1 地产中介分为黑中介与白中介(想必大家都明白)

2 房地产评估的类型一般分为“一般评估”、“房地产抵押贷款评估”、“特定评估”。

一、“一般评估”

这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

二、“房地产抵押贷款评估”

这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律 文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

三、“特定评估”

这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

首先假定大家是弱势的。

在武汉呆了许多年，找工作也找了许多年。去年的这个时候，在51JOB上发现许多人才和房地产网站在招兵买马。这是个奇特的现象。不知道别的地方是否也是如此。一年后的这个时候，发现这些站点活的并不如意。这其间，也亲身参与过一些人才、房地产类网站的建设，感觉这些站点的运营管理层对网站运营及网络的认识还存在较大的差距（这其中也包括一些顶级的站点），绝大多数项目的失败和进行的不顺畅的原因皆来自与此。于是也想写些东西拿来和大家交流。也顺便提醒那些投资人，并不是每个人都能让你投资的网站赚钱。

人才类的网站上次也梦过了，这次就聊聊房地产类的吧。

在垂直门户这块，房地产类与汽车类的网站平均广告收益是最高的。武汉市某房地产站点的首页横幅据说开价在3W RMB/月，要知道SKYCN最贵的广告也只有7K。这也是SOHU为什么将焦点纳入其网站矩阵的一个重要原因。相同的IP，房地产类的就是黄金啊。当然，房地产网站与汽车类的站点又存在重要的区别，相比之下，房地产类站点有着重要的地域因素，是面向本地而非面向互联网的。所以在很多地方，全国最大的搜房往往比不过本土的站点。

在我所经历过的及所知道的失败项目中，整个项目的人员配备基本相同，即：管理一人，程序及数据库一人，美工一人，网站内容编辑一人，其余为大量广告销售人员，极个别项目有服务器管理员。从以上的人员构成看，相信任何一个落伍者都可以承担除销售以外的所有工作。

凡事谋而后动，在建设这个站点之前，我们必须了解这个行业，了解这个网站的访问构成类型及目标客户。

我不爱用年龄性别学历收入等条件来划分访问构成，因为在垂直地域门户这些没有任何意义，我喜欢用访问目的及行业来划分。房地产网站的目标访问者如下：

1、 已购房的业主。活跃于以楼盘为单位的业主论坛

2、 未购房人群。活跃于楼盘信息查询及意向购买楼盘业主论坛

3、 房产中介。活跃于行业论坛及二手房信息查询发布版。

4、 投机炒房者。活跃于行业论坛及楼盘信息查询版。

5、 营销代理机构。活跃于行业论坛

6、 开发商投资商。活跃于广告发布版

7、 建材销售商及家装公司。活跃于各业主论坛及建材版。

8、 其他。

根据以上的目标访问人群，网站必须提供适合他们的内容，以满足他们的需求，这样网站才能维持生命力。

今天又去面试了一家网络公司公司，做视频娱乐的，看上去投入不小。HR在跟我聊天的时候对我划分访问访问者的标准有点不屑，他们认为如果不以年龄收入这些标准划分，就难以精确的投放广告，难以找准目标人群。我很难跟他解释。在我认为，垂直门户与门户的访问区别就在于目的性，与用户的其他属性质无关。希望我这个观点是正确的。

明确访问构成类型后面临的问题是网站应该选取什么样的盈利方式，提供什么样的内容，采用什么样的方式去推广。

在目前，房地产网站也有细分，大致分三种，我们先来看看他们的特点。

第一种，以焦点，搜房为代表的传统房地产站点。

第二种，以顺驰、C21为代表的由行业内机构投资的房地产站点，这些站点主要是为投资他的机构提供支持服务。

第三种，既有线上业务也有线下业务的站点。

第一种站点，注重内容与信息建设，属于媒介类，主要收益来自于广告。基本不提供线下服务。盈利模式清晰而呆板。

第二种站点，主要为他的投资机构服务，为其线下主营业务提供网络支持。基本无收益。

第三种站点，注重内容，在集聚大量人气后开始利用自己资源提供线下服务。主要收益来自于线下，但网络广告收益也占据重要地位。

我期望我们去经营第三种站点，因为他的空间更广阔，盈利更多元化更稳定,可操作性更强，更具有灵活性。

第三类网站的盈利通常包括以下几个部分：

1、 开发商投入的广告收益。

2、 二手中介投入的广告收益

3、 建材装修汽车等房产下游行业投入的广告收益

4、 自营二手中介业务带来的佣金与房屋交易差价

5、 建材，装修，汽车团购活动的组织所收取的佣金、返点与交易差价

可以看出，第三类站点的营收涵盖多个行业，不至于受某一个行业不景气的影响过大。同时因为开展线下业务，亦可以使站点资源得到充分利用，使获得利润最大化。但我们应该注意到，第三类网站用于支撑其业务的基础来自于强大的流量。而用于支撑其多元化业务的基础则是这些流量中的已购房的业主。如何获得这些流量是问题的关键所在。

我们在一开始就提到过，我们假定大家是弱势的，这个弱势的假定包含两层意思。第一、大家没钱，起码不能做到淘宝在武汉那样铺天盖地的广告攻势。第二、有一个或有数个强大的竞争对手。

在武汉的落伍者都知道，房地产界有亿房与搜房两个大腕，在这里，我们要跟他们竞争。而且是在没钱的状态下。成功只能是个梦想，所以我们开始做梦吧。

我们的整个构想

不管站大站小钱多钱少，做事情总有个步骤总有个重点。在这里，为了减少投入我们采用的策略是从行业内向行业外，从二手房向新楼盘拓展。

在房地产类站点的流量中，房产中介从业人员类型的流量是最容易获得的。这是由他们的工作性质决定。在房产中介这个行业，找一个好房源和买出一套房子同等重要。甚至在目前的市场状况下，找一个好房源比买出一套房子还要困难。许多中介不愁房子卖不出去，而愁找不到可以卖的房子。所以房产中介从业人员基本上会浏览所有的房产站点。

在获得房产中介类型的流量后，我们可以通过他们的口碑传递，进行我们的站点推广。要知道在武汉市，房产中介从业人员有数万之众，他们每天要象客户打数万个电话。

中介的口碑传递，会在比较短的时间内将网站向投机炒房者及部分已经购房业主传递。这样，在短时间内，我们便可以获得房地产类网站最核心的用户群体。这是站点第一阶段推广所需要完成的任务。

在获得核心用户群体后，必须对这一用户群体进行有效的维护，保持其稳定性，同时我们还需要向其他类型用户进行拓展。对行业内用户而言，投机炒房者可以通过口碑在短时间内向其进行传递，但对第二类购房用户在没钱的情况下,我们只能寄希望于时间，和我们的内容。因此，在第二阶段，我们必须解决内容编辑的问题，必须最大限度的迎合目标访问者的口味，必须通过适当的炒做及活动的策划来粘住用户。

在第三阶段，当第二类购房用户成功买房后，必须发展新业主社区，以抢夺用户以粘住用户，为整个营收的多元化做准备。

在第四阶段，进行多元化，分散风险，维持运行。

这里，主要梦到第一和第二阶段。

第一阶段，面向中介用户的推广

任何网站想留住用户必须为用户提供他们所需要的内容和相应的功能，同时面对他的目标用户，相应的采取有效的推广方式。

在第一阶段，我们面对的用户是这个行业的中介，他们需要在互联网上找到适合房源，以充实他们的房源库，等待买家的出现。在这个房地产发展近乎疯狂的时代，一房难求，而不是一房难卖。

在武汉市，每日通过互联网发布的出售与出租房源数以千计算，如何从这庞大的数据中区分信息发布者是否为真正的房东对房产中介而言是件很困难的事情。而这一点，我们可以轻松的做到。

在武汉市，超过90%的信息被发布在亿房网上，我们可以通过抓取他每天新发布的房源数据，来充实我们的内容。当这些数据被轻松抓取入库后，通过分析每条房源信息所留下的联系方式，我们便可以确定信息发布人是房产中介还是房东了，经过前期初步的计算，我们可以认为，在60天内，出现过5次以上的电话号码，一般会是中介的电话号码。当然，这个比例会随着房地产市场交易的活跃程度而随之变化。通过这样的筛选，我们可以为中介用户提供极其宝贵的信息。

在武汉市，所有的房地产网站在二手房信息发布上还存在一个严重的问题。当一条信息发布后，你无法有效的管理这条信息，即使这条信息已经过时，已经失效或者存在错误。大家可以想象，当你顺利的通过网络出租了你的一套房子后，在后面的十几天，每天还不断的有十数个电话来询问这套房子的情况，你会多么的不耐烦。所以，这样一套简单的管理系统的建立可能会使你站点的功能在竞争上更具备优势。同时也为你收集到更多的客户资料。

这两个功能的实现，并不存在太多的技术障碍，但这两个功能却能为你的目标用户提供十分便捷的服务。当你的网站具备竞争优势后，你可以开始选择推广了。

前面提到过，面对不同的用户应该采取不同的推广方式。在行业用户而言，电话营销应该是直接而低成本的做法。

记得我们刚刚提到的那个5次筛选么？低于5次的被认为是房东，高于5次的被认为是中介，照着这些电话打过去吧，你只需要拨打其中的20%，大约100个电话，重复着打两三遍，如果乐观的话，我想一个月以后，武汉市几乎所有能上网的中介就能粘着你的网站不放了。

在第一阶段，我们的任务除了想中介这样的行业用户进行推广以外，还必须借助他们的口碑向部分房东进行有效果的推广。可是，具体该如何处理呢？有什么办法能做到这点呢？

其实只需要改变一个小细节就可以了。

一般情况下，网站所发布的信息除开面积价格地理位置等基本属性以外，还会给每条信息一个唯一的编号，用于清晰区分每条信息。而一般情况下，中介在给房东打电话的时候都会提到这个编号，用于准确的表述。而在武汉的房地产网站上，这个编号都是由纯数字组成的。

我们可不能这么傻了，我们会把这个编号改成以下的格式：网站名称+数字+发布人ID号，这样，当中介在电话中向房东同志们询问房屋信息时候自然而然的就把你的网站向他们做出了准备无误的介绍，当一个房东每天接到数个这样电话的时候，他的印象怎能不深刻。