국가' 부동산 관리 조례' 가 최근 정식으로 공포되었다. 광저우 부동산 관리 업계 전문가들은 4 년 만에 광둥성 부동산 관리 업계 인사의 의견을 들은 이 국가 법규에 대해 새로운' 조례' 에 밝은 점이 있다고 생각하지만 아쉬움도 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 결국 첫 번째로 내놓은 전국적인 부동산 관리 조례로 국가 부동산 관리 법규의 공백을 객관적으로 메웠다. 이에 대해 광저우 부동산 관리 전문가와 변호사는 비슷한 논평을 했다.
광둥 곽정 로펌 변호사 온벽천은 국가재산관리조례의 출범으로 20 여 년 동안 국가법규가 없는 역사를 끝냈다고 밝혔다. 광둥 () 성 부동산관리협회 부회장 나샤오강 () 은 국가조례가 부동산 관리입법을 통일하고, 부동산 관리 행위를 규범화하고, 부동산 관리 각 주체의 책임권을 명확히 하고, 부동산 관리의 시장화를 촉진했다고 주장했다.
하지만 동시에 부동산 관리업계의 선두에 서 있는 광저우에게는 이 규정의 지도의 의미가 크지 않다고 업계 관계자들도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산 관리업, 부동산 관리업, 부동산 관리업, 부동산 관리업, 부동산 관리업, 부동산 관리업)
하이라이트 1:' 위임' 을' 서비스' 로 바꾸면 쌍방의 지위가 평등하다.
"제 35 조 업주위원회는 업주대회에서 선임한 부동산 관리업체와 서면 부동산 서비스 계약을 체결해야 한다. 부동산 서비스 계약은 부동산 관리 문제, 서비스 품질, 서비스 비용, 쌍방의 권리 의무, 특별 유지 보수 자금의 관리 및 사용, 부동산 관리 주택, 계약 기간, 위약 책임 등에 동의해야 한다. " "원래의 위탁 계약을 서비스 계약으로 바꾸는 것은 급진적인 일이다." 온벽천이 이렇게 말하다. 그는 소유주와 물관이 체결한 계약이 줄곧 부동산 관리 위탁 계약으로 여겨져 온 것은 잘못된 이해라고 생각한다. 그는 이런 이해에 따르면 부동산 관리는 업주가 부동산 관리 회사에 의뢰하여 동네 부동산 관리를 대리하는 것이라고 말했다. 법적으로 대리인에 대한 명확한 정의가 있다. "첫째, 피대리인은 대리인의 이름으로 법적 행위에 종사한다. 둘째, 대리인은 대리인이 승인한 범위 내에서만 대행 행위에 종사할 수 있습니다. 세 번째는 대리인의 모든 대리 행위이며, 법적 결과는 대리인의 소유이다. " 사실 부동산 서비스 과정에서 발생하는 문제는 부동산 관리 회사가 책임을 져야 한다. 그는 당초 부동산 관리 계약 위탁 대리 법률 관계에 대한 인정으로 주종론, 집사론, 가정부론이 대세를 일으켜 부동산 관리의 건강한 발전에 불리하다고 주장했다. 이 나라는 쌍방을 똑바로 세우도록 규정하고 있다. "사실 쌍방은 평등하여 계약에 따라 일을 처리한다." 그는 말했다.
하이라이트 2: 명확한 업위원회는 업주 대회의 집행 기관일 뿐이다.
"제 8 조 부동산 관리 구역 내 전체 업주가 업주 대회를 구성하다. 업주 대회는 부동산 관리 구역 내의 부동산 관리 활동에서 전체 업주의 합법적인 권익을 대표하고 보호한다. " 제 15 조 업주위원회는 업주대회의 집행기관이다. "온벽천은 국가법규가 업주대회와 업주위원회의 법적 지위를 명확하게 규정하지는 않았지만, 이미 진보가 있어 업주대회를 업주의 합법적 권익을 대표하는 자치조직으로 정의했고, 모든 업주들은 업주대회에서 내린 결정을 집행해야 한다고 생각한다. 한편, 국가규정에 따르면 업주위원회는 업주대회의 집행기관일 뿐, 보수자금의 사용과 갱신, 부동산 * * * 부분 및 * * * 시설 설비의 사용 및 모니터링, 공공질서와 환경위생 유지 관리, 관리회사의 선발 등 업주의 이익에 영향을 미치는 중대 사항은 업주총회에서 결정한다. 문설에 따르면 이는 업위원회의 권한을 제한하는 반면, 원성 시 조례는 업위원회에 너무 많은 권한을 부여한다. 이를테면 부동산 관리회사를 초빙하는 권력으로 광저우 일부 동네업위원회가 권력을 남용하게 된다.
세 개의 업위원회가 반드시 업주에게 부동산 관리비를 납부하도록 독촉해야 한다.
"제 42 조 업주는 부동산 서비스 계약의 약속에 따라 부동산 서비스 요금을 납부해야 한다. 업주와 부동산 이용자는 부동산 이용자가 부동산 서비스 요금을 납부하기로 약속했고, 업주는 그 약속에서 연대 책임을 진다. " "제 67 조 부동산 서비스 계약 위반, 업주가 부동산 서비스 요금을 납부하지 않은 경우, 업주위원회는 기한 내에 납부하도록 독촉해야 한다. 기한이 지나도 납부하지 않는 부동산 관리 기업은 인민법원에 소송을 제기할 수 있다. "광저우시 부동산관리협회 부사무총장인 셰카이는 국가가 소유주에게 부동산 관리비를 납부하도록 독촉할 의무가 있는 것이 큰 발전이라고 생각한다. 셰카이는 부동산 관리 회사의 서비스는 전체적이며, 징수한 부동산 관리비는 모든 업주의 이익에 봉사한다고 말했다. 개별 업주가 부동산 관리비를 내지 않은 결과는 절대다수의 업주의 이익을 해치는 것이다. 새 조례에 따르면 업주가 부동산 관리비를 내지 않을 때 업위원회는 감독을 잘 해야 할 의무가 있다는 것은 업주대회가 진정으로 자치조직이 되고 자기관리의 제약이 있다는 것을 보여준다.
하이라이트 4: 부동산 관리 회사의 기능분업이 더욱 정교해졌다.
"제 45 조 부동산 관리 구역 내에서 급수, 전력 공급, 가스 공급, 난방, 통신, 케이블 TV 등의 단위는 최종 사용자에게 관련 비용을 청구해야 한다. 부동산 관리업체는 위탁 대금과 비용을 받고 업주에게 수수료 등 추가 비용을 부과해서는 안 된다. " "부동산 관리회사가 물, 전기 등 보조부문을 대신하여 업주에게 비용을 부과하는 현상이 흔하다." 한 부동산 관리 전문가는 이것도 많은 부동산 관리 분쟁을 일으켰다고 말했다. 국가 규정에 따르면 부동산 관리회사는 공공보조기관을 대표해 업주에게 비용을 청구할 의무가 없어 분쟁의 원천을 많이 줄였다. 셰카이는 국무원이 반포한 국가조례에 규정된 조항은 부동산 관리회사가 앞으로 관련 공공부문과만 조율 관계를 맺을 뿐 대리 납부의 의무를 감당할 필요가 없다는 것을 의미한다고 생각한다. 일부 부동산 관리 회사에게는 일종의 해방이다.
■ 변호사 면접 일부 조항은 실용적이지 않다.
인터뷰어: 국가 규정에 대한 전반적인 평가를 해 주세요.
진빙: 실용성 부족. 여기서 문제는 우리가 필요로 하는 것은 헌법이냐 계약법이냐, 우리가 필요로 하는 것은 조작성 법률이냐 원칙적인 법률이냐 하는 것이다.
기자: 불합리한 국가 규정만 하나 또는 두 개만 제시하라고 하면 어떤 조항을 선택하시겠습니까?
진빙: 세 가지를 선택하겠습니다. 첫 번째는 10 조 (제 10 조) 입니다. 같은 부동산 관리 구역 내의 업주는 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부의 지도하에 업주대회를 설립하여 업주위원회를 선출해야 한다. 그러나 단 한 명의 업주, 혹은 업주 수가 적고 전체 업주가 만장일치로 동의한 경우 업주 대회를 설립하지 않고 업주가 업주대회와 업주위원회의 의무를 공동으로 수행하기로 했다. 안내란 무엇입니까? 차주는 어떻게' 안내' 프로그램을 시작하나요? 부동산 행정 주관부에서 지도를 주지 않으면 어떻게 합니까? 선거란 무엇입니까? 만약 선거가 있다면, 차액입니까, 아니면 등액입니까? 선거가 없으면 업위원회가 있을 수 있나요? 둘째, 제 12 조 (제 12 조, 업주대회는 집단토론이나 서면으로 의견을 구하는 형식을 취할 수 있다. 그러나 부동산 관리 구역 내에서 1/2 이상의 의결권을 가진 소유주가 참가해야 한다. 업주는 대리인에게 업주 대회 회의에 참석하도록 의뢰할 수 있다.
■ 변호사 면접 일부 조항은 실용적이지 않다.
업주대회에서 내린 결정은 반드시 회의에 참석한 업주 1/2 이상의 의결권을 통과해야 한다. 업주대회는 업주공약과 업주대회 의사규칙을 제정하고 수정하기로 결정하고, 부동산관리기업을 선발하고 해고하고, 특별보수자금을 사용하고, 자금을 계속 마련하기로 했다. 반드시 부동산관리구역 내 전체 업주가 보유한 의결권의 3 분의 2 이상을 통과해야 한다. 업주 대회의 결정은 부동산 관리 구역 내 전체 업주에게 구속력이 있다. ) 2000 업주의 동네에 대해 부동산 관리회사는 기본적으로 결정을 내렸고, 거의 2/3 의 사람들이 반대할 가능성이 거의 없다. 어느 날 업주가 2/3 의 반대표를 준다 해도 물관 회사는 당신이 하루 쓴 것이 아니라 매일 반대표가 2/3 미만이라고 말할 수 있다. 나는 매일 갈 수 없다. 이런 상황에서 나는 반드시 남아야 한다. 셋째, 제 41 조 (제 41 조) 부동산 서비스 요금은 합리적, 공개, 유료와 서비스 수준에 부합하는 원칙에 따라 각기 다른 부동산의 성격과 특징을 구분해야 한다. 업주와 부동산 관리 기업은 국무원 가격 주관부서가 국무원 건설 행정 주관부와 함께 제정한 부동산 서비스 요금 방법에 따라 부동산 서비스 계약에서 합의해야 한다. ) 이 기사는 업주 간 부동산 회사의 정가권을 박탈하지 않았다! 우리는 집에서 가정부를 청하는데, 정부는 왜 우리에게 가격을 책정합니까? 만약 업주가 이 가격에 따라 돈을 내고 부동산 회사의 서비스가 좋지 않다면, 정부는 부동산 회사에 대한 책임을 이행할 것인가? 기자: 이 규정은 소유주위원회의 법적 지위 문제와 같은 많은 문제를 회피했습니다. 광저우 부동산 관리 업계 관계자들은 국가 규정에 명확한 곳이 없어 지방성 시 규정을 더욱 구체화하고 조작성 규정을 만들 필요가 있다고 생각한다.
진빙: 하지만 한 가지가 있습니다. 일반 지방 입법 수준은 상해를 제외한 국가 입법 수준을 초과하지 않는다.
유감스럽게도 업주위원회의 법적 지위는 분명하지 않다.
여러 부동산 관리업계 인사들이 기자에게 업주위원회의 법적 지위를 언급하지 않은 것은 국가 법규의 주요 아쉬움 중 하나라고 말했다. 나소강 () 에 따르면, 현재 업위원회는 법인 단위가 아니며, 법인 자격이 없고, 민사 활동에 종사할 수 없고, 민사 책임을 지지 않는다. 그러나 산업위원회에 대한 분쟁이 끊이지 않고 있다. 업위원회의 행위가 업주의 권익을 침해했기 때문에 업위원회와 관련된 소송이 광저우의 주택지역에서도 수시로 벌어졌다. 광저우 부동산 관리의 부단한 발전은 산업위원회의 법적 지위를 명확히 하는 요구를 제기했지만, 국가 규정은 분명하지 않다. 나샤오강은 특히 홍콩에서 이 문제가 분명하다고 지적했다. 동네에는 업주 입건법단이라는 단체가 있는데, 법인자격을 갖춘 단체로 민사 책임을 맡을 수 있다.
업위원회가 건설 주관 부서에 신고하는 것은 법적 근거가 없다.
"제 16 조 업주위원회는 선거일로부터 30 일 이내에 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부에 신고해야 한다. "여기 세 가지 질문이 있습니다." 문벽천은 이렇게 생각한다. 첫째, 서류의 역할이 명확하지 않다. 서류의 성질은' 승인' 인가 아니면 단지' 알고' 인가? 비준이라면 비준을 불러야 한다. 둘째, 누가 신고해야 합니까, 업주대회 아니면 업주위원회? 업주 대회는 회사와 비교할 수 있고, 업위원회는 이사회와 비교할 수 있다. 회사만 등록하고 이사회는 없다. 셋째, 그러한 등록에는 법적 근거가 없습니다. 관련 법규에 따르면 상업조직은 상공부에 등록하고 법인단체는 민정부부에 등록한다. 그러나 업위원회가 건설 주관 부서에 등록하는 것은 법적 근거가 없다. 투표권을 결정할 명확한 방법이 없다
온벽천은 국가가 투표권을 명확하게 결정하지 않는 결정 방식을 규정하고 이 문제를 지방정부에 미루어 결정한다고 말했다. 현재 업주대회의 표결 방식은 크게 두 가지로 알려져 있다. 하나는 상해 모델로, 호수로 표수를 결정한다. 하나는 선전 모델로, 재산권 면적에 따라 득표 수를 결정한다. 문은 선전 모델이 더 합리적이라고 생각한다. 부동산 관리비는 일반적으로 건축 면적에 따라 계산되기 때문에 부동산 면적이 클수록 부동산 관리비가 많이 지불될수록 권리도 커져야 한다. 그러나 대업주가 투표권을 독점하는 것을 막아야 한다. 이런 규칙을 설계하여 해결할 수 있다. 예를 들면 전체 업주의 총 투표권의 일정 비율 (예: 20%) 을 초과하는 것은 투표권이 아니다. 윈은 광동성이 지방 시행 세칙을 제정할 때 이 문제를 주의해야 한다고 생각한다.
"아버지와 아들 군인" 에 대한 법적 제약 부족을 피하십시오.
광저우 춘란가든업위원회 주임 예춘생은 국가가 "주택부동산 건설 단위는 입찰방식을 통해 상응하는 자질을 갖춘 부동산 관리 기업을 선택해야 한다" 는 반칙처벌을 규정하고 있지만, 단지 654.38+ 만원 이내의 행정처벌일 뿐 의미가 없다고 규정하고 있다. 그는 "법적 제약이 있다. 그렇지 않으면 광저우의 현황은 계속될 것이다." 베이징시 융안 로펌 진빙 변호사는 국가가 건설단위와 부동산 관리에 대한 분업 경영 규정이 일치하지 않는다고 기자에게 말했다. 제 24 조는 "국가' 주장' ..." 이라고 분명히 규정하고 있고, 제 57 조는 위반처벌로 입법언어의 혼란을 보여준다. 문제의 개념이 분명하지 않다.
"제 2 조이 규정에서 언급 된" 재산 관리 "는 소유주가 부동산 관리 기업을 선임한다는 것을 의미하며, 소유주와 부동산 관리 기업은 부동산 서비스 계약에 동의합니다 ..." Luo Xiaogang 은이 표현이 적절하지 않다고 생각합니다. 부동산 관리는 단지 업주가 선임한 부동산 관리 회사를 통해 제공하는 서비스를 말하는 것이 아니다. 개발상이 초기에 합법적인 입찰을 통해 선택한 부동산 관리회사가 부동산 서비스 계약에 따라 제공하는 관리 서비스를 부동산 관리라고 부를 수 없습니까? 나샤오강은 국가법규가 부동산 관리 개념에 대한 정의가 비교적 좁고 광둥성의 법규는 일부 개념에 대한 표현이 비교적 정확하다고 생각한다.
업계 인사들은 국가가 규정한 실제 조작성이 비교적 나쁘다고 생각한다. 예를 들어, 제 12 조는 "부동산 관리 기업의 선발 및 해고, 특별 유지 보수 자금 사용, 갱신 방안 결정, 부동산 관리 지역 내 전체 소유주가 보유한 의결권의 3 분의 2 이상을 통과해야 한다" 고 규정하고 있다. 그러나 수천 명의 업주의 동네는 업계 인사들이 2/3 의 업주를 소집하는 것은 매우 어려울 것이다. 이와 관련하여, 셰케이는 이것이 현지 법규와 연계하여 유연하게 처리해야 한다고 생각한다. 예를 들어 광저우 부동산 관리업주위원회의 규정에 따르면 업주 대표 선거를 통해 문제를 해결할 수 있다. 일부 규정은 소기업주에게 불리하다. 6 월 25 일 기자는 시 물가국 () 에서 이름을 밝히기를 원하지 않는 관계자로부터 전화를 받았다. 그는 국가법규 제 4 1 조의 마지막 문장이 소기업주에게 불리하다고 생각한다. ("제 41 조 부동산 서비스 요금은 국무원 가격 주관 부서가 국무원 건설 행정 주관부와 함께 제정한 부동산 서비스 요금 방법에 따라 업주와 부동산 관리 기업이 부동산 서비스 계약에서 합의한다." 그는 실제 개발상이 주택 구입자를 유치하기 위해서는 부동산 관리사와 저가의 부동산 관리비를 체결해야 한다고 생각한다. 일단 국가 규정에 따라 집을 살 때 부동산 서비스 계약을 체결하면,' 무조건 복종' 상태에 처해 국토주택 관리국, 물가국에 신고할 수 있는 경로를 잃게 된다. 셰카이는 국가가 개발상 건설과 관련이 없는 부동산을 종합검수 전에 누가 부동산 관리비를 납부할 것인지를 규정하는 것이 광둥성의 보편적인 관심의 초점이라고 지적했다. 마찬가지로 위에서 언급한 업주위원회의 법적 지위와 유지 보수 기금이 어떻게 납부되고 사용되는지에 대한 문제도 언급되지 않았다.
일부 업계 인사들은 "국가 규정이 현실에서 발생하는 중요한 문제, 갈등, 분쟁을 실질적으로 해결하지 못했기 때문에 광동에 대해" 큰 지도적 의의가 없다 "고 실망했다.