引子：买新房，买二手房，哪个累？

周浩——我的大学同学，硕士读的是法学，现在一家律师事务所合伙人。

2016年4月之前，没有一套房子，和父母挤在一起居住。

然而，2016年受到那场抢房潮的影响，分别在8月入手一套新房，10月买了一套新房，都是按揭方式。

今天，不谈这两套房增值了多少钱，抛开炒或者住等政治正确问题，那天我问了他一个问题“不从钱的角度，也不从房子的品质角度，纯从法律、流程和市场环境来看，买新房累还是买二手房更累？

”我以为他会沉思一下，哪知听完这个问题，他毫不迟疑的告诉我“这还用说，买二手房更累，真他娘的累”然而，为什么呢？

二个比喻

笔者：我只买过新房，没有二手房经验，二手房有中介帮你操作，你掏钱就行了，累到哪儿了呢？

周浩：我给你打个比喻，在郑州买新房，相当于参加一场赌博，充满了不确定性。我们时时刻刻需要在不确定性中作出决定。比如，地段怎样，如果白沙如果省委能迁过去这个项目值12000的价格，如果不能迁过去，还值不值12000的价格。

所有房企都说自己是品质房企，产品是工匠精神，然而真正交房以后品质怎样，是升龙的品质还是绿城的品质，是永威的品质还是融侨的品质，这需要赌。很多因素不是自己能够把控，但是自己必须做出决策。

然而，买二手房的话，相当于参加一场长征。最大的一个好处就是房子的品质不用猜想，房子就在那里放着。但整个过程却充满了各种法律和道德的风险，你需要时刻提着一口气，经受体力和精神方面的双重考验。

十个考验

笔者：你是律师，你去年也买过二手房，从你的角度看，买二手房比较大的风险点是什么？

周浩：是律师不是律师不重要，然而作为一个买房人，买到一个满意的二手房，至少需要经过多重考验。

考验一：找房。你需要从数以百页的赶集和58中的全市房源网页中找出符合你的预算和要求的房源，并且保证这个房源是真的，而不是中介发出来骗你电话的。

考验二：打电话。你从这两个网站，找到真正房主的机会是微乎其微的，电话的那一端非常可能的就是某某房产。

考验三：看房。你需要祈祷，你所看到的房子和你从照片和中介的描述中的想象不能差太远。

考验四：法律关系，一定要确认房本时间，契税在2015年元月之前交的没有20%的差额个税，但是契税在2015年元月之后交的是有20%的差额个税，另外是否有抵押，是否有***有人等等法律关系问题。

考验五：谈判还价。买房不是淘宝买衣服，还价的难度你自己想。

考验六：合同签订是否公平，而不是显失公平，这取决于自身中介的水平。而且中介的合同往往第一保护的是中介利益，第二是房东，最后才是买房人。

考验七：和中介谈费，国家收的税费是死的，但是中介费、代办过户费、贷款服务费、抵押手续费、贷款代办费都是可以和中介谈的，但是人家是专业的，你是业余的，谈判难度估计比房价更大。而且这些费用有些是中介凭空捏造的，他说的是给什么部门了，但是实际上是落入自己的口袋里。你真以为房产中介是靠1%或2%的中介费活的。

考验八：资金监管、交税、过户，几方都得完全配合，哪个环节卡住都不行。比如一个银行征信过不去就可能前功尽弃。并且在这个过程中，房东不能临时变价，但是2016年那种行情，不变价的房东比变价的房东还少。

考验九：如果赶到年关或货币紧缩，银行不能放款，虽有手续下来还是白搭。

考研十：交房，这是最后一个环节，千万要弄好水、电、物业的交接，以及户口问题，一个不慎，会为未来生活带来了无穷的麻烦。

为了买房去应聘

笔者：2016年，你买那个二手房的时候，不是挺顺利的吗？

周浩：第一要感谢那个房东，是个老师，比较有诚信，没有变价，而且我在合同中给了他十万的定金，如果变价他需要给我二十万，估计他也有点怕。但是其他那些问题，你知道我怎么解决的呢？

笔者：怎么解决，慢慢碰呗？

周浩：慢慢碰，估计今年我都买不了。

我从郑纺机地王，你给说了这个事情后，就开始看房，然而房子好遇，好中介不好遇。郑州市市面上我碰到那些中介基本上都是满嘴跑火车，原来我以为我是运气不好，但是转了时间长了，原来中介素质不高是个普遍现象。

干中介的年轻人，普遍学历偏低，年龄偏低，基本工资收入偏低，特别是法律风险意识偏低，啥都敢承诺，就知道逼着客户下定金。下定金之前，你是大爷，下定金之后他是大爷。

后来，想想算了，为了买到自己满意的房子，我干脆所里（律师事务所）请了1个月的长假，拿着高中文凭去二手房门店应聘。应聘通过后，参加了他入职培训，开早会，学会了找房源，给自己买到了房子，另外在那半月期间也成交了一单，挣了四千块钱，就当自己去自我培训提升了。

笔者：你一个月能挣2万多，这样做值吗，你是不是想省这几万的中介费呀？

周浩：肯定有这方面的考虑，然而，最主要的原因还是中介素质问题。我们律所接的案子里面，有好几个，中介两头骗的案子，比如房东定价100万，他给买家报了110万，中间除了中介费自己吃了10万。所以，可能由于职业的原因，我对中介天然不信任。

人家说，大盖帽，吃了原告吃被告，比较狠。然而房产中介，不但吃了原告吃被告，而且再吃中介费，比大盖帽还狠。实际上你不知道吧，就是中介费还是有很多水分在里面的，如果我不去中介干两天我也是不知道的。

收费不透明

笔者：中介费不是都很明白吗，一般都是2%，一般都是挂在进门的墙上吗？

周浩：哪里这么简单。我给你举个例子。以80平方，总价100万（满五唯一）的西三环周边的两房为例，除了房款需要交，还需要交抵押登记费，印花税、契税、增值税、个税、交易服务费、登记费、测绘费是国家收的，这个一般不会有问题。

但是，传统中介还有几项费用是非常不透明的。

中介信息费——一般总房款的2%——就是帮你找到房源的费用，一般中介不会松口，但是一旦客户产生竞争，比如说别的中介也有这个房源和客户，竞争双方会用见面的方式吸引客户的，所以该费用中介自收，可谈。过户代办费——一般3000元——就是帮你办理房管局手续的费用，该费用中介自收，可谈。贷款服务费——贷款额的1%——就是帮你办理银行按揭手续的费用，该费用中介自收，可谈。抵押手续费——一般贷款额的0.08%，该费用中介自收，可谈。评估费——0.5%——就是评估公司费用，实际上产生不了那么多，评估公司一般只收0.1%多出去部分中介一般留下了。该费用，中介代收，超额部分，可谈。

所以如果你找中介办理，一***中介收费合计35560+国家和银行真正收费合计10770=46330元

然而，你知道这些工作真正的成本吗。实际上，对于买房者来说只有国家和银行收费10770和评估公司1000元必须要交，仅在这一单生意中，中介可以拿走46330-10770-1000=34560。

这34560对于中介公司来说都是收入，我不能说剩下的工作没有成本，但是其成本和收益是不成比例的，而且对于客户来说也是不透明的。34560元对于这样房子意味着什么，意味着半个卫生间的钱被拿走了。

笔者：然而，普通客户能省下这笔钱吗？

周浩：很难，你觉得你能为了买套房改到中介去上班吗？

如果不能，想省下这笔钱，很难。

广告时间

然而，想省下这笔钱，真的很难吗？

实际上，一点都不难，买二手房省钱的心法就一条：

找房源，上米宅二手房；办手续，找米宅代办。

在米宅网上，所有房源都是房东自己发上去的，所以数量不多，但是质量很高。

1、你看到的都是房东发布的房源以微信方式与业主沟通了解房屋状况，所以自己可以找到房东自己谈，自然最大头中介信息费2%，是不用掏的。

2、对于房东发上去的房源，米宅二手房人员会进行二次筛查。房本年份，有无抵押，有无***有人，你如果对这些信息有疑问，可以直接问我们的工作人员。

一旦，你找到房东，谈好基本条款，就可以找米宅工作人员来办理代办。买卖双方自主成交的也可以找米宅办理代办。

我们对于委托代办工作，就一个原则：取费合理，收费透明，挣钱在明处。

印花税、契税等国家银行收费，您该交交，这个一分也少不了。

但是，除此之外，米宅只收三笔费用：

评估费：评估价的0.1%，100万的估价，评估费大约1000元（代评估公司收）。

金融代办费：1000元（银行贷款窗口收取）。

代办费：5000元，100万的房子收5000元,1000万的房子也收5000元。

除了，这三个费用，无任何收费。

如果，在出现除以上收费之外的其他收费，您可以直接在米宅服务号上输入“投诉”和“举报”，就可以举报。

一旦，举报属实，米宅在此承诺：

“此人要么不是米宅的员工，要么很快不是米宅的员工了”

好，我们的广告时间结束了，还是那句话

“米宅需要赚钱，但是米宅赚的每一块，都是明明白白的干净钱。”

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