
토지 임대 외에도 최근 몇 년 동안 집단 토지 공급도 증가하고 있다. 베이징은 전국 최초의 13 집단 토지임대 시범 도시 중 하나로 임대주택 건설을 지속적으로 확대하고 있으며, 진전과 효과가 가장 두드러진다. 이미 4 1 개 프로젝트를 시작하여 약 5 만 5 천 채를 공급할 수 있다.
임대 토지+집단토지, 점점 더 많은 밀가루가 주택 임대 케이크를 만드는 데 쓰이고 있으며, 우리는 이 업계의 내일이 점점 더 커질 것이라고 믿을 만한 이유가 있다.
그뿐 아니라 주택임대도 올해 양회 기간 동안 하이라이트 순간을 맞았다. 정부 업무 보고서에 따르면 토지 공급 증가, 특별자금 마련, 집중 건설 등을 통해 보장성 임대실과 * * * 재산권 주택 공급을 실질적으로 늘리고 장기 임대주택 시장을 규범화하고 임대세 부담을 줄이며 신규 시민, 청년 등을 도와 주택난을 완화하기 위해 최선을 다하고 있다.
주택 임대 시장을 육성하기 위해 # 임대세 부담 경감 # 이 화제다. 지난해 중앙경제업무회의를 토대로 두 회가 대도시 주택 문제에 대한 관심을 언급한 것은 이번이 처음이라고 한다. 이것은 올해 각 대도시의 부동산 정책과 시장 변화에 큰 영향을 미쳤다.
전문가들은 정책이 토지 공급 증가, 특별자금 배치, 집중 건설 등을 통해 보장성 임대실과 재산권실 공급을 늘리는 것을 분명히 했다고 밝혔다. 이에 따라 후속보장임대실과 * * * 재산권실이 대도시의 중점 제품이 될 것으로 보인다. 이런 제품은 주택 문제 해결에 중요한 역할을 할 것으로 보인다.
또한 민진 중앙과 민건 중앙에서 제출한 제안도 주택 임대 시장에 초점을 맞추고 있다. 두 가지 제안은 또한 임대 주택 공급을 늘리고, 적절한 세금 혜택을 주고, 업계 접근 문턱을 세우고, 임대 대출을 엄격히 감독할 것을 제안한다.
주택 임대는 많은 신시민의 생계와 관련이 있으며, 그 발전은 줄곧 정책의 봄바람에 젖어 있다. 양회의 슈퍼 노출은 의심할 여지 없이 주택 임대 정책 방향을 더 높은 위치로 끌어올렸다. 앞으로 더 많은 이윤 정책이 속속 시행될 것이다.
상술한 시장 추세와 정책 신호에 근거하여 맥점 공간 임대는 미래 주택 임대 발전에 대해 다음과 같은 예측을 하였다.
1, 복귀 운영, 단조 핵심 역량
규모론에서 품질 1 위, 야만적인 성장에서 정경작에 이르기까지 일련의 시장 폭락, 상업의 본질 복귀, 운영능력 복귀는 이미 일종의 업계 상식이 되었다. 모든 비용을 칼날에 쓰고, 모든 프로젝트가 이윤을 내고, 업계를 두려워하고, 사용자를 두려워하고, 세입자가 진정으로 안심할 수 있도록 하라. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자신감명언) 이것이 기업 생존의 전제조건이다.
욱휘지주이사회 임충은 최근 양회 기간 인터뷰에서 중앙 집중식 장세아파트의 발전 전망을 계속 잘 살피며 주택임대를 잘하려면 두 가지 능력을 수련해야 한다고 밝혔다. 서비스를 잘 하는 고객은 운영능력이고, 자산보증가치는 자산관리능력이다.
2. 경중 자산 분리
앞으로 업종 분업이 점진적으로 세분화됨에 따라 브랜드 발전 모델이 더욱 명확해지고 중자산과 경자산의 양단으로의 분화가 가속화될 것이다. 자신의 속성에 따라 적절한 발전 모델을 선택하는 것이 기업 발전의 가장 중요한 문제이다.
기존 시장 규칙에 따르면 주택업체들은 임대업무를 위해 자영업물을 개발하는 데 적합하고, 다른 양질의 프로젝트를 전세하는 중자산모델에도 적합하고, 창업과는 수출운영관리의 경자산 노선에 초점을 맞추고 있다. 어떻게 하면 장점을 취하고 단점을 보완하고, 각 대파 간의 경쟁과 협력을 심화시킬 수 있을지에 대해서도 깊이 생각해 볼 만하다.
국유 기업의 참여도가 높아졌다.
공기업이 세련홍프를 인수하든, 국자가 각 지역 시장에 끊임없이 진입하든, 부동산과 자금자원을 손에 쥐고 있는 공기업이 주택임대업에 진입하는 것이 대세의 추세라는 신호를 방출한다. 한편으로는 주택을 해고하지 않고, 동권을 임대하고, 주택 임대 시장을 대대적으로 육성하는 정책 지향이다. 한편으로는 민생 복지와 관련되어 있고, 둘째, 자산 중시, 이윤을 내기 어려운 업종 속성이 공기업의 사명과 특징과 밀접하게 일치한다.
업계에 있어서 공기업의 진입도 업계에 더욱 견실하고 안정적인 시장력을 가져왔다.
자산 유동화에는 여전히 기회가 있습니다.
더욱 장기적이고 안정적인 자금 지원을 모색하는 것은 줄곧 주택 임대 업계의 영원한 화제였다. 양회 기간 동안, 전국인민대표인 진화원 대표는 금융 지원을 강화하고 규모화 주택 임대 경영의 장기 자금 경로를 넓히라고 건의했다. 부동산 신탁투자기금 (REITs) 지분 펀드를 더욱 지지하고 임대료 순이익에 기반한 ABS 제품 발행을 장려합니다.
올해 2 월, 법화 50 억 주택 임대 전문 회사채 갱신 피드백. 주택 임대 시장에는 여전히 채권 융자 기회가 있어 더 많은 금융 혁신 모델을 탐구해야 한다는 것을 알 수 있다.
주택 임대 시장의 추세와 풍향은 무엇입니까? 시장 변동 하에서 어떻게 역세를 하는가? 맥점연구원과 마이다이안 닷컴이 공동 주최하는 왕우중국임대지산 MBI 시상식 최고봉 포럼은 2005 년 4 월 6 일 상하이에서 열린다. 수십 명의 업계 지도자들이 너를 데리고 안개를 헤치고 미래를 내다보았다.
가시나무는 무겁지만 임대생활을 잘 하는 업종이 변하지 않는 한 우세 트랙은 여전히 존재한다. 우리는 주택 임대 2.0 시대가 갈수록 좋아질 것이고, 임대 기업은 더욱 규범적인 방향으로 발전할 것이라고 믿는다. 이중순환 발전의 새로운 구도를 등에 업고 국내 주택 임대 시장은 여전히 별바다이며, 여전히 파도를 밟을 수 있다.