우리나라의 재산권법은 국가가 부동산에 대한 통일등록제도를 시행한다고 규정하고 있지만, 실제 부동산 차명등록 사례가 다양해 부동산권 통일등록제도가 제대로 이뤄지지 못하고 있다. 구현하고 구현했습니다. 차명으로 주택을 구입하는 것은 현재의 사회 경제적 발전의 산물입니다. 재판 실무에서 다양한 처리 방법이 존재하는 이유는 차명으로 주택을 구입하는 것은 복잡한 법적 관계를 포함하고 여러 당사자 간의 관계를 포함하기 때문입니다. 유명인이 주택을 구입하고, 유명인과 부동산 개발업자 사이의 주택 매매 계약 관계를 포함한 등록 관계에 유명인이 계약을 위반하고 주택을 처분하는 경우 제3자가 연루될 수도 있습니다. 본인 명의로 주택을 구입하는 것에 대한 소유권 문제에 대한 연구는 중요한 실천적 의의를 가질 뿐만 아니라 모든 당사자의 권리와 의무를 명확히 할 수 있을 뿐만 아니라 분쟁을 해결하고 화해하는 데에도 심오한 이론적 의의를 갖고 있습니다. 당사자의 정당한 권익을 더욱 효과적으로 보호하며, 부동산 등기질서를 유지하고 판결기준을 통일하는데 지도적 의의가 있습니다.
법이 사회 발전에 뒤처지는 경우가 많다. 법에 구체적으로 규정되지 않은 문제가 많아, 본 글에서 다루는 차명주택 구입의 경우에 법적 공백이 나타나는 경우가 많다. . 본 글은 자기 명의로 주택을 구입하는 현상의 원인과 기존 위험을 분석하고, 이 문제에 대한 현행 '재산권론'과 '채권론'의 차이점을 채권자 간 투쟁의 관점에서 설명한다. 현 상황에 대처하기 위해 기존의 문제점을 국가정책, 입증책임, 통일심판, 사회적 효과 등의 측면에서 분석하고 최종적으로 문제점을 지적하였다. 차명주택 구입으로 인해 발생하는 다양한 문제를 해결하기 위해 차명주택 소유권을 판단할 때 고려해야 할 관련 요소를 다루고 있으며, 분쟁 및 거래안전과 질서유지에 대한 좋은 제안과 참고자료를 제공합니다. .
1. 차명으로 집을 사는 이유와 위험
이러한 행위는 현재 사회적 배경에서 새로운 문제가 아닙니다. 우리나라 관행의 오랜 역사는 특정 지역만의 현상이 아니라 비교적 장기적이고 보편적인 문제이다. 구매자의 대출 행위에는 다양한 이유가 있는데, 주로 다음과 같습니다.
(1) 법률 및 정책 회피
1. 주택 구입 제한 정책 회피
부동산 산업은 국가경제 및 국민생계와 관련되어 있으며, 우리나라 경제성장의 강력한 원동력이기도 합니다. 그러나 최근 부동산 시장에는 과잉투자 문제가 제기되고, 집값도 오르는 등 부동산 시장은 각종 비정상적인 개발 혼란을 겪고 있다. 이에 정부는 주택가격의 과도한 상승을 억제하기 위해 주택구입 제한 정책 등 부동산 업계에 대한 거시적 통제 노력을 강화해 왔다. 이런 맥락에서 일부 주택구입자들은 주택구입 제한 정책을 회피하기 위해 타인의 명의를 빌려 주택을 구입하는 경우가 많아 타인 명의로 부동산 등기를 하는 경우가 많다. 2010년부터 전국 각지에서는 주택가격의 안정을 유지하기 위해 일부 가구가 너무 많은 주택을 구입하거나 투기꾼이 부동산 투기를 하는 것을 제한하는 구매제한 조치를 시행했다. 이는 또한 여러 주택을 구입하려는 일부 투기꾼과 가족이 위험을 감수하고 다른 사람의 이름으로 주택을 구매하고 등록하도록 직접적으로 이어졌습니다.
2. 대출 제한 명령 및 기타 대출 장애 방지
대출 제한 명령은 주로 납세 증명서 및 사회보장 납부 증명서를 제공할 수 없는 비지역 거주자에게만 제한됩니다. 세 번째 주택 이상을 구입한 사람 가족을 위한 주택. 이들 집단은 집을 구입하기 위해 어쩔 수 없이 타인의 명의를 빌려 집을 구입하고 대출을 받는 경우가 많다. 또한, 주요 은행에서는 주택담보대출 신청 시 대출자의 연령, 안정적인 수입 등 제한적인 조건을 두고 있습니다. 집을 사고 싶지만 대출 자격이 없는 사람은 남의 이름으로 돈을 빌려 집을 사는 수밖에 없다. 또한 도시 근로자는 일반적으로 주택 선지급 자금을 보유하고 있으며 집을 구입할 때 선지급 자금 대출을 사용하면 특정 할인을 받을 수 있습니다. 주택 선지급 자금이 없는 일부 사람들은 우대 대출을 받기 위해 친척, 친구와 협상합니다. 또는 기타 주택공제자금대출 자격을 갖춘 사람. 집을 구입하기 위해 자신의 이름으로 대출을 받지만 실제로는 대출금을 매달 지불하는 사람입니다.
3. 절차 간소화 및 세금 인하
부동산세 개편은 최근 양회에서 제안한 것으로 부동산세는 매입제한을 대체하는 정책으로 여겨진다. 주문하다. 부동산 등록 행위를 표준화하고 부동산 거래의 안전을 유지함으로써 적법한 권익을 보다 효과적이고 효과적으로 보호하기 위해 2015년 3월 1일부터 「부동산 통합등록에 관한 임시규정」이 시행되었다는 점은 주목할 만합니다. 부동산 소유자의. 일부 사람들은 부동산의 통합 등록이 재산세 부과의 근거가 되고 재산세가 부과될 것이라는 신호라고 생각합니다. 따라서 향후 시행될 재산세 징수 관련 법령을 회피하고, 주택구입 시 세금부담을 경감하기 위해 타인과 부동산대출등록계약을 체결하여 조세회피 효과를 누리는 경우도 있습니다. 재산세 상황과 마찬가지로 상속세도 우리나라 세제개편 안건에 포함됐다. 상속세를 피하고 등기절차를 간소화하기 위해 자기자금으로 구입한 주택을 자녀나 장래 상속인의 이름으로 직접 등기하는 사람들도 있습니다.
(2) 특정 주택 구입 할인 경쟁
최근 우리나라 주택 가격이 급격하게 오르면서 주택 구입이 필요한 일부 저소득층과 중산층이 이 집단의 주택과 국가 생활 조건을 보호하고 이러한 취약 계층에게 저렴한 주택을 제공하기 위해.
일반 상업용 주택에 비해 저렴한 주택은 가격이 매우 저렴하기 때문에, 가장 필요한 사람들에게 저렴한 주택을 진정으로 제공하기 위해 정부는 가족 경제 상황, 주택 상태 등 상응하는 구매 조건을 설정합니다. 정부가 제공하는 저렴한 주택이 필요하지 않은 일부 집단을 제외합니다. 그러나 저렴한 주택을 구입할 자격이 없는 이들 집단은 정책의 허점을 이용하고, 다른 사람의 저렴한 주택 구입 자격을 활용하여 민간 사업을 운영함으로써 우대를 누리고 있습니다. 대출자는 유명인의 이름으로 주택 구입 할당량을 신청하고 이를 유명인의 이름으로 등록하기로 유명인과 합의하는 경우가 많습니다. 때가 되면 유명인이 차용인의 주택 이전 절차를 도와줄 것입니다.
(3) 부동산 정보 숨기기
법적 재산 정보를 숨기는 이유는 다음과 같습니다. 일부 유명인 및 기타 유명인이 자신의 삶의 평화를 유지하기 위해, 자신의 주택 정보가 대중에게 공개되어 타인의 이름으로 주택을 구입하고 등록하는 경우 향후 강제 집행을 피하기 위해 주택을 포함한 재산을 타인의 이름으로 등록하는 경우도 있습니다. . 향후 채무를 갚지 못해 법원에 의해 강제집행을 당하더라도 자신의 명의로 집행할 재산이 없어 남의 이름으로 집을 사서 재산을 양도하는 사람도 있다. 불법 소득을 숨기기 위해, 원한을 품고 소득을 숨기는 목적은 주택 구입을 통해 타인의 이름으로 합법적 소득과 불법 소득 사이의 소득을 등록함으로써 이를 은폐하려는 목적입니다.
(4) 기타 이유
차입자 명의로 부동산을 등록하는 것은 차용인과 유명인 모두의 자율성에 따른 결과이며, 이에 따라 그 이유도 결정됩니다. 이러한 행동은 관련 당사자의 주관적인 희망에 따라 달라지며 따라서 위의 목록을 모두 정리하기 어려울 수 있습니다. 예를 들어 실제로 일부 사람들은 단순히 다른 사람의 비판을 피하기 위해 자신의 실제 재산 정보를 숨기기로 선택합니다. 과도한 부는 재앙을 가져올 수 있기 때문입니다. 순전히 가족과 우정을 위한 이유도 있습니다. 예를 들어, 일부 단위에서는 직원에게 우대 주택을 판매하고, 일부 직원은 실제 필요 없이 자신의 이름으로 주택을 구입하고, 친척과 친구가 실제로 집 비용을 지불하고 거주합니다. 재산을 양도하거나 채무를 회피하거나 기타 불법적인 목적을 갖는 경우도 있습니다.
차명으로 주택을 구입하는 것은 우리나라 현행법에 명확하게 규정되어 있지 않지만 이러한 행위는 명목 구매자와 실제 구매자 모두에게 상당한 위험을 수반합니다.
1. 정책을 구매할 때 차명으로 된 저렴한 주택과 같은 주택의 경우, 명목 소유자가 변절하기 때문에 투자자는 주택의 재산권을 획득하지 못하는 경우가 많습니다. 더욱이 일상생활에서 명목상의 부동산 소유자와 투자자 사이의 긴밀한 관계로 인해 서면 증거의 수집 및 보존에 대한 관심이 거의 없기 때문에 분쟁이 발생하면 투자자는 구매 사실을 입증하지 못하는 경우가 많습니다. 가격은 본인이 지불했으며 명목상의 부동산 소유자가 필요합니다. 구매 가격을 반환하는 것도 상대적으로 어렵습니다.
2. 일반 주택을 차명으로 구입한 경우 등기주택 구입자가 차명 구입을 후회하고 이를 인정하지 아니하거나, 주택 구입자 등이 사망하고 그 상속인이 차용을 이해하지 못하는 경우 이름을 빌린 것을 인정하지 않습니다.
3. 등록된 주택 구매자가 부동산을 실제 투자자에게 양도하는 것을 제3자가 반대합니다. 예를 들어, 등록된 주택 구입자의 배우자는 결혼법 조항을 근거로 구매자가 대출자라는 사실을 부인하고 해당 부동산이 부부의 공동재산인지 확인을 요구하는 등 이의를 제기하는 경우가 많습니다.
4. 명목상의 구매자가 부동산을 양도하거나 담보로 설정하거나 법원에 의해 집행됩니다.
2. 차명으로 주택을 구입하는 경우 채권자와 재산권 사이의 분쟁
차명으로 구입한 주택의 경우 해당 주택의 물권상태 여부 실제로, 차용인이 실제로 주택의 실제 소유자인지 여부에 대한 질문에 대해 두 가지 주요 견해가 있으므로 이에 따라 차용인이 주택 소유자로 확인되어야 합니다.
한 가지 견해는 '재산권 이론'입니다. 이는 주택 구입대금 지급, 주택담보대출 상환, 명의로 구입한 주택 소유권에 대한 양 당사자 간의 합의를 바탕으로 양 당사자 간에 관계가 형성되었음을 입증할 수 있는 경우라는 견해이다. 그러면 당사자 간의 관계는 연예인을 빌려 집을 구입하고 소유권을 얻는 것입니다. 비록 빌린 연예인이 해당 주택 매매 계약서 및 기타 서류에 따라 집의 소유자로 등록되어 있지만, 이는 당사자의 진정한 의도가 아니며, 이를 근거로 한 소유권등기는 그 원인행위의 근거가 되지 아니하며, 이로 인해 최종 등록된 권리상태와 물권상태가 일치하지 않게 됩니다. 부동산등기부상의 권리추정은 실제 소유권을 입증할 수 있는 증거가 있기 때문에 무효가 되므로 진정한 권리상태로 돌아가야 하므로 당사자가 재산권의 확인을 요구하는 경우에는 그러하여야 한다. 지원받을 수 있습니다.
또 다른 견해는 '채권자 권리론'이다. 이는 차명으로 주택을 구입하는 경우에는 등록된 채권자와 제3자 사이의 주택 매매계약이 진실되고 유효하며, 이러한 기본적인 법률관계에 의거하여 주택소유등기가 완료되었으므로 본인만이 유일한 소유자라고 본다. , 차용인과 등록된 권리자 사이의 주택 소유권에 관한 합의는 양 당사자를 계약으로 구속할 뿐이며, 주택 소유권을 직접적으로 확립하는 법적 효력은 없습니다. 차용인의 이름으로 주택 구입 계약에 따른 주택 소유권.
예를 들어, 베이징 고등 법원은 "주택 매매 계약 분쟁 사건 재판에 관한 일부 어려운 문제에 대한 회의록"(Jinggao Fafa [2014] No. 489) 제 10 조에 다음과 같이 규정했습니다. "연예인을 이용하여 소송을 제기하십시오. (등록인)을 피고인으로 하여 그 집이 자기 소유인지 확인하고 싶은 경우 법원은 그에게 이를 설명하고 계약소송을 제기할 수 있음을 알려 주어야 하며, 연예인에게 주택 양도등기 절차를 거치도록 요구해야 합니다.
또 다른 견해는 기본적으로 '재산권 이론'의 결론에 동의한다는 점을 바탕으로 '논쟁 과정'에 대해 서로 다른 견해가 제시됐다. 재산권 이론". 이러한 견해는 당사자 간 명의차용 주택 구입의 본질은 당사자 간의 담합이며, 실제 의사를 표시하지 않은 채 합법적인 행위를 하는 것처럼 주장하는 것입니다. 허위 표현으로 주택 매매 계약을 체결하고 차용인의 이름으로 주택 소유권을 등록하는 행위는 은폐에 해당합니다. 이 경우 허위행위는 무효로 간주되어야 하며, 이를 바탕으로 이루어진 소유권등기는 부동산재산권 변경의 기본관계를 상실하게 되어 그에 따른 재산권효과가 발생하지 않게 됩니다. , 실제로 집을 사기 위해 연예인에게 돈을 빌릴 때 유효한지 여부는 법률 및 행정법규의 강제 조항에 따라 결정되어야 하며, 무효가 아닌 경우에는 차용인이 확인을 요청해야 합니다. 재산권이 뒷받침되어야 합니다.
3. 사법 실무 현황 및 문제점 분석
(1) 차명매매 주택 소유권 판단에 대한 사법 실무 현황
최근 부동산에 관한 차명등록 사건이 늘어나고 있는 추세입니다. 재판 실무에서는 명확한 법적 지침이 부족하여 법원이 사실관계를 판단하고 법률을 적용하는 과정에서 많은 어려움을 겪고 있습니다. 뿐만 아니라, 동일한 유형의 부동산 대출 등록 사건을 처리함에 있어 지방 법원마다 태도와 방법에 일정한 차이가 있습니다.
일부 법원은 중화인민공화국 재산법(이하 재산법) 제17조 및 제33조의 규정에 따라 부동산 소유권 증명서와 부동산 부동산의 소유권은 부동산등기부와 부동산등기부만으로 판단할 수 없고, 부동산의 물권상태에 따라 판단해야 하며, '절대적인' '증거력'이 있어야 합니다. 사유지. 주택 소유권 증명서 및 국유 토지 사용권 증명서에 등록된 소유자가 누구든지 이 사람이 해당 권리의 실제 소유자임을 의미하지는 않습니다. 사건에 관련된 주택의 소유권을 두고 양측이 다툼을 벌이고 있는 만큼, 사건에 관련된 주택의 소유권은 부동산의 실질 권리현황에 근거해 판단해야 한다. 사건에 관련된 주택의 물권자는 주택 구입대금 지급, 주택담보대출 상환, 확약서, 증인 증언, 기타 증거자료 등을 종합적으로 분석하여 판단할 수 있습니다. 따라서 이러한 판단은 대개 실제 투자자인 차용인이 실소유주임을 확인하고, 유명인인 등록 소유자가 차용인의 주택 소유권 이전 처리를 보조하는 방식으로 진행된다.
일부 법원에서는 주택 구입 대금 지급 및 주택의 실제 사용 내역을 토대로 원고와 피고가 각자의 이름으로 주택을 구입했다고 판단할 수 있다고 보고 있다. 실제 구매 가격은
투자자, 즉 차용인은 유명인에게 주택 소유권 이전을 자신의 이름으로 등록하는 데 도움을 요청할 수 있습니다. 그러나 차명으로 주택을 구입하는 경우에는 차용인은 소유권 이전등기를 보조할 수 있는 권리만을 가지므로 해당 주택에 대한 재산권은 없습니다. , 법원은 소유권 확인 요청을 승인하지 않습니다.
(2) 사법 실무에 존재하는 문제
1. 다양한 정의 및 판단 기준
위의 재산 등록 사례에서 볼 수 있습니다. 차명, 같은 성격의 사건유형에 대해 법원마다 정의가 다른데, 소유권 확인 분쟁으로 분류되는 경우도 있고, 주택 매매계약 분쟁으로 분류되는 경우도 있고, 원물반환분쟁으로 분류되는 경우도 있습니다. 판단의 근거와 이유 측면에서 일반적으로 다양한 유형의 계약이 구별됩니다. 일반주택을 차명으로 구입하고 등록하는 경우에는 대부분의 법원에서 그 효력을 인정하는데, 그 이유는 차용인이 집의 소유자이고, 유명인이 차명과 협력하여 주택양도절차를 진행하기 때문입니다. 이는 쌍방의 진정한 의사표시이며 선의, 선의에 기초하고 있으며 공정성의 원칙에 따라 계약을 이행해야 한다는 주된 근거는 계약법 제60조 및 제107조입니다. 재산법 제7조, 제17조, 제19조, 제33조. 그러나 소수의 법원에서는 양 당사자 간의 부동산 등록 계약을 인정하지 않고 유명인이 해당 주택의 자연 소유자라고 판단합니다. 그 주된 근거는 재산법 제17조입니다. 차명으로 저렴한 주택을 구입하고 등록하는 것과 관련하여 법원마다 상당한 차이가 있습니다. 일부 법원에서는 타인 명의의 부동산 등록 계약이 무효라고 판결했는데 구체적인 이유도 다릅니다. 불법적인 목적을 은폐하기 위한 합법적인 방식이라고 생각하는 사람도 있고, 공익을 해친다고 생각하는 사람도 있습니다. 어떤 사람들은 이것이 국가, 집단 또는 제3자의 이익에 해를 끼치는 악의적인 공모라고 생각하며, 계약법 제52조에 근거하여 법률 및 행정 규정의 강제 조항을 고려하는 법원도 있습니다. 일부 다른 법원에서는 부동산 등록 계약이 쌍방의 진정한 의사 표현이며, "저렴한 주택 관리에 관한 조치"는 성격이 부처 규정이지 의무 조항이 아니라는 이유로 부동산 등록 계약이 유효하다고 판단합니다. 법률 및 행정법규의 주요 근거는 민법총칙 제55조, 제57조, 계약법 제124조, 제186조, 제192조입니다.
2. 차명으로 등록된 계약의 효력은 불일치
차명으로의 일반주택 구입 및 등록에 있어서 법령에 위배되지 않는 경우 존재를 입증할 충분한 증거가 있는 경우 법원은 일반적으로 차명 등록 관계의 유효성을 인정합니다. 그러나 차명으로 일반 주택을 구입하는 것이 구매 제한 명령, 일부 도시의 대출 제한 명령은 법원의 판결과 상당히 다르며, 일부에서는 당연히 무효라고 주장하는 반면, 일부에서는 강제 조항 위반이 없으며 해당 계약의 유효성이 인정된다고 판단합니다. . 저렴한 주택을 차명으로 구입하여 등록한 사람들에 대해서는 각처의 법원의 판결도 크게 다릅니다. 일부 법원에서는 계약법 제52조 제2항, 제3항, 제4항을 근거로 해당 계약이 무효라고 판단했습니다. 법원의 또 다른 부분은 이러한 유형의 계약이 양 당사자의 진정한 의사 표현을 나타내고, 의무 규정을 위반하지 않으며, 대중의 이익에 손해를 끼치지 않는다는 이유로 유효하다고 판결했습니다. 차명으로 정책주택을 구매하는 계약의 유효성을 판단하는 데 있어 법원마다 큰 차이가 있음을 알 수 있습니다.
3. 차명등록 주택의 소유권에 대한 이해가 다르다
우리나라의 '재산권법'은 재산권 소송론을 인정하지도 않고 인정하지도 않는다. 재산권 소송의 무의미한 성격. 따라서 재산권법의 실효성은 채권자의 권리법의 실효성을 원인으로 하여 영향을 받으며, 채권자의 권리행위가 재산권변동의 실효성에 영향을 미치게 된다. 원인 행위의 무효 또는 취소는 채권자 권리 행위가 유효한 경우에만 재산권 변경 자체에 영향을 미치며 이로 인해 발생하는 재산권 변경은 유효합니다. 실제 재판에서는 차명으로 등록된 주택의 소유권이 부동산 등록계약의 유효 여부에 따라 결정된다고 법원마다 판시됐다. 계약이 유효한 경우에는 계약에 따라 유명인은 해당 주택의 명목상 소유자일 뿐이며, 부동산 등기부에 기재된 사항이 실제 상황과 일치하지 않는 경우에는 차용인이 실질적인 권리를 갖습니다. 등록 정정을 신청하거나 주택 소유자를 대신하여 유명인에게 양도 절차에 협조하도록 요구할 권리가 있습니다. 계약이 무효인 경우에는 쌍방 사이에 등기관계가 존재하지 않으며, 부동산등기부에 따르면 차용인이 부동산의 소유자임을 차용인이 입증할 충분한 이유가 없는 것입니다. 주택 구입 대금은 대출기관에서 별도로 처리할 수 있습니다. 따라서 부동산등기계약의 타당성에 대한 판단이 다르면 주택소유에 대한 이해도 달라지게 된다.
2. 차명으로 구입한 주택의 소유권 확인
(1) 차명으로 구입한 주택에 대한 계약의 유효성 확인
차명으로 구입한 주택의 타당성은 구체적으로 판단해야 한다. 문제에 대한 구체적인 분석은 일반화될 수 없다. 법령의 강행규정을 위반하지 않고, 악의적인 공모로 국가와 집단, 타인의 정당한 권익을 손상시키지 않으며, 공익을 침해하지 아니한다. 차명으로 주택 구입 분쟁이 있는 경우 법원은 분쟁 해결을 요구합니다. 때가 되면 법원은 일반적으로 양 당사자가 자신의 이름으로 주택을 구입하기 위해 서명한 계약이 유효한 것으로 간주합니다. 다만, 차명매매계약이 부정한 이익과 관련된 경우에는 차명매매계약은 무효가 됩니다.
1. 정상적인 상황에서 귀하의 이름으로 주택을 구입하는 계약은 유효합니다.
우리나라에서는 계약의 유효성에 대해 해당 규정을 마련했으며 이는 다음 요소를 충족해야 합니다. : 1. 당사자는 계약을 체결할 권리가 있어야 합니다. 2. 의사표시가 흠이 없을 것. 3. 계약의 내용이 적법하고, 공공질서 및 미풍양속에 위반되지 아니하며, 실현될 수 있을 것. 동시에, 계약의 내용이 법령의 강제 조항을 위반하지 않고, 쌍방의 의사가 진실하며, 계약이 해당 형식에 부합해야 한다는 점도 요구됩니다. 귀하의 이름으로 주택을 구입하는 대부분의 계약에는 상업용 주택 구입이 포함됩니다. 계약을 체결하는 두 당사자는 시민권과 능력을 갖춘 자격을 갖춘 주체이며 계약의 대상은 확실합니다. .계약의 내용은 적법하고 유효합니다. 이러한 계약은 그 효력에 결함이 없으며, 쌍방의 자유로운 선택이 존중되어야 합니다.
사회적 경제가 급속히 발전하면서 주택 가격은 계속 상승하고 있다. 국무원은 주택 가격을 억제하고 부동산 투기를 막기 위해 2009년부터 2013년까지 주택 구입 제한 조치를 취하는 등 다양한 조치를 취했다. 2010년 국가10조는 2011년의 8개 국가부동산관리조치와 함께 국가의 효과적인 부동산시장 관리를 반영하고 있다. 이런 매입 규제 상황에서 부동산 투기꾼들은 남의 명의를 빌려 다시 집을 사는 경우가 많다. 그렇다면 실구매자와 명목상 등록자의 명의로 주택을 구매하는 계약이 유효한가요? 두 가지 견해가 있는데, 실제 구매자의 행위는 부동산 규제에 관한 국무원과 지방자치단체의 정책을 위반한 것일 뿐 법률과 규정의 강제 조항을 위반한 것이 아니라는 것이다. 쌍방의 명의가 유효했다는 또 다른 관점은 매수제한 명령에 따라 실제 매수인이 타인의 명의를 빌려 주택을 구매할 자격을 상실했다는 점이다. 부동산 시장의 거래질서를 교란하고, 집을 사야 하는 사람이 주택 구입 수요를 감당할 수 없어 두 사람이 주택 구입 계약을 체결한 것이다. 명의의 대출은 무효입니다. 저자는 첫 번째 관점에 동의하며, 구매 제한 명령을 위반하여 도달한 차명 주택 구매 계약의 유효성은 영향을 받지 않으며 법률에 의해 인정되어야 한다고 믿습니다.
왜냐하면 국가는 시장 수요를 줄이고, 부동산 시장의 수요와 공급 관계를 변화시키며, 주택 거래량과 가격에 영향을 미치고, 투자를 합리적으로 유도하고, 인플레이션을 방지하고, 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하고, 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하기 위해 구매 제한을 실시하기 때문입니다. 공정성과 정의가 어느 정도 이루어지면 사회와 민생 문제를 효과적으로 해결할 수 있다. 실제 구매자가 구매 제한 정책을 위반하고 자신의 이름으로 주택을 구입했지만 이를 따르지 않는 투자 방식에 문제가 있었다. 또한, 부동산 시장 거래질서를 유지하고 국가의 경제적 안정을 보호하기 위해 차입으로 주택을 구입하는 계약을 직접적으로 결정할 수는 없습니다. 이름이 잘못되었습니다.
또한 실제 구매자 중에는 부동산에 투자하고 싶지만 해당 국가의 주택 구입세가 너무 높다고 느껴 더 많은 세금 혜택을 받기 위해 타인의 이름으로 주택을 구입하는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 매수인과 명목상 등록인이 차명으로 주택을 구매하기로 하는 계약은 국세법규를 위반하지 아니하고 사회공공복리를 해하지 아니하며, 합리적으로 회피하기 위한 일정한 수단을 사용하는 것으로 본다. 사회 공공질서를 훼손하지 않으며, 쌍방이 규정에 따라 세금과 수수료를 납부한 후에는 유효한 것으로 간주됩니다.
2. 법률과 정책을 심각하게 회피하는 차명계약은 무효이다
실제로는 불법적인 목적으로 양 당사자가 악의적으로 법을 회피하고 공익을 훼손하는 행위이다. 국가 부동산 정책. 차명으로 주택을 구입하는 것은 무효이며 상황이 심각할 경우 형사 범죄에 해당합니다. 예를 들어 실구매자가 부패소득, 뇌물수수 등 불법소득을 인위적으로 법정소득으로 전환하고, 타인의 이름으로 주택매매계약을 체결하고, 자신의 회색소득으로 구입한 주택을 타인의 이름으로 등록하는 경우 유명인이 자신이 구입한 돈이 범죄라는 사실을 아는 것은 차용인의 소득을 은폐하도록 돕는 것은 민사적 범위를 훨씬 넘어서는 행위이며 계약 여부 문제를 해결하는 데 사용할 수 없습니다. 차명으로 집을 사는 것은 유효합니다. 두 행위 모두 우리나라 형법을 위반한 것이며, 실제 구매자는 관련 전제범죄를 저질렀고, 연예인은 자금세탁범죄를 저질렀으므로 구입한 재산을 몰수해야 한다.
또한, 저렴한 주택 구입을 명목으로 체결한 계약은 국가의 저렴한 주택 정책 이행에 심각한 해를 끼친다는 점에서 무효로 간주되어야 합니다. 관련 법률 규정에 따르면 계약이 무효로 판명된 후에는 쌍방이 재산을 반환해야 하며, 반환할 수 없거나 불필요한 재산에 하자가 있는 경우 손실을 배상해야 합니다. . 무효 계약은 처음부터 무효이며 당연히 무효입니다. 무효계약이란 법령의 강제규정을 위반하고 공익을 침해하는 계약을 말하며, 법원은 재판과정에서 해당 계약이 무효라고 판단할 수 있다. 법원은 차명으로 주택을 구입하는 것에 대한 분쟁을 심리할 때, 당사자들이 계약이 무효라고 주장하지 않더라도, 차명으로 주택을 구입하는 계약이 국가 저렴한 주택 규정을 위반한다고 판단합니다. 여전히 차명으로 주택을 구입하는 계약이 무효임을 직접 결정합니다. 명의로 된 주택을 구입하기로 한 계약이 무효가 된 후, 명목상의 등기인이 명의의 귀책사유로 실제 매수인에게 손해를 입힌 경우, 법원은 명목상의 등록자가 소송에 관련된 주택의 소유자임을 직접 확인합니다. 명목상 등록인은 손해배상 책임을 부담해야 하며, 실제 구매자는 명목상 등록자에게 주택 구입에 따른 손실을 보상하기 위해 부당 이득을 반환하도록 요청할 수 있습니다. 소송에 연루된 주택의 권리 또는 중대한 과실이 있는 경우, 구입한 주택은 개발사 또는 주택 판매자에게 반환해야 하며, 개발사 또는 판매자는 대금과 이자를 반환한 후 주택을 판매할 수 있습니다. 자격을 갖춘 당사자에게 다시 소송을 제기하면 이는 개발자 또는 판매자의 거래 보안에 위협이 되지 않으며 저렴한 주택의 합리적인 분배를 달성하는 데 도움이 될 것입니다.
(2) 차명으로 구입한 주택의 소유권을 결정할 때 고려할 사항
1. 법적 상황에 따른 주택의 소유권을 결정하는 것은 적법성입니다. 모든 법적 조치의 능력 법적 효력 발생의 기본 전제는 선의의 제3자의 참여 없이도 부동산 제33조에 따라 주택 소유권 확인을 요청할 수 있다는 것입니다. 법. 크게 다음 두 가지 상황으로 나누어집니다.
(1) 제3자의 이익과 관련되지 않은 상황
부동산 등기제도에 있어서 등기는 재산권을 공개하는 방법이며, 재산권의 올바른 추정은 객체의 소유권을 실제로 반영할 수 없습니다. 실제 주택 구입자가 해당 주택이 자신의 소유임을 입증할 만큼 충분한 증거를 확보한 경우에는 등기사항만으로는 소유권을 판단할 수 없으나 실제 권리자가 해당 주택의 소유자인지 확인해야 합니다.
법적재산권과 사실재산권의 관계로 볼 때, 제3자의 이익이 개입되지 않는 경우, 공정성과 정의의 관점에서 볼 때, 실제 주택의 정당한 권익은 구매자를 보호해야 합니다. 사법자치원칙의 관점에서 볼 때 실제 주택구입자와 등록된 주택구입자는 자유의사에 따라 명의대용등록계약을 체결할 수 있다. 이는 합의에 따르면 실제 구매자가 주택 소유자가 되어야 한다는 사법자치의 원칙에 따른 것이다.
사법실무에 있어서 물권자는 다음 네 가지 측면에서 판단되어야 한다.
① 소송에 등록된 주택의 소유자는 누구이며, 이를 보관하는 사람은 누구인가요?
집 소유권 증명서는 주택 재산권을 증명하는 중요한 증거로, 일반적으로 집주인은 이를 임의로 타인에게 양도하지 않습니다. 투자자가 주택 소유권 증명서를 장기간 보관했음을 입증할 증거가 있으나 대출 당사자가 투자자가 보유한 원래 주택 소유권 증명서가 불법임을 입증할 증거를 제공할 수 없는 경우 예비적으로 주택 소유권 증명서 결정을 고려할 수 있습니다. 투자자가 주택을 소유하게 됩니다.
②소송에 관련된 주택의 매매대금 및 관련 세금은 누가 납부합니까?
상식적으로 집을 직접 구입하는 경우 구입 가격과 관련 세금을 직접 지불해야 합니다.
③소송에 관련된 주택을 장기간 사용하고 있는 자.
해당 주택을 장기간 관리, 사용한 사람이 누구인지 여부도 물권자를 식별하는 중요한 근거가 됩니다.
투자자가 해당 주택이 투자자가 거주하고 단장했음을 입증하기 위해 수도, 전기, 난방비 등 관련 청구서를 제공할 수 있는데, 차용인이 이에 대해 합리적인 설명을 제공할 수 없는 경우, 투자자는 다음과 같이 간주할 수 있습니다. 집의 실제 소유자.
④집 매도인의 증명서.
집 매매계약을 체결한 두 당사자는 매도인과 매도인이 누구인지, 집값을 누가 받았는지도 물권자를 판단하는 기준 중 하나이다.
투자자가 위 4가지 측면에서 충분한 증거를 제공할 수 있고, 그 증거가 서로 확증되어 완전한 증거 연쇄를 형성할 수 있다면, 법률 위반이나 피해가 수반되지 않는 한 제3자의 이익을 위하여 법원은 해당 주택을 실제 투자자의 소유로 결정할 수 있습니다.
(2) 제3자의 이해관계가 연루된 상황
차입자가 자신의 명의로 주택을 등록한 뒤, 권리자의 허락 없이 집을 차용자에게 팔았다. 의심하지 않는 제3자가 연루된 경우 영업권 획득 문제가 관련됩니다. 우리나라 재산법 제106조의 규정에 따라 선의의 제3자가 합리적인 대가를 지급하고 양도절차를 완료하여 주택의 소유권을 취득하게 됩니다. 등록 상황이 사실이 아니더라도 제3자가 신뢰를 바탕으로 거래를 하는 한 법은 이를 보호해야 합니다. 이때 원권리자는 등록된 주택구입자에게 보상을 요청할 수 있습니다.
2. 불법적인 상황에서의 주택 소유권 결정
실제 주택 구입자와 등록된 주택 구입자의 행위 자체가 불법이라면 이들의 행위는 무효로 간주되어야 합니다. 법을 회피하는 행위는 외부적인 관점에서 보면 법을 위반하는 것은 아니지만, 법의 의무조항을 회피하는 행위이다. 법을 회피하는 행위 자체는 법적 근거가 부족하지만 그 실효성을 부정할 수는 없다. 오히려 그 행위의 목적과 내용, 결과를 종합적으로 분석하고 판단해야 한다. 그 행위가 목적, 내용, 결과에 있어서 불법이라면 불법으로 간주됩니다.