토지증의 역할은 토지의 합법적 사용권을 소유하고 법률의 보호를 받는 것이다. 토지증은 토지의 지리적 위치, 성격, 면적 및 사용자를 나타낼 것이다. 토지 이용자는 자신의 토지를 이용할 수 있고, 분양방식으로 국유지 사용권을 취득한 토지 이용자도 양도, 가격 출자, 임대, 담보토지 사용권을 양도할 수 있다.
다음은 토지증의 구체적인 작용으로, 언제 역할을 할 수 있습니까?
(a), 이른바 토지 용도란 토지의 자연속성, 법정용도 또는 약속방식에 따라 토지를 사용하는 것을 말한다. 물권 이론에 따르면 토지사용권은 국가나 집단 소유 토지의 소유, 사용, 수익권으로 국유토지사용권과 농민 집단토지사용권을 포함한 이용권에 속한다. 그러나 국가법에 따르면 농민 집단토지사용권은 비농업 생산에 판매, 양도, 임대해서는 안 된다. 따라서 아래에 언급된 토지 용도는 주로 국유지 사용권의 사용을 가리킨다.
(2) 토지 사용권 행사. 토지 이용자는 자신의 토지를 이용할 수 있고, 분양방식으로 국유지 사용권을 취득한 토지 이용자도 양도, 가격 출자, 임대, 담보토지 사용권을 양도할 수 있다.
(1). 약속이나 규정에 따라 토지를 사용한다. 건설기관이 국유지를 사용하는 경우 토지사용권 양도 등 유상 사용 계약이나 토지사용권 양도 승인 서류의 규정에 따라 토지를 사용해야 한다. 확실히 이 구획 건설 용도를 바꿔야 하는 것은 관련 인민정부 토지 행정 주관부의 비준을 거쳐 원래 비준지의 인민정부의 비준을 받아야 한다. 그 중에서도 도시 계획 구역 내 토지 용도의 변화는 승인을 받기 전에 관련 도시 계획 행정 주관부의 동의를 받아야 한다.
(2) 토지 사용권 이전. 토지 이용자가 다시 토지사용권을 양도하는 행위를 가리킨다. 매각, 교환, 증여를 포함한다. 토지사용권 양도는 주의해야 한다: (1) 양도측은 반드시 토지양도계약서에 규정된 기한과 조건에 따라 개발에 투자하여 토지를 이용해야 한다. 예를 들어, 부동산의 양도는 주택 건설 프로젝트에 속하며 총 개발 투자의 25% 이상을 완성해야 하며, 성편 개발에 속하는 토지는 공업용지나 기타 건설지 조건을 형성해야 한다. (b) 양도인과 양수인은 양도 계약서에 서명해야한다. (3) 토지사용권이 양도될 때 지상건물, 기타 부착물 소유권도 함께 양도된다. (4) 이전 등록을 처리하다. (5) 토지사용권 양도가격이 시장가격보다 현저히 낮으며, 시와 현인민정부는 우선 구매권을 가지고 있다. (6) 양수인이 토지사용권 양도계약서에 규정된 토지용도를 바꿔야 하는 경우 법에 따라 관련 수속을 밟아야 한다. (7) 양수인의 토지 사용 연한은 토지사용권 양도 계약서에 규정된 사용 연한에서 원지 사용자의 사용 연한을 뺀 후 남은 연한이다.
(3) 토지 사용권 가격 출자. 토지 이용자가 출자하거나 주식에 입주하여 합자, 협력, 연합 등을 하는 행위를 가리킨다. 법에 따라 토지사용권을 평가한 후 출자액에 따라 상응하는 권리를 행사하고 그에 상응하는 의무를 이행한다. 예를 들어 우리나라 회사법에 따르면 주주/발기인은 현금이나 실물, 공업재산권, 비특허 기술, 토지사용권으로 출자할 수 있다. 파트너 기업법에 따르면 파트너는 현금, 실물, 토지사용권, 지적재산권 또는 기타 재산권으로 출자할 수 있다. "도시 부동산 관리법" 에 따르면 본법과 관련 법률, 행정법규의 규정에 따라 법에 따라 취득한 토지사용권은 출자하여 출자하여 주식에 출자하여 합자, 합작개발경영부동산에 사용할 수 있다. 주의해야 할 것은 (1) 법에 따라 토지사용권을 평가하고 평가하는 것이다. "회사법" 규정에 따르면 출자한 토지사용권은 반드시 법률, 행정법규의 규정에 따라 가격을 평가해야 한다. 그러나' 합자기업법' 규정에 따르면 파트너가 토지사용권으로 출자한 것은 전체 파트너가 협의하여 결정하거나 전체 파트너가 법정평가기관에 의뢰해 평가할 수 있다. (2) 토지 변경 등록 수속을 밟다. 토지 이용자는 토지사용권만을 협력 조건으로 다른 사람과 합작하거나 합영하는 경우 토지사용권이 양도되지 않아 변경 등록 수속을 밟지 않아도 된다. 토지 이용자가 토지사용권을 가격으로 출자하여 회사, 기업법인 또는 다른 사람과 합작하여 회사, 기업법인을 설립하면 토지사용권이 양도되고 변경 등록 수속을 밟는다.
(4) 토지 사용권 담보 대출. 채무자나 제 3 자가 토지사용권과 지상 건물, 기타 부착물의 소유를 이전하지 않고 이 재산을 채권의 담보로 삼는다는 뜻이다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 때, 채권자는 법에 따라 할인하거나 경매, 재산 매각의 가격으로 우선권을 받을 권리가 있다. 토지사용권저당은 (1) 토지사용권저당 시 지상건물 및 기타 부착물이 담보로 잡혀야 한다. (2) 저당권자와 저당권자는 모기지 계약서에 서명해야합니다. (3) 모기지 등록 처리.
(e) 토지 사용권 임대. 토지 이용자가 임대인으로서 토지사용권을 지상 건물, 기타 부착물과 함께 임차인에게 임대하고 임차인이 임차인에게 임대료를 지불하는 행위를 말한다. 토지 사용권 임대는 주의해야 한다: (1) 임대인은 반드시 토지 사용권 양도 계약서에 규정된 기한과 조건에 따라 개발을 위해 토지를 이용해야 한다. (2) 임대인은 지상 건물 및 기타 부착물을 토지사용권과 함께 임대해야 한다. (3) 임대인과 임차인은 토지사용권임대계약을 체결해야 한다. (4) 임차인은 토지 사용권 양도 계약의 규정을 계속 이행해야 한다. (5) 임대인은 등록해야합니다.
관련 법률에 따르면 토지사용권을 양도하는 것은 다음과 같은 경우를 제외하고는 양도, 임대, 담보를 할 수 없습니다. (1) 토지사용권은 회사, 기업, 기타 경제조직 또는 개인이 소유합니다. (2) 국유지 사용증이 있다. (3) 지상 건물 및 기타 부착물에 대한 법적 재산권 증명서가 있습니다. (4) 법에 따라 토지사용권 양도계약을 체결하고, 현지시, 현인민정부에 토지사용권 양도금을 납부하거나, 양도, 임대, 담보소득으로 토지사용권 양도금을 지급한다. (5) 시, 현 인민정부 토지관리부와 부동산관리부의 비준.
(3) 토지 사용권 제한. 토지 이용자는 반드시 양도계약이나 비준문서에 규정된 조건, 방식 및 용도에 따라 토지를 사용해야 하며, 이러한 규정을 위반하면 그에 상응하는 법적 책임을 져야 한다는 뜻이다.
(1). 유휴 토지를 금지하다. 유휴 토지란 토지 이용자가 법에 따라 토지사용권을 취득하고, 원래 비준지의 인민정부의 동의 없이 규정 기한 내에 개발 건설을 시작하지 않은 건설지를 말한다. 법에 따라 유휴 토지를 처리하고 최대한 활용하기 위해 토지자원부는 4 월 28 일' 유휴 토지 처분 방법' 을 발표해 유휴 토지의 상황, 처분 방안, 유휴 토지 비용, 유휴 국유지 사용권 회수 절차, 유휴 토지 이용 등에 대해 상세히 규정하고 있다.
(2) 허가없이 토지 사용을 변경하는 것은 금지되어 있습니다. 전국토지분류 (시범)' 에 따르면 건설용지는 상업서비스지, 광산창고지, 공공시설지, 공공건설지, 주거지, 교통지, 수리시설지, 특수용지 등 8 대 범주로 나뉜다. 토지사용권자는 양도계약이나 비준문서에 규정된 용도에 따라 토지를 엄격히 사용해야 한다. 확실히 토지 용도를 바꿔야 하는 것은 주관 부서의 비준을 받아야 한다. 허가 없이 토지 용도를 변경하는 것은 시, 현 인민정부 토지관리부에서 시정하고, 줄거리에 따라 경고, 벌금, 무상으로 토지사용권을 회수하는 처벌을 받을 수 있다.
(3) 토지 사용권의 자체 양도, 임대 및 저당은 금지되어 있습니다. 양도방식으로 획득한 토지사용권의 양도, 양도, 담보는 반드시 법정조건을 충족해야 하며, 권력기관의 비준을 받아야 한다. 허가없이 토지 사용권을 양도, 양도, 담보하는 것은 시, 현 인민정부 토지관리부에서 불법 소득을 몰수하고 상황에 따라 벌금을 부과한다. 양도방식으로 취득한 토지사용권은 양도, 임대, 담보를 할 수 있지만, 반드시 일정한 조건에 부합해야 한다. 즉, 양도와 임대측은 토지사용권 양도계약서에 규정된 기한과 조건에 따라 투자, 개발, 토지를 이용해야 한다. 양도계약, 임대계약, 담보계약은 법률법규와 토지사용권 양도계약의 규정을 위반해서는 안 되며, 토지등록수속을 밟아서는 안 된다.
(4) 토지 사용권 해지. 토지사용권은 토지사용권 양도계약서에 규정된 사용연수가 만료, 조기 회수 또는 토지소멸로 인해 종료된다.
(1). 토지 사용권 만료. 사용 연한이 만료되면 토지 이용자는 갱신 신청을 할 수 있지만, 토지사용권 양도계약을 다시 체결하고 토지사용권 양도금을 납부하고 등록해야 한다. 그렇지 않으면 토지 이용자는 토지사용증을 반납하고 법에 따라 등록 취소를 처리해야 하며, 국가는 토지사용권과 지상 건물, 기타 부착물 소유권을 무상으로 취득해야 한다.
(b) 국유 토지 사용권을 회수하다. 공익을 위해 토지를 사용해야 한다. 도시 계획과 구시가지 개조를 위해서는 토지 용도를 조정해야 한다. 토지 양도 등 유상 사용 계약의 사용 기간이 만료되어 토지 사용자가 갱신 신청을 하지 않았거나 갱신 신청이 승인되지 않았습니다. 단위 철회 또는 이전으로 인해 원래 할당된 국유지의 사용을 중단하다. 도로 철도 공항 광산 등. 폐기 승인; 관련 인민정부 토지행정 주관부의 비준을 거쳐 원래 토지를 비준한 인민정부나 비준권을 가진 인민정부의 비준을 거쳐 국유토지사용권을 회수할 수 있다. 공익, 도시 계획, 구시가지 개조로 토지사용권을 회수해야 하는 경우 토지 이용자에게 적절한 보상을 해야 한다.
또 토지관리법과 부동산 관리법 규정을 위반하면 국가가 토지사용권을 강제로 회수할 수 있다. 예를 들어, 법에 따라 국유지 사용권을 회수하는 당사자는 토지를 넘겨주지 않고, 임시사용 기한이 만료되면 토지를 돌려주지 않거나, 또는 승인된 용도에 따라 국유지를 사용하지 않는 경우 현급 이상 인민정부 토지부에서 돌려주도록 명령한다. 승인 수속을 이미 처리한 비농건설은 경작지를 점유하고, 2 년 연속 사용하지 않고, 원비준기관의 비준을 거쳐 현급 이상 인민정부가 토지단위의 토지사용권을 무상으로 회수하였다. 양도방식으로 토지사용권을 취득하여 부동산 개발을 하는 사람은 2 년 만에 개발을 시작하지 않으면 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있다.
(3) 토지 손실. 부동산 관리법' 은 토지사용권이 토지소멸로 인해 종료되었다고 규정하고 있다. 토지 소멸이란 지진 화산 폭발 홍수 등 불가항력으로 인해 토지의 실제 사용 가치가 사라지고, 토지 이용자가 계약이나 승인 문서에 명시된 용도에 따라 토지를 사용할 수 없게 해 토지 사용권을 해지하는 것을 말한다. 토지를 할당하기 위해 국가는 다른 토지를 원래의 토지사용권자에게 나누어 사용할 수 있다. 토지를 양도하는 사람은 토지사용권인이 토지의 잔여 연한을 상실한 양도금 반환을 요구할 수 있다.