第壹，不能轉租的租賃合同壹定無效？

如果在房屋租賃合同中明確說明不能轉租，則不會轉租。法律規定可以合法轉租，但租賃合同只有在出租人同意後才繼續有效。否則，租賃合同中的條款將無效。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百壹十六條規定:承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第二，租賃合同的轉租條款

合同中明確規定了承租人是否可以轉租。

（1）作為承租人，經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，出租人與承租人之間原有的租賃關系不會因轉租而受到影響。

（2）承租人未經出租人同意將租賃物轉租給第三人的，出租人可以解除租賃合同，因轉租造成租賃物損壞的，承租人還應當承擔賠償責任。

第三，租賃合同中承租人的義務

⑴支付租金；承租人應當在約定的期限內支付租金。對繳費期限沒有約定或者約定不明確，依據《民法典》的規定無法確定。租賃合同不滿壹年的，在租賃期屆滿時支付；租賃期限在壹年以上的，每年到期支付，租賃期滿支付；租金應在租賃期滿時支付。

（2）按照約定的方式使用租賃物。承租人應當按照約定的方法使用租賃物；沒有約定或者約定不明確的，可以事後由當事人達成補充協議確定；不能達成協議的，應當根據合同的有關規定或者交易習慣確定；如仍不確定，應根據租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物的，因屬於正常損耗，不承擔損害賠償責任。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物的，屬於承租人違約，出租人可以解除合同並要求賠償損失。

（3）愛護租賃物。承租人應當以善良管理人的義務妥善保管租賃物，因承租人未盡到義務造成租賃物毀損、滅失的，承租人應當承擔損害賠償責任。

（四）不得擅自改進和增加其他東西。經出租人同意，承租人可以改善和增加租賃物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善或者增加其他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

（5）通知義務。租賃關系存續期間，有下列情形之壹的，承租人應當及時通知出租人:

1.租賃物需要維修和防止損壞；

2.根據誠實信用原則應當通知的其他事項。因承租人怠於通知出租人導致出租人未能及時提供救濟的，承租人應當承擔賠償責任。

（六）返還租賃物。租賃合同終止時，承租人應當將租賃物返還出租人。逾期不還構成違約，需要支付違約金或逾期租金，並承擔逾期期間的風險。出租人同意對租賃物進行改善和增加其他物，並且租賃物不附有裝飾裝修的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。綜上所述，不能轉租的租賃合同只要符合合同的生效要件，仍然具有法律效力。

法律客觀性:

《中華人民共和國民法典》第七百壹十六條* * *承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。《中華人民共和國民法典》第七百壹十七條承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人的，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超出的約定對出租人沒有法律約束力，但出租人和承租人另有約定的除外。《中華人民共和國民法典》第七百壹十八條* * *出租人知道或者應當知道承租人轉租的，六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。