중국 공상 은행 건축가 미국 오하이오 대학 (OSU) 박사 서강. 금융자본의 지원 없이는 부동산 개발이 거의 불가능하다. 부동산과 부동산 개발은 금융자본에 있어서 거대한 잠재 시장이다. 따라서 부동산 개발의 재정적 위험을 어떻게 인식하고 통제할 것인가가 금융자본의 가장 큰 관심사가 되고 있다. 국내 금융기관의 경험이 부족하고 정적인 수단으로 위험을 통제하는 것은 중국 부동산 금융업 발전의 장애물이 될 것이다. 국내 금융시장이 완전히 개방되면 중국의 금융기관은 대부분의 부동산 개발 시장을 잃게 된다. 전문 리스크 관리 산업을 설립하고, 발전 과정에서 금융 자본화, 전문화, 역동적인 리스크 관리를 하는 것은 국내 금융기관에 가장 적합한 해결책이 될 수 있다. 부동산 개발 과정에서 재정적 위험을 어떻게 통제할 것인가? 우선 부동산 개발 과정의 단계적 자금 수요와 위험을 인식해야 한다. 자금 수요의 시간 함수, 자금원, 가능한 자금 위험 등이 있다. 프로젝트 개발 일정의 시간 요구 사항 (즉, 단계적 자금 요구 사항) 에 따라 부동산 개발 프로세스의 다양한 위험을 단계적으로 통제하는 것이 전체 프로젝트 개발의 재무 위험을 통제하는 기본 아이디어입니다. 부동산 프로젝트의 개발 과정은 프로젝트 시작, 프로젝트 건설, 프로젝트 완료 및 프로젝트 양도의 네 가지 주요 단계로 나뉩니다. 개발 위험의 단계적 통제는 국내 부동산 법규가 지속적으로 개선되면서 개발상이 토지 개발권을 얻을 수 있는지 여부가 프로젝트 시작 단계의 관건이며 개발권을 획득하는 데는 막대한 자금 지원이 필요하다. 우리나라 금융체계, 특히 부동산 개발과 관련된 금융체계가 아직 완벽하지 않은 상황에서 개발자가 비표준 방법, 심지어 불법 수단으로 부동산 시동 자금 문제를 해결하는 것도 놀라운 일이 아니다. 객관적으로 말하면, 이 방법들은 중국 부동산 시장의 발전과 성장을 촉진시켰다. 이 단계에서는 경험 많은 위험 관리 관리자의 지원이 없는 한 금융 자본은 위험을 통제할 수 없으며 개발자의 운영 능력만 기도할 수 있습니다. 숙련된 전문 투자 컨설턴트와 관리 회사의 도움을 받아 이 단계의 재정적 위험을 효과적으로 통제할 수 있습니다. 개발 프로젝트가 건설 기간 (5 증 획득) 에 들어간 후 개발 프로젝트 자체는 이미 측정 가능한 자산을 형성하고 있다. 이 부분의 자산은 개발상이 건설기간 동안 자금을 모으는 주요 보증이다. 금융자본에 있어서, 이 썩은 꼬리 공사의 자산 보호는 큰 잠재적 위험이 있다. 금융기관은 이러한 자산을 현금화할 능력이 부족하기 때문이다. 건설 단계의 재무 위험을 통제하는 것은 개발자의 개발 능력과 건설 관리 능력에 대한 판단에 달려 있다. 또 다른 통제 방법은 전문 투자 관리 컨설팅 회사를 고용하여 제 3 자 위험 관리를 제공하는 것입니다. 특정 지역의 부동산 시장의 가치 지향을 어떻게 판단합니까? 개발 프로젝트가 시장에 흡수될 수 있습니까? 프로젝트가 판매를 마쳐야 드러날 수 있다. 부동산 시장의 가치 지향은 국가 전체의 거시경제와 지역 경제의 청우계이다. 부동산은 투자 시작부터 사용 투입까지 1, 2 년이 걸리며, 시장이 어떻게 변하는지는 오직 하늘만이 알 수 있다. 이 단계의 주요 금융 위험은 시장 위험이며, 시장 위험은 알 수 없고 예측할 수 없는 자연의 불규칙성이다. 중국의 전체 부동산 시장은 여전히 공급 부족 상태에 있지만. 그러나 특정 지역과 특정 가격 위치에서 부동산 공급은 이미 수요를 초과했다. 특히 경험이 없는 개발업자가 만든 도시 건설 쓰레기는 금융자본에 막대한 시장 잠재적 위험을 초래할 수 있다. 게다가, 국내 개발자의 시작은 주로 홍콩의 개발 경험과 모델을 차용한다. 홍콩은 법률 법규와 발전 모델에서 미국보다 적어도 20 년 뒤처졌다. 그리고 특별한 지리적 환경, 경제 환경, 시장 특징을 가지고 있다. 중국은 광활하고, 자원이 부족하며, 토지자원의 이용과 부동산 시장의 특징이 미국 제 2 차 세계대전 후의 상황에 더 가깝다. 금융기관, 부동산경제연구기관, 심지어 대형 부동산 개발업체들도 부동산 거시동향과 미시시장의 관계를 진지하게 연구해야 한다고 생각한다. 취업인구가 부동산 경제에 미치는 영향, 개인소득과 주택 수요의 관계, 특정 집단의 주택 수요 발전 로드맵 등 시장 문제를 포함한다. 아무도 시장의 갑작스러운 변화를 예측할 수는 없지만. 하지만 시장을 연구하는 것이 연구하지 않는 것보다 낫다. 시장 위험을 통제하는 유일한 방법은 긍정적인 태도를 취하여 하느님의 도움을 구하는 것이다. 이것이 우리가 흔히 말하는 부동산은 일종의 도박 게임이다. 개발자가 제품 (건축) 을 사용자에게 넘겨주면 개발 프로젝트는 실제로 완료된 것으로 간주됩니다. 실제로 금융자본은 부동산과의 연계를 피하지 않고 프로젝트 개발에 참여한 금융자본은 부동산 (주택담보대출) 을 보유한 금융자본으로 위험을 이전했다. 주택 담보대출의 금융위험은 이 글에서 논의한 범위에 속하지 않지만. 그러나, 개발자의 판매 방식은 여전히 금융자본에 함정을 만들 수 있다. 부동산 양도 단계 (홍콩: 점유 또는 입주) 금융자본은 여전히 잠재적 위험이 있다. 현재의 시장은 완전히 반영되지 않았을 뿐이다. 위험의 원천은 제품 품질, 디자인 스타일 및 건축 구도와 경매 판매로 인한' 상상' 의 차이다. 미래의 치열한 시장 경쟁에서 인수인계 단계의 퇴실 현상이 갈수록 많아질 것이다. 개발자가 체크아웃하지 못하게 하는 것은 분명히 상업적 사기다 (주택 구입자를 위한 사용자 정의가 아닌 경우). 그렇지 않으면 점점 더 많은 성숙한 소비자들이 입주 단계에서 주의력을 바꿀 가능성이 높아지고 있다. 체크아웃은 개발업자가 개발대출을 상환하지 못하게 할 수 있다. 미국에서는 개발 대출이 만료되는 것을 막기 위해 보통' 다리 대출' 이 있다. 시장 가치 취향 위험 부동산의 시장 가치는 지역 경제의 표현이거나, 한 지역의 부동산 가치는 거시경제와 지역 경제의 변화에 달려 있다. 예를 들어, 한 지역의 산업 발전으로 인해 대량의 취업인구가 생겨났는데, 이들 취업인구는 또 이 지역의 새로운 취업 기회를 자극했다. 지역산업은 지역 내 서비스업을 이끌고, 경제구조가 바뀌고, 경제활동이 활발해졌다. 지역 경제의 변화로 주거 생활 조건에 대한 요구가 높아졌다. 그래서 부동산의 시장 가치를 결정합니다. 이 지역의 경제가 하락하기 시작하면 공업은 대량으로 감원할 것이고, 제 3 산업 (서비스 대상의 손실로 인해) 도 도산될 것이다. 이때 취업 기회가 크게 떨어지면서 주민들이 대거 외지로 이주했다. 이 지역의 부동산 가치는 급격히 떨어질 것이다. 90 년대 초 미국 휴스턴의 석유산업 쇠퇴가 좋은 사례였다. 부동산은 토지자원 (재생 불가능한 자원) 의 개발 이용이다. 그 가치 위험도 자원의 한계에 달려 있다. 경제핵심구 주변에서 부동산 개발에 사용할 수 있는 토지가 적을수록 토지 자원 가치가 높다는 얘기다. 그 이유는 이 부분의 자원이 이미 충분히 개발되었고, 제한된 토지자원은 재생할 수 없기 때문이다. 시장 위험을 통제하려면 현지 지역 경제에 대한 종합적인 조사 데이터와 분석, 지역 경제에 대한 장기 추적 및 시장 조사, 현지 수요에 대한 조사 연구가 필요합니다. 특히 부동산 시장 연구는 다른 소비재 시장 연구와 완전히 다르다는 점에 유의해야 한다. 대부분의 부동산 시장 연구기관이 일반적인 소비재 시장 연구 이념과 수단을 채택하는 것은 잘못된 것이며, 부동산의 시장 수요를 정확하게 묘사할 수는 없다. 정확한 시장 조사는 지역경제 조사와 투자심리, 재정상황, 집단소득, 지방부동산자원의 흡수율에 대한 연구로 시작해야 완벽한 시장 수요 분석을 얻을 수 있다. 여기서 언급해야 할 것은 부동산의' 금융 함정' 이다. 이전 단계에서 많은 개발자들이' 투자 부동산' 의 판촉 방식을 채택했다. 개발자들은 실제로 금융자본과 주택 구매자를 위한 함정을 설치했다. 이 함정은 부동산 가치의 시장 지향에서 비롯된다. 위험 부담 능력이 없는 투자자들은 주택 임대 시장의 파동을 겪을 때 매월 주택 융자금을 상환할 능력이 없어 금융기관에 대량의 부실 대출이 생길 수 있다. 주택 구입자와 금융자본이 함께 개발자가 세운' 함정' 에 빠지다. 거래 위험 통제 중국 부동산 법규가 지속적으로 개선됨에 따라, 우리는 10 여 가지나 수십 가지의 토지자원 사용권과 부동산 소유권을 설계하는 거래 방식을 계획할 수 있다. 개발자는 각종 권리 거래를 이용하여 개발 프로젝트의 자금 수요를 해결할 수 있다. 따라서 거래 위험을 통제하는 것이 금융위험을 통제하는 중점이다. 이 기사에서는 두 가지 일반적인 거래 방법 만 소개합니다. 첫 번째는 재산 매각의 장기 수익권이다. 미래 부동산 자산의 일부 또는 전체 예상 수익권을 투자자에게 할인하여 단기 프로젝트 개발 자금을 확보합니다. 장기 수익권 양도에는 상환 문제가 없다. 양도계약이 끝났을 때 투자자들은 이미 자금 원금이자를 전부 회수했다. 거래 과정에서 고려해야 할 주요 위험은 1, 총 임대 계약 금액입니다. 자산의 안전성; 3. 거래의 안전성; 임대 계약의 안전성; 부동산 임대료의 연간 증가율은 2-6% 입니다. 계약 기업의 평판; 일회성 양도에 대한 할인율을 계산하십시오. 8. 할인율에 따라 할인을 결정합니다. 이런 거래 방식은 장기 채무가 만료된 기관 투자자 (예: 보험회사) 에게 판매하는 것이다. 이용익신탁계획의 안전은 주로 임차인의 신용과 경영 상황에 달려 있다. 융자 방식은 임대 계약의 할인 전매에 해당한다. 두 번째 거래 방법은 개발 프로젝트의 권익을 판매하는 것이다. 개발사업을 융자 주체로 삼아 개발업자는 지분 양도와 환매 방식을 채택해 개발프로젝트가 완공되고 판매 조건이 있을 때 투자자가 보유한 지분을 고정수익률로 환매할 수 있다. 지분 신탁 프로그램을 발행하려면 다음과 같은 위험을 통제해야 합니다. 1, 투자 프로젝트 시장 전망 가능성 합리적인 거래 구조 및 투자 수익 보장; 기업의 능력과 자신감을 개발하십시오. 개발 프로젝트의 상세한 공개를 요청하십시오. 투자자는 투자 수익을 고정해야합니다. 6, 강력한 대기업 보증이 필요합니다. 7. 투자 위험에 대한 올바른 평가와 대책 8, 투자 관리 기업의 능력과 신뢰성. 지분 신탁계획의 발행은 엄격한 거래 구조를 설계해야 할 뿐만 아니라 투자자들이 특정 투자 프로젝트에 대한 자신감, 투자 욕망, 위험 통제 능력을 가지고 있는지의 여부에 달려 있다. 따라서, 프로젝트의 포장도 매우 중요한 고리이자 요인이다. 위험 관리의 개념은 여기서 매우 중요하다. 개발 프로젝트의 재무기획 부동산 개발업계의 핵심은 자금 운영이다. 마케팅 수단의 주택 예매든 금융신용대출이든, 시장 지렛대나 금융지렛대를 이용해 부동산 개발의 자금 수요를 충족시킬 것을 대외적으로 호소하지 않았다. 그러나 시장이나 재무 레버리지의 형식, 용도 및 조합은 단순한 판매나 대출이 아니라는 점을 강조해야 합니다. 완전한 자금사슬과 구체적인 실시 방안을 계획하는 것이다. 프로젝트 계획 설계 자금의 출처를 개척하기 위해 자금 흐름을 통제하고 자본 비용을 절감하다. A. 계획 설계 자금 출처 이 프로젝트에는 여러 가지 자금 출처 (그림 1) 가 있습니다. 재무 계획은 위에서 언급한 개발 프로젝트에 대한 금융 수단을 설계, 확인 및 구축하는 것입니다. 구체적인 프로젝트 진도에 따라 여러 단계에서 서로 다른 금융 수단을 사용하여 이윤을 극대화하는 것은 재무 계획의 핵심 작업이다. 자금원에 따라 서로 다른 재테크 방안을 설계하다. B. 거래 구조 설계 재무 계획의 주요 임무는 이익 분배 원칙, 법적 보호 시스템, 이익 및 비용 관리 등 프로젝트 자금 조달 구조를 계획하고 설계하는 것입니다. 거래 구조의 합리성, 과학성, 실현가능성은 프로젝트 자본 운영의 성공을 상징한다. 거래의 결과는 개발업체가 개발 프로젝트의 자금 지원 외에 최대의 이익을 얻을 수 있도록 하는 것이다. 예를 들어, 상술한 지분신탁계획의 주도사상은 그 재산자산의 수익권을 양도하는 것이며, 투자자는 재산임대료 수익에서 자본이익을 얻고 계약이 만료될 때 자금을 회수하는 것이다. 수익권 신탁은 매년 재산 임대료 수입 외에 투자 원금 환매를 위한 자산이나 신용 담보를 제공해야 한다. 거래의 주요 참여자는 솔리드 테두리로 표시됩니다. 투자 프로젝트는 이중 실선으로 표시됩니다. 신탁 계획은 이중 타원 선으로 표시됩니다. 거래 프로세스는 번호가 매겨진 실선으로 표시됩니다. 관리 프로세스는 번호가 매겨진 점선으로 표시됩니다. 거래 구조 설명 (힌트로 별도로 설계됨): 1. 실선은 투자자의 신탁계획에 대한 투자와 예상 수익을 나타낸다. 2. 신탁투자회사는 수탁자로서 신탁계획 수립 및 발행을 담당한다. 3. 개발회사는 부동산 자산을 신탁자산으로, 재산권을 신탁투자회사에 위임, 담보로 담보한다. 4. 신탁투자회사는 투자관리회사에 운영위탁자산을 관리하고 임대료율을 보장하도록 의뢰했다. 5. 투자 관리 회사는 위탁 자산을 인수 및 관리하고 일상적인 관리, 임대 및 판매를 담당합니다. 6. 투자관리회사는 부동산을 잠재 임차인에게 임대해 부동산 자산 임대료로 투자자의 연간 수익률을 6% 보증한다. 신탁 계획에 의해 제기 된 기금은 개발 프로젝트에 투자됩니다. 자본 투자의 위험은 투자 관리 회사가 감독합니다. 8. 개발회사는 개발 프로젝트의 수익담보신탁계획의 만기와 원금 상환을 할 것이다. 9. 투자관리회사는 매년 임대료 수입으로 투자자의 투자 수익을 보증한다. 10. 투자 관리 회사는 개발자와 신탁투자사의 의뢰를 받아 자산 관리, 정보 공개 및 투자자 관계 관리를 담당하고 있습니다. 자산 신탁은 더욱 유연한 자산 담보와 관리 방식이다. 자산은 모기지 기간 동안 운영, 처분 및 판매 될 수 있습니다. 자산신탁 기간 동안 그 경영 판매 활동은 개발자가 부담하는 것이 아니라 투자 관리자가 부담한다. 이렇게 하면 부동산의 정상적인 판매와 경영을 보장할 수 있을 뿐만 아니라 투자자금의 안전과 투자자의 이익을 보장할 수 있다. C, 융자 추천, 루연, 모금과 동시에 설계 프로젝트 융자 추천, 루연, 투자 가입 활동 계획, 설계 프로젝트 투자의 위험 관리 프로세스 계획 (다음을 포함하되 이에 국한되지는 않음) 투자 프로젝트의 사전 출시 계획; 프로젝트 투자 계획 및 포장 전략적 투자자 및 기관 투자자 추천 투자 브리핑을 조직하십시오. 프로젝트 투자 기자 회견을 조직하십시오. 투자자 접대 파티를 조직하다. 프로젝트 투자 세미나를 조직하다. D. 현금 흐름과 자금 비용 통제 재무 계획에서는 현금 흐름과 자금 비용을 통제하는 수단 등을 계획하고 설계해야 합니다. 여기에는 다음과 같은 내용이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다. 현금 흐름 일정: 프로젝트 개발의 구체적인 진도에 따라 자금 요구 사항 계획을 설계하고 일정을 잡습니다. 계획 설계 재무 계획: 자금 수요에 따라 자금 출처를 마련하고 사용 수량, 날짜 및 기간을 결정합니다. 금융 도구 설계: 개발자의 조건과 프로젝트 개발의 여러 단계에서 형성된 자산 상황에 따라 금융 도구를 선택하고 결합하여 개발 프로젝트에 대한 강력한 지원과 자본 비용에 대한 효과적인 통제를 형성합니다. 이 내용은 대량의 금융 및 재무 관리 지식을 다루고 있으며, 실제 운영 시 많은 기술, 법률 및 위험 관리 문제를 겪게 됩니다. 개발자가 직접 조작하지 않는 것이 좋습니다. 전문 재테크 회사나 재테크 고문이 더 믿을 만하다. E, 위험 통제 개발 프로젝트 재무 컨설턴트: 김신이 개발자의 의뢰를 받아 개발 기업의 현재 재무 상태를 이해하고 전문 컨설턴트의 건의를 합니다. 포함: 1. 기업 금융 현황 평가 개발 2. 개발 프로젝트의 자본 수요 계획 및 일정; 3. 프로젝트 자금의 조합 분배 및 원가 예산 프로그램을 개발한다. 개발 프로젝트의 전체 자금 흐름을 예측하십시오. 합법적 인 이연 세금 및 탈세 계획; 6. 자금 조달 원에 대한 타당성 보고서; 기타 필요한 전문 계획 및 상담. 기업 프로젝트 융자 개발과 관련된 모든 전문 재무 컨설팅 업무. 시장화 자본 운영의 성공 여부는 부동산 금융자본 운영 방식과 시장화 자본 운영에 직접적인 영향을 미치는 중요한 문제다. 금융 자본의 위험을 어떻게 통제할 것인가?