법률 분석: 양도되지 않은 주택 증여는 성립할 수 없다. 시민 간 증여관계의 성립은 증여된 물품 인도가 우선한다. 주택 증여, 서면 증여 계약에 따라 이전 수속을 하는 것은 증여 관계가 성립된 것으로 간주된다. 증여인은 이전 수속을 하지 않았지만, 이미 서면 증여계약에 따라 산권증을 증여인에게 넘겨주었고, 증여인은 이미 증여계약에 따라 이 집을 소유하고 사용하는 사람은 증여가 유효하다고 인정할 수 있지만, 양도수속을 하도록 명령해야 한다.

법적 근거: "중화 인민 공화국 민법"

제 235 조 부동산이나 동산을 소유할 권리가 없는 채권자는 원물 반환을 요청할 수 있다.

제 236 조 물권이 손해를 입거나 손해를 입을 수 있는 경우 권리자는 방해나 위험을 배제할 것을 요청할 수 있다.

제 237 조 부동산이나 동산이 손상된 경우 권리자는 법에 따라 수리, 개조, 교체 또는 원상 회복을 요청할 수 있다.

제 238 조 재산권 침해로 채권자에게 손해를 입히는 채권자는 법에 따라 손해 배상을 요구하거나 법에 따라 다른 민사 책임을 요구할 수 있다.