10 10 월 20 일 중공중앙정치국 위원, 국무원 부총리 류학은 부동산 시장에 문제가 있지만 위험은 전반적으로 통제되고 합리적인 자금 수요가 충족되고 있으며 부동산 시장의 건강한 발전의 대국은 변하지 않을 것이라고 말했다.
한편, 중국증권감독회 주석은 근원에서 과도한 채무 융자를 단호히 억제하면서 채권 시장의 통일법 집행을 강화하고 채권 시장의 위약 위험을 적절히 처리해야 한다고 이회만 밝혔다.
이는 부동산의 건강한 발전을 유지한다는 전제하에 업계가' 대수' 에 대한 기대가 지나치게 높다는 것은 비현실적이라는 것을 의미할 수 있다. 그럼에도 한계완화를 이룰 수 있다면 부동산에 있어서는 자금사슬의 긴장을 어느 정도 완화할 수 있다.
현행 부동산 감독 제도가 차입능력을 레버리지율과 연계시켜 많은 기업들이 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 부동산 뉴미디어에 대해 한 명 이상의 부동산 임원이 말하기를, 현재 부동산은 기본적으로 새롭고 낡았으며, 거래소와 은행 사이에는 증액 한도가 없다. 하물며 신고된 발행 한도는 상환할 채권의 85% 를 초과할 수 없다.
융자 상황으로 볼 때 원양, 금융거리, 벽계원, 욱휘 등 주택업체들이 최근 신용채무를 발행하고 있지만 업계의 전체 융자 하락 추세를 가릴 수는 없다. 시장연구기관에 따르면 올해 3 분기 주택기업 내외채권 융자는 약 7689 억원으로 전년 대비 2 1% 감소한 것으로 집계돼 올해 상반기보다 5 포인트 확대됐다.
업계 전환점 신호가 나타나기 전까지는 주택업체들이 참을성 있게 기다렸다.
감사감독
부동산의 직접 융자 경로 중 기업채권이 상당한 비중을 차지하고 있다. Wind 통계에 따르면 6 월 65438+ 10 월 18 까지 주택업체가 발행한 국내 신용부채 규모는 약 5302 억 3900 만 원, 작년에는 681/kloc/였다 이 가운데 일반 회사채는 20965438+7200 만원, 작년에는 2 1065438+ 1 만원이었다.
회사채 위의 수준은 몇 년 전보다 크게 증가했는데, 주로 회사채가 이전의 비준제에서 등록제로 바뀌었기 때문이다.
예를 들어, 20 17 년 5 월, 상교소는' 부동산업계 회사채 분류 감독 방안 (시범)' 을 발표하여 부동산 기업채권에 대한 접근 문턱과 분류 관리를 높였습니다. 국내외 상장부동산업체, 부동산류 중앙기업, 중방협순위 전/KLOC- 총자산, 소득, 순이익공제, 예치금 공제 후의 자산 부채율에 대한 요구를 제기하다.
2020 년 3 월까지 회사채 등록 완료, 회사채 공개 발행, 거래소 심사 통과, 중국증권감독회 등록. 동시에' 회사 순자산 최소 한도',' 누적 채권 잔액이 회사 순자산의 40% 를 초과하지 않는다' 등 회사채 발행 조건을 삭제했다. 올해 2 월, 증권감독회는 회사채 공개 발행에 대한 강제 등급 요구를 더 취소했다.
등록제는 부채 발행 주기를 단축하고, 승인 기준을 간소화하며, 주택 융자 가능성을 높였다. Wind 통계에 따르면 20 19 년 우리나라 부동산업체가 발행한 일반 회사채는 약16111.87 억원으로 27 억원에 불과했다.
그러나 기업 개인의 감정 관찰에서 상황은 비교적 심각할 수 있다. 부동산 뉴미디어는 10 월 20 일 65438 일 현재 주류 주택업체들이 증권감독회에 등록을 신청하고 연내 승인을 받은 회사채 총액은 약 17803 1000 억원으로 상반기 중 상반기 하반기 200 억 미만, 가장 큰 것은 세무의 66 억 3800 만 원으로 승인 금액 차이가 크다.
일반 규정에 따르면 기업은 할부로 회사채 등록을 신청할 수 있으며, 등록 동의일로부터 65,438+02 개월 이내에 1 기 완료, 나머지 기간은 24 개월입니다.
이 규정을 통해 많은 주택업체들은 실제로 2020 년 승인된 한도액으로 올해 회사채를 발행하고 있다. 예를 들어, 선샤인 시티는 2020 년 80 억 위안의 채권을 등록했으며, 올해 7 월에는 4 기로 발행되었으며 나머지는 아직 발행되지 않았습니다.
발채와 어음 융자에 대해 인터뷰한 주택 임원들은 모두 부동산 뉴미디어에 대해 전반적인 발채가 그리 어렵지 않다고 말했다. 화남 모 씨가 이름을 밝히기를 원하지 않는 고참 주택업체들은 자금 조달 채널 긴축에 대한 주장을 묵인했다. 모 국유주택 기업은 상반기 회사채를 성공적으로 발행했다. 회사 고위층은 현재 감독부서가 여전히 부동산 기업의 회사채 발행을 승인하지만 심사는' 엄격한' 수준이라고 밝혔다.
부동산 기업 베이징 원양운송그룹은 앞서 부동산 기업 융자에 대한 제한 정책을 언급했다. 회사는 신용융자 방면에서 상업은행이 일정한 전제조건을 만족시켜야 부동산 기업에 대출을 할 수 있고, 대출의 형식과 용도도 관련 요구에 부합해야 한다고 지적했다.
이 단계에서 주택업체들은 주식, 채권 등 융자 채널 발행을 통해 관련 감독부의 추가 승인 요구 사항을 충족해야 한다고 계속 밝혔다.
상하이 증권거래소를 예로 들다. 올해 4 월 22 일 거래소는' 상하이 증권거래소 회사채 발행 상장 감사 규칙 적용 지침 제 3 호-심사 중점 문제' 를 발표했다.
지침에 따르면 상교소는 발행인이' 약한 모강자' 의 투자지주형 발행인인지, 신용등급 인하, 채무 위약 기록 등 주의가 필요한 상황이 있는지, 도시건설업체, 부동산기업 등 특정 유형의 발행인에 대한 정보 공개 요구가 특히 명확하다.
10 10 월 20 일, 증권감독회 의장 이회만도 등록제 개혁에 대한 견해를 발표했다. 이회만은 등록제가 감사 요구 사항을 완화하는 것이 아니라 정보 공개의 진실성, 정확성, 무결성을 엄격하게 통제하고 상장 기업의 품질을 높여야 한다는 점을 강조해 왔다고 밝혔다. 그는 또한 자본의' 이중성' 을 깊이 인식하고 자본 시장의' 입구' 를 엄격히 해야 한다고 강조했다.
승인 요구 사항
부동산은 자본 흐름의 주요 목적지 중 하나이며, 그 업종은 지난 몇 년 동안 줄곧 통제되고 있다. 부채 발행으로 볼 때, 20 15 년, 증권감독회는 주택기업의 국내 융자 조건을 완화하고, 홍조회사가 경내에서 중기 어음, 단기 융자권, 회사채를 발행하는 것에 동의한다. 이듬해, 거래소는 주택 기업에 대한 세 가지 종류의 감독을 요구했고, 기업채권 모금자금은 토지 구입에 사용할 수 없었다.
위의 두 가지 정책과 2065438+2007 년 5 월 부동산 회사 채무 분류에 대한 규제 정책으로 주택 기업의 직접 융자가 먼저 촉진된 후 억제한 롤러코스터 여정을 만났다. 관점 부동산 뉴매체는 벽계원이 공개 발행을 신청한 200 억원 회사채 프로젝트가 20 16 부터 20 18 까지 두 차례 결판됐다고 보도했다.
지난 규제에 비해 2020 년 8 월, 주건부와 중앙은행은 중점 주택 기업 자금 모니터링 및 융자 관리 세칙을 명확히 하여 큰 영향을 미쳤다. "3 개의 빨간 선" 정책이 출범하면서 주택 융자 규제가 지속적으로 강화됨에 따라 울량은' 금융배당금 시대의 끝' 이라고 불린다.
한 국유주택기업 고위층은 관점부동산 뉴미디어에 대해 "오랫동안 주택기업의 부채는 기본적으로 새롭고 낡았다" 며 "3 개의 붉은 선" 이후 규제층의 추가 승인 요구는 주로 창구지도의' 85%' 와 관련이 있다 "고 밝혔다.
"10% 할인" 은 만기 채무 상환 비율의 약칭이다. 실제로 지난해 10 월 27 일, 165438, 상교소는' 상하이 증권거래소 사채 발행 상장 감사 규칙 적용 지침 제 1 호-신청 서류 및 편성' 을 발표했다.
지난 4 월 말까지 상교소는' 지도' 를 개정해 지난해 8 월 날짜가 10 인 관련 표현을 삭제하고' 25%' 의 한도를 모든 부동산 기업이 신고한 회사채로 확대했다.
실제 작업에서 반드시' 25%' 의 상한선을 건드리는 것은 아니다. 태양광성이 지난해 8 월 하순에 신채 654.38+0 억원을 발행하면' 654.38+06 양성02' 의 나머지 원금 654.38+0.289 억원을 상환할 예정이다. 약 77.58% 를 차지한다. 올해 7 월 새로 발행된 채권 15 억원은 주로' 16 양성 0 1' 과' 19 양성 02' 를 상환하고 재판매하는 데 쓰인다
"25% 할인" 규칙을 통해 주택 기업의 주식 채무가 꾸준히 감소했다. 한편, 인터뷰한 주택기업 임원들은 현 단계에서 주택기업이 회사채와 중기 어음을 포함한 신규 한도를 추가하지 않았다고 강조했다.
"현재 거래소와 동업 융자는' 3 개의 빨간 선' 에 따라 차별하지 않고,' 녹색 파일' 조차도 한도를 늘리지 않았다." "녹색" 공기업에서 일하는 사람들은 지금도 자금 조달에 대한 압박을 느끼고 있다고 말했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 공기업, 공기업, 공기업, 공기업, 공기업, 공기업)
외부 세계에 따르면, "3 개의 빨간 선" 은 3 개의 지표에 따라 빨강, 오렌지, 노랑, 녹색의 4 등급으로 나뉘며, 해당 이자부채 연간 성장률은 0, 5%, 10%, 15% 를 초과하지 않습니다
상술한 주택기업 고위층은 부동산 신매체에 부동산 융자 환경이 확실히 완화되지 않았다는 것을 확인했고, 감독층이 채무 발행을 승인할 때 엄밀한 심사의 중요한 부분은' 모금 용도' 였다. 이는 주로 규제층이 주택 기업의 지급 능력에 대해 우려하고 있기 때문이라고 이 관계자는 설명했다.
상하이 증권거래소가 6 월 공개한 자료에 따르면 2020 년 회사채 발행인의 평균 수익은 2.5%, 부동산 발행인의 평균 수익은 1 1.95% 증가했다. 발행인의 모금활동 순 현금 유출액은 전년 대비 65,438+03.35% 증가했고,' 3 개 레드라인' 등 업계 정책의 영향을 받아 모금자금 활동 현금 흐름은 전년 대비 94.43% 감소했다.
당시 상교소는 회사채 연보 감독에 응할 때 위험 지향과 채권 상환의 중대한 사항 공개를 중시해야 한다고 강조했다. 이 가운데 거래소는 초기 위험 노출이 높고 전염병의 영향을 많이 받는 기업, 그리고 올해 상환부채 압력, 경영상황, 상환능력 등 재무지표가 크게 부정적인 변화를 보인 발행인에 대해 상세히 분석했다.
스탠다드 신용평론은 최근 한 보고서에서 규제가 점차 공급측 규제를 늘리는 상황에서 과거의 급진적인 토지와 규모 확장으로 인해 고레버리지 주택업체들이 더 많은 도전에 직면하게 될 것이라고 지적했다. 이는 현재 융자가 긴박한 환경에서 높은 레버리지 주택업체들이 재융자를 계속 이용해 자금 스크롤을 유지하기가 어려워 신용위험사건의 발효를 촉진할 수 있기 때문이다.
관점 부동산 뉴미디어는 상당수 주택업체들이 자금 조달 시 교차 보호, 재무 지표 약속, 통제권 변경, 등급 약속 등을 포함한 특별 조항을 설정한다는 것을 알게 되었습니다. 그리고 단일 부채는 나비 효과를 유발하기 쉽습니다. 꽃년도의 창시자인 증아기는 앞서 9 월 말 입찰이 갑자기 회사 등급을 낮추면서 회사 내외 교차 융자가 심각하게 제한되고 유동성이 단계적으로 긴장되었다고 언급했다.
채무 불이행이 발생한 또 다른 부동산 회사인 블루레이 개발은 지난해 3 월과 7 월 10/55 억원의 회사채를 발행해 2009 년10 월 20165438+/KLOC 만 차지했다. 그 이후로 새로운 회사채는 거의 발행되지 않았습니다. 규정에 따르면 현재 채권은 올해 6 월 165438+ 10 월까지 유효합니다.
균열 사이
거래소 시장 외에도 은행간 시장에서 흔히 사용되는 중기 어음, 단기 융자권, 초단기 융자권 등의 도구도 계속 주택 기업의' 천국' 이 되지 않았다. 올해 2 월 증권감독회가 회사채 강제등급을 취소했고, 3 월 거래상협회도 단기 융자권 강제등급을 취소했지만, 주택기업 중기어음에는 기본적으로' 25% 할인' 등 추가 승인 요구 사항이 있다.
부동산 신매체가 완전히 집계되지 않은 것으로 보아 10 년 10 월 20 일 현재 거래상협회가 공개한 연내 주류 주택업체들이 접수한 중기 어음 등록 신청 총액은 약 935 억 5438+03 억원이다.
이 가운데 기업채무 신청량 분포와 마찬가지로 중기어음은 대부분 상반기 등록돼 약 762 억원으로 반케, 양광성, 대련 완다 상관, 화윤지, 폴리, 김무, 대열성을 포함한다. 3 분기는 주로 9 월에 등록되어 있으며, 천항지산과 첫 주식만 관련되어 있다.
인터뷰한 방기업 임원에 따르면 업종은 기본적으로 새롭고 낡았다. 어음등록은 해당 기업이 이 기간 동안 존속 채무가 만기된다는 의미일 뿐이다. "특별한 의미는 별로 없다."
Wind 통계에 따르면,' 3 개의 빨간 선' 은 2020 년 8 월 이후 회사채, 중기 어음, 초단기 융자권, ABS 등을 통해 더 많은 자금을 조달하는 주택업체들이 상인 뱀구인 중 초단기 융자권 10, 회사채 5, 중기어음으로 꼽힌다. 이어 법화 주식 16, 첫 주식 14, 폴리 개발 13 이 뒤를 이었다.
한 회사채 (사채는 제외) 만 관찰한다면 그동안 회사채를 가장 많이 발행한 주택업체는 폴리 개발 10, 반케, 중해, 용호, 금융가 7 이었다. 주택업체들은 채무 발행 과정에서 저항이 크지만, 공개 시장에서 성공적으로 자금을 조달하는 것은 그들에게 큰 수익을 가져다 줄 것이다.
직접적인 영향으로 볼 때, 반케, 폴리, 양광성 등 올해 회사채를 발행한 기업은 정해진 자금 조달 계획을 실시한 후 통합 재무제표의 자산 부채율은 거의 증가하지 않았지만 유동 자산에 대한 유동 부채의 적용 능력이 높아져 단기 지급 능력이 향상되었다.
일반적으로 주택기업이 빚을 내는 데 필요한 상환자금은 주로 일상적인 경영소득에서 비롯되며, 이는 기업이 양호한 경영상황, 재무상황, 자산품질을 유지해야 한다는 것을 요구한다. 하지만 지난 몇 년간 땅값이 집값을 차지하는 비중이 상승하면서 주택 기업의 전반적인 수익성이 과거 수준보다 다소 떨어졌다.
둘째, 기존 은행 신용 한도액과 판매 영수증을 통해 유동성 지원을 제공합니다. 예를 들어, 올해 상반기까지 중원은 신용한도 596 억원을 사용하지 않고 모회사의 신용한도를 누리고, 모회사는 신용한도 2424 억원을 사용하지 않았다고 주장했다. 연내에 대부분의 주택업체들은 판매 리베이트 속도를 높이고 가격 인하 판촉을 포함한 마케팅 조치를 내놓으려고 시도했다.
그러나, 은행 대출의' 두 가지 집중' 제한 하에 상업은행이 부동산 기업에 대한 신용융자 조건이 증가하여 상품주택 대출 담보액이 얼마 남지 않았다.
해통증권은 39 개 상장은행 중 개인주택대출이 경계선을 초과하는 은행 수는 여전히 1 1 주택이지만, 과도율은 보편적으로 하락하고 부동산 대출이 경계선을 초과하는 은행 수는 10 개에서 9 개로 줄었다고 집계했다.
흥미롭게도 주택기업에게는 여전히' 주택임대 전문 회사채' 를 통해 일부 자금을 공개적으로 확보할 수 있다. 거래소 규칙에 따르면, 이 융자 상품의 최소 70% 의 모금금은 주택지, 집단토지건설, 상업오피스텔, 공업공장 등 인테리어 임대 프로젝트에 사용되어야 하며,' 85%' 의 제한을 받지 않는다.
반케, 폴리, 김지, 빈강, 화윤지, 대화그룹, 파화주식, 양광성 등 주택업체들이 최근 1 년 동안 승인되거나 주택임대 전문 회사채를 신청하고 있다. 실제로 반케, 폴리 등이 품종 발행을 마친 기업은 70% 이상의 자금을 임대 프로젝트 건설에 사용하고 나머지는' 보충 유동성' 에 사용한다.
그러나, 상술한 경로를 통해 얻은 유동성은 여전히 갈증을 풀기 어렵다. 대부분의 종사자들은' 세 개의 붉은 선' 이후 부동산 감독의 영향이 이렇게 심오하다고 생각하지 못했다. 주택 기업에 대한 제한적인 융자 정책을 계속 강화하거나 더욱 강화하면, 이 집단은 융자 계획과 융자 비용이 극도로 어려운 순간에 직면하게 될 것이다.
이런 상황에 직면했을 때, 금융에 대한 주택 기업의 한계완화 기대가 높았고, 규제층의 태도는 항상 그들의 신경을 움직였다.
9 월 말, 중앙은행과 은감회는 주요 은행들이 부동산 금융 건전성 관리 제도를 정확하게 파악하고 시행하도록 지도하고, 부동산 신용대출이 원활하고 질서 있게 시행되고, 부동산 시장이 원활하고 건강한 발전을 유지하도록 지도한다고 발표했다.
10 6 월 중순 중앙은행 금융시장사장 조란은 일부 금융기관이 30 개 시범부동산업체' 3 선 4 단' 융자 관리 세칙에 대해서도 약간의 오해가 있어' 레드' 기업의 이자부채 잔액을 늘려서는 안 된다고 설명했다. 사람들은 은행이 새로운 개발 대출을 발행해서는 안 된다고 오해했다. 기업이 판매 수입으로 대출금을 상환한 후 합리적인 지원을 받아야 할 새 착공 사업은 대출을 받지 못하고 일부 기업 자금 사슬이 어느 정도 긴장하고 있다.
10 월 20 일 10 중공중앙정치국 위원, 국무원 부총리 류학도 부동산의 합리적인 자금 수요가 충족되고 있다고 밝혔다. 같은 날 중앙은행 부행장, 국가외환관리국 국장은 금융관리부의 기대에 따라 금융기관과 금융시장 위험 선호도의 과도한 수축이 점차 시정되고 금융행위와 금융시장 가격이 점차 정상으로 돌아가고 있다고 지적했다.