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장기적으로 공급측에서 부동산업계에 대한 규제가 시행된 지 여러 해가 지났고, 융자빙점의 목소리가 끊이지 않고, 개발업자들은 매년 가난을 외치고 있지만, 실제로 부동산업, 특히 헤드회사의 융자 총량은 여전히 증가하고 있지만, 마태효과는 갈수록 심해지고 중소 개발업자들은 돈을 받기가 더 어려워지고, 업계 내 자금은 머리로 흘러간다.
202 1 년, 주택기업 부채 12448 억원, 처음으로 조조를 돌파해 채무 최고조에 달했다. 정책면에서 볼 때, 주택 기업 채무 융자가 제한되어 있고, 전체 채무 융자가 약하고, 지분 융자가 폭발한다.
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전통적인 채무 융자 채널은 이미 약화되었다.
2020 년 주택 채무 구조의 경우 동책연구원 자료에 따르면 2020 년 40 개 전형적인 주택 융자 총액은 9555 억 79 억원으로 20 19 년보다 18.95% 증가했다. 40 개 주택 융자 총액 20 19 년 8033 억 22 억원, 20 18 년 6949 억 72 억원, 2020 년 융자 규모 성장률이 다시 최고치를 기록했다.
발행 구조상: 2020 년, 40 개 전형적인 주택 발행 회사 부채 2603 억 8 천만 원으로 전년 대비12.89% 하락했다. 국내 은행 대출 1907.03 억원으로 전년 대비 62.31%증가했다. 기타 채무 융자 18 1038 억원, 전년 대비1.03% 상승 신탁대출은 966 억 4500 만 원으로 전년 대비 1.92% 증가했다.
이 세 가지 융자 방식은 수년 동안 개발자 자금의 주요 공급 경로였다. 40 개 전형적인 주택기업 국내 은행 대출 증가폭이 60% 를 넘었지만 구체적인 수치는 밝히지 않았지만 조란은 발표회에서 부동산 신규 대출이 각 대출의 비중을 20 16 년 44.8% 에서 2020 년 28% 로 낮췄다고 밝혔다.
부동산 대출의 총량은 감소하고 있지만, 머리 주택 은행 대출이 크게 늘어난 것은 은행 대출이 머리 회사에 집중되어 있다는 것을 의미한다.
한편 은보감회도 은행 부동산 관련 대출에 대해 40% 의 상한선을 설정해 융자 공급을 강화했다.
과거 개발자들에게 사랑받던 신탁은 올해 엄격한 규제를 받아 1.92% 소폭 상승했다. 한때 50 대 개발업자들은 15% 의 연간 금리로 융자를 하겠다는 의사를 밝혔지만 규제가 엄격해지면서 이 돈은 신탁채널에서 찾기가 쉽지 않았다.
회사채도 소폭 하락했고, 이는 증권감독회의 비준과 관련이 있으며, 부동산 업계 융자에 대한 긴축 태도를 대표한다.
전반적으로, 채무 융자는 긴축되고 있고, 그에 상응하는 지분 융자는 강화되고 있다.
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지분 융자 급등? 전년 동기 대비 162.79% 올랐다.
사실 2020 년의 급등은 지분 융자라는 것은 이해할 만하다. 결국 기업 융자는 주로 지분 융자와 채권 융자로 나뉜다.
채권 융자에 비해 지분 융자의 장점은 획득한 자금이 원금 상환이 필요 없다는 점이다. 하지만 새 주주는 노주주처럼 기업의 이익과 성장을 나누는 것으로 공간적으로 시간을 바꾸는 것이다.
동책연구원 자료에 따르면 2020 년 40 개 전형적인 주택기업 지분 융자 170923 억원으로 전년 동기 대비 162.79% 상승했다.
지분 융자에는 일반적으로 지분 담보, 지분 양도, 증자 증자 증자, 사모 지분 융자 등 네 가지 모델이 있다. 오랫동안 개발자들이 가장 좋아했던 것은 주식 담보였다. A 주 주택업체들은 대부분 주식 담보를 가지고 있는데, 이것은 비교적 싸고 빠른 융자 방식이다. 지분 양도도 일부 주택 기업의 융자 주력이다. 예를 들면 화하행복 (600340, 주식바), 양광성 (00067 1, 주식바) 이다. 부동산 업계의 제한으로 증자 증주 확대는 드물다.
사모융자는 종적을 찾기 어려워 고증할 수 없었지만, 많은 개발업자들이 사용하고 있다는 소문이 돌았지만, 초청이 필요했고, 극도로 폐쇄적이었다.
채무 융자가 제한되자 지분 융자가 급등하면서 2020 년 하반기부터 분할 상장이 불티나게 치솟았다. 부동산 회사가 부동산을 나누어 상장하면, 자금을 늘려 기존 자금을 보충할 수도 있다. 일부 분석가들은 현재 상황이 변하지 않으면 개발자들이 계속해서 다른 부문을 분리해 출시할 것이라고 말한다. 전형적인 대표는 항다가 자동차, 부동산, 축구를 분할 상장하여 재정적 부담을 덜어주는 것이다. 미래의 다양화 주택 기업의 분분할 상장은 대세의 추세이다.
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부채 상환의 최고봉은 이미' 조원' 관문에 이르렀다.
RealData 에 따르면 202 1 년 부동산 기업의 채무 규모는 12448 억원에 이를 것으로 전망된다. 이는 역사적인 돌파구다. 크리의 불완전한 통계에 따르면 95 개 주택 기업 202 1 연간 만기채권 72235438+0 억원이 전년 대비 22.45% 증가한 반면 국내 만기채권은 전년 대비 5.77% 에서 4188 억 89 억원으로 증가했다
종합적으로 볼 때, 100 대 주택업체들이 대부분의 융자액을 차지하고 있으며, 지난 몇 년간 잦은 해외 부채가 환매의 절정을 맞았다.
20 15 이후 주택업체들은 높은 회전율정상화를 열어 회사채를 집중적으로 발행하기 시작했다. 회사채 발행 기간은 일반적으로 3-5 년이며, 지급 기간은 2020 년부터 202 1 년입니다.
한편, 20 16 연말 경내 채권 발행이 제한되자 부동산업체들은 대규모 해외 발채를 시작했고, 발채 기간은 2 ~ 5 년이 주력이었기 때문에 2020 년부터 해외 지급 최고봉이었다.
코루이의 보고서에 따르면 최근 몇 년 동안 상장주택업체들이 늘고 신구 압력이 커지면서 20 18-2020 년 95 개 주택기업이 빚을 내고 새로운 차원으로 올라섰고, 부채 규모는 7000 억원 이상으로 20 15 년보다 더 가까워졌다.
전반적으로 주택기업의 채무 상환과 경영 압력이 커서 앞으로 더 많은 채권 위약이 탄생할 수 있다.
어떻게 빚을 갚는 최고봉에 직면할 수 있습니까? 일부 회사들은 대규모 융자를 계속하기로 선택했고, 자금은 점점 두방기업에 집중되고 있다. 중국 항대, 중남건설 (00096 1, 주식), 금과주식 (000656, 주식), 화하행복, 반케 융자 규모는 500 억원이 넘는다. 5 개 회사 중 반케, 금과를 제외한 세 개의 붉은 선이 모두 성공했다. 특히 화하 행복의 재정적 문제는 채권 시장의 격동을 불러일으켰고, 반케, 금과도 두 줄을 밟고 있어 낙관적이지 않다.
현재 새롭고 오래된 것이 주요 선율이며, 머리 회사, 특히 고부채회사의 채무 융자에 대한 수요가 더욱 강렬하다.
출처: 일반 정책 연구소
동책연구원 자료에 따르면 부동산업으로 유입되는 자금은 머리에 집중되고 5 대 주택업체 융자는 3700 억원이 넘는 것으로 나타났다. 기업 융자 금리로 볼 때, 융자 능력이 강하고 금리가 낮은 주택 기업의 성질은 기본적으로 공기업이나 중앙기업이다.
신이 문을 닫으면 창문도 열립니다. 이제 주식 융자의 창구 기간이 다 되었지만, 이것은 부동산 대장부의 지분을 희석시킬 것이다. 장단점을 어떻게 따져보는 것은 개발자 역사상 가장 어려운 선택이다.