救市新政十大猜想

1　继续降低双率 9月16日，央行正式下调人民币贷款基准利率，一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点。10月8日，央行又与世界多国同步下调存款准备金率和存贷款利率。 可能性研判：摩根预测减息5次 上一轮双率上调周期很长，贷款利率从2004年10月29日开始上调，到2007年12月21日***有9次上调。而存款准备金率从2003年9月21日上调，其后几年间经过19次上调。天相投顾发布的投资报表显示，十七届三中全会提出要采取灵活审慎的宏观经济政策，预计存贷款利率和存款准备金率还将继续下调。摩根甚至预测，中国央行将在2009年年底前减息5次。

2　二套房贷新政松绑 去年“9·27”房贷新政———第二套住房的首付比例提至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。这被认为是“压死骆驼的稻草”。 可能性研判：南京已开先河 全国工商联住宅产业商、中房协等领导呼吁“救市”，侧重点就在取消二套房贷限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等方面。而南京推出的救市政策中，已为“二套房”松绑：二套房人均面积低于南京市平均标准的，第二套房可继续享受第一套房利率标准。 不过上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问陈真诚表示，二套房政策不应该变，因为可能会给银行带来风险。

3 取消二手5.5%营业税 “5年内二手房交易征收5.5%营业税”的目的是从抑制需求的角度入手，打压当时盛行的房地产投资行为，不过从市场实际情况来看，政策并没能起到预想中的效果，反而在一定程度上刺激了前两年房价的提升。广州二手市场甚至出现了“实收”的概念。 可能性研判：5.5%营业税取消应成首选 “5年内二手房交易征收5.5%营业税”是一项较为微观的调控政策，其仅仅针对二手市场，如果取消，对整体经济影响相对较小。相对偏低的执行成本，为政策的改变打下了坚实的基础，因此，如果政府要救市，取消5.5%营业税应该是首先选择的政策。

4　减免交易环节税费 房地产交易环节的税费收取一直以来都是饱受业界诟病的问题。从目前情况来看，房地产税费种类繁多，存在重复收费、计征不规范现象，没有能够形成一个有效的体系。如果减免交易环节税费，对于开发商来说，将降低房地产的开发建设成本；对于买家来说，相关税费的减少或者免除，将舒缓置业压力。 可能性研判：短期内恐难付诸实施 税费是政府财政的重要来源，减免可能性不大。如果减免交易环节税费，最有可能的是推出物业税来替代。不过，不动产税除了受政策和体制的影响外，还面临很多问题，短期内难实施。

5　“90/70”政策松绑 “90/70”政策是近几年房地产市场宏观调控的标志性政策，也是执行最为严格、对市场考验最大的政策之一。早在政策出台之初，民间就已经有了自己的解决之道，最直接的就是两套打通。如果松绑“90/70”政策，多次置业的改善型市民将是最大的受益者。另一方面，政策放松之后将导致大面积豪宅比例增加，在一定程度上推动房价上涨。 可能性研判：放松可能性不会太大 松绑“90/70”政策，这是执行难度最低的政府救市政策，而广州也已有先例，其8月份的一则卖地公告就规定，萝岗两幅土地项目90平方米以上住房面积比例可达35%，突破了“90/70”的限制。不过，从国务院在去年下半年以来几次强调“90/70”政策要落实到位的口风来看，此政策放松的可能性不会太大。

6　延长土地开发期限 “如果一年内不开工的，要交纳相当于土地出让金20%的土地闲置费，如果两年内仍然不对土地进行开发利用，将依法收回土地。”这是政府对于开发商囤地行为的组合拳。如果减免土地闲置费的收取，延长拿地两年内开发的期限，将缓解开发商的资金压力。 可能性研判：放宽政策让市场来调节 这是市场监督难度最大的宏观调控政策，如何才能算作开发？两年之内要开发到什么程度？上万亩和几百平方米的地块有无区别？这些都没有详细条文加以解释。因此，政策对于开发商的实际约束有限，在这样的背景之下，倒是有可能将政策放宽，通过市场来调节供需关系。