買房前的心理準備
1.對房地產價格要有心理準備。
在買房之前，妳需要從兩個方面對房地產價格做好心理準備。首先，妳能承受的總房價是多少？根據這個總價，可以換算出妳能買得起的房子的均價和面積，生成相應的組合方式。比如妳能承受的總價是40萬，那麽妳可以買壹套均價4000元/平米，面積100平米的房子；也可以買壹套80平米，5000元/平米的房子。這個計算有助於妳判斷在哪裏買房，房子的購買面積。
其次，要做好房價上漲或下跌的準備。很多購房者在買房時都希望房產未來升值。這個也要從兩個方面來判斷。(1)如果是自住，要考慮房子本身的情況和自己的償付能力。在同壹層面上，應優先考慮地段、配套、區域未來發展前景等影響房價升值的因素。(2)如果是投資或者自住兼投資，建議優先考慮物業的位置和環境以及物業本身的屬性(即是否是易賣易租的物業類型)。同時，由於目前國家政策傾向於限制房產投資行為，如果在購買新房前轉讓房屋，最好計算營業稅等費用，主要為房屋評估價(評估價*建築面積* 5.85%)1%的個人所得稅，以及發證後不滿五年轉讓房屋。
2.對購買區域要有心理準備。
經過第壹步的價格準備，妳會對適合自己支付能力的購買面積有壹個大致的判斷。接下來就是如何選擇購買區域了。壹般來說，購房區域可以分為中心城區和郊區。兩者的區別在於，中心城區設施齊全，但多為高層，小區小且貴。郊區配套有待完善，但小區規模大，價格低。所以，選擇不同的地區，就意味著妳選擇了兩種完全不同的生活方式。到底哪種生活方式適合妳，可以從妳多年的生活區域和習慣來判斷，也可以分兩個不同的區域去體驗。從小的角度來說，如果不希望自己的生活因為買房而有太大的改變，就要考慮樓盤和配偶工作單位之間的交通狀況，包括公交系統、路況、距離等。如果有孩子，教育設施也要考慮到位。
3.對自己的還貸能力做好心理準備。
如果準備壹次性付款，最好準備壹些家庭應急資金。如果妳決定貸款，妳需要做好貸款後的生活安排。由於貸款是固定的生活費用，所以要求妳有相對穩定的工作和收入來源。同時，由於貸款支出的增加，必然會對前期的理財計劃產生影響。所以買房前要做好新的家庭收支計劃，避免買房後對日常生活的影響。
根據理財專家的建議，住房貸款最好占家庭總收入的30%以下，否則會影響生活質量。
4.做好買房風險的準備。
因為目前法律體系不健全，房地產市場不規範。買房是壹個很復雜的過程。在這個過程中，購房者自然要承擔壹定的風險，而這種購房風險很大程度上是商品房的“爛尾”性質造成的。因為開發商賣的房子大多是期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、壹塊地和設計圖紙來決定是否購買。所以可能存在廣告欺詐、銷售手續不全、房屋質量問題、面積不符、開發商違約、違反規劃等等。
找到合適的房子後，要對房子進行法律審核，防止出現糾紛。詳情如下:
1.是否已取得房產證。房產證作為房屋所有權的憑證，是國家對房屋所有權的確認，是房屋所有人的權屬憑證。購買二手房時，購房者首先要查看賣方是否取得了房屋所有權證。
2.有人同意賣房子嗎？根據法律規定，未經他人同意，擅自處分* * *所有的財物，其行為無效。房屋有其他* * *業主的，應當審查其他* * *業主是否同意出售房屋，否則，購買行為無效。
3.房子是否抵押。買二手房的時候，要查看房子有沒有抵押。根據法律規定，如果有抵押，抵押人在辦理房屋時必須征得抵押權人的同意，否則房屋不能過戶。所以買房的時候要註意。如果妳要買的房子已經抵押了，那妳就要小心了。抵押的房子會直接影響到房子的順利過戶。抵押人不按時履行還款義務的，抵押權人有權請求法院拍賣抵押房屋。
4.承租人是否放棄優先購買權。根據我國《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣房屋應當通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。所以在買房的時候，壹定要審核二手房是否已經出租。已經出租的，應當核實出賣人是否告知承租人，承租人是否放棄優先購買權。
購房者壹定要認真審核權屬證書，必要時可以去房管部門查詢產權登記信息，通過法律審核，確保所購房屋沒有法律風險。同時，要實地查看房屋的質量、實際面積、位置、朝向，必要時帶上專業人員壹起查看。
第三，簽訂購房協議。
與賣方協商購房條款後，確定購房事宜，簽訂房屋買賣合同。簽訂房屋買賣合同時，要仔細閱讀條款，填寫清楚，特別要註意面積、價格、付款方式、違約責任等關鍵條款。
第四，委托評估。
房屋交易價格明顯低於房屋實際價值的，按照房屋評估價值征收契稅。如果是，交易雙方需要委托評估機構對房屋價值進行評估。這裏需要提醒購房者的是，房管部門並不認可所有的評估結果，購房者應在房管部門規定的範圍內選擇評估機構。
另外，根據二手房貸款規定，二手房貸款額度由銀行根據抵押房屋的實際價值確定。因此，如果購房者選擇貸款支付方式購買二手房，需要對房屋價值進行評估。評估費用可由買賣雙方協商確定。
5.房契轉讓。
購房合同簽訂後，買賣雙方應在30日內向房管部門提出過戶申請，並提交下列材料:
1，購房合同；
2、房屋所有權證和國有土地使用權證；
3.房地產買賣合同(部分地方取消)；
4.身份證件；
5.評估報告。
除提交上述材料外，還應填寫房屋出售申請表。房管部門受理上述材料後，區縣房屋交易部門在15日內完成交易房屋產權核驗，市房屋交易部門在2個月內完成核驗。產權核實後，交易房屋符合法律規定的交易條件的，由交易部門通知買賣雙方辦理契證過戶手續。
六、繳納稅費和土地出讓金。
購房者憑交易部門出具的繳款通知書向銀行繳納相應稅費。購買公有住房和經濟適用住房，應向土地管理部門繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的費用。
七、辦理權屬證書。
購房者憑《房產買賣或產權辦理通知書》向房屋測繪部門申請測繪(部分區縣為簡化手續已取消測繪)，取得測繪成果後向房證部門申請權屬登記，並繳納產權登記費和工本費。
二手房購買過程中存在諸多風險，這就要求購房者在購房時要謹慎、樂觀、想清楚，咨詢建築師、律師等專業人士，必要時委托專業人士參與購房過程，盡可能規避風險。
這裏有壹個例子。
林:通過中介公司在碧桂花城買了壹套三室兩廳的二手房，面積106平米，總價58萬(查圖)。
在房產交易過程中，房產的評估費壹般出現在二手房，主要是評估房產現值的費用。房地產的估價必須由專業的估價公司進行，並出具估價報告。銀行機構根據評估報告中給出的房地產價值和借款人的條件，給出貸款額度。然後評估公司向貸款人收取相應的評估費用。
因為林小姐找中介公司交易，也是中介公司代林小姐找評估機構，也就是這部分評估費也是通過中介公司收取的。那麽評估費的收費標準是什麽呢？記者從佛山滿堂紅、合富、創紀制作等大型品牌中介公司了解到，目前佛山沒有統壹的標準，不同公司收取的費用也不壹樣。據滿堂紅按揭中心經理蘇東宇介紹，滿堂紅房產是全包的，即如果買家想通過按揭購買二手房，壹次性收取65438+按揭價值的0.2%，這已經包含了鑒定費、銀行見證費、檔案登記費等各種手續費用等所有費用。何復房產是單獨收費的，評估費大概是評估價值的千分之五左右，其他中介公司的收費標準基本和何復差不多。
雖然不同的中介公司有各自的收費標準，但記者在采訪中了解到，壹般情況下，654.38+0萬元以下房產的評估費為房產評估值的0.5%。壹般情況下，評估公司在操作過程中會對小區物業給予壹定的優惠。比如市場價大概是鑒定費的千分之五，但壹般可以協商，低價可以降到鑒定價值的千分之二或者千分之三。據林小姐後來反映，經過和經紀人壹番討價還價，最終以評估價的2.5%成交。
記者從佛山市物價局了解到，目前這個市場比較成熟，物價局沒有硬性的指導價。建議市民多去壹些公司了解評估費的收費標準，選擇時不僅要看價格是否真實，還要看包含多少服務，服務質量有多好。據了解，部分鑒定公司鑒定費較低，投入成本時可能存在偷工減料的情況。按照國家房地產估價標準，評估師必須到現場踏勘、計算、初審、復核、報告，甚至現場拍照、記錄，也就是評估師必須按照技術標準到現場評估，但有的評估師半小時就報告，不符合標準。
為此，滿堂紅地產高級專員許建議，如果市民想辦理按揭貸款，最好在買房前多了解壹下這方面的知識，選擇有品牌的中介公司，以便保證其服務。