임차인이 일방적으로 임대 계약을 해지하면 얼마나 많은 위약금을 배상해야 합니까?

변호사는 임대차 초안 작성 및 심사 과정에서 임차인이 일방적으로 계약을 해지하는 경우 임대인의 손실 654.38+00 만원을 배상해야 한다는 조항을 자주 접하게 된다. 그렇다면 거액의 위약금을 규정하는 조항이 유효합니까? 임대인이 임차인에게 본 계약에 따라 위약금을 완전히 부담하도록 요구할 수 있습니까? 임차인이 위약금이 너무 높다고 주장하고 감면을 요구하면 법원은 임대인이 어떤 손실을 부담하는 것을 지지할 것인가? 이 글은 베이징시 각급 법원이 심리한 몇 건의 사건을 통해 상술한 문제에 대해 논의하고 대답할 것이다.

심판의 요점

임차인의 근본적인 위반으로 주택 임대 계약이 강제로 해지되고, 임차인은 임차인에게 주택 공실 기간 임대료 등 실제 손실을 배상해 달라고 요청하는데, 단, 계약서에 달리 합의된 경우는 예외다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 손실의 구체적인 금액은 확정할 수 없다. 임대 주택의 유휴 기간이나 교체 주택 회전 기간의 임대료 손실로 추정할 수 있지만, 최대 기간은 일반적으로 6 개월을 초과할 수 없다.

사건 소개

1.20 15,/KLOC-0 임대 기간은 20 15 년 2 월 9 일부터 20 18 년 2 월 8 일까지입니다. 이 중 20 15 년 2 월 9 일부터 20 15 년 5 월 8 일까지 임대료가 면제되고 분기 임대료는 3 16909 원입니다.

2.2065438+2006+65438+2006 년 6 월 5 일, 보택강병원은 인쇄물자회사에 "우리 회사는 경영 상황이 바뀌어 더 이상 귀층 2 층 오피스텔 임대를 계속하지 않기로 결정했습니다. 이에 따라 임대를 신청합니다." 보택강병원은 이미 계약의무를 더 이상 이행하지 않겠다고 분명히 밝혔기 때문에 인쇄물자사는 이에 동의하고 계약은 당일 종료됐다.

셋. 2065438+2006 년 6 월 6 일 보택강 병원은 사건과 관련된 집을 떠나 현장에 일부 사무용품을 남겼다.

넷. 20 16 년 8 월, 인쇄물자 회사는 사건 외부인 영리포사와 주택 임대 계약을 체결하여 관련 주택을 후자에게 임대했다. 이 주택 임대 기간은 20 16 년 9 월부터 20 17 년 9 월까지입니다.

5. 인쇄물자회사는 법원에 소송을 제기하여 1, 보택강 병원에서 미지급 주택 임대료 456 134.77 원을 지급하라고 판결했다. 2. 보택강 병원에서 임대료를 늦게 지불하는 위약금을 선고합니다. 위약금은 456 134.77 을 기준으로 20 15 1 14 에서 피고까지 내려집니다 3. 가방 병원 보상 인쇄 물자 회사 3 개월 빈 주택 손실 3 16909 원 판결.

자동동사 베이징시 서성구 인민법원 판결문: 1. 보택강 병원은 인쇄물자 회사 임대료 456 134.77 원을 지급합니다. 2. 보택강 병원이 임대료 지불을 지연시키는 위약금은 45,665,438+034.77 을 기준으로 피고가 실제로 지불한 날부터 2065,438+05,165,438+04 중국인민에 따라 한다 3. 보택강 병원 보상 인쇄물회사 1.5 개월 공실실 손실 158454 원.

심판점

주택 공실 3 개월 손해배상 문제에 대해 법원은 임차인이 근본적으로 위약으로 주택 임대 계약이 해지되고 임차인이 주택 공실 기간 임대료 등 실제 손실을 배상할 것을 요구하면 지원할 수 있다고 판단했다. 본 사건 원고의 진술에 따르면 피고인 보택강 병원은 20 16 년 6 월 6 일 사건 관련 주택 내 물품을 비웠지만, 보택강 병원이 사건 관련 주택에 일부 쓰레기를 남겼기 때문에 원고는 20 16 년 6 월 6 일에 청산을 마쳤으므로 다음날로 간주해야 한다. 사건 관련 주택의 반환 당시 상황이 양호하여 임대 장애가 없기 때문에 원고는 관련 주택을 정상적으로 임대할 수 있다. 설 전후 주택 임대 시장에 미치는 영향을 감안하여 법원은 원고의 주택 공실의 합리적인 시한이 20 16 15+00 부터 20 13 1 까지라고 추정했다. 이에 따라 법원은 피고가 원고의 유휴기간 임대료 손실 1.5 개월을 배상하라고 판결했다.

또한, 원고가 중국 인민은행의 같은 기간 대출 금리의 4 배에 달하는 기준에 따라 임대료를 지불하지 않은 위약금을 지급하라고 요구한 것에 대해 법원은 원고가 피고에게 상술한 집의 빈 기간 동안의 임대료 손실을 지급하라고 요구한 것을 감안하여 위약금 기준을 중국 인민은행의 같은 기간 대출 금리의 2 배에 달하는 기준으로 적당히 공제했다.

관련 법률 및 규정

여러 응용 문제에 대한 대법원의 설명 (2)

제 29 조 당사자가 약속한 위약금이 너무 높아 적절한 감소를 요구하면 인민법원은 실제 손실에 따라 계약 이행 상황, 당사자의 잘못도, 기대이익 등 복합적인 요소를 종합해 공정하고 성실한 신용의 원칙에 따라 판결해야 한다.

당사자가 약속한 위약금이 피해의 30% 를 초과하는 것은 일반적으로 계약법 제 114 조 제 2 항에 규정된' 피해보다 지나치게 초과' 로 인정될 수 있다.

베이징시 고등인민법원은 주택 임대 계약 분쟁 사건의 몇 가지 어려운 문제에 대한 해답을 들었다.

24. 임차인이 임대기간 내에 일방적으로 임대주택을 옮기고 계약 해지를 주장하는데 임대인이 계속 계약을 이행하면 어떻게 해야 합니까?

임차인은 임대 계약 이행 기간 동안 주택 접수를 거부하거나 일방적으로 임대주택을 옮기고 임대인에게 집 회수를 통보하는 것은 자신이 임대 계약을 이행하지 않겠다고 밝힌 행위에 속한다. 그 수신 또는 이사는 계약법에 규정된 해지 조건을 충족하지 않고 일방적으로 계약을 해지할 수 있는 효력이 없다. 임대인은 계약에 달리 합의된 경우를 제외하고 이에 따라 계약을 해지할 권리가 있다. 법원은 임대인이 임대계약을 해지하기를 거부한 것으로 해석했다. 임차인이 임대계약을 계속 이행하기를 원하지 않는다는 점을 감안하면 채무의 성질은 강제이행에 적합하지 않고, 임대계약의 목적은 이미 실현될 수 없다. 법원은 직접 임대계약을 해지할 것을 판결할 수 있다. 사건의 구체적인 상황에 따라 계약 해지의 구체적인 시기를 합리적으로 결정할 수 있다. 예를 들면 임대인이 집을 회수한 시기, 당사자가 소송을 제기한 시기 또는 판결이 발효된 날짜. 임차인이 임대 계약 이행을 거부하고 임대인에게 손해를 입히는 것은 손해 배상에 대한 위약 책임을 져야 한다. 수비수로서 임대측도 손실 확대를 줄일 의무가 있다. 구체적인 손실금액은 법원이 계약의 남은 임대 기간, 임대주택이 재임대가 쉬운지 여부, 임대인과 기타 요인의 차이, 임차인의 결함 정도 등에 따라 결정된다. 일반 계약에서 약속한 임대료는 3 ~ 6 개월이다.

임대인은 자신의 이유로 임대 계약 해지와 주택 회수를 주장하며 계약법에 규정된 법정 해지 조건을 충족하지 못하며 임차인이 계약 이행을 계속 요청하는 것은 반드시 지지해야 한다. 단, 계약서에 달리 합의된 경우는 예외다.

25. 주택 임대 계약 분쟁에서 위약금이 너무 높은 판단 기준은 어떻게 결정합니까?

주택 임대 계약 위반자는 위약액이 너무 높다고 주장하며,' 중화인민공화국 계약법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한 최고인민법원의 해석 (2)' 제 29 조의 규정에 따라 위약으로 인한 실제 손실을 바탕으로 공정성, 성실신용 원칙에 따라 계약 이행 정도, 당사자의 잘못, 기대이익, 당사자를 종합적으로 측정해야 한다

임차인은 임대료를 연체한 위약액이 너무 높다고 주장하며 심사를 거쳐 임대인의 실제 손실을 확인할 수 없는 경우 위약금 액수는 미지급 임대료에 따라 중국 인민은행의 같은 기간 기준금리의 4 배를 넘지 않도록 조정해야 한다.

26. 주택 임대 계약이 위약 해지로 인한 실제 손실은 어떻게 인정됩니까?

임차인이 근본적으로 위약으로 임대 계약을 해지하고, 임차인은 임차인에게 유휴기간 임대료 등 실제 손실을 배상해 달라고 요청하는데, 단, 계약서에 달리 합의된 경우는 예외다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 임대인의 근본적인 위반으로 주택 임대 계약이 해지되고, 임차인은 임대인에게 대체 주택 회전 기간 동안 입은 손실에 대한 보상을 요청하며, 계약서에 달리 합의된 경우를 제외하고는 지원할 수 있다. 손실의 구체적인 금액은 확정할 수 없다. 임대 주택의 유휴 기간이나 교체 주택 회전 기간의 임대료 손실로 추정할 수 있지만, 최대 기간은 일반적으로 6 개월을 초과할 수 없다.

실천 경험 요약

1. 임대 계약에서 약속한 고액의 위약금은 법률의 충분한 지지를 받을 수 있다는 것을 의미하지 않으며, 위약측도 해당 상황이 발생할 때 지나치게 높은 위약금에 의해' 협박' 할 필요가 없다. 약속한 위약금이 너무 높아서 위약측은 법원에 적당히 인하를 요청할 수 있다. 법원은 계약자의 실제 손실을 근거로 계약 이행 상황, 당사자의 잘못도, 기대이익 등 복합적인 요소를 종합해 공정하고 성실한 신용의 원칙에 따라 측정해야 한다.

2. 관련 규정과 필자가 유사한 사건을 처리한 경험에 따르면 임차인이 근본적으로 위약으로 배상을 주장할 수 있는 실제 손실은 일반적으로 임차손실 (양측이 계약을 이행하지 않는 기간의 비율에 따라 임대인의 임차손실 보상), 공주택비 손실, 주택재임대비 손실 등이 포함된다. 예를 들어, 위의 임대료 면제, 주택 빈 손실비, 주택 재임대 대리비 합계 200 만원, 인민법원은 일반적으로 최대 30% 를 늘려 위약측이 계약한 654 만 38+00 만원에 따라 위약금을 선고하는 대신 최대 260 만원의 위약책임을 부담한다고 판단한다. 임대인의 경우, 위의 실제 손실이 실제로 발생했음을 증명하는 증거책임이 있다.

3. 실제로 공실주택 손실, 재임대중개비 등 손실은 일반적으로 객관적으로 존재하지만 입증하기 어렵다. 법원은 각 손실의 구체적인 액수를 정확하게 계산하지 못할 수도 있지만, 일반적으로 사건의 구체적인 상황 (쌍방의 잘못, 사건 임대계약의 기한과 이행 기한, 쌍방이 위약금에 대한 합의 등) 과 결합하여 임차인이 부담하는 합리적인 비용 기준을 결정한다. ). 베이징 모 법원이 심리한 사건 중 구체적인 손실액을 확정할 수 없는 경우 임대주택유휴기간으로 추정하거나 대체주택 기간의 임대료 손실을 찾을 수 있지만, 최대 기간은 일반적으로 6 개월을 초과할 수 없다.

법원 판결

관련 계약에 따르면 임대 기간은 20 15 년 2 월 9 일부터 20 18 년 2 월 8 일까지입니다. 20 16 16 년 10 월 16 일, 보택강 병원은 원고에게 임대 신청서를 보내 이사회가 관련 주택을 임대하지 않기로 결정했음을 분명히 밝히고 요구했다 피고는 이미 더 이상 계약의무를 이행하지 않겠다고 분명히 밝혔기 때문에, 원고는 이에 동의하고, 계약은 당일에 종결되었다.

원고는 456 134.77 을 기준으로 20151114 부터 피고가 실제로 지불하는 날까지 지연에 대한 위약금을 지급하라는 판결을 요구했다.

관련 법률에 따르면 당사자 일방이 계약의무를 이행하지 않거나 계약의무에 부합하지 않는 경우 계속 이행하거나, 구제조치를 취하거나, 손해를 배상하는 등 위약 책임을 져야 한다. 당사자는 일방이 위약할 때 위약 상황에 따라 상대방에게 일정한 액수의 위약금을 지급하도록 약속할 수도 있고, 연체위약 손해액을 산정할 수도 있다. 주택 임대 계약 위반자가 지불한 위약액이 너무 높으면' 중화인민공화국 계약법 적용' 에 관한 최고인민법원의 몇 가지 설명 (2) 제 29 조의 규정에 따라 위약으로 인한 실제 손실을 기초로 공정성, 성실신용 원칙에 따라 계약 이행 정도를 종합해 당사자의 과실, 기대이익, 기대이익 등을 종합적으로 측정해야 한다. 임차인은 임대료를 연체한 위약액이 너무 높다고 주장하며, 위약금 액수는 미지급 임대료에 따라 중국 인민은행 동기대출 금리의 4 배를 넘지 않도록 조정해야 한다.

관련 계약에 합의된 위약금이 너무 높다는 점을 감안하여 원고는 피고에게 중국 인민은행 동기 대출 금리의 4 배에 달하는 기준에 따라 위약금 액수를 조정할 것을 요구하여 법률 규정에 부합했다. 그러나 원고가 피고에게 위약금을 주장할 뿐만 아니라, 피고에게 주택 공실 기간 동안의 임대료 손실을 지급하라고 요구한 것을 감안하면 위약금의 기준은 중국 인민은행의 같은 기간 대출 금리의 두 배에 달하는 기준으로 적당히 삭감된다.

원고의 청구에 대하여 보택강 병원은 원고에게 3 개월 동안 빈 주택 손실 3 169090 원을 배상하도록 요청했고, 합의정은 한 당사자가 계약의무를 이행하지 않거나 계약을 이행하지 않아 상대방에게 손실을 초래한 것으로 보고, 손해배상액은 계약 이행 후 얻을 수 있는 이익을 포함하여 위약으로 인한 피해에 해당해야 하지만, 위약측이 계약을 체결할 때 예견할 수 있는 것을 초과해서는 안 된다고 판단했다. (윌리엄 셰익스피어, 계약, 계약, 계약, 계약, 계약, 계약, 계약) 임차인의 근본적인 위반으로 주택 임대 계약이 강제로 해지되고, 임차인은 임차인에게 주택 공실 기간 임대료 등 실제 손실을 배상해 달라고 요청하는데, 단, 계약서에 달리 합의된 경우는 예외다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 손실의 구체적인 금액은 확정할 수 없다. 임대 주택의 유휴 기간이나 교체 주택 회전 기간의 임대료 손실로 추정할 수 있지만, 최대 기간은 일반적으로 6 개월을 초과할 수 없다.

원고의 진술에 따르면 피고인 보택강 병원은 20 16+ 16 년 6 월 6 일 관련 주택 내 물품을 비웠다. 하지만 보택강 병원이 사건 관련 주택에 쓰레기를 일부 남겼기 때문에 원고는 20 16+3 1 년 6 월 6 일 청소를 한 것으로 보고 다음날 청소를 해야 한다. 사건 관련 주택의 반환 당시 상황이 양호하여 임대 장애가 없기 때문에 원고는 관련 주택을 정상적으로 임대할 수 있다. 설 전후가 주택 임대 시장에 미치는 영향을 감안하여 본 병원은 원고의 집이 비어 있는 합리적인 기한을 20 16 15+00 에서 20 16 3 월 1 으로 추정했다. 이에 따라 법원은 피고가 원고의 유휴기간을 배상하거나 대체 주택 기간의 임대료 손실 158454000 원, 3 1690943000 원/분기-3 개월)+/KLOC-0 을 찾도록 판결했다.

시나리오 출처

중국 인쇄물자 본사와 진추, 베이징 보택강 국제병원 관리유한공사 주택 임대 계약 분쟁 1 심 민사 판결문 [베이징시 서성구 인민법원 (20 16) 경경 0 102 민초 9476 호]

확장된 읽기

실제로 공채 비용 손실, 재임대 중개비 등의 손실은 일반적으로 객관적으로 존재하지만 법원이 각 손실의 구체적인 액수를 정확하게 계산하지 못할 수도 있다는 것을 증명하기는 어렵지만, 일반적으로 사건의 구체적인 상황 (쌍방의 잘못, 임대 계약의 기한과 이행 기한, 쌍방이 위약금에 대한 합의 등) 을 결합하여 임차인이 부담하는 합리적인 비용 기준을 결정한다. ). 베이징 모 법원이 심리한 사건 중 구체적인 손실액을 확정할 수 없는 경우 임대주택유휴기간으로 추정하거나 대체주택 기간의 임대료 손실을 찾을 수 있지만, 최대 기간은 일반적으로 6 개월을 초과할 수 없다.

사례 1: 베이징시 조양구 인민법원이 심리한 주지가 임대 계약 분쟁 1 심 민사판결서 (20 15) 는 "법에 따라 성립된 계약은 당사자에게 법적 구속력이 있다" 고 판단했다. 본 사건에서 원고와 피고가 체결한 임대 계약은 쌍방의 진실한 뜻으로, 법률의 강제성 규정을 위반하지 않고 합법적으로 유효하다는 것을 나타낸다. 쌍방은 약속을 이행해야 한다. 계약은 "어느 쪽이 사전에 계약을 해지하면 상대방에게 위약금 654.38+ 만원을 지불해야 한다" 고 합의했다. 피고는 양측이 합의에 도달하여 계약을 해지할 것을 주장하지만, 본 사건의 상황은 이 조항의 규정에 부합되지 않지만, 피고가 사전에 계약을 해지할 의향이 있다는 점을 감안하여 쌍방이 인수인계 시 약속을 변경하지 않고 서면 협의를 체결하였으며, 원고는 지금까지 상대방에게 위약금을 주장하는 것을 포기하지 않았기 때문에 법원은 이 조항을 적용해야 한다고 판단하고 원고는 위약금을 법원의 허가를 받아야 한다고 주장했다. 위약금의 액수와 관련해, 법률상 약속한 위약금이 초래된 손실보다 지나치게 높으며, 당사자는 인민법원에 적당히 줄이도록 요구할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금) 본 사건에서 피고는 위약금이 너무 높다고 주장하여 법원에 참작감면을 신청했다. 본 안건에서 법원은 원고가 사건 관련 장소의 후속 체류 시간, 관련 임대 계약의 약속 기한과 이행 기한, 쌍방이 위약금에 대한 합의를 종합해 공정하고 성실한 신용의 원칙에 따라 7 만원을 적당히 선고했다. "

사례 2: 베이징시 조양구 인민법원이 심리한 베이징 고읍부동산개발유한공사와 추남주택임대계약분쟁 1 심 민사판결서 (20 14) 는 "원고가 피고에게 4 개월 임대료에 해당하는 해지계약배상금 3735324 원을 지급하라고 요구했다" 고 주장했다. 피고는 2012121 이에 따라 원고가 피고에게 배상을 요구한 청구에는 사실과 법적 근거가 있어 본원이 지지한다. 그러나 원고가 주장하는 위약금 계산 기준이 너무 높다. 법원은 공평성의 원칙에서 출발하여 쌍방이 합의한 임대 기간, 계약 해지 시간, 피고의 과실 정도, 원고의 실제 손실을 결합해 주택 3 개월 임대료 기준에 따라 배상을 확정했다. ""

사례 3: 베이징시 조양구 인민법원이 심리한 서호임대계약분쟁사건 1 심 민사판결서 (20 14) 는 " 협력협정에 따르면 쌍방의 협력기간은 60 개월이지만 피고는 경영을 계속할 수 없다는 이유로 면제기간 이후 3 개월 만에 원고와 계약을 해지해 원고가 면제기간 이자를 양도할 뿐만 아니라 협력기간 동안 임대료 수익을 계속 받을 수 없게 됐다. 따라서 피고는 쌍방이 계약을 이행하지 않은 기간의 비율에 따라 원고의 임대 손실을 배상해야 한다. 양측은 2065438 년 3 월 3 1 일 계약 해지를 협의했고,

사례 4: 베이징시 조양구 인민법원은 중농랑이 (베이징) 기술발전유한공사, 베이징홍우방방무역유한공사 1 심 민사판결서 (20 18) 를 심리했다 피고가 국가 정책 조정, 국가기관 주택재산권 전부 청산으로 일방적으로 계약을 해지했다는 증거를 제시하지 않았기 때문에 피고는 그에 상응하는 위약 책임을 져야 한다. 원고는 20 17 년 2 월 28 일 이 집을 이사한 사실을 증명할 충분한 증거를 제시하지 못했다. 원고가 원래 피고가 서명한 인수인계목록과 원고가 피고에게 낸 주택 사용임대보증금에 관한 편지에 따르면 원고는 20 18 년 10 월 29 일 피고와 집을 인수했다. 따라서, 우리는 원고가 피고에게 이후 임대료를 환불해 달라고 요구한 소송 요청을 지지하지만, 이전 임대료 환불을 요구하는 소송 요청은 지지하지 않습니다. 피고는 원고의 집과 전화 보증금을 환불하기로 동의했고, 본원은 이의가 없다. 배상 문제에 관해서는 쌍방의 계약상 배상은 본질적으로 위약금이다. 재판에서 피고는 배상 기준이 너무 높은 항변을 제기했다. 원고의 손실, 계약의 이행 상황, 당사자의 잘못도 및 기대이익을 종합적으로 고려해 우리 병원은 공평성의 원칙에 따라 배상액을 적절히 조정했다. 피고인 베이징 홍우방무역유한공사는 본 판결이 발효된 후 7 일 이내에 원고 중농랑이 (베이징) 기술개발유한회사의 주택예금과 전화계약금 44880 원을 반환했습니다. 피고인 베이징 홍우방무역유한공사는 본 판결이 발효된 후 7 일 이내에 원고 중농랑이 (베이징) 기술발전유한회사에 배상금 42,000 원을 지급했다. "

사례 5: 베이징시 제 2 중급인민법원이 심리한 베이징화안부동산개발유한공사는 베이징 서산리하이태백운식유한공사, 베이징 서산리해태식유한공사 1 심 민사판결문 (20 15) 이 "마지막으로 서산리사 백운사가 화안사가 주장하는 이 부분의 연체료가 너무 높다고 주장했다. 본 병원은 쌍방이 실제로 임대 계약 상황, 쌍방의 위약 상황을 이행하고, 공평성, 성실신용 원칙에 따라 서산리사, 백운사가 지불해야 할 이 부분의 연체료액을 법에 따라 결정한다.