일부 서방 국가의 경제와 금융경제학자들은 최근 몇 년 동안 각국 주식시장의 지속적인 하락, 특히 하이테크 주식의 폭락으로 인해 대량의 자금이 주식시장에서 흘러나와 부동산으로 전향해 부동산 시장이 불가피하게 폭등했다고 보고 있다. 일부 경제와 금융 전문가들은 부동산 시장이 이미 주식시장처럼' 비이성적 번영' 에 빠졌다고 생각한다. 근본적으로 부동산 가격의 상승은 공급과 수요의 변화가 아니기 때문에 주택 수요가 크게 증가하지 않았기 때문이다. 반대로 사람들은 집을 사는 것을 돈 버는 수단으로 삼는다. 특히 일부 연금 기금, 각종 재단, 신탁회사들도 주식시장과 채권시장에서 탈퇴해 부동산업에 발을 들여놓고 있다. 이로 인해 부동산 가격이 더 올랐지만, 주택의' 과잉' 도 급격히 증가하여 많은 도시의 공실주택 비율이 상승하고 거품이 팽창하고 있다.

국가통계청이 최근 계산한' 전국주택경기지수' 에 따르면 2005 년 6 ~ 8 월 전국 주택 공실면적 증가 14. 1%, 지난해 같은 기간보다 13.2% 증가했다. 이 가운데 1 년 이상 비어있는 분양주택 면적은 4397 만 평방미터로 전년 대비 1 1.5% 상승했다. 2002 년 7 월까지 빈 상품주택은 2500 여억원에 달하며 각 업종의 불량자산 중 1 위를 차지했다. 하지만 부동산 개발 투자는 계속 빠르게 성장하며 연말까지 약 25% 에 이를 것으로 예상된다. 빈집 압력이 급증하다.

중국 신탁업 분기보에 따르면 2003 년 4 분기 34 개 신탁회사는 87 개 집합 신탁상품을 발행해 총 86 억 6 천만 원을 모금했다. 그중 부동산 신탁 37 항은 35 억 원을 모금해 각종 신탁제품 중 1 위를 차지하며 부동산 신탁수익률도 높다. 베이징에서 최근 내놓은 10 여 종의 투자제품만을 예로 들면 연간 수익률이 대부분 4% 이상일 것으로 예상된다. 이 가운데' 금융가 오피스텔 프로젝트 대출신탁계획' 예상 수익률은 4.6%, 프랑스 오상진 1 호점 재산권 프로젝트는 연간 수익률이 6%,' 제 1 도시' 재산권 투자재테크 프로젝트는 8% 에 이를 것으로 예상된다. 예상 수익률은 같은 기간 은행 예금 금리보다 훨씬 높으며, 일반적으로 국채 투자 수익률보다 높다.

하지만 확실한 것은 고수익 뒤에는 고위험이 숨어 있다는 것이다. 조석군 중국 인민대학교 금융증권연구소 부소장은' 신탁법' 규정에 따르면 신탁상품은 예금과 같은 채권부채 관계와 같지 않다고 밝혔다. 신탁제품의 수익률은 기대수익이지 최종수익이 아니다. 즉, 개발자와 신탁사가 전단지에서 언급한 예상 수익률은 결코' 확정' 이 아니며 다양한 위험 요소에 따라 달라질 가능성이 높다는 뜻입니다. 최종 수익률이 훨씬 낮더라도 투자자는 신탁제품의 예상 수익률을 보호하지 않기 때문에 묵인할 수밖에 없다.

3 금융업 부동산 거품 방지 대책

전반적으로 중국 금융업이 현재 부동산 거품을 막기 위한 대책은 주로 다음 두 가지 측면을 포함한다.

3. 1 부동산 금융 시스템 개선, 조기 경보 시스템 구축, 예방 조치.

우리나라 은행업은 금융체계가 미비한 상황에서 부동산 신용대출업무에 개입한 것이다. 외부 환경에서 볼 때, 우리나라의 개인 신용체계, 담보제도, 담보보험 메커니즘은 완벽하지 않다. 내부 메커니즘으로 볼 때, 우리 은행에는 자본 부족, 불량자산 높음, 자산부채 관리 수준이 낮아 많은 취약성이 있어 부동산 신용 위험을 증가시킬 것이다. 그러나 금융세계화의 충격과 여러 차례 금리 인하의 압력에 직면하여 우리 은행업은 새로운 이윤 성장점을 찾아야 할 필요성이 절실하다. 신흥부동산신용, 특히 개인주택담보대출이 은행업에 이상적인 선택이 되고 있다. 개인 주택 담보대출은 좋은 자산이지만, 너무 높게 보유하면 자본비용과 경영위험을 증가시킬 수 있다는 것이' 계란은 한 바구니에 둘 수 없다' 는 이치다. 미국에서는 개인 주택 담보대출이 상업은행 자산의 18% 에 불과하며 담보은행 자산의 50% 를 차지한다. 서로 다른 출처의 은행 자금은 서로 다른 자금 용도를 가질 수 있다. 홍콩에서 은행은 제때에 대출의 질을 동적으로 추적해야 한다. 따라서 우리 은행업은 기반시설 건설부터 시작하여 금융위험을 막을 수 있는 능력을 높여야 한다. 금융감독부는 제도 건설부터 시작하여 신용체계, 담보대출 체계, 담보대출 보험, 담보대출 2 급 시장의 발전을 보완해 부동산업과 금융업의 동시 발전을 촉진해야 한다.

3.2 금리와 조세 정책을 유연하게 운용하여 부동산 시장을 규제하다.

최근 2 년 동안 부동산 열풍은 정부의 거시적 규제 정책의 자극으로 어느 정도 형성되었다. 저금리와 세액공제 정책은 경제가 수축할 때 효과적인 수요를 자극하는 데 도움이 된다는 것은 나무랄 데 없다. 그러나 정책을 장기간 시행하거나 수혜자가 같은 정책을 시행하는 것을 무시하면 시장에 잘못된 신호를 보낼 수 있다. 금리를 반복해서 인하하고 자본 비용이 낮으면 많은 기업과 개인이 고위험 투자에 발을 들여놓게 되어 시장 자원 배분에 실수가 생길 수 있다. 기업의 투자 개발을 유도하기 위해 정부는 투자 별장, 고급 아파트, 고급 엔터테인먼트 시설, 오피스텔의 대출 금리를 적시에 인상하고, 비자자 개인의 대출 금리를 올리고, 저금리 정책을 저소득층에게 더 잘 기울일 수 있도록 해야 한다. 시 정부도 고급 부동산에 부동산세를 부과하고 누진세를 채택해야 한다. 아직 발전 단계에 있는 중국의 경우, 이는 창궐한 겉치레와 낭비를 억제하고, 제한적이고 귀중한 자원을 이용하여 도시화와 공업화를 실현하는 데 도움이 될 것이다.