(a) 부동산 자금 출처 현황

부동산 자금은 현재 주로 국내 대출, 외자 이용, 외국인 직접투자, 자조자금, 기업사업단위 자자금, 주택 구입자 예금 및 선불금, 기타 자금의 7 가지 측면에서 비롯된다. 2004 년 1 부터 1 1 까지 국내 대출, 자기자금 및 기타 자금원은 현재 부동산 개발 전체 자금원의 76.4% 를 차지했으며, 이 중 국내 직접대출 융자는 전체 자금원의 26.4% 를 차지했다. 국내 대출 금액은 전년 동기 대비 5.75% 증가했고, 외자액을 이용한 전년 동기 대비 증가/KLOC-0 10.6586.00000000006 업계 자금원 구조에 심각한 결함이 있어 은행 대출 금액이 크다.

그림 2. 16 부동산 업계의 다양한 자금원 비율

(b) 현재 기간의 다른 채널 자금 조달 금액의 변화

그림 2. 17 채널 자금 조달 금액 변경

2004 년 8 월 이후 부동산 투자의 다양한 채널에서 자조 자금, 예금 및 선불금, 외자 이용, 외국인 직접투자 및 기타 자금이 모두 하락세를 보이고 있으며, 국내 대출과 기업사업단위 자소유금은 6 월 하락세를 보이며 5438+ 10 월에 약간 상승했다.

(c) 기존의 7 가지 자금 조달 방법 분석

일련의 거시규제 정책의 영향으로 금융기관, 특히 은행이 부동산업에 대한 대출 요구가 높아지면서 개발자들이 다른 채널을 통해 자금을 모으는 수요가 크게 늘었다. 자금 병목 현상에 직면하여 기존 솔루션은 많지 않다.

1. 국내 은행 대출:

은행 대출은 부동산 개발자의 주요 자금 조달 채널입니다. 중앙은행 12 1 호 문건은 현 단계에서 은행 대출이 빡빡하다고 규정하고 있지만, 프로젝트 개발 수준과 개발업자 소유 자금 문턱에서 대부분의 개발업자들은 제외되었다. 그러나 기업에게는 편리하고, 비용이 상대적으로 낮고, 재무 레버리지가 큰 은행 대출은 치명적인 유혹이며, 부채 상환 압력 등 단점은 장기 부채와 단기 부채의 부채 구조를 조정하여 피할 수 있다. 이와 동시에 부동산 신용대출 업무는 여전히 은행에서 보편적으로 양질의 자산으로 여겨지고 있으며, 상업은행 신용대출에 대한 열정은 줄어들지 않는다.

2. 신탁 프로젝트 파이낸싱:

신탁은 부동산 업계의 새로운 융자 핫스팟이다. 2003-2004 년 전국 부동산 신탁 163 마리, 융자 금액175 억 8 천만 원 발행. 신탁자금의 분량은 업계의 발전을 지탱하기에 충분치 않다. 그 큰 인기의 주된 이유는 다양한 금융 수단을 연결하는 데 있어서 독특한 장점을 가지고 있기 때문입니다. 하나는 해외 자금을 도입할 수 있다는 것입니다. 둘째, 국내 산업에 완전히 투자 할 수있는 신탁 기금; 셋째, 지분 투자 형식으로 프로젝트 회사에 입사할 수 있고, 고정 수익이 있다. 넷째, 적절한 경우 프로젝트 회사를 포장하여 출시할 수 있습니다. 다섯째, 프로젝트가 은행 대출 조건에 부합하도록 사전 프로젝트 건설을 완료할 수 있으며, 자금 조달 채널의 통합과 촉진에 긍정적인 역할을 할 수 있습니다.

해외 부동산 기금:

외국 부동산 기금은 상해 위주의 중국 부동산 시장에 대해 낙관적이다. 모건스탠리 부동산투자기금 RSREF, 네덜란드 국제부동산, 라이언그룹, 싱가포르 가드랜드 등. 현재 대부분의 국제자본은 펀드에 집중돼 금융관리사와 투자회사 형식으로 참여하고 있다. 해외 펀드는 전망이 좋지만 중국 부동산의 갈증을 만족시키기는 어렵다. 더구나 현행 정책법의 장애, 국내 기업의 비표준 행위, 부동산 시장의 불투명은 모두 국제자본의 진입을 초래했다.

4. 국내 산업 기금:

이윤율이 상당히 많은 부동산 시장이 증권시장의 기존 6000 억원 사모펀드에 치명적이라는 것은 의심의 여지가 없다. 그러나 산업기금 법의 부재는 위험의 존재를 무시하기 어렵다. 현재 이 펀드들은 재테크 회사와 투자회사 형식으로도 존재하고 있다. 자연은 구체적인 조작에 있어서 규범이 부족하여 숨겨진 위험을 남겼다.

5. 비상장 주식 금융:

토지보유액이 풍부해서 자금이 없고, 자금이 넉넉하고 토지가 없다. 강강연합은 부동산 융자를 위한 새로운 경로를 개척한 것 같다. 지분 투자는 자체 자금을 풍성하게 할 수 있지만, 일반 부동산업체들은 등록자본이 작아 지주지위를 쉽게 포기하거나 대부분의 개발이익을 포기하려 하지 않는다. 그들은 도시 운영상, 전문 부동산상 등 실력 있는 회사의 인수합병 쇼만 볼 수 있다.

6. 상장 금융:

상장은 기업이 자금을 확보하고 자본 운영을 실시하는 주요 방법 중 하나이며 기업 브랜드 향상에 대한 좋은 대응입니다. 그러나 중국증권감독회' 첫 공개 발행과 주식 상장 관련 업무를 더욱 규범화하는 통지' 는 대부분의 부동산 기업들을 뒷걸음치게 했다. 새로운 규칙에 직면하여, 진정으로 실력과 규칙이 있는 개발상이 순조롭게 상장될 수 있다. 그러나 현재 개발상이 너무 많아 신용수준이 보편적으로 낮은 상황에서 대규모 상장을 통해 업계 내 자금 부족을 해결하는 것은 비현실적이다.

7. 채권 발행:

먼저 우리나라 채권 시장의 규모가 상대적으로 작고 거래량이 적고 발행과 보유 위험이 크다고 말하지 않는다. 회사법에 따르면 채권 발행인의 요구가 엄격하기 때문에 국유독자회사, 상장회사, 두 국유투자주체가 설립한 유한책임회사만이 발행 자격을 갖게 되고 기업의 자산부채율, 자본금, 보증 등에 대한 엄격한 제한이 있기 때문이다.

결론적으로 부동산 융자량이 어마해서 단순히 은행 대출이나 다른 방법으로는 문제를 완전히 해결할 수 없고 금융상품의 혁신적인 조합이 필요하다. 동시에, 부동산 증권사 법률제도를 구축하고, 산업기금법을 빨리 내놓고, 기존 회사법과 증권법을 보완하고, 부동산 기업 융자 분야의 제도 플랫폼을 구축해야 부동산 업계의 건강하고 질서 있는 발전을 효과적으로 지탱할 수 있다.

(d) 부동산 기업 금융의 새로운 추세

1 해외 기금과의 협력:

해외 부동산 펀드가 중국 부동산 시장에 대한 관망태도를 바꿔 투자 의욕이 더욱 강해졌다. 현재 레맨 브라더스, 독일 부동산투자은행, 영국 Grosvenor, 미국 Carlyle, 네덜란드 Rodamco 등 해외펀드가 활발해지고 있다. 상해복지는 이미 모건스탠리 부동산기금과 합작협의를 달성했으며, 쌍방은 약 5000 만 달러를 공동 투자하여 복지 정원 프로젝트를 건설할 것이다. 순치 중국 지주와 모건스탠리 부동산 펀드가 합자 사업회사를 설립하여 부동산에 투자한다고 발표했다. ING 과 창작그룹이 해외에서 공동으로 모금한' 중국 부동산 개발기금' 이 투자한' 리도수안' 프로젝트가 본격적으로 시장에 진출했다. 김지, 모건스탠리 부동산기금 4 (이하 MSREF) 와 상하이 영성투자유한공사 * * * 공동출자 프로젝트 회사 설립, 모건스탠리부동산펀드 55% 출자.

홍콩에 상장 준비:

홍콩에 상장하면 부동산회사의 국제화 정도를 높이고 국제자본시장과 접목해 운영능력을 높일 것이다. 이에 따라 첫 주택 구입 이후 상하이는 공식적으로 홍콩 증권 거래소 상장에 복귀했고, 순치는 홍콩 상하이 환풍은행과 상장보증협정을 체결하고 홍콩 상장 여행도 펼쳤다.

광저우 R&F 부동산과 중산아주악그룹은 2006 년 홍콩에 상장되었다. 베이징 소호 중국 상하이 중성지 등 내지의 유명 개발업자들은 모두 조건이 성숙할 때 홍콩에서 SOHO 를 발행할 의향이 있다. 2005 년 본토 최초의 부동산 신탁기금 월수성이 홍콩에 상장되어 부동산 융자를 위한 새로운 경로를 제공하였다.

3. 강력한 토지 기금 연합:

화윤이 주 반케 입주에 성공한 이후 부동산 업계는 강강강연합을 열었다. 소호 중국은 화원그룹과 일련의 상도 프로젝트 협력 협의를 체결했다. 쌍방은 지분협력의 형식을 채택하고, 소호 중국은 2 기, 3 기 개발을 담당하고, 화원은 1 기 판매를 책임진다. TEDA 그룹은 만통부동산 3 억 8 천만 주를 전액 매입해 만통부동산 27.8% 의 지분을 보유해 만통부동산의 전략투자자가 됐다.

국내 10 여 개 유명 주택업체들이 공동으로 건설한 산업 체인 조직 중성연맹의 첫 실질적 부동산 프로젝트도 본격적으로 시행단계에 접어들고 정주연맹 신도시가 정주에서 착공했다.

8.3 1 이후' 인수 합병' 도 파강의 관심사로, 협력개발은 부동산업계가 다른 업종과 차별화되는 특징 중 하나로 보인다. 6 월 65438+ 10 월1/Kloc-0

(e) 부동산 금융 채널은 신제품을 증가시킨다.

1. 전당포 금융:

전당포는 빠르고, 단기적이며, 편리한 특징으로 중소 개발자의 융자 채널 중 하나가 되었다. 부동산을 포함한 현금화하기 어려운 자산으로 기업이 급히 필요로 하는 후속 개발자금과 교환한다. 전당업은 은행 신용 융자의 보완으로 유연하고 편리한 특징을 보여 개인 투자 부동산과 중소기업 융자를 위한 새로운 방법을 제공하기 시작했다.

일부 신규 프로젝트 착공 개발자들은 선행 자금이 철수하지 않고 은행 대출도 제대로 이루어지지 않아 단기 자금 압박도 부동산에 어려움을 겪고 있다. 이에 따라 전당포에 진입하기 위한 부동산 기업도 늘고 있다. 상해를 예로 들다. 화련, 항롱 등 전당포에서는 모두 기업이 융자하고 있다. 항륭전당행 며칠 전 부동산 프로젝트 전체 담보융자를 접수했는데, 융자협의 총액이 2 천만 위안에 달했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 토지전당' 의 방식도 많은 도시 개발업자들의 추앙을 받고 있다.

2. 외국 은행 대출:

외자은행 인민폐 업무의 개방은 국내 부동산 개발 기업에 또 다른 융자 경로를 증가시켰다. 그러나 외자은행은 일반적으로 중국 부동산 개발이 매우 표준화되지 않고 위험이 커서 부동산 개발 대출을 쉽게 시작하지 않을 것으로 보고 있다. 이에 따라 위안화 업무를 운영하는 것은 현재 국내 개발업자들의 융자난을 완화하는 데 큰 도움이 되지 않으며, 외자은행의 대출에 대한 승인과 평가는 중자은행보다 훨씬 엄격하다.

둘째, 주식 금융 채널의 선택과 분석

(a) 나스닥 상장 금융

장점: 상장 융자 성공, 국제 자본 시장과 빠르게 접목하여 기업 발전의 자금 병목 현상을 해결합니다.

어려움: 1) 나스닥에 상장된 중국 기업들을 보면 모두 업계 상승 단계에 있는 하이테크 기업이다. 현재 중국 부동산회사가 나스닥에 처음 상장한 사례는 아직 없다. 해외 투자자들이 이런 회사에 대한 투자 흥미와 가치 예상을 판단하기 어렵다. 적어도 아직 시장 이슈가 형성되지 않았다. 따라서 IPO 를 통해 나스닥에 상장하려면 먼저 관련 투자 은행, 해외 펀드와 소통하여 시장 포지셔닝을 파악해야 합니다. 2) 역인수를 통해 나스닥에 상장하면 산업문제와 투자자의 기대를 일시적으로 피할 수 있다. 하지만 껍데기를 빌려 상장하는 법적 위험은 높기 때문에, 너는 일정한 비용을 지불해야 한다. 그러나 후기 추가 자금 조달의 어려움은 완화되지 않았으며, 당신은 여전히 위에서 언급한 여러 가지 문제에 직면할 것이다.

분석 판단: 나스닥의 성공적인 상장 융자 수익이 가장 높고 운영이 가장 어렵다.

(2) 홍콩에 상장하다

장점: 1) IPO 융자가 성공하면 여전히 국제 자본 시장에 진출해 기업 발전의 자금 병목 현상을 해결하고 신분을 바꿀 수 있습니다. 2) 부동산 산업의 개념은 상장 장벽이 되지 않을 것이다.

열세와 어려움: 1) 홍콩 시장의 국내 부동산 회사는 평가 수준이 낮고, 융자액이 줄고, 비용이 증가한다. 2) 상장 심사가 엄격하고 규제가 국내 시장보다 높다.

분석 판단: 수익 측면에서는 적당하지만 운영 측면에서는 단기간에 회사에 효과적인 자금 지원을 제공하는 것이 옵션입니다.

(3) 국내 A-Share 상장

장점: 1) 주가 수익 평가 수준은 여전히 해외 시장보다 높고, 융자 비용은 낮다. 2) 지분분할방식이 이미 시작되었고, 발기인의 주식 유동성 문제는 기본적으로 해결되었다. 3) 사례상으로 볼 때 2004 년 6 월 폴리부동산주식유한공사가 선발 신청을 통해 통과되었다. 그런 다음 금지 (600383) 발행이 승인되었습니다. 반케 A(000002) 와 금융가 (000402) 의 재융자 신청이 통과되었고, A 주 시장은 나머지 주택 기업의 융자 수요에 대해 환영을 표했다.

단점: 1)a 주 시장의 미래 상황은 판단하기 어렵다. 2) 엄격한 승인.

분석 판단: 상장 수익은 높지만 IPO 는 단기간에 운용성이 없다.

(d) 사모 펀드

국제 자본 시장에는 많은 자금이 있다. 그들은 중국의 높은 성장률과 성장 공간에 대해 매우 낙관적이며 중국에 민간 투자를 하는 것을 매우 기쁘게 생각합니다. 전략 사모는 비공개 시장을 통해 전략적 가치를 지닌 지분 투자자, 즉 전략 투자자를 도입하는 것을 말한다. 그 장점은 주로 다음과 같은 측면에 반영됩니다.

첫째, 기업이 주주 구조를 개선하는 동시에 상장에 유리한 지배 구조, 규제 체계, 법적 틀 및 금융 체계를 구축하는 데 도움이 될 수 있습니다.

둘째, 기업이 직원 인센티브 문제를 더 잘 해결하고 상장에 유리한 직원 인센티브 제도를 수립할 수 있도록 도울 수 있다.

셋째, 전략자본 도입을 통해 기업은 규모를 빠르게 확대해 향후 상장에서 투자자들의 추앙을 더 쉽게 받을 수 있다.

넷째, 전략투자자 (특히 국제전략투자자) 는 시장 안목, 산업운영경험, 전략자원을 보유하고 있어 기업이 더 빨리 성장하고 성숙할 수 있도록 돕고, 즉각적인 시너지 효과를 낼 수 있도록 돕고, 단기간에 기업의 소득과 비용 구조를 개선하고, 기업의 핵심 경쟁력을 높이며, 결국 기업 성과와 주주 가치 향상을 가져올 수 있다.

마지막으로, 전략적 투자자들은 금융 투자자처럼 단기 투자 수익을 추구하는 것보다 미래 시장의 장기적 이익에 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 필자는 중국 대부분의 기업이 직면한 가장 중요한 문제는 자금 문제가 아니라 재산권 구조, 지배 구조, 운영 메커니즘, 산업 운영 경험 순으로 꼽았다. 전략적 사모는 이러한 방면에서 기업에 직접적인 수익을 가져다 줄 수 있다.

사모의 세 가지 모델

* 증자 증자 증주: 기업이 도입한 투자자에게 신주를 발행하고, 융자금이 모두 기업에 진입하여 회사의 진일보한 발전에 유리하다. 흥업은행이 홍콩 항생은행, 싱가포르 정부 직접투자회사, 세계은행 산하의 국제금융회사에 사모를 도입해 27 억원을 받는다면,

* 노주주 지분 양도: 노주주는 일부 노주주의 실현 요구 사항을 충족하기 위해 신동방에 있는 주식을 도입한 투자자 (물론 고할증) 에게 양도하고, 자금 조달 수익은 노주주가 소유한다. 예를 들어, 지난해 3 월 미국 최대 전자상거래 주식회사 이베는 3000 만 달러를 내고 30% 의 주식을 매입했고, 올해는 6543.8+0 억 5 천만 달러를 투자하여 나머지 주식을 매입했다. CEO 소이보가 적어도 5 년 동안 회사에 있어야 한다는 조건하에.

* 증자 및 주식 이체가 동시에 진행됩니다: 두 세계의 아름다움. 올해 2 월, 당당망이 3 차 방향 증발을 마쳤고, 타이거 테크놀로지 펀드는 1 1 만 달러의 비용으로 주식에 입주해 인터넷 주식의 15.7% 를 차지했다. IDG 등 인터넷 노주주들도 350 만 달러를 성공적으로 현금화하여 3 배 이상 이윤을 얻었다.

전략적 사모를 진행할 때 다음과 같은 유형의 대상 투자자에 초점을 맞춰야 합니다.

첫 번째 범주는 우리의 벤치마킹이자 잠재적 수출인 세계 최고의 산업 거물입니다. 그들의 참여는 자본 시장에서 기업의 가치를 크게 높일 수 있습니다.

두 번째 범주는 중국을 갈망하거나 입국한 아시아, 홍콩, 대만의 동행이다. 그들은 경쟁자이자 파트너이다.

세 번째 범주는 자신과 상류-하류 관계가 있거나, 상류-하류 관계는 없지만 자원과 업무에서 보완할 수 있는 국내외 기업이다. 시너지 효과와 다원화 발전의 관점에서 볼 때, 그들은 양업에 상당한 흥미를 가질 수 있다. 물론 사모의 주가수익률이 공모보다 낮고 발행 가격이 더 낮은 것도 고려해야 할 문제다.

(팡이, 베이징외국어대학교 객원 교수, 국내 금융전공, 오스트레일리아 뉴사우스웨일스 MBA. 저명한 경제학자 동판은 여전히 박사 학위를 공부하고 있다. 국유은행, 주식제 은행, 상업은행 본사 신용감독, 행장을 역임했습니다. 1995 년 그는 중앙당 학교 지청급반에서 가장 어린 학생이다. 1996 년 홍콩에 가서 중국 해외 재무회사 사장을 역임하고 두 상장회사 사장을 역임했다. 그의 시가는 거의 10 배 폭등하여 한동안 자본시장의 핫스팟이 되었다. 새천년에 그는 미국에 가서 심학을 하고 돌아와서 중국 서부에서 가장 큰 증권회사가 국제업무를 주관하는 사장이 되었다. 국내 유명 인수합병 전문가가 자본시장에서 줄곧 상당히 잘했다. ) 을 참조하십시오