서명 전
우선, 주택 구입자는 반드시 판매자에 대해 더 포괄적인 이해를 가져야 한다. 1. 재산권자의 신분증을 봅니다. 2. 재산권증은 한 명의 소유주입니까, 아니면 몇 명의 소유주입니까? 만약 몇 개 * * * 가 있다면, * * 모두 동의합니까?
부동산을 판매할 때, 반드시 집의 모든 재산권에 동의하는 사람이 있어야 한다. 부동산 매매 계약을 체결할 때는 모두 참석해야 한다. 특별한 경우는 출석할 수 없습니다. 공증을 거친 위임장과 대리인 신분증을 발급해야 합니다. 위탁대리인이 서명합니다.
둘째, 거래할 부동산에 대해 필요한 이해를 한다.
1 .. 매점에서 제공하는 부동산증이 사실인가요?
2. 부동산 면적이 어떻게 돼요?
재산의 용도는 무엇입니까? 사무실인가요, 숙소인가요, 아니면 다른 곳인가요?
4. 재산은 사법기관, 행정기관에 의해 법에 따라 판결, 압류 또는 기타 방법으로 제한됩니까?
5. 부동산은 이미 저당잡혔습니까? 중화인민공화국 보증법에 따르면 담보기간 동안 담보인이 등록된 담보재산을 양도하는 사람은 담보권자에게 통보하고 양도재산이 저당잡혔음을 통보해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 담보권, 담보권, 담보권, 담보권, 담보권, 담보권, 담보권, 담보권, 담보권, 담보권, 저당권자가 저당권자나 양수인에게 통지하지 않은 것은 양도가 무효이다. 여기, 만약 부동산이 이미 저당잡혔다면, 저당권자는 판매자이고, 저당권자는 판매자가 부동산을 담보하는 제 3 자, 즉 누군가, 회사 또는 은행이다. 양수인은 부동산 구매자이다. 이 규정은 판매자가 이미 이 부동산을 제 3 자에게 저당잡혔다는 것을 의미하며, 그 부동산을 양도할 때 제 3 자나 구매자가 이미 저당잡혔다는 사실을 알리지 않았기 때문에 양도행위는 무효다. 담보등록이나 담보권자의 동의를 취소해야만 부동산을 매매할 수 있다.
6. 부동산을 세냈습니까? 만약 그 집이 이미 임대되었다면, 판매자는 그 집 임차인이 낸 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 포기하는 성명을 제공해야 한다. 동시에, 주택 구입자도 부동산의 판매자와 임차인이 체결한 임대 계약이 등록되어 있는지 확인해야 합니까? 우한 시 부동산 양도방법' 규정에 따르면 임대 부동산 양도와 임대 쌍방은 이미 법에 따라 임대 계약 등록을 처리했으며, 임대 계약은 부동산 양수인이 계속 이행한다. 이 규정은 판매자가 임대한 부동산을 양도하고, 그 부동산이 체결한 임대 계약을 등록해 구매자가 임대 계약을 계속 이행하고 있다는 것을 의미한다. 즉, 주택 구매자가 투자를 위해 부동산을 구매한다면 임대가 있는 부동산이 더 적합하다는 것이다. 주택 구매자가 구입한 부동산이 자생하는 경우, 등록임대 계약이 있는 이런 부동산은 주택 구입자에게 큰 영향을 미칠 수 있다.
서명할 때
첫째, 준비해야 할 증명 자료. 부동산을 살 때 구매자는 한 사람 혹은 몇 명일 수 있다. 두 경우 모두 구매자는 다음 자료를 준비해야 합니다.
1, 신분증 또는 여권 원본 및 사본
미성년자의 호적부 또는 출생 증명서;
3. 위탁대리인이 있는 경우 공증을 거친 위임장과 대리인 신분증을 제공해야 합니다. 주택 구입자가 외국인이라면 제공된 공증 자료는 외국어이므로 외국 번역사가 번역해야 합니다. 외국인이 제공하는 일부 자료 (예: 위탁서, 동의서 등) 는 반드시 다음 국내외 기관의 공증 인증을 거쳐야 유효하다.
1) 홍콩 지역: 법무부의 승인을 받은 홍콩 변호사 공증
2) 마카오: 중국 법률 서비스 (마카오) 회사
3) 대만성: 대만성 지방법원 공증을 거친 후 SEF 는 사본을 우한 시 공증협회에 보내고 당사자는 우한 시 공증협회에 가서 원본을 체크하고 도장을 찍는다.
4) 외국: 현지 공증처 공증, 중국 주외사영관 인증.
둘째, 계약서의 약속 내용을 살펴보자. 일부 중고주택 거래에 사용된' xx 부동산 예금실 매매 계약' 은 xx 시 주택토지자원관리국과 xx 시 공상행정관리국이 공동으로 제정한 규범성 문서이지만 작성해야 할 곳도 많으니 신중해야 한다. 다음 사항에 각별히 주의를 기울여야 한다. (만약 글이 완전하지 않다면 보충조항에 설명할 수 있다.)
1 .. 집값 금액 잘 썼어요?
2. 지불 방법은 무엇입니까? 일회성 지불입니까, 할부입니까? 각 지불은 언제입니까? 이것은 주택 구입자 자신의 자금 흐름과 상충됩니까? 판매자의 연체 지급에 대한 위약 책임을 면제하다.
3. 주택 구입자가 주택담보대출이 필요한 경우 계약서에 명시되어 있습니까? 여기서 주택 구입자에게 상기시켜야 할 것은 대출은행의 운영 과정과 규정을 먼저 이해해야 하며, 자신의 대출액이 대출은행의 규정된 한도를 초과해서는 안 되며, 이로 인해 대출심사가 실패하게 된다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 대출, 대출, 대출, 대출, 대출, 대출, 대출, 대출) 현재 우한 대부분의 은행은 70% 까지 대출할 수 있다.
4. 매매 쌍방은 언제 방을 내나요? 집을 낼 때 또 어떤 물건이 있습니까 (가구, 가전제품 등 설비는 부동산과 함께 주택 구입자에게 건네지고, 계약서 첨부서에 자세한 목록이 필요합니다).
5. 납품 전후의 부동산 관리비, 물, 전기, 가스, 통신 등의 비용은 누가 부담합니까? 일반 인도 전에 판매자가 부담하고, 인도 후 구매자가 부담한다.
6. 부동산의 위험책임은 언제 주택 구입자에게 이전됩니까? "xx 시 부동산 양도 방법" 의 규정은 부동산의 위험 책임이 부동산권 양도일로부터 양도측에서 양도인 (즉, 구매자) 으로 이전된다는 것이다. 그러나 양도측은 부동산 이전 점유일 (인도일) 부터 위험 책임을 이전하기로 합의했습니다. 대부분의 주택 구입자들은 부동산 양도일로부터 위험 책임을 이전하기 위해 그것을 사용한다.
7. 위약 책임에 약속이 있습니까? 위약금의 액수에 명확한 약속이 있습니까?
8. 부동산 매매 계약은 언제 효력이 발생합니까? (이것은 구매자가 계약을 잘 이행하는 데 매우 중요하다. ) 을 참조하십시오
1) 만약 교역 쌍방이 특별한 약속이 없다면, 본 계약은 쌍방이 서명한 후에 효력이 발생한다.
2) 거래 쌍방은 계약이 성립될 때 발효되는 계약 효력에 대한 추가 조건을 약속할 수 있다.
3) 거래 쌍방은 계약의 효력에 대하여 추가 조항을 약속할 수 있으며, 추가 조항의 계약은 기한이 만료될 때 효력이 발생한다.
4) 만약 한 쪽이나 쌍방이 외지인이라면, 교역 쌍방은 부동산 매매 계약을 체결할 때 공증을 해야 하며, 그 후에 계약이 발효된다.
일반적으로 중고 주택 매매는 위험이 더 높고 많은 법적 문제가 있을 수 있다. 그 이유는 중고주택은 개발상이 직접 파는 것이 아니라 개발업자의 집을 사는 사람이 파는 것이기 때문이다. 여러 가지 이유로 그들은 집을 다시 팔아야 한다. 일부 중고주택은 집주인이 상속이나 다른 사람이 빚을 갚거나 증여로 얻은 부동산으로, 지금은 현금화해야 한다. 일부 중고 주택 매매는 원업주의 결혼이 바뀌거나 외국에 정착했기 때문이다. 중고주택 매각 사유가 다르기 때문에 중고주택의 출처와 배경이 다르기 때문에 중고집을 취급할 때 법적 장애를 겪게 될 가능성이 더 높다. (윌리엄 셰익스피어, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택)
주의 사항 중 하나: 철거 지역에서 중고 주택을 매매하다.
주거에 적합한 집도 있고, 외식이나 작은 백화점이나 기타 경영과 같은 장사에 적합한 집도 있다. 일부 투자자들은 도심이나 번화한 지역에서 거리의 박공집을 사려고 서두르는데, 그 목적은 구매하거나 인테리어 후 임대하여 투자를 회수하는 것이다. 또는 구입 후, 시장 상황에 따라 개조한 후 풍미식당이나 전문점을 운영한다. 집 거리가 가까워서 투자자들이 관리를 고려하기 때문에 집값에 대해 이야기할 때 가격 추세가 더 높다. 구매 당시 매매 쌍방은 큰 분쟁이 발생하지 않아 중고 주택 매매가 순조롭게 완성되었다. 새 주인이 막 경영을 시작했다는 것을 누가 알았겠는가, 철거 통지를 받았고, 모든 거리가 철거에 포함되었다. 한 개발업자가 이곳에서 호화주택지와 오피스텔을 개발할 수 있도록 허용했기 때문에, 개발업자들은 국가 관련 철거 규정에 따라 철거인에게 일정한 경제적 보상을 해 줄 의향이 있다. 이러한 경제적 보상은 여전히 옛 동네의 일반 주택에 적용되어야 하지만, 고가로 옛 업주의 손에서 거리를 매입한 집은 투자에 쓰이고 재건한 사람에게는 적용되지 않는다. 그리고 개발업자는 이 투자자에게 인테리어 대금을 더 내고 도로방의 보상을 많이 사지 않을 것이다.
이것은 구시가지에 투자하여 집을 사려는 사람들에게 일깨워 줄 필요가 있다. 집을 사기 전에, 그들은 그 지역이 철거 명단에 있는지, 개발업자가 이 개발 프로젝트에 있는지, 국가가 가까운 시일 내에 또는 장기적으로 이 지역을 구시가의 개조로 분류할 것인지 알아야 한다. 그렇지 않으면, 맹목적인 투자는 이익을 얻을 수 없을 뿐만 아니라 투자자들로 하여금 경제적으로 손실을 입게 할 것이다.
주 2: 은행 모기지가 있는 중고 주택 매매.
한 구매자가 몇 채의 집을 선택한 후, 결국 건설된 동네에서 중고집을 사기로 결정했다. 동네 녹화가 이미 완료되어, 동네 각종 시설이 완비되었다. 접촉을 통해 동네 한 고객이 출국해 정착하고 싶어 1 년여의 집을 팔고 싶어 했습니다. 전면적인 조사를 거쳐 매매 쌍방은 거래를 성사시키기로 결정했다. 중고 주택 소유주는 주택 구입자에게 개발자가 아직 대재산권을 설치하지 않았기 때문에 그들이 소유한 집의 소재산권 증명서도 자연히 설정되지 않았다고 말했다. 그는 집을 살 때 개발자와 체결한 매매 계약을 자발적으로 제시하여 쌍방이 중고 주택 매매 계약을 체결했다. 판매자가 집값을 받아서 매우 즐거워서 바이어는 오랫동안 기다려온 현대화된 새집에 입주했다. 그러나 좋은 경치는 길지 않다. 며칠 후, 개발업자는 사람을 보내 새 업주를 재촉하여, 원래 업주가 은행 담보 대출을 연체했다고 말했다. 개발업자는 연대보증인으로서 원업주들에게 은행에 상환을 독촉할 책임이 있다. 그렇지 않으면 개발업자가 부동산을 회수할 것이다. 이때 중고 주택 바이어는 꿈처럼 깨어났다. 그가 산 중고집은 채무가 있는 부동산이다. 원래 소유주가 은행 대출금을 갚지 않는 한, 주택 구매 계약이 있음에도 불구하고 개발자는 언제든지 부동산을 회수할 것이다.
주택 구입자들은 이런 중고집을 구매할 때, 원래의 주택 구매 계약 감사, 부동산증과 토지증 감사, 원개발업자의' 오증' 을 포함한 부동산의 모든 상황을 충분히 이해해야 한다. 중고 주택 소유주는 은행 담보를 신청하여 대출 계약 원본을 심사해야 한다. 담보를 하는 사람은 저당 등록 수속을 검사해야 한다. 현재 상황으로 볼 때, 대부분의 새 집이 판매될 때 은행은 모두 담보대출을 제공하며, 일반 대출 기간은 10 ~ 20 년 사이이다. 10 ~ 20 년 동안 많은 원구매자들이 자신이 담보대출이 있는 집이나 다시 담보대출이 있는 주택을 양도하는 것은 중고주택 시장에 많은 문제를 야기할 것이다. 시장은 어떻게 이렇게 많은 중고 주택 판매에 직면해야 합니까?
이런 중고 주택의 매매 수속은 비교적 복잡해야 하지만, 제대로 처리하면 거래를 순조롭게 완성할 수 있고, 법적 위험을 남기지 않을 것이다. 중고주택 구매자는 이런 중고주택을 선택할 때 우선 중고주택과 관련된 법적 관계와 현재의 법적 지위를 명확히 해야 한다. 중고 주택 소유주가 이미 기존 개발자와 재산권 변경 수속을 밟아 산권증과 토지사용증을 취득하면 상황은 비교적 간단하다. 중고주택 바이어는 중고주택 소유주와 중고주택 가격에 대해 협의한 후 중고주택의 구체적인 이전 수속을 밟기만 하면 된다. (윌리엄 셰익스피어, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택) 중고 주택 소유주는 개발자에게 부동산 양도 수속을 하지 않고 여전히 은행 대출을 빚지고 있으며, 개발업자는 여전히 부동산 소유주에 대해 주택담보은행에 연대 상환 책임을 지고 있다. 이때 중고 주택 구매자는 각별히 신중해야 한다. 이 시점에서 중고주택과 관련된 법적 관계는 중고주택 집주인과 중고주택 바이어뿐만 아니라 중고주택 집주인과 은행 간의 대출 관계, 개발자와 은행 간의 보증 관계, 중고주택 집주인과 개발자 간의 보증과 보증관계이기 때문이다. 법적 관계의 모든 변화는 또 다른 법적 관계에 영향을 미친다.
중고 주택 소유주와 은행의 관계는 대출 관계이지만 중고 주택 소유주는 채무 주체이지만 부동산은 담보물이다. 일단 중고주택 소유주가 제때에 은행에 전액 상환할 수 없게 되면, 은행은 채권자로서 직접 채무자의 중고주택 소유주에게 회수할 수 있고, 다른 한편으로는 채무자의 연대보증인 개발자에게 직접 회수할 수 있다. 만약 개발자가 보증인으로서 보증인의 책임을 이행하고, 대채무자-중고 주택 소유주가 은행에 채무를 청산하고, 회상해 보면, 개발자는 직접 채무자인 중고 주택 소유주에게 집을 회수할 때까지 법적 책임을 이행할 권리가 있다. 따라서 중고 주택 소유주에게 개발자는 가능한 채권자이다.
이런 중고주택 매매에서 매매 쌍방이 교역을 성사시키려 한다면 바이어는 먼저 판매자와 공동으로 은행과 개발자의 동의를 얻어야 한다. 이 거래에는 두 가지 처리 방법이 있다. 첫째, 구매자가 판매자에게 일회성 지불을 할 수 있다면 절차가 비교적 간단하다. 중고 주택 소유주는 은행에 대한 담보대출을 한꺼번에 갚고 원차대출 계약을 해지한다. 담보등록이 있는 사람은 담보취소 수속을 하고 개발자와 은행에 단계적인 연대보증 법률관계를 해제해 달라고 요청한 뒤 중고 주택 소유주가 개발자 보증으로 설립한 반보증법관계를 요구했다. 마지막으로, 중고 주택 집주인은 주택 관리 및 국토관리부와 중고 주택 매입자와 재산권 이전 수속을 밟아야 한다. 둘째, 구매자가 중고주택 집주인에게 일회성 지불을 할 수 없고 은행 담보 대출 방식을 채택할 경우 중고주택 집주인은 구매자가 대출은행에 대출을 신청하도록 추천할 수 있습니다. 즉, 원래 대출자를 새 구매자로 대체할 수 있습니다. 물론 이를 위해서는 먼저 원저당은행의 동의와 인가를 거쳐 은행과 새로운 대출 수속을 밟아 원대출협의를 중단해야 한다. 동시에 개발자와 연락을 취하고, 개발자의 동의를 구하고, 중고 주택 소유자 보증 계약을 해지하고, 개발자와 은행이 새로운 중고 주택 소유자 보증 계약을 다시 체결해야 한다. 이런 식으로 모든 부분을 반복해야 한다. 원래의 법률 관계는 재조정해야 하고, 새로운 법률 관계는 다시 세워야 한다.
중고주택 구매자도 다른 은행에서 담보대출을 할 수 있지만, 이렇게 하려면 중고주택 집주인과 원차은행 간의 법적 관계를 중단해야 한다. 즉, 중고주택 바이어는 은행이 중고주택 집주인에게 준 대출금을 한 번에 갚아야 한다. 그렇지 않으면 중고주택 주인과 대출은행 간의 법적 관계는 해결되지 않을 것이다. 이렇게 하면 수속이 더욱 복잡해지기 때문에 중고주택 구매자와 중고주택 집주인이 합의해 중고주택 집주인을 요구하는 주택담보은행이 여전히 중고주택 구매자의 은행으로 남아 있어 수속이 더 쉬워지고 법적 장벽도 훨씬 줄어든다.
따라서 이런 중고집을 사는 투자자들은 우선 중고주택 집주인이 전액을 냈는지, 산권증과 토지증을 취득했는지 알아야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 중고주택, 토지증, 토지증, 토지증, 토지증, 토지증, 토지증) 은행 모기지라면 대출 기한을 정확히 알아야 하고, 얼마나 많은 대출금이 아직 상환되지 않았는지 알아야 한다. 게다가, 우리는 은행과 개발상이 중고 주택 이전을 할 때 협조할 수 있는지 알아야 한다. 만약 그들이 협조하지 않는다면요?
이런 중고 주택의 법적 관계가 비교적 복잡하기 때문에, 이런 중고 주택의 소유자가 이런 중고 주택의 처분을 완전히 결정할 수는 없다. 그는 다른 관계자들과 협의하여 이 부동산을 어떻게 처리할 것인지를 결정해야 하므로 이런 중고집을 선택하고 구매할 때 각별히 주의해야 한다.
주 3: 부부가 공유하는 중고 주택 판매.
혼인법에 따르면 혼인관계 존속 기간 동안 부부가 공유하는 * * * 재산은 혼인관계를 해지할 때 부부간에 분배되며 어느 쪽도 단독으로 * * * 재산을 소유해서는 안 된다. 중고주택 매매를 할 때 자칫하면 바이어가 체결한 중고주택 매매 계약은 중고주택 주인의 혼인 변동으로 무효가 되고, 때로는 다른 번거로움을 야기하기도 한다.
일부 중고주택 소유주들은 혼인 변고로 이혼소송 기간 중 부부가 공유하는 부동산을 선점하고 저렴한 가격으로 중고주택 구매자와 주택 양도계약을 체결했다. 이 상황은 일반적으로 두 가지 범주로 나뉩니다. 하나는 부동산증에 부부 이름이 있어 처리하기가 더 쉽다는 것이다. 주택 구입자는 부부 양측이 주택 양도 협의에 서명하도록 요구해야 한다. 부부가 서명하지 않을 경우, 오지 않은 당사자가 서명자를 허가할 수 있도록 허용해야 하며, 이런 허가는 공증처나 변호사가 증언하여 그 진실성을 확인해야 한다. 부부가 공유하는 재산은 부부가 체결한 양도협정에서만 유효하다. 그렇지 않으면 법적 절차가 미비하고, 계약은 법적 효력이 없으며, 결국 재산권 양도에 장애가 생길 수 있다.
또 다른 경우는 부동산증에 부부 이름이 명시되어 있지 않지만 중고방 집주인은 기혼 인사라는 것이다. 이 상황은 비교적 복잡하다. 부부 쌍방이 모두 수익권을 누리는 원칙을 감안하여, 주택 구입자는 중고 주택 집주인과 부부 쌍방이 중고 주택 매매 계약을 체결하여 양도에 동의하도록 요구해야 한다. 이것은 번거로워 보이지만, 사실 불필요한 위험을 피할 수 있다. 그렇지 않으면 중고주택 주인의 남편이나 아내가 양도협정에 동의하지 않을 경우, 그녀는 매입자가 부동산 양도 수속을 하는 것을 막을 방법을 강구할 것이다.
부부 한쪽이 국내에 없다면 서명인은 다른 쪽이 중고 주택 양도에 동의하는 위탁서나 동의서를 제시해 주세요. 결석한 쪽이 위임장이나 동의서조차 없는 경우 서명인을 부탁하는 것이 가장 좋다. 물론 부동산증 이름이 있는 쪽이어야 한다. 부동산 양도가 부부 쌍방이 동의한 보증서를 발급하고 그에 따른 모든 결과에 대해 법적 책임을 져야 한다. 이 보증서는 사실 시금석이다. 서명인이 보증서조차 내지 못한다면 문제가 있다는 것을 증명할 수 있기 때문에 주택 구입자들은 이 중고집을 사야 하는지 경계해야 한다.
주 4: * * 재산권이 있는 중고 주택을 매매하다.
어떤 경우에는 친구 몇 명, 친척 몇 명, 형제자매가 공동으로 부동산을 소유하고 있다. 주택 구입자들은 이런 중고집을 만나면 더욱 조심해야 한다. 이런 중고주택은 몇 사람이 공유하므로, 그 사람이 직접 재산권과 토지증을 장악하고 있든 없든 * * * 한 사람이 소유한 부동산을 처분할 권리가 없다. 중요한 문제는 모든 * * * 사람들이 중고 주택 양도에 동의하는지 확인하는 것이다. 가장 좋은 방법은 구매자가 모든 * * * 사람을 만나 구체적인 상황을 알아보도록 하는 것이다. 미래의 중고주택 양도 협상에서 모든 * * * 업주가 대표에게 위탁서를 발급하도록 요구해야 한다. 양도계약서에 서명할 때 모든 * * * 사람은 계약서에 서명해야 한다. 일부 * * * 인원은 출석할 수 없으며, 지정 대리인에게 서명을 의뢰해야 합니다. 대리인은 * * * 와 * * 사람 또는 다른 사람이 될 수 있습니다. 그러나 위임장은 공증이나 변호사가 증언한 법률 문서여야 하며, 법률 문건 원본은 계약 후 양도 계약의 첨부로 첨부해야 한다.
만약 * * * 한 쪽 소유주가 양도에 동의하지 않으면 양도협정은 법적으로 무효이며, 허가와 공증 없이 무단교체 * * * 다른 소유주의 서명은 법적으로 무효입니다. 따라서 같은 재산권을 가진 중고 주택을 구입할 때는 반드시 법률문서의 완벽함에 주의를 기울여야 하며, 다른 사람의 구두 약속을 경솔하게 믿어서는 안 된다.
주 5: 부동산 관리비 등의 비용을 빚진 중고 주택 판매.
우리는 고귀한 동네일수록 동네의 부동산 관리비가 높을수록 일부 고급 동네의 부동산 관리비가 한 달에 평방미터당 2.5 달러 또는 3 달러에 달한다는 것을 알고 있다. 반면 고급 주택은 면적이 크고 고급스럽고 평균 면적이 100 평방 미터 이상이기 때문에 매월 부동산 관리비, 유틸리티, 가스, 난방비가 비교적 높기 때문에 이런 고급 주택의 중고집을 구입할 때 이런 문제를 주의해야 한다.
고급 중고주택 매매 계약을 체결할 때는 부동산 관리비, 난방비 등 비용의 요금과 납부상황을 분명히 해야 하며, 거래 시 잘 아는 것이 좋다. 그렇지 않으면 거래가 완료된 후 부동산 회사가 체납금을 들고 문제를 찾을 것이다.
주 6: 중고 주택 경매 판매
중고 주택 경매의 배경은 비교적 복잡하다. 중고 주택 소유주가 은행에 빚을 지고, 만기 채무를 갚을 힘이 없어 은행에 의해 법원 경매로 기소되는 경우도 있다. 그 중 일부는 담보물로 저당권자가 저당권을 실현할 때까지 담보기간 동안 경매한다. 중고주택 주인이 경제나 형사범죄로 부동산을 경매하고 몰수하는 경우도 있다.
경매 가격이 이상적일 수 있기 때문에 중고집을 사기에 좋은 시기이다. 그러나 바이어는 경매업자가 부동산만 경매하고 부동산으로 인한 기타 비용 경매기관은 묻지 않는다는 점에 유의해야 한다. 예를 들어 부동산 관리비, 물비, 난방비, 국제전화비, 국내 장거리 전화요금이 있습니다. 원물주들은 이미 여러 가지 이유로 이 비용을 지불할 능력이 없었고 경매인은 일반적으로 채권자나 법원이기 때문이다. 경매가 끝나자 수혜자는 즉시 돈을 받고 떠났고, 다른 비용은 아무도 묻지 않았다. 부동산이 움직이지 않아 관계자에게 불려갈 가능성이 높기 때문에 경매장 바이어들은 자신이 갑자기 알 수 없는 빚에 빠졌다는 것을 알게 될 것이다.
따라서 경매장을 사는 투자자들은 입찰을 하기 전에 경매되는 부동산에 대해 잘 알고 그에 상응하는 계획을 세워야 한다. 입찰이 성공하면 어떻게 대량의 채무를 직면하고 처리할 것인가. 이런 상황은 경매회사 채권자 부동산 회사와 협의해야 하므로 관련 법률문서를 만드는 것이 가장 좋다.
주 7: 담보가 있는 중고 주택 매매.
"도시 부동산 담보 관리 방법" 에 따르면 저당권자의 동의를 얻어 저당 부동산을 양도하거나 임대할 수 있다. 담보재산은 양도할 수 있지만 양도의 전제조건은 담보권자의 동의를 얻는 것이다. 반대로 담보재산은 담보권자의 동의 없이 양도하는 것은 법적으로 무효이다. 동시에, 주택 구입자가 담보로 이런 부동산을 구매하는 것도 법적 위험이 있다. 일단 담보권자가 담보를 실현하려고 하면, 매입자의 위험이 나타난다. 어떻게 이런 위험을 효과적으로 피할 수 있습니까? 실제 사례에서는 담보권자의 동의 없이 담보부동산을 양도하고 집값을 받은 뒤 떠나는 사람이 있고, 담보권자가 담보를 실현해야 할 때 담보인이 이미 빈껍데기라는 것을 알게 되면서 발생하는 법적 분쟁이 더욱 복잡해졌다.
이런 중고집을 구입하는 위험 예방 방법은 구매할 중고집을 선정한 후 먼저 부동산이 있는 곳의 주택 토지 관리 부서에 가서 확인하는 것이다. 중외합자 부동산이나 중고주택은 원래 수출상품주택이었는데, 시방관부에 가서 부동산이 담보인지, 담보권자가 누구인지, 담보기간이 얼마나 긴지, 그리고 당신은 재산권자와 함께 담보권자를 찾아가야 한다. 담보권자의 동의를 받아야 부동산을 양도할 수 있다. 주택 구입자는 저당권자의 서면 동의서를 받는 것이 가장 좋다. 기존의' 도시 부동산 담보관리법' 과' 베이징시 부동산 담보관리법' 은 담보부동산이 담보권자의 동의를 거쳐 양도할 수 있다는 점을 강조하며 서면 동의가 필요한지 여부를 명시하지 않았다. 그러나 실제 운영에서는 저당권자에게 저당 부동산 양도에 동의하는 서면 법률문서를 발급하도록 요청하는 것이 좋다. 이는 매입자에게 더욱 법적 보장이다. 동시에 저당권자에게 양도협정에 서명하도록 요구해야 한다. 양도협정이 체결된 후 담보인과 담보권자는 매입자와 함께 주택토지관리부에 가서 담보협의를 해지해야 하며, 담보인은 매입자와 함께 재산권 양도 수속을 밟아야 한다.
주 8: 재산권이 불분명한 중고 주택 매매.
각종 역사적 이유나 다른 기관의 변화로 기존의 법적 관계를 조정할 것이다. 원래 법률 관계 주체는 역사의 진화와 변화로 인해 원래 법률 관계 주체가 소유한 부동산의 소유권을 바꿀 수 있으며, 때로는 불분명하기도 한다. 예를 들어, 원래의 국가기관이 회사로 개조되었다. 이후 회사는 또 다른 두 회사로 나뉘었고, 이 두 회사는 주식제 개혁으로 재조직되고 박탈되었다. 그 중 일부는 주식회사가 소유하고 있고, 일부는 유한책임회사나 제 3 산업이 소유하고 있다. 그러나 몇 차례 변동하여, 원래 국가기관이 소유한 원래 재산은 이미 다른 회사에 귀속되었다. 그러나 원래 재산권 단위의 명칭이 여전히 원래 국가기관이기 때문에, 원래 국가기관과 관련된 몇몇 회사들은 모두 원래 국가기관의 재산이 그 소유가 되어야 한다고 주장했다. 현재 실제로 이 오래된 부동산을 소유하고 있는 회사는 이 중고집들을 새로운 투자자들에게 양도하려고 한다. 이 중고 주택들은 누가 소유하고 있으며, 누가 최종 처분권을 가지고 있습니까? 이런 재산권이 불분명한 재산에 직면하여 우리는 어떻게 해야 합니까?
우선 이런 낡은 부동산의 법적 귀속과 법적 관계를 명확히 해야 한다. 낡은 부동산의 재산권 단위명은 여전히 존재하지 않는 원래 국가기관이지만, 매번 변경 후 상급기관의 붉은 헤더 파일이 있고, 기존 국가기관이 기관에 대해 모 회사로 옮긴 내부 서류가 있고, 또 회사 분할로 재산을 분할하는 법률 문서가 있다. 마지막으로 국유자산의 주식제 개혁에 관한 법률문서는 어느 회사가 낡은 부동산의 진정한 주인이라고 추정할 수 있다. 조정에도 불구 하 고, 오래 된 부동산의 영장은 변하지 않았지만, 실제 소유자가 변경 되었습니다, 모든 역사적 문서는 이러한 오래 된 부동산의 역사적 진화를 증명할 수 있습니다. 따라서 이러한 법적 관계를 명확히 한 후 투자자는 이전 계약, 모든 역사적 문서 및 상급 관련 부서의 증명서에 따라 구 부동산의 실제 소유자와 재산권 이전 절차를 밟을 수 있습니다.
구재산권 양도협정에서 투자자는 구재산권 양도 과정에서 소유권 분쟁이 발생할 경우 보증인이 모든 법적 책임을 지도록 구재산권의 실제 소유자에게 보증서를 발급할 것을 요구해야 한다. 이는 구매자의 합법적 권익을 법적으로 보호하고 발생할 수 있는 소유권 분쟁을 구매자의 법적 책임에서 제외한다. 일부 법적 관계가 불분명하고 소유권이 불확실한 낡은 주택에 대해서는 구매자가 명확하게 알 수 없을 때까지 경솔하게 판매자와 계약을 체결하지 말 것을 건의합니다. 그래야 법적 곤경에 빠지지 않을 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 법명언)
주 9: 법적 분쟁이있는 오래된 부동산 거래
사회의 각종 복잡한 경제 관계로 인해 많은 부동산이 모두 법적 분쟁에 처해 있다. 예를 들어, 일부 부동산은 법원에 의해 강제로 봉인되었습니다. 일부는 경매 과정에 있습니다. 일부는 소송의 대상입니다. 일부 부동산의 재산권은 불분명하며 소송 확인 중입니다. 다른 재산은 빚을 갚는 데 사용될 것이다. 일부 부동산은 공동건설 프로젝트에 속하며, 쌍방이 배정하기 전에 이미 상대방이 공동건설협력회사의 이름으로 판매한 등등이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 공동건설, 공동건설, 공동건설, 공동건설, 공동건설, 공동건설)
판매자는 상술한 주택 공급원을 처리할 때 대부분 가격에 큰 양보를 하여 매우 매력적이다. 표면적으로 주택 구입자들은 이러한 법적 분쟁이 있는 부동산에 숨겨진 비밀을 알아차리기 어렵다. 부동산 자체는 말을 할 줄 모르기 때문이다. 그러나 구매자가 판매자와 양도협의를 체결하고 계약금을 지불하면 구매자는 자제권을 잃게 된다. 바이어는 왕왕 딜레마에 처해 있다. 반환, 이미 지불 한 돈을 돌려받을 수 없다면, 계속 지불 할 수 없으며, 분명히 절벽을 뛰어 넘을 수 없습니다. 정말 난처하다.
이런 부동산을 구입할 때, 가장 중요한 것은 사전 조사이며, 전면적이고 종합해야 한다. 특히 대종 중고주택 거래의 경우 판매자의 재무제표를 조사하여 중대한 소송, 소송 유무, 장기 투자, 중대 대출, 회사 주식 등을 검토해야 한다. 공동 건설 프로젝트의 경우 쌍방의 공동 건설 협의를 심사해야 한다.
중고 주택 매매는 배경이 다르기 때문에 자신의 특별한 이야기가 있다. 중고 주택 판매는 때때로 좋은 기회에 부딪히기도 하지만, 동시에 많은 위험과 장애물이 있다. 부동산 시장이 발전함에 따라 중고주택 시장이 커지고 중고주택 기회도 많아질 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택, 중고주택) 중고주택 투자자들이 의사결정 전에 기회를 잘 파악하고, 중요한 법적 부분을 통제하고, 완벽한 법률문서를 만들고, 상세한 법률과 상업조사를 잘 한다면, 위험을 피하고 거래를 순조롭게 완성할 수 있을 것이다.