본 사건의 원고는 건설기업이고 피고는 부동산 개발업자이다. 피고는 상해에 투자하여 주택단지를 개발하였으며, 원고는 입찰 절차를 통해 낙찰되었다. 2003 년 3 월 시공총청부 계약을 체결하여 공사 지하 부분은 원고가 출자하기로 합의했다.
2005 년 4 월, 원고는 쌍방이 합의한 공사 진도를 완성하고, 쌍방은 이미 지불한 공사 가격의 일부를 결산하고, 쌍방은 이미 지불한 공사 가격을 확인했다. 피고의 자금 부족으로 양측은 2005 년 4 월 건설공사에서 체납된 진도금을 지불하고 프로젝트 내 23 층 주택으로 공사비를 지불하기로 보충 협의를 체결했다. 당시 저당된 주택은 예매 조건이 없어 예매 허가 수속을 하지 않았기 때문에 양측은 예매 허가를 받은 후 즉시 예매 등록을 하기로 합의했다.
2008 년 6 월 5438+065438+1
2009 년 3 월, 원고는 상해 고원에 소송을 제기하여 청부업자에게 공사 가격을 우선적으로 받을 권리를 보호하고 분쟁 주택을 보전하고 압수할 것을 법원에 요청했다. 상해시 고등인민법원은 20 10 년 4 월 5 일 민사조정서를 발행하여 원고가 분쟁 주택에 대해 우선보상권을 누리고 있으며 피고는 분쟁 주택을 원고의 이름으로 양도하고 관련 공사비를 지급한다는 것을 확인했다.
두 번째 부분은 사례 9 에 대한 응답입니다.
1. 등록 관련 법률 및 규정의 진화를 예고합니다
예고등록은 집이나 기타 부동산권을 매매하는 당사자가 체결한 합의입니다. 미래의 물권 실현을 보장하기 위해 그들은 약속에 따라 등록기관에 예고등록을 신청할 수 있다. 예를 들어, 주택 분양 시 주택 구입자는 아직 완성되지 않은 주택을 미리 등록해 개발자가 이미 판매한 주택을 재매각하거나 저당잡히는 것을 제한할 수 있다.
2007 년 6 월 65438+ 10 월 1 일부터 시행된' 물권법' 제 20 조는 당사자가 주택이나 기타 부동산의 물권을 매매하고, 향후 물권의 실현을 보장하기 위해 협정에 따라 등록기관에 예고등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 예고등록 후 예고등록을 하지 않은 권리자가 부동산 처분에 동의한 것은 물권 효력이 발생하지 않는다. 예고등록 후 채권이 소멸되거나 부동산 등록을 할 수 있는 날로부터 3 개월 이내에 등록을 신청하지 않은 경우 예고등록은 무효다.
2009 년 7 월 1 일,' 상해시 부동산등록조례' 제 5 1 조는' 예고등록' 을 규정하고 쌍방 당사자의 자기보호를 위한 운영지침을 제공한다.
202 1 1 발효된 민법전 제 22 1 조는' 물권법' 제 20 조 규정과 같다. 적용 민법전물권 편찬에 관한 대법원의 해석 (1) 제 4 조 규정: "사전 등록 권리인의 동의 없이 부동산 소유권 등 물권을 양도하거나 건설토지사용권, 주거권, 지역권, 담보권 등 기타 물권을 설립하는 것은 민법전 제 22 1 제 1 항의 규정에 따라 물권 효력이 발생하지 않는다고 판단해야 한다.
2005 년 4 월, 계약 쌍방이' 보충협정' 을 체결하여 건설공사에서 체납된 진도금을 상쇄했다는 점을 강조할 만하다. 당시에는 이런 재산권 보상 행위를 규제하는 관련 법규가 없었다.
2. 공사가격 우선보상권 관련 법률법규의 진화.
1999+ 10 월 1 일 발효된' 계약법' 제 286 조, 계약자가 약속대로 가격을 지불하지 않은 경우 계약자는 계약자에게 합리적인 기한 내에 가격을 지불하도록 요구할 수 있다. 계약자가 기한이 지나도 지불하지 않는 경우, 계약자는 계약자와 할인이나 법에 따라 인민법원 경매 공사를 신청할 수 있습니다. 단, 건설공사의 성격에 따라 할인이나 경매를 해서는 안 됩니다. 건설 공사 할인이나 경매 가격은 우선적으로 보상해야 한다.
공사 가격 우선보상권의 성격에 대하여 실제로 유치권설, 법정담보권, 법정우선권설이 있다. 최근 몇 년 동안, 법률 우선권 이론은 점차 사람들에게 인식되고 있다. 상대적으로 약한 청부업자의 이익을 지키기 위해 공사 채무가 청산되지 않을 때 농민공 이익으로 인한 사회 안정을 막기 위해 법이 직접 창설하고 우선권을 특별우선권으로 규정하고 있다.
일찍이 2000 년 6 월 5438+065438+1 서환구 법원은 특별 초청 부원장 손해홍이 대법원에 특집 보고를 해 2002 년 6 월 26 일' 공사가격 우선보상권에 대한 대법원의 해석' 을 추진했다.
이 설명의 주요 내용은 다음과 같습니다: 1. 인민법원은 부동산 분쟁을 심리하고 집행사건을 처리할 때 계약법 제 286 조의 규정에 따라 건설공사에 대한 계약자의 우선권이 담보권 및 기타 채권보다 낫다고 판단해야 합니다. 2. 소비자가 전체 또는 대부분을 분양한 후 청부업자는 매수인에게 이 상품주택 공사 가격의 우선보상권을 누리지 못한다. 셋째, 건설공사 가격에는 계약자가 건설공사에 지불해야 하는 인원의 보수, 재료 및 기타 실제 비용이 포함되며, 계약자의 위약으로 인한 손실은 포함되지 않습니다. 4. 건설공사 청부업자가 우선 구매권을 행사하는 기한은 6 개월로 건설공사가 완공된 날이나 건설공사 계약이 체결된 날부터 계산한다.
대법원 20 18 년 2 월 29 일 발표된' 건설공사 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 해석' 제 22 조는 "계약자가 건설공사 가격 우선보상권을 행사하는 기간은 6 개월이며, 자발적인 계약자가 건설공사 가격을 지불해야 하는 날부터 계산한다" 고 규정하고 있다.
202 1, 1, 1 발효된' 민법전' 제 807 조는 계약자가 약속대로 가격을 지불하지 않은 경우 계약자에게 합리적인 기한 내에 가격을 지불하도록 요구할 수 있다고 규정하고 있다. 계약자가 기한이 지나도 지불하지 않는 경우, 계약자는 계약자와 할인을 약속하거나 인민법원에 법에 따라 이 공사를 경매하도록 요청할 수 있습니다. 단, 건설공사의 성격에 따라 할인이나 경매를 해서는 안 됩니다. 건설 공사 할인이나 경매 가격은 우선적으로 보상해야 한다.
2020 년 2 월 29 일, 65438+2020, 대법원은' 건설공사 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 해석 (1)' 을 반포했고, 그 중 36 조는' 민법전' 제 807 조에 따라 건설공사 가격에 대한 계약자의 우선권이 담보권 및 기타 채권보다 우선한다고 규정하고 있다. 제 4 1 조는 계약자가 합리적인 기간 내에 건설공사 가격 우선보상권을 행사해야 하지만, 최장 18 개월을 초과할 수 없으며, 자발적인 계약자가 건설공사 가격을 지불해야 하는 날부터 계산해야 한다고 규정하고 있다.
내가 여기에 공사 가격 우선보상권의 법률법규연혁을 열거하는 것은 주수영 변호사의 개척 작업, 초강력 설득력, 상해의 개방된 사법환경에 감탄하는 것이다! 바로 이 선구자들의 일 때문에 법제의 발전을 촉진시켰다!
3. 프로젝트 가격 우선 상환권 관련 문제
공사 가격 우선보상권의 주체는 다음과 같은 측면을 포함한다. 첫째, 계약자와 공사 건설 계약을 맺은 계약자는 우선보상을 주장할 수 있다. 둘째, 계약자와 직접 시공계약을 맺은 개인은 우선권을 주장할 수 있다. 셋째, 인테리어 공사의 도급자는 우선권을 주장할 수 있지만, 제한을 받는다. 넷째, 계약자와 공사 조사, 설계, 감독 계약을 체결한 조사자, 디자이너, 감독관은 우선권을 가지지 않는다. 다섯째, 실제 건설인은 직접 하청업자에게 우선권을 주장할 수 없다.
우선보상권을 행사하는 전제는 공사의 품질이 합격한다는 것이다. 공사의 품질이 불합격한 것은 사용하거나 경매하거나 판매할 수 없다. 계약의 유효 여부는 우선 순위 설정 여부와 무관하다. 계약자는 계약자의 이유로 계약 해지를 요구하지 못하고 공사 가격이 우선이라고 주장하며 미완성 공사의 품질이 합격되었는지를 심사해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 하청업체, 하청업체, 하청업체, 하청업체, 하청업체, 하청업체) 계약자가 완료된 품질 합격의 증거를 제공할 수 없는 경우 엔지니어링 품질 사법평가를 통해 계약 및 관련 건설 기준을 충족하는지 여부를 결정해야 합니다.
우선보상권 행사 범위:' 건설공사 계약 분쟁 사건의 적용 법률문제에 대한 해석 (1)' 제 40 조 규정에 따르면, 건설가격을 구성하는 금액은 우선보상권을 누리고, 연체된 공사 가격의 이자, 위약금, 손해배상금은 원가부분을 구성하지 않고 우선보상권을 누리지 않는다. 공사 원가 의 본질 은 가격 을 포함 하 고 쌍방 협상 확정 요소 를 확정 하 고 우선권 행사 범위 를 확정 할 때, 양측 이 사후 에 합의한 것 이 있는지 여부 에 특히 주의해야 한다. 공사 원가 의 부분 을 포함 하지 않 는 부분 에 포함 하 고, 비용 금액 을 허위 보고 더 높은 우선권 금액 을 받 아 다른 채권자 의 상황 에 영향 을 미 친 다.