오증의 범위, 신청 순서 및 역할

"5 증" 에는 건설용지 계획허가증, 건설공사 계획허가증, 착공허가증, 국유토지사용증, 상품주택 판매허가증 (상품주택 예매허가증) 이 포함됩니다.

프로젝트가 원래 유치한 것은 건설용지 계획 허가증으로, 토지의 범위, 경계, 점유 면적을 엄격히 제한했다.

두 번째 표지는' 건설공사 계획허가증' 으로, 이 계획구획에 건설된 건물의 기능 범주를 제한하고 상업 공장 주택 아파트 등에 속한다.

세 번째 유치는' 착공 허가증' 으로 합법적인 시공 신청이다.

네 번째 유치는' 국유지 사용증' 이다. 개발상이 많이 쓰는 증명서로 개발상이 해당 국유지 사용료를 국가에 납부해야 한다. 집에 재산권이 있는지 없는지는 이 증명서에 달려 있다. 일반 주택 국유지 사용 연한은 70 년이다.

마지막으로 유치한 것은 상품주택 판매 허가증인데, 이 증명서가 있는 상품주택은 합법적인 매매를 할 수 있는 상품주택이다. 개발상이 토지 사용료를 내고 합법적으로 매매할 수 있는 집입니다.

2. 주목해야 할 몇 가지 문제와 그에 상응하는 감사 증거.

(1) 수입은' 기업회계기준-소득' 의 정의에 따라 부동산의 특수성을 고려해야 한다. 부동산 개발업체가 제공하는 상품은 토지나 주택 등 건물이다. 부동산 개발업체들은 상품, 특히 주택을 판매할 때 은행담보 형태를 취하는 경우가 많다. 즉, 주택 구입자는 주택 구입금의 20% 이상을 지불하기만 하면 되고, 나머지는 주택담보대출은행이 제공한다. 은행과의 합의에 따르면 주택 구입자들은 앞으로 몇 년 동안 정기적으로 은행에 대출 원금을 돌려줄 것이다. 일반적으로 고객이 은행 모기지를 완료하고 모기지를 받을 때 수익을 인식합니다. 하지만 기업 관리 요구 사항에 따라 현재 많은 부동산 개발업체들이 계약금을 받을 때 수입을 인식하고 있고, 일부는 아직 담보수속을 마치지 못하고 있다. 그러나 외상 매출금 회계, 특히 연말 판촉이 있는 부동산 회사의 경우 연간 대차대조표에 대량의 외상 매출금이 형성된다.

감사 증거 수집:

(1) 분양주택 예매허가증을 요구하여 기업이 이미 판매하고 수익을 확인한 분양주택이 분양허가증에 있는지 확인하다.

(2) 기업이 제공한 판매 명세서를 요구하고 분양부 주택 매매 계약 통계표와 비교해 특정 샘플을 뽑아서 금액에 차이가 있는지 확인한다.

(3) 일부 주택 구입 계약, 특히 주택 납부 시간과 부동산증 처리, 토지사용증 기한에 대한 규정을 점검한다. 열쇠 수속과 고객 입주 수속을 주의해서 일부 업주들의 입주 관련 정보를 확인하세요.

(4) 판매 대리점에서 판매된 건물의 결산 통계를 입수해 인수서 및 기업 판매 목록과 비교해서 일치하는지 확인한다.

(5) 부동산 관리회사에 이미 판매된 주택재산 관리비의 수거 통계 자료를 요청하다. 이미 판매된 상품실을 조사하여 업주의 입주 상황을 보고 미분양 주택 공급원을 실사하다. 동시에 판매처의 판매 진도와 결합해 개발된 상품주택의 판매 상황을 판단할 수 있다.

(6) 대차 대조표 이후 외상 매출금 독촉 상황을 주시하고 외상 매출금 월령을 분석하여 기업이 허위 수입이 있는지, 특히 장기 담보를 완료하지 않은 고객을 판단한다.

(b) 생산품 원가 이전 부동산 개발 기업, 특히 대형 부동산 기업은 부동산 개발 시 개발 주기가 길기 때문에 생산품 결산 진도가 장부 비용과 일치하지 않는 경우가 많다. 장부 비용에 따라 완제품 원가를 이전한다면, 반드시 이전 비용이 더 적을 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 원가, 원가, 원가, 원가, 원가, 원가) 현재 개발된 상품주택은 종종 지상과 지하의 두 부분으로 나뉘는데, 이것도 개발자가 이윤을 조절하는 주요 도구이다. 기업은 종종 외부 공사 결산의 감사에 따라 부동산 비용을 지상과 지하의 두 부분으로 나누고 인위적으로 차단하여 지하 기초 부분의 원가를 전적으로 지하제품이 부담하게 한다. 지상의 일부 비용이 대폭 하락하여 차기 이월의 주요 업무 비용이 심각하게 부정확해졌다. 기업들이 판매를 위해 사용할 수 없는 물독도 많은데, 비용 분담의 기준으로 비용 절감 목적을 달성한다.

감사 증거 수집:

(1) 장부에 큰 선불금이 있는지 분석합니다. 부동산 기업에게 선불금은 대부분 개발비용의 일부이지만, 기업은 원가를 낮추기 위해 장부 미정산을 핑계로 선불금을 지불하는 경우가 많다.

(2) 개발자에게 완전한 예산 자료와 중대한 변경 자료를 요구하고 엔지니어링부에 공사 완료 진도 보고서를 요청하고 계약 관리부에 기업과 개발상이 체결한 계약을 요청하며 개발업자가 상품주택 개발 비용과 그에 상응하는 시공청부업자의 공사비를 충분히 산정했는지 여부를 분석한다.

(3) 공사가 완료되면 시공사가 제출한 결산 자료를 받아야 한다. 기업은 종종 합리적으로 추정한 변동비용을 기록하지 않고 결산이 나올 때까지 기다렸다가 조정을 한다. 이런 방법은 실제로 이윤을 조정하고 부채를 줄이는 데 사용될 수 있다.

(4) 기업 원가 차기 이월 테이블을 취득하여 채택된 차기 이월 방법이 합리적인지 확인합니다. 어떤 기업은 평균 원가에 따라 결산하지만, 실제로 판매하는 것은 소득이며, 이로 인해 수익과 비용이 심각하게 일치하지 않는다. 자택 층의 원가 차기 이월이 다른 판매 부분과 같은지 확인합니다. 많은 기업들이 자택 층에서 평균 비용으로 원가를 이월하고, 판매 부분은 정해진 분배 방식에 따라 진행된다.

(5) 부동산회사는 일반적으로 총청부업자에게 대차대조표일 현재 개발업자가 시공기관에 지불한 결산공사금만 물어볼 수 있다.

(3) 세비 부동산회사의 영업세와 소득세는 왕왕 미리 수납한 부동산의 일정 비율에 따라 미리 받는다. 예치금 잔액에 대한 과세 금액을 계산하고, 분담할 비용의 상각 대상 세액과 비교하여 세금 공제가 적은지 여부를 계산합니다. 우리나라 부동산 개발 기업 소득세 징수의 일관된 관행에 따라 세무서는 일반적으로 주택 판매 선불금에 따라 소득세를 산정한다. 연말이 되면 공인회계사의 감사 보고서와 감사된 순이익에 따라 일정 세율로 실제 소득세를 계산합니다. 따라서, 상업용 주택의 판매 비용 차기 이월이 정확한지의 여부는 기업 소득세와 순이익의 계산에 큰 영향을 미치며, 비용 차기 이월의 양은 상장사가 이윤을 조작하는 수단이 되는 경우가 많다.

부동산 회사가 점유한 부동산은 종종 고정자산을 이월하지 않고, 감가 상각, 시상 매각에 따라 납부해야 하는 영업세, 부동산세를 제외하고 여전히 개발 제품에서 회계하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세, 부동산세)

현재 부동산회사 세금의 가장 큰 허점은 토지부가가치세로, 기본적으로 납부하지 않는다. 아니면 작은 부분만 지불하세요. 부동산 회사에서 흔히 볼 수 있는 체납세는 도장이다.

(iv) 이자 자본화

일정 조건 하에서 일반 기업의 고정 자산 매입과 관련된 특별 대출은 관련 자산 원가, 즉 이자 자본화를 허용할 수 있습니다. 한편' 기업회계제도' 는 부동산 개발업체가 차입한 부동산 개발과 관련된 이자 지출이 제품 개발이 완료되기 전에 부동산 개발 비용을 부과해야 한다고 규정하고 있다. 부동산 회사는 용도에 따라 이자자본화를 늘리는 사람도 있고, 증가하지 않는 사람도 있고, 모두 당기비에 들어간다. 우리는 금리 인상의 자본화에 주력해야 한다.

감사 증거 수집:

1. 차용 계약을 요구하고, 대출계약이 부동산 개발과 관련이 있는지, 대출금리와 대출 시한을 함께 자본화금리와 결합해 계산이 정확한지 확인하도록 한다.

2. 시공측의 인도기록과 품질 검사, 소방 등 관련 부서의 검수 기록을 결합해 자본화기간이 합리적인지 판단한다.

3. 그룹회사가 집단통일대출을 통해 자회사에 발행한 대출. 예를 들어, 부동산 회사 자회사는 그룹 대출을 이용하여 부동산을 개발하는데, 그 이자는 은행 동기 이자보다 높지 않으며, 자본화 조건에 부합하는 부분은 자본화할 수 있다.

(5) 대출 모기지

자금이 부족한 부동산 회사에게는 왕왕 대량의 은행 대출이 있다. 금융시장 융자의 난이도가 갈수록 커지면서 얻은 대출은 담보대출과 담보대출이다. 부동산 회사의 고정자산, 설비가치는 크지 않아 담보에 쓰이는 자산은 대부분 부동산 매각과 관련이 있다. 매각한 부동산이 담보에 쓰이는지 각별히 주의해야 한다.

감사 증거 수집:

담보계약을 요구하여 담보물 목록에서 담보에 사용된 자산의 종류, 가치, 위치를 분석하다. 담보물이 미분양 부동산인 경우, 이 부동산이 담보로 사용한 면적을 판매 통계의 미분양 면적과 비교한다. 전자가 후자보다 크면 이미 판매된 부동산이 담보에 사용된다는 것이다.

(VI) 거짓 판매

허위 판매는 일반적으로 허위 담보로 나뉘어 관계자들과 묵계를 맺는다. 특히 회사가 이윤을 필요로 할 때 부동산을 구입하고, 집이 실제로 팔리면 반납한다. 허위 담보는 부동산 개발업체가 이른바' 구매자' 와 판매 협의를 달성한 후 상품주택이 실제로 판매되지 않은 상태에서 은행에서 담보자금을 인출하는 한 방법이다. 소위' 구매자' 는 사실 부동산 개발업자가 찾아온 사기꾼으로, 왕왕 내부 직원이다. 진짜 구매자를 찾기 전에 이자는 종종 부동산 개발업체가 직접 제공한다. 이렇게 하면 은행 신용자금을 받을 수 있고, 은행 신용대출에 대한 이자차를 얻을 수 있다. 일반적으로, 은행 대출의 금리는 주택 융자 금리에서 정상 수준보다 낮다. 허위 판매 분위기를 조성하고, 다른 주택 구입자를 끌어들여 간접 프로모션의 목적을 달성하다. 관련측이 구매한 금액은 왕왕 비교적 크며, 구매한 부동산은 이윤이 높은 층이며, 주로 이윤을 창출하기 위해서이다.

감사 증거 수집:

(1) 판매 계약을 요청합니다. 일반 담보계약과 비교했을 때 계약 조항의 요소는 거의 같지만 허위 담보계약의 내용은 완전하지 않다.

(2) 주택 융자금의 원금이자가 부동산 기업 자체에서 제공된다면, 이 때 기업은 종종 정기적으로 은행에 등액을 지불하고 동시에 한 기업을 허망하게 한다.

(3) 대량판매업무에 관심을 갖고 계약, 발송기록, 대금 반환을 요구하다. 종종 허위 판매는 모두 100% 지불이지만 배송 기록은 없습니다. 부동산증, 토지사용증 등 관련 문제도 약속하지 않는다. 후기 판매 환불에 특별한주의를 기울이십시오. 이런 판매의 경우, 너는 현장에 가서 집의 사용량을 봐야 한다. 유휴 상태인 경우 문제가 있을 수 있습니다. 업주가 입주한 비자 정보를 얻다. 허위 판매는 왕왕 이러한 절차를 거치지 않는다.

(4) 기업이 사원에게 주택담보를 제공하고, 사원 임금 소득에서 공제되지 않은 경우, 기업이 사원에게 제공하는 복지와 마찬가지로 사원은 개인소득세를 납부해야 한다. 기업이 개인 소득세를 공제하지 않으면 허위 담보일 수 있다.

(7) 개발 예정 토지

부동산 회사가 토지를 신청한 후 제때에 개발하지 못했거나 개발 능력이 없었다. 시장이 발전함에 따라 토지는 끊임없이 평가절상되지만, 개발되어야 할 토지는 양도를 허용하지 않는다. 승인 용도에 따라 개발되지 않은 토지는 국토자원국이 회수하여 별도로 처리한다. 기업은 종종 공동 개발 방식으로 토지를 위장 양도한다.

개발될 토지가 갈라졌는지 주의해야 한다.

(8) 요청에 따라 제공되는 정보는 다른 기업과 다릅니다.

비용 분배 테이블 (주로 비용 분배의 기준이 무엇인지 (예: 예상 판매 금액별 분배), 프로젝트 결산 데이터, 프로젝트 수락 데이터.