(a) 부동산 감정인의 실무 위험에 대한 connotation 분석
부동산 평가 절차에는 프로젝트 → 평가 준비 → 현장 조사 → 평가 보고서 작성 → 승인 → 주택 보고서 제출 → 서류 제출이 포함된다는 것을 알고 있습니다. 업무 절차상 부동산 평가사는 자신의 집업 활동을 통해 부동산 평가 보고서를 작성하고 의뢰인에게 전달하고 비용을 부과하여 평가 임무를 완수했다. 그러나 처음부터 감정인은 위험을 감수할 가능성이 있다. 부동산 평가는 전문적인 작업이며, 부동산 평가사가 발행한 평가 보고서는 법적 효력이 있으며, 많은 경제활동이 이를 근거로 하고 있다. 이에 따라 국가는 부동산 평가사가 발행한 부동산 평가 보고서의 진실성에 대해 책임을 져야 한다는 것을 분명히 하고 그에 따른 책임을 규정하는 관련 법규를 많이 제정했다. 필자는 부동산 평가사의 집행 위험에 대한 내포를 부동산 평가사가 평가 보고서를 발행한 후 평가 보고서의 진실성 편차로 해당 경제활동으로 인한 손실에 대한 책임을 이해할 수 있다고 본다.
(b) 부동산 감정인의 실무 위험 유형
기존 법률 및 규정에서 부동산 감정인 실무가 직면할 수 있는 위험은 다음과 같습니다.
1, 민사 보상 위험
부동산 평가사 자격제도 잠행규정 (건설법 [1995] 제 147 호) 제 26 조는 "부동산 평가착오로 당사자에게 경제적 손실을 초래한 경우 해당 기관이 배상 책임을 진다" 고 규정하고 있다. 단위는 부동산 감정인에게 회수할 수 있다. 클릭합니다 부동산 평가사 등록관리방법' (호건설부 100) 은 "부동산 가격 평가 과정에서 위법 위반이나 심각한 실수로 당사자에게 경제적 손실을 초래한 경우 부동산 가격 평가기관은 배상 책임을 져야 하며 계약한 부동산 평가사에게 보상할 권리가 있다" 고 재차 강조했다.
상술한 문건은 감정인이 손해를 입은 당사자에게 경제적 보상을 할 뿐 감정인 자격에는 영향을 주지 않는다고 규정하고 있다.
2. 행정 처벌 위험
"부동산 평가사 자격제도 잠행규정" 제 28 조 제 5 항은 "의뢰인과 결탁하거나 고의로 허위 평가보고를 해서 업무실수로 큰 손실을 초래한 것" 이라며 "등록기관이 당사자에게 경고하고 위법소득을 몰수하고 업무를 중지하고 부동산 평가사 자격증과 등록증을 해지하면 벌금을 병행할 수 있다" 고 규정하고 있다. 부동산 평가사 등록관리법' 제 30 조 제 1 항은' 당사자에게 직접적인 경제적 손실을 초래한 것',' 위법소득의 3 배 이하의 벌금' 을 규정하고 있지만 최대 3 만원을 넘지 않는다. 위법소득이 없으면 1000 원의 벌금을 부과할 수 있습니다. "
이것은 매우 심각한 처벌이며 주관 부서에서 직접 규정한 것이다. 심각자는 부동산 감정인 자격증과 등록증을 취소함으로써 감정인 직업의 진로에 영향을 줄 수 있다.
형사 처벌의 위험
우리나라 형법에는 부동산 평가사 집업에 관한 두 가지 죄명, 즉' 중개조직원이 허위 증빙서류 제공죄' 와' 중개조직원이 심각한 허위 증빙서류 제공죄' 가 있다.
형법 제 229 조 제 1 2 항은 "자산 평가, 자본 검증, 검증, 회계, 감사, 전항에 규정된 인원이 타인의 재물을 요구하거나 불법으로 수수하고, 전액죄를 범한 사람은 5 년 이상 10 년 이하의 징역과 벌금형을 선고받는다. "이것은 중개조직원들에게 허위 서류를 제공한 죄에 대한 서술이다."
형법' 제 229 조 제 3 항은' 제 1 항에 규정된 인원이 심각하게 무책임하고, 그 증명서가 중대한 실실, 심각한 결과를 초래한 경우, 징역 3 년 이하의 징역이나 구속, 병행 또는 단처벌금' 을 규정하고 있다. 이는' 중개조직원들이 중대한 실실 있는 증빙 서류' 죄에 대한 설명이다.
전자는 고의적인 범죄에 속하고 후자는 과실범죄에 속한다. 이와 함께 인민법원 관련 사법해석도 이 두 죄의 입건 기준을 명확히 규정했다. "중개 조직원이 허위 서류를 제공한다" 는 죄의 입건 기준은 직접적인 경제적 손실을 초래한 50 만원 이상이며, "중개조직원이 명백한 허위 서류를 제공한다" 는 죄의 입건 기준은 직접적인 경제적 손실 1 만원 이상이다. 형사처벌의 결과는 상당히 심각하여 인신의 자유를 박탈당할 뿐만 아니라 감정인의 직업미래도 큰 영향을 받을 수 있다.
(c) 부동산 감정인의 실무 위험의 특성
위의 위험 유형에 대한 분석을 통해 부동산 평가사의 집업 위험은 다음과 같은 특징을 가지고 있음을 알 수 있습니다.
1, 일정 기간 동안의 확률.
이러한 위험은 당사자가 확실히 경제적 손실을 입은 경우에만 발생하며, 이러한 손실은 오도적인 감정 보고로 인한 것이다. 예를 들어, 은행 대출 평가에서는 평가 보고서의' 높은 평가' 로 인해 은행이 대출을 많이 받았고, 대출자는 일정 기간 후에 상환할 수 없어 은행 자금 손실을 초래했다. 이때 감정인의 책임을 물어야 하고, 위험도 발생했다. 그러나 차용인이 실제로 차용 계약에 따라 상환하고 이행이 정상적이라면 은행은 책임을 추궁하지 않을 것이며 위험도 발생하지 않을 것이다. 문제가 있는 모든 평가가 위험에 처한 것은 아니다. 이것은 일정 기간 동안 존재할 수 있는 위험이다.
책임은 결국 개인이 부담합니다.
위에서 위험 유형에 직면한 분석을 보면 민사, 행정, 심지어 형사든 최종 책임은 항상 감정인 개인이 부담한다는 것을 알 수 있다. 부담방식은 경제적 손실 회수, 직업자격 취소, 형사처벌 등 감정인의 직업미래에 영향을 미치는 방식이다. 따라서 평가자는 실무 위험의 최종 주도자이다.
3. 맡은 책임과 얻은 보답은 매우 비대칭적이다.
민사 보상의 경우, 부동산의 액수가 어마하기 때문에 배상액은 보통 수만, 수십만, 심지어 수백만 달러에 달하며, 행정처벌과 형사처벌은 감정인의 직업자격과 인신의 자유를 박탈한다. 이것은 평가자가 받은 보수와는 거리가 멀다.
(4) 부동산 감정인의 실무 위험에 대한 예방 조치.
1, 법률 학습을 강화하고 법률 의식을 높이다.
부동산 평가사의 집업 위험은 본질적으로 법적 책임을 져야 한다. 경제적 보상, 행정처벌, 형사처벌은 모두 해당 법규에 따라 이뤄지기 때문이다. 많은 부동산 평가사들은 업무 지식을 잘 알고 있고, 평가 규범, 평가 기술, 평가 매개변수에 익숙하지만, 법률 지식에 대한 지식이 매우 적어 옳고 그름, 옳고 그름, 합법과 불법, 죄와 비죄의 경계를 파악하기가 어렵다. 감정인으로서 민법 경제법 계약법 등 관련 민법 지식뿐만 아니라 형법 형사소송법 등 형법 지식도 배워야 한다. 법률 지식을 배우고 법적 책임과 위법 결과의 심각성을 이해함으로써 머릿속에 옳고 그름의 경계를 세우다. 이것은 평가자가 집업 위험을 예방하는 근본적인 조치이다.
2. 직업윤리를 엄수하고 자율을 강화한다.
공평함, 정의, 공개' 는 부동산 평가사의 기본 직업윤리 규범으로, 대부분의 평가사들이 준수할 수 있다. 그러나 연민 표시, 업무 쟁취, 행정개입, 사리사욕 등 여러 가지 이유로. , 항상 일부 평가자들이 상술한 직업도덕을 위반하여 평가 보고서의 내용 전부 또는 일부를 실실실하게 하여 당사자의 이익을 손상시켰다. 동시에 자신에게' 시한폭탄' 을 묻혔는데, 언제 책임을 추궁받을지도 모른다. (윌리엄 셰익스피어, 시한폭탄, 시한폭탄, 시한폭탄, 시한폭탄, 시한폭탄, 시한폭탄) 하지만 평가사들은 "항상 강변을 걷고 있다" 고 하지만 "신발을 젖지 않도록 최선을 다해야 한다" 고 말했다. 이 안에는 도수가 있으니 스스로 파악하세요. 부동산 감정인 웹 사이트를 즐겨찾기에 추가
평가 결과의 합리성을 보장합니다.
위탁측은 평가 보고서를 받은 후 먼저 평가 결과에 관심을 갖고 있다. 평가 결과가 쌍방의 경제활동에 결정적인 영향을 미치기 때문이다. 감정 결과가 합리적이면 감정인은 법적 책임을 질 가능성이 전혀 없고, 집업 위험은 말할 수 없다. 따라서 평가 결과의 합리성을 높이는 것은 집업 위험을 예방하는 핵심 조치이다.
감정 결과의 합리성을 어떻게 보증합니까? 규범 조작, 3 급 내심, 정확한 사례 선택, 매개변수 등 여러 가지 방법이 있습니다. 가장 근본적인 점은 시장을 정확하게 파악하고 시장 정보에 따라 평가하는 것이다. 시장경제 조건 하에서, 절대다수의 평가는 모두 시장가격을 제시해야 한다. 평가 보고서에 사용된 사례는 반드시 시장의 실제 사례여야 하며 허공에서 날조해서는 안 된다. 다양한 매개 변수의 결정은 시장 조건을 바탕으로 주관적인 의사 결정을 최대한 피해야 합니다. 감정 결과는 시장에 근접해야지, 편차가 너무 클 수 없다. 이를 위해 평가자는 시장 정보를 수집하고 정리하여 평가 관행에 적용해야 합니다. 어떤 의미에서 각 평가 보고서의 실제 검토자는 단위의 수석 평가사와 사장이 아니라 시장이다. 평가 결과는 반드시 시장의 검증을 견뎌야 하는데, 이것은 위험을 예방하는 실질적인 조치이다.
4. 평가 업무 위탁 계약의 질을 높이고 쌍방의 책임과 의무를 명확히 규정합니다.
일부 위험은 의뢰인과 평가자의 책임이 불분명하여 생긴 것이다. "부동산 평가 규범" 제 4.0.2 조에 규정된 "평가 목적은 위탁자가 제기한다" 는 경우, 반드시 위탁계약서에 명시해야 하며 위탁측의 승인을 받아야 한다. 평가 목적에 따라 평가 결과가 크게 다를 수 있기 때문이다. 예를 들어, 같은 집, 양도를 목적으로 얻은 평가 결과에는 집의 인테리어 가치가 포함될 수 있지만 담보를 목적으로 얻은 가격에는 인테리어 가치가 포함되지 않으며, 심지어 신중한 원칙에서도 평가 결과는 담보가치일 뿐이다. 양도를 목적으로 한 평가 보고서가 담보대출에 사용된다면 가치는 과대평가될 것이다. 위탁 계약에 합의가 없거나 합의가 명확하지 않은 경우, 평가 보고서의 실제 용도가 보고서에 명시된 용도와 일치하지 않을 경우 평가자는 "설명이 명확하지 않다" 는 이유로 의도적으로 허위 평가 보고서를 제공할 가능성이 높습니다. 이런 위험을 예방하는 효과적인 방법은 감정계약의 질을 높이고 쌍방의 책임과 의무를 명확히 규정하는 것이다. 평가 업무 위탁 계약은 가치 평가의 토대 중 하나로, 의뢰인과 평가자의 권리와 의무, 그리고 그에 따른 책임을 명확히 한다. 위탁 계약에서는 위탁자가 반드시 져야 할 책임과 의무를 명확히 규정해야 한다.
5. 평가 보고서의 "가정 및 제한 사항" 의 합리적 사용
실제로 평가 보고서의' 가정 및 제한 조건' 은 불확실한 사항에 대해 필요한 가정을 하고 평가 결과의 적용 조건을 제한하여 평가자를 보호합니다. 그러나' 가설과 제한' 은 남용할 수 없고 합법적인 규정 준수에 기반을 두어야 한다는 점에 유의해야 한다. 예를 들어, 길가에 있는 1 층 부동산은 합법적인 용도는 주택이지만 실제 용도는 상가 (합법적인 증명서는 없음) 이다. 주택 사용 시장 가격은 평방 미터당 5,000 위안이다. 은행에서 더 많은 대출을 받기 위해 당사자는 감정사 한 명을 찾아 상업상가 용도에 따라 654.38+0 만원/제곱미터까지 평가해 달라고 요청했다. 이때 평가자는 규범 및 법률 원칙에 따라 주택 사용 가격을 평가해야 하며, 의뢰인의 요구에 따라' 가정 및 제한' 에서 그 용도가 상업 점포라고 가정한 후 점포 용도에 따라 평가 보고서를 제출해야 합니다. 이렇게 하는 것은 합법성의 원칙에 위배되어 위험이 생기기 쉽다. 감정인은 반드시 남용 가설과 제한을 근절해야 한다.
6. 동료 간의 교류와 협력을 강화한다.
감정인마다 감정 전문 분야가 다르다. 어떤 평가사들은 주택 평가에 능하고, 어떤 평가들은 상업용 부동산 평가에 능하며, 어떤 평가들은 토지 평가에 능하다. 감정 기관도 마찬가지다. 동료의 상호 협력을 통해 우리는 장점을 취하고, 서로 배우고, 정보를 교환할 수 있다. 여러 가지 난이도가 높거나 새로운 평가 업무를 함께 연구하여 높은 품질 평가 보고서를 작성하면서 위험을 분담할 수 있습니다. 예를 들어, 본 시의 한 주택단지 설계 방안의 변경으로 인해 동네 소유주들은 자신의 집의 가치가 영향을 받아 일부 주택의 가치가 변경되어 개발자와 분쟁이 발생했다. 개발자들은 평가 기관에 가치 영향 평가를 의뢰했다. 이것은 비교적 혁신적인 평가 프로젝트이다. 저자가 있는 기관은 다른 4 개 기관과 함께 이 평가를 진행했다. 감정 과정에서 여러 감정인이 자신의 장점을 충분히 발휘하고 긴밀하게 협조해 정해진 시간 내에 감정 작업을 잘 완료하고 당사자의 인정을 받아 분쟁이 원만하게 해결되었다.
결론
앞서 필자는 부동산 평가사의 관점에서 집업 위험 및 예방에 대해 몇 가지 견해를 제시했다. 그러나 실무위험 예방은 평가자, 평가기관, 산업협회, 정부부처의 공동 노력을 통해 완벽한 위험방지체계를 구축해 평가자를 위한 안전한 집업 환경을 조성해야 하는 시스템 엔지니어링이다. 이 글이 부동산 평가사의 집업 위험과 예방에 벽돌을 던지는 역할을 할 수 있기를 바랍니다.