중국의 부동산 투자 신탁 기금 역사

중국 부동산 투자 신탁의 프로토 타입.

사실 미국의 자금신탁REIT 모델, 일본의 부동산자산신탁REIT 모델 모두 우리의 현재 실생활에 반영되어 있다. 구체적으로 다음과 같습니다.

1. 기금 신탁.

(1) 부동산 투자 신탁 기금.

부동산 투자신탁기금' 이라는 이름은 중국 실무계에서는 한 번도 나오지 않았지만, 비슷한 기관은 이미 있었다. 예를 들어 국내에 나타난 65438 ~ 0992 의 노기금. 당시 중국은 경제가 과열된 시기여서 규제할 법이 없었고, 펀드 투자' 발열' 현상이 선천적인 특징이 되면서 거품 성분이 있는 부동산에 막대한 자금을 투입했다는 것을 알 수 있다. 많은 투자부동산의 비율은 70% 에 달한다. 중국 경제가 연착륙함에 따라 부동산 거품이 밀려나고, 부동산 가격이 실제 가치로 돌아가고, 펀드 투자자들이 있다. 증권투자기금 관리에 대한 잠정적 조치 (1997) 가 공포된 후 펀드는 증권투자기금으로 제한되며, 조문을 통해 펀드의 조직과 운영 메커니즘을 규정하는 것은 노기금이 조정되어야 한다는 것을 의미하며, 어떤 것은 매우 규범적이지 않아 취소될 것이다. 노펀드의 전환은 200 1 년 4 월까지 계속되었으며, 철회된 펀드를 제외한 나머지는 기본적으로 증권 투자에 대한 것이다.

부동산 투자신탁기금은 법적 차원에서 명확한 형식이 없지만 민간에 사모기금이 널리 존재하고 있으며, 그 조직 형식은 투자상담사, 투자고문사 등 중앙은행이 발행할 필요가 없는 일반 회사 형태로 나타나는 경우가 많다. 그들의 투자 방향은 불확실하고 부동산 투자도 일정 비율을 차지한다. 그러나, 사모 지분 기금에 대한 법적 규정이 부족하여 그 합법성에 의문이 제기되었다.

이 밖에 주도적인 부동산 투자신탁기금도 싹트고 있다. 예를 들어 지난해 5 월 중국 5 광그룹 부동산, 베이징 서우강 그룹 부동산, 베이징 도시건설그룹 부동산, 중국 석유가스관국지 부동산, 만년투자그룹이 공동으로 설립한 베이징 세기 한하 자산관리유한공사는 부동산 투자기금의 주도 싹이라고 할 수 있다. 창업그룹 회장인 유가 말했듯이, "산업투자기금법이 출범하지 않는 한 산업투자기금은 중국에서 뿌리를 내리지 않을 것" 이라고 말했다. 준생증을 받을 수는 없지만 먼저 환생할 수 없다는 뜻은 아니다. 어떤 사람들에게는 준생증이 없어 감히 임신하지 못하고, 다른 사람들에게는 먼저 임신할 수 있고, 언제 태어날 것인지 스스로 결정할 수 있고, 언제 태어날 것인지 스스로 결정할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 인생명언). "

(2) 부동산 프로젝트 신탁 신제품.

2002 년 6 월' 신탁투자회사 관리방법' 과' 신탁투자회사 자금 관리 잠행방법' 의 반포와 시행은 신탁투자회사의 혁신 열정을 불러일으켰다. 아이건신탁의' 상하이 외곽환 터널 프로젝트 자금신탁계획', 상하이 SDIC 의' 신상하이 국제빌딩 프로젝트 자금신탁계획',' 상하이 자기부상교통 프로젝트 지분신탁수익권 투자계획', 북방신탁의' 해안신구 인프라 건설 (관망) 자금신탁계획' 에서 베이징 SDIC 의' CBD 신탁' 까지 그 중 후자의 두 가지는 운영 과정에 있어서 자금신탁REIT 의 특징을 가지고 있다. 현재 주요 논란은 신탁투자회사가 발행한 신탁계약이' 증권' 범위에 속하는지 여부다.' 신탁투자회사 자금신탁관리 잠행방법' 규정에 따라 신탁투자회사는' 증빙증권' 을 발행할 수 없고, 현행 증권법도 신탁계약을' 증권' 범위에 포함시키지 않았기 때문이다. 하지만 외국과 우리나라의 입법 관행에 따르면,

신탁투자회사가 종사하는 REIT 는 부동산 투자신탁기금과는 다르다.' 신탁투자회사 관리방법' 에 따르면 신탁투자회사가 펀드 업무에 종사하려면 펀드 관리회사를 설립해야 하기 때문이다. 이에 따라 신탁투자회사는 펀드 매니지먼트사를 통해 간접적으로 부동산 투자신탁펀드 업무에 종사할 수밖에 없다.

부동산 자산 신탁 기금.

(1)' 주택은행' 현상.

주택은행' 은 구이저우성 주택교체센터와 중국공상은행 구이저우성 지점이 먼저 내놓았다. 주택은행은 은행이 아니라 일종의 환유일 뿐이다. 업주가 주택사용권을 정기적으로 주택임대회사에 위탁해 전문부동산평가기관을 통해 주택사용권가치 (즉 임대료) 를 평가하거나 양측이 임대료 가격을 협의해 집주인이 정기적으로 임대료 수익을 얻을 수 있도록 하는 부동산 투자 방식이다.

이런 경영 모델은 임대 쌍방의 거래 비용을 낮출 뿐만 아니라 쌍방의 이익도 보장했기 때문에 대중의 환영을 받고 상해 베이징 선전 등 전국 각 대도시에서 보급되었다. 중국 인민은행은' 은행' 이라는 명칭을 마음대로 사용할 수 없도록 규정하고 있기 때문에 상하이와 같은 일부 지역에서는 이미' 주택저장센터' 로 이름을 바꾸고 천진은' 주택신탁' 으로 이름을 바꿨다.

임대인에게 한가한 집 한 채가 임대를 하고, 고객을 찾고, 각종 등록을 처리하고, 각종 비용을 지불하고, 수시로 나타나는 자질구레한 일로 이리저리 뛰어다니는 것은 매우 번거롭다. 집을 주택은행에 임대하면 집을 쉽게 빌릴 수 있을 뿐만 아니라 제때에 임대료를 받을 수 있다. 주택은행은 또한 주택 소유자가 임대증을 처리하고 주택세와 각종 비용을 납부하는 것을 도울 수 있다. 일부는 또한 무료 재산 보험을 제공합니다. 주택 보관 기간 동안 주택은행은 집의 일상적인 관리, 유지 보수 및 임대료 징수를 전면적으로 책임지고 있다. 주택이 임대되든 안 하든, 주택은행은 평소대로 월별로 임대료를 지불해야 하며, 위험은 주택은행이 스스로 부담하며 임대인의 임대 위험을 크게 낮춰야 한다. 임차인에게 주택은행이 임대한 주택은 서비스 커미션을 면제할 수 있으며, 이들 주택 중 일부는 이미 전문적인 청소, 소독, 간단한 인테리어를 거쳐 언제든지 입주할 수 있다. 입주 후 서비스도 주택은행이 보증할 수 있다.

구이저우의 운영 방식은 집이 돈처럼 은행을 예금하고 고객이 집을 집 교체 센터의 임대부에 예치하는 것이다. 임대 부서는 과학적 방법으로 집의 정상 임대 가격을 계산해 업주의 인가를 받은 후 임대한다. 고객이 집을 예치한 후, 교체 센터는 전적으로 주택 임대를 책임지며, 주택은 교체 센터에 의뢰하여 관리할 수 있다. 고객 예금으로 집을 살 때 통장 한 장과 공행에서 발행한 스마트 카드 한 장을 받게 된다. 교환센터의 임대부는 매달 세입자에게 직접 임대료를 받는 것이 아니라 월별로 고객의 계좌로 직접 임대료를 지불하고, 임대료는 집의 첫 임대일부터 계산한다. 교체 센터는 고객에게 주택 임대부에 보관되어 있는 주택을 20 일 임대 근무 기간과 납기기간을 제외하고 6 개월에 한 번씩 임대하겠다고 약속했다. 임대 여부와 상관없이 임대료는 평소대로 고객 계좌로 지불되며, 위험은 교환센터에서 부담한다. 이렇게 하면 임대 기간 동안의 모든 일, 심지어 분쟁까지 해소할 뿐만 아니라, 고객이 집을 임대하지 못해 생긴 빈자리에 대해 더 이상 걱정할 필요가 없게 된다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언) "주택은행" 에서는 주택을 보관하거나 임대하는 데 비용이 들지 않습니다.

"주택 은행" 의 기본 프로세스는 다음과 같습니다. (약간)

각지는 기본적으로 구이저우의 방식에 따라 작동하지만 차이가 있다. 예를 들어, 베이징 부동산 거래 센터에서는 이런' 주택은행' 업무를' 임대처리' 업무라고 부르는데, 매년 2 개월을 임대근무일로 예약하고, 주택 소유자에게 임대료를 지급하지 않고, 주택' 예치' 일로부터 약속된 금액으로 임대료를 계산하도록 규정하고 있지만, 계약임대료는 임차인에게 부과된 실제 임대료와 같지 않아 부동산 거래 센터에서 차액을 벌도록 규정하고 있다.

"주택 은행" 업무 운영에서 주택 소유자와 "주택 은행" 의 관계는 일반적으로 의뢰인과 수탁자의 관계이므로 베이징 부동산 거래센터처럼 차액을 벌어들이는 행위는 주택 전세와 비슷하며 위탁대리와 중개업무 관련 규정에 부합하지 않는다. 하지만 대부분의' 주택은행' 의 기본 이념은 재테크를 돕고 대리비는 절대 받지 않는다는 것이다. 즉, "주택 은행" 은 상호 이익이되는 신탁 관계입니다. 주택 소유자는 집을' 주택은행' 에 위탁했는데, 그 은행은 집의 임대 문제를 전권으로 처리한다. "주택은행" 은 정기적으로 주택 소유자에게 임대료 수입을 지불하고, 주택 소유자는 며칠 동안의 주택 임대료와 월별 임대료의 일정 비율을 지불한다. 한편' 주택은행' 업무에서는 임차인이 중개료를 지불할 필요가 없기 때문에' 주택은행' 은 중개업자가 아니라 주택 소유자의 대표이자 주택 소유자가 위탁한 의뢰인이다. 이런 운영 모드에서' 주택은행' 은 임대료를 최대한 올려서 더 많은 서비스료를 받아야 하기 때문에 임차인은 중개료를 지불하지 않았지만, 중개비는 임대료에 포함되어 임대료도 올랐다. 따라서 본질적으로 임차인과 주택은행 사이에는 명목상의 임대 관계가 있다. 이때' 주택은행' 은' 주택소유자' 로 임차인과 임대계약을 체결했고 임차인은 누가 집의 진정한 소유자인지 신경쓰지 않았다. 주택은행 업무의 운영이 신탁법 관계에 더 부합한다는 것을 알 수 있다. 주택 소유자는 신탁법 관계의 의뢰인이고,' 주택은행' 은 구체적으로 주택 관리 활동에 종사하는 수탁자이다. 수혜자는 의뢰인인 주택 소유자 또는 주택 소유자가 지정한 다른 사람이 될 수 있습니다. 이렇게' 주택은행' 을' 주택신탁' 이라고 부르는데, 신탁법으로 규제하는 것이 더 적절할 것 같다.

(2) "사오싱 모델" 의 토지 신탁.

저장성 사오싱현은 200/KLOC-0 에 농민토지신탁센터를 설립했다. 자발적인 전제하에 농민 개인은 현 농청, 토지관, 농업국 등 관련 부처가 설립한' 센터' 와 계약을 체결하여' 토지입주 배당' 형식으로 이 중개기관에 자신의 토지를 위탁할 수 있다. "센터" 는 농업정보망과 지방신문을 통해 토지사용권 하청 정보를 발표하여 종양가와 상공업주에게 "상인" 을 모집한다. 이렇게 하면 큰 경영자가 한 명씩 농가와 계약을 맺을 필요가 없고, 토지 사용의 공급과 수요 갈등도 더 잘 해결될 수 있다. 이 조치로 현 향 촌 3 급' 네트워킹' 이 전세 반납을 하고, 원래의 토지사용권을 돌파하여 마을 차원의 경계를 활성화하도록 제한하고, 한 토지사용권의 유통시장이 현급에서 형성되었다.

출처:/papers/fzp/fzp03112301.htm.