楼市泡沫是指房地产价格高于实际应有的市场价的现象。

简介：

楼市泡沫是指房地产价格高于实际应有的市场价的现象，这种现象多半是由于片面追求房地产的高利润而被有意或无意的造成。

楼市泡沫形成的原因众多，有地理因素，人口因素，也有各国央行的信贷扩张因素，还有汇率因素。

但一般而言，判断楼市是否有泡沫是用1平方米单位面积比地区平均单月收入，然后结合汇率来判断是否超出了合理区域，照过去楼市泡沫的经验来看，1平方米单位中档商品房价格比当地人均月收入超过5：1的时候，则容易造成楼市价格大幅下跌。

理论：

1、市场供求规律作用机制：

无论在房地产市场、股票市场中，还是在其他产品市场中，供给和需求都是以价格作为桥梁的，而最终交易也是以价格作为媒介。

正常市场（产品没有差异，买卖双方没有差异且不能影响市场）的市场中存在完全竞争，如果市场上只有几个供应者，将出现不充分竞争的寡头局面，极端情况下甚至出现只有一个供应者即垄断情形。

2、房地产市场的供求分析：

房地产（土地）的需求弹性和供给弹性分析。一个区域的居住和商业办公对房地产的需求是对必需品的需求，需求价格弹性较小。

供给价格弹性就不一样，作为石油、土地等不可再生的资源，尽管土地的总体供应没有弹性，但其区域性、行业性供给价格弹性较明显，而且由于房地产（土地）开发周期较长（一般2年以上），比一般商品更具有时间弹性。

形成过程：

1、市场化供地模式扭曲供求关系、放大泡沫效应

一般而言，房价的主要决定因素有市场因素和成本因素。市场因素主要是供需导致价格变化，如果供不应求导致市场均衡被打破，房价必然上涨，从而导致地价上涨，因此从市场因素而言，房价带动地价上涨，是一种引致效应。

房屋成本主要是地价、建筑成本和相关税费，在建造成本、利税一定的情况下，地价成为房价高低的主要变量，按经验统计其比例一般大约是40%-50%，因此从成本角度而言，地价影响房价，高地价可能导致高房价。

2、股票市场的泡沫扭曲过程

股票市场长期以来最大的问题之一就是股权分置。所谓股权分置，是指由于早期的制度设计，只有占股票市场总量三分之一的社会公众股可以上市交易（流通股），另外三分之二的国有股和法人股则暂不上市交易（非流通股）。

股权分置问题作为我国资本市场上特有的股权结构问题，长期以来困扰着我国资本市场的发展。