충칭은 왜 부동산에서 가장 투자 가치가 있는 도시입니까?

1. 도시화로 대도시의 집값 상승 촉진

중국 도시화율은 2000 년 36.2% 에서 20 15 년 56. 1% 로 20% 포인트 상승했다. 빠른 도시화 과정은 16 년 부동산 황금발전기와 기본적으로 일치하여 둘 사이에 뚜렷한 양의 관계가 있음을 보여준다. 우리는 이 16 년을 중국의 도시화 과정의 전반전이라고 부를 수 있다.

20 10 인구가 전환점 출현하기 전에 중국의 도시화는 곳곳에 꽃이 피는 성장 단계에 있으며, 거의 모든 도시 인구가 증가하고 있다. 이때 집을 사거나 집을 팔든 도시화와 인구배당금을 즐길 수 있다. 하지만 20 10 인구가 전환점 도래하자 부동산 시장이 분화되기 시작했고, 3 ~ 4 선 도시 부동산 시장은 부진했다. 20 15 이후 1 ~ 2 선 도시 집값이 폭등하면서 대도시' 대도시병' 이 심해지면서 중국 부동산 시장의' 대도시 시대' 가 이미 시작되었다. 미래 부동산 투자의 논리는 도시권 배치, 양질의 위성도시 투자다.

최근 부동산 시장 규제 정책이 밀집되어 있지만 우리나라의 도시화 과정이 아직 완료되지 않았기 때문에 56. 1% 의 도시화 율 (도시화 율 ≠ 도시화 율, 엄밀히 말하면 도시화율은 40% 에 불과할 수 있음) 은 선진국의 80% 의 도시화율에 비해 분명히 임중 거리가 멀다. 중국의 도시화 후반전이 막 시작되자 부동산 시장은 여전히 거대하다. 도시권 개발과 건설은 하반기 중국 도시화의 주요 내용이 될 것이며, 부동산 시장의 초기 분화도 이러한 추세를 검증했다.

중국의 4 대 대도시권은 각각 창강 삼각주 수도권, 주강 삼각주 수도권, 경진 허베이수도권, 성중수도권이다. 도시화의 전반부에는 상위 3 대 대도시의 부동산 시장이 보편적으로 활발하여 거의 모든 고가 도시들이 이 이 3 대 대도시 권에서 왔다. 도시화의 후반전이 시작되면서 지난 10 여 년간 집값 상승이 그리 빠르지 않은 성중도시권은 뚜렷한 가치 웅덩이에 처해 있어 집값이 다시 오르는 것은 필연적이다. -응?

충칭 () 은 표준 강 2 선 도시로 지난 1 년 동안 집값 상승폭이 다른 1, 2 선 도시보다 훨씬 높았지만 지금은 상황이 달라질 수 있다. 어떤 사람들은 환경이 춥다고 말할 것입니다. 충칭은 어떻게 할 수 있습니까? 사실, 이 분석은 여전히 중국의 1 차 및 2 차 도시의 주택 속성과 중국의 주택 가격의 논리를 파악하지 못했습니다.

2. 이번 집값 상승 뒤의 논리

중국의 집값 상승 원인에 대한 분석에는 우리가 일반적으로 이해하는 토지재정, 화폐초과 등 몇 가지 독특한 배경 요인이 있다.

첫째, 채무 지렛대가 집값 상승을 통해 지방정부에서 주민에게 성공적으로 옮겨진 것은 지난 6 개월 동안 가계신용대출이 은행업 신용규모의 절반 이상을 차지했다는 것을 알 수 있다. 집값 상승이 오히려 땅값에 긍정적인 인센티브를 형성한 것은' 예년 집값이 충분히 미쳤고 올해는 예년보다 강하다' 는 이유다. 한편 20 16 년은 중국 부동산 개발 중 지왕이 가장 많이 나타난 해다.

두 번째 독특한 요인은 중국의 1, 2 선 도시의 부동산이 이미 가치 보존 기능이 있는 금융 상품, 특히 우수한 지역의 주택이 되었다는 것이다.

세 번째 요소는 중국의 도시화가 새로운 단계로 발전하는 필연적인 산물이며, 다음 두 가지 방면에서 나타난다. 첫째, 급속한 경제 발전으로 수많은 새로운 중산층이 생겨났고, 자녀의 교육, 생활환경, 취업, 투자 등에 대한 새로운 수요가 생겨났다. 둘째, 양질의 사회자원의 집중도가 갈수록 높아지고 있으며, 추세는 반드시 핫스팟 도시와 핫스팟 도시로 집중되어야 한다. 이것은 주택 투자와 주택 구입의 최우선 고려이며, 앞으로도 마찬가지이다.

충칭은 부동산 투자의 낮은 가치일까요?

먼저 두 번째 문제를 분석하다. 중앙부동산신정 뒤의 논리는' 자산거품 억제' 로' 금융위험 방지' 다. 그것을 축 어적으로 연구해 주세요. 중요한 점은 충칭 부동산에 거품이 없고 (상승폭이 작은) 관련' 금융위험' 이 없다는 점이다. 충칭은 20 16 하반기에 구매 제한 정책을 내놓은 20 개 도시 중 하나가 아니며, 금융위험이 드러나고 있는 것도 아니며, 집값이 주로 억제된 도시도 아니다. 분명히, 새로운 부동산 정책은 충칭에 영향을 미치지 않을 것이다. 중앙은 부동산 시장을 억압하는 것에 대해 이야기한 적이 없다. 현재 엄한 정책은 주로 상승폭이 너무 큰 도시에 축적된 금융위험을 겨냥한 것이다. 경제의 중요한 원동력인 부동산 업계에 당분간 역사 무대에서 물러나지 않을 것이다.

금융속성을 가진 집의 기능은 앞으로 더욱 강화될 것으로 보인다. 차이점은 북쪽에서 가장 살 만한 집을 사기가 어렵다는 점이다. 단기 투자에는 정책 위험, 특히 지렛대 투자가 있다. 중앙경제업무가 명확하다. 부동산 규제 원칙은' 일성 일책' 이다. 이런 의미에서 충칭, 청도, 청두는 지난 한 해 집값 상승폭이 느린 3 개 2 선 도시로, 내년에는 부동산 투자 분야의 자금 추격 핫스팟이 될 수 있는데, 그중에서도 충칭이 가장 우세하다.

4. 왜 충칭은 부동산 투자에 가장 잠재력이 있는 도시라고 합니까?

위에서 언급한 도시화 발전 단계에서 결정된 요소 외에 충칭 자체의 우세로 인해 도시화 후반전에 부동산 시장이 급속히 성장할 가능성이 커졌다. 충칭의 독특한 장점을 살펴 보겠습니다.

A.' 충칭 뱃가죽 장금'-충칭 흡금 능력은 일선 도시로, 성장률이 놀랍다.

새로운 세기에 접어들면서 중국의 도시 경쟁에 어떤 변화가 일어났습니까? 어느 도시의 경쟁력이 계속 상승하고, 어느 도시가 하락하고 있는가? 충칭의 경쟁 우위는 왜 두드러집니까? 각 도시의 자금량 변화를 비교해 보겠습니다.

20 16 상반기 경제자료에 따르면 베이징, 상하이, 홍콩, 선전, 광저우, 충칭, 청두, 항저우가' 3 조 클럽' 에 입성해 중국에서 가장 강력한 8 대 도시가 됐다.

여기서 말하는 3 조 원은' 금융기관 본외화 예금 잔액' 을 가리키거나 한 도시의' 자금 총액' 을 가리킬 수 있다. 우리의 분석 체계에서 이 지표의 중요성은 GDP 를 포함한 어떤 지표보다 훨씬 더 중요하다. 자금의 총량은 한 도시의 사회경제 발전의 결과일 뿐만 아니라 미래 발전의 기초이기도 하기 때문이다. 따라서, 그것은 실력뿐만 아니라 잠재력도 대표한다. GDP 등의 지표는 정적평가 요인의 방해로 한 도시의 경쟁력을 객관적으로 반영하기가 어렵다. -응?

지난 16 년 동안 중국 주요 도시의 자본 변화를 관찰함으로써 2 1 세기 들어 충칭과 청두가 함께 부상하면서 자본량이 16 배 증가한 것을 알 수 있다. 전국의 모든 도시에서 선전의 증자액만 청두보다 높기 때문에 충칭은' 충칭 뱃속 장금' 의 보배라고 해도 과언이 아니다. 자금의 양은 한 도시의 금 함량도 결정하는데, 왕왕 한 도시의 집값에 나타난다. 현재 선전 집값은 세계 2 위, 청두 충칭 집값은 여전히 중국 제 3 계단 팀에 있다. 가치 웅덩이의 속성이 뚜렷하다! -응?

거시재정정책과 통화정책이 상대적으로 변하지 않는 상황에서 한 도시 집값의 가장 중요한 결정 요인은 인구와 자금의 변화다. 앞의 데이터 비교를 통해 충칭의 자본 우세는 전국 모든 도시에서 매우 두드러지고, 자본총량은 북상광심 이후 2 위, 2 계단 중 광저우보다 뒤처져 있는 것으로 나타났다.

B. 인구 증가는 전국 상위 3 위 안에 있으며, 인구에 대한 흡인력은 앞으로 충칭 집값 상승의 기일을 결정한다.

정책 자극은 단기 시장 구도를 바꿀 수 있지만, 부동산 시장의 장기 추세는 여전히 공급과 수요의 기본면에 달려 있으며, 결국 경제 발전과 도시의 흡인력을 반영하고 있다. 상주인구의 변화는 도시의 흡인력과 집값의 미래 추세를 분석하는 매우 중요한 지표이다.

자료에 따르면 10 년 동안 각 도시의 상주인구 순 증가수가 난징, 항주, 동관 (차트 4 열) 보다 높은 것으로 나타났다. 지난 10 년 동안 각 도시의 거주 인구 증가 비율 (차트 5 열) 을 보면 충칭 2 1.06% 의 비율이 일선 도시 수준에 육박하여 동관 청두 우한 항주 남경보다 높다.

많은 사람들이 충칭 인구가 계속 감소하고 있다는 인상을 받게 될 것이다. 이것은 시계와는 완전히 다르다. 이런 오해를 초래한 이유는 충칭이 전형적인 도시와 농촌의 이원 구도 지역이기 때문이다. 도시라기 보다는 성이라 할 수 있고, 주성은 성도 도시와 맞먹는다. 농촌 인구는 순 유출되고, 주성구 인구의 순 유입량은 비교적 크며, 순 유입 규모는 매우 상당하다. -응?

지난 4 년 동안 충칭 (주성구) 상주인구 증가가 상해와 표중쑤저우, 항주, 난징, 동관, 청두 등 최고급 일선 도시보다 높았다면 중경은 중서부 지역 전체 인구에 대한 흡인력이 강하다는 것을 알 수 있다. 이 성장률에 따라 향후 충칭 인구의 순유입이 눈에 띄는 가속 추세를 보일 것으로 판단될 수 있으며, 방대한 순유입 인구는 충칭 부동산 시장에 대해 매우 놀라운 강성 수요를 창출할 것으로 보인다.

C. 상대적으로 가장 작은 도시 면적과 점차 줄어드는 토지 공급은 미래 부동산 시장의 공급 긴장도를 증가시킬 수밖에 없다.

충칭의 시내 면적은 거의 각 대도시에서 가장 작다. 남경에 비해 충칭시구 면적은 남경보다 125 제곱 킬로미터가 적지만 충칭인구는 남경보다 1 1000 이 많다. 면적이 적고 인구가 많지만 충칭 평균 집값은 남경의 30% 에 불과하다 (충칭 평균 집값 7 195 원/평방 미터). 충칭의 집값은 세트 내 면적에 따라 약 6000 원/평방미터 정도이고 남경은 19389 원/평방미터입니다! -응?

오랫동안 사람들은 충칭 집값이 오르지 않는 중요한 원인은 거대한 토지 공급이라고 여겼다. 사실 한 가지 요인은 간과되었다. 1997 년 직할시 설립부터 원래 정치적 지위가 청두보다 낮았던 충칭이 갑자기 청두보다 지위가 높다는 것이다. 일반 지급시의 원래 도시 규모는 직할시의 매스 요구 사항을 충족시킬 수 없는 것이 분명하며, 주성구 토지 공급을 지속적으로 늘리는 것은 도시 관리자들의 필연적인 선택이다. 그러나 충칭주성구가 기본적으로' 대도시' 규모에 이르면 이런 미친 밀지 과정은 반드시 끝날 것이다. 실제로 올해 충칭 토지 공급은 크게 둔화됐다.

20 15 년 말 이후 공급지 면적과 거래면적이 매우 낮은 수준이다. 20 16 년 이후 충칭 토지 공급 면적이 급격히 하락하여 매월 토지 거래 면적이 기본적으로 1 만 평방미터 이하의 역사적 저조를 유지하고 있다. 7 월 주택지 거래 면적이 0 이다. 충칭시 국토국 자료에 따르면 20 16 년 전 8 개월 동안 충칭 주택지 공급계획 건축면적은 전년 대비 43% 감소했고, 해당 거래면적은 전년 대비 62% 감소했다. 토지 공급의 절벽식 하락은 앞으로 충칭 집값에 큰 영향을 미칠 것이며, 집값은 이전의 침체 국면에서 벗어날 것으로 예상된다.

D. 합리적인 임대 판매비로 충칭 집값은 거품이 거의 없고, 임대료 수익률이 높고, 안전자산 특징이 두드러진다.

국제 관례에 따르면, 임대 판매비는 평방미터당 월 임대료와 집값의 비율로, 한 지역의 부동산 운행을 측정하는 중요한 지표이다. 국제 표준은 보통 1: 100 부터 1: 200 까지입니다. 국정 등의 차이로 인해 중국의 임대 판매 비율은 300 이내로 비교적 건강하다. 만약 25 년이면 원금을 갚을 수 있다면 집값 변화에 관계없이 연간 임대료 수익률은 약 4% 로 1 년 정기예금과 일반 재테크 상품보다 높다. 글로벌 자산 부족 시대에 이런 임대료 수익률은 충칭의 부동산을 이상적인 투자 대상으로 만들었다.

충칭시의 각 행정구가 발표한 집값과 임대료에 근거하여 각 구역의 임대 판매비를 계산하였다. 위중구 평균 집값이 가장 높고, 8 142 위안/평방미터, 강북구, 8000 여 위안/평방미터, 바남구 집값이 가장 낮으며, 5704 원/평방미터입니다. 강북구 평균 임대료가 가장 높아서 27.35 원에 이른다. 임차비를 보면 주성의 각 지구는 1: 292 에서 1: 387 사이에 있고, 임대료가 가장 높은 강북구 주택 임차비는 1: 292 로 충칭 핵심 지역의 집값이 매우 건강하다는 것을 반영한다 미래에는 핵심 지역의 자본 집결 효과가 높아짐에 따라 주택 임대료가 크게 오르는 것은 필연적인 추세다.

충칭의 집세는 높지는 않지만, 집의 임대비는 모든 샘플 도시 중에서 가장 합리적이다. 이 임대비와 충칭 자체의 장점은 이 도시의 부동산이 거품이 없을 뿐만 아니라 가치가 낮다는 직접적인 증거라는 것을 보여준다.

E. 주요 국가 전략 핫스팟의 만남, 위치 우위는 매우 두드러집니까?

중국지도를 열면 충칭은 수탉의 복부에 위치해 있다. 충칭은 중국의 최연소 직할시로서 서부 대개발을 추진하는 중책을 짊어지고 있으며 서부 지역 전체의 경제 중심지이기도 하다.

충칭지는' 일대일로（중국이 추진 중인 신 실크로드 전략）' 과 장강 경제대 등 중대한 발전 전략의 노드에 위치하여, 동쪽과 서쪽을 계승하여 남북을 통한다. 몇 가지 주요 전략을 연결하고 연결하는 중요한 허브입니다. 전략적 포지셔닝으로 볼 때 충칭은 중서부 지역의 유일한 직할시, 중서부 지역의 유일한 국가 중심 도시 (전국 5 개), 장강 상류의 중심 허브, 서부 개발 개방의 중요한 전략적 버팀목이다. 지정학적 이점으로 볼 때, 충칭은 실크로드 경제대와 장강 경제대의 교차점에 있으며, 해상 실크로드의 전략적 복지이기도 하다. 현재 충칭-유신오 국제철도 국제무역통로를 개통했으며, 국가 일류의 임시 개방 철도 항구이기도 하다.

더욱 기쁜 것은 충칭이 쑤저우 중신공단, 천진 빈해 신구 중 신생태성에 이어 세 번째 중국이 되었다는 점이다. 양국 정부는 2015165438+10 월 7 일' 중신 (충칭) 전략 상호 연결 시범 프로젝트' 프레임워크 협의를 발표하여 양측이 충칭을 운영센터로 삼을 것임을 확인했다. 항공과 싱가포르 아시아 뉴스망은 보도에서 말했다.

과거의 경험에 따르면, 이런 국가 중대 전략은 반드시 지역 부동산 가치의 상승을 촉진할 것이다. 앞서 쑤저우 공단, 천진중 신생태성, 상하이 자유무역구, 선전 앞바다 자유무역구 건립으로 현지 집값을 크게 끌어올렸다. 우선 충칭 양강을 가로지르는 조천문, 강북구, 남안 대리석 CBD 지역이 혜택을 볼 것이다. 이 지역의 부동산은 상당한 가치 성장 공간을 가질 것이다. 둘째, 프로젝트 핵심 지역인 양강신구 (강북구, 위북구, 베이베이 구 포함) 도 부동산과 산업투자의 핫스팟이 될 것으로 보인다.

F 는 고품질산업 업그레이드의 조건을 만족시키고, 제조업은 세계 일류이며, 제 3 산업은 금량이 높다.

충칭은 노공업도시로 산업구조가 우세하지 않고, 제 3 산업의 비중은 상대적으로 낮지만 (50%), 산업구조는 점차 최적화되고 있다. 265, 438+0 세기 초 이후 제 2 산업은 급속히 발전하여 국내외 자본 도입을 통해 두드러진 제조업 규모를 형성했다. 전자정보와 자동차 제조의 양대 지주산업은 전력을 다해 노트북을 대표하는 전략적 신흥산업이 급속히 부상하고 있다. 노트북 생산량은 전 세계 3 분의 1 을 차지하며 명실상부한 세계적 수준이다.

금융보험은 제 3 산업에서 두드러진다. 일찍이 2009 년 국무원은 국무원 3 호 문건을 발표하여 충칭을 장강 상류의 금융센터로 건설해야 한다고 강조했다. 20 13 년 충칭과 상하이는 국경을 넘나드는 전자상거래 소매수출과 국경을 넘어' 이중 파일럿' 을 지불하는 두 도시 중 하나가 되었다. 현재 충칭은 이미 아시아, 비, 유럽, 미국, 호주 5 대 대륙을 가로지르는 국경을 초월한 인민폐 업무를 전개하였다. 20 14 년, 충칭 국경간 인민폐 결제총액이 16045 억원에 달하고 국경을 넘어 충칭 기업 803 곳을 결산했다.

충칭 금융업도 장강 상류와 중상류 대외 개방의 고지이다. 특히 외자금융기관이 잘 발전했다. 20 14 년, 각종 외자금융기관의 총수가 이미 122 개에 이르렀는데, 그중 외자은행과 대표처 17 개, 외자소액대출회사 39 개, 외자지분기업 49 개, 서부지역 1 위.

충칭 금융업의 하이라이트에 대해 말하자면, 해외 금융 결제는 외부에서 가장 익숙하다. 역외 금융은 충칭에 전방위적인 권익을 가져왔다. 충칭은 해외 결제를 대대적으로 발전시켰는데, 가장 중요한 효과는 충칭 수출입 이전에 아시아의 유럽 싱가포르 홍콩에서 결산한 가공무역액과 결산액을 모두 충칭에 남겨 두는 것이다. 20 14 년 해외 금융 규모는 이미 1 19 억 달러에 달했다.

싱가포르는 아시아에서 가장 큰 해외 금융 센터이며 충칭은 국제 해외 금융 결제 센터가 될 것입니다.

금융업의 높은 출발점은 충칭의 제 3 산업을' 금' 으로 가득 채우고, 발달한 금융업은 필연적으로 대량의 고임금 인구를 만들 것이다. 잘 알려진 바와 같이, 고임금 인구의 수는 한 도시의 집값에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 미국의 산티아고는 고임금 일자리가 많기 때문에 집값이 미국 일선 수준에 처해 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언)

"충칭 1 인당 임금" 도 눈에 띄는 이중성 특징, 즉 발달한 금융 보험 제조업으로 일부 종업원의 수입이 만만치 않다는 점을 지적해야 하기 때문에 연해 선진 지역과 크게 다르지 않다고 말해야 한다. 그러나 충칭지는 서부에 위치해 있어 농촌 저소득 인구가 비교적 많아 객관적으로 충칭의 평균 임금 수준을 낮췄다. 앞으로 산업 구조가 더욱 최적화됨에 따라 충칭의 전체 1 인당 임금 수준이 크게 높아질 것으로 믿는다.

한 가지 신선하다' 는 것도' 하늘을 다 먹는다' 고 할 수 있다. 모처럼 부동산에 투자하는 관점에서 볼 때 충칭은 단순히' 전능선수' 로 자금, 인구, 산업, 구위 우위, 토지 공급, 주택 임대비 등 6 대 잠재력이 국내에서 모두 준류다. 이런 종합실력, 집값에는 거품이 없고, 수도권 배치는 미래 부동산 투자의 필연적인 선택이 될 것이다. 충칭이 중국에서 가장 투자 잠재력이 있는 도시가 될 것이라는 것은 논쟁의 여지가 없다고 말해야 한다. -응?

충칭은 매우 아름다운 도시이고, 충칭의 아름다움은 이 도시의 영혼이다. 충칭에는 미인뿐만 아니라 산성도 있고, 물론 자릉강과 장강도 있다. 산과 물이 있는 곳은 줄곧 살기 좋은 곳이다. 어떤 사람들은 밤에 충칭이 홍콩과 매우 비슷하다고 말한다. 예전에는 말만 했을 뿐, 아무도 진짜로 대수롭지 않게 여기지 않았다. 하지만 미래에는 충칭의 금함량과 중요성이 정말 홍콩과 어깨를 나란히 할 수 있을 것 같다.

중국의 도시화 전반전에 연해 부동산 시장의' 미친 소나타' 를 연출했다. 다가올 도시화 후반에 충칭은 중국에서 가장 투자 잠재력이 있고 가치 우울증이 가장 과소평가되는 도시로 반드시 이 교향곡에 합류할 것이다. 우리 함께 기대합시다!